Судья Зенченко В.Н.                                                         Дело 33-1229/11

                                             О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 февраля 2011 г.  Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского

краевого суда в составе:

председательствующего  Вишняковой С.Г.                                                                                                                                                                                           

судей Терентьевой В.К. и  Зацепина Е.М.

с участием прокурора Шукуровой Н.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную  жалобу

Масютина Юрия Александровича и кассационное представление прокурора на решение Зонального районного суда  от 16 декабря 2010 г. по делу по иску Масютина Юрия Александровича к Ярышевой Ольге Владимировне, Шнайдер Эрику Александровичу, Ярышеву Герману Алексеевичу, Ярышевой Алине Алексеевне, Ярышевой Инне Алексеевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, выселении.

    Заслушав доклад судьи Терентьевой В.К., Судебная коллегия

                                         У С Т А Н О В И Л А :

Масютин Ю.А. обратился в суд с указанными выше исковыми требованиями и сослался на то, что он, являясь собственником дома по адресу .., 20 июля 2010 года заключил договор купли-продажи этого дома с Ярышевой О.В. Согласно которому он как продавец обязался передать в общую долевую собственность ответчикам, а они как покупатели - принять и оплатить земельный участок общей площадью 456 кв.м. с кадастровым номером 22:15:021201:0094  и  квартиру общей площадью 39,92 кв.м.

В соответствии с договором купли-продажи соглашение о цене является его существенным условием. Земельный участок продавался за … руб., квартира - за … руб. Покупатели обязались передать по своему усмотрению /в полном объеме или по частям/ продавцу деньги в срок до 30 ноября 2010 г. с правом досрочного исполнения обязательства по оплате.

Сразу после заключения договора Ярышева О.В. со своими детьми, Эриком, Германом, Алиной, Инной, вселилась в квартиру, зарегистрировала право на неё, но более 5 месяцев с момента подписания договора купли-продажи обязательство по оплате не выполнено. Претензия от 25 октября 2010 года, направленная ответчикам, осталась без удовлетворения. Указанную в договоре купли-продажи сумму Ярышева О.В. возмещать не намерена, вообще отказалась от выполнения своих обязательств.

Масютин Ю.А. просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и квартиры по адресу, заключенный между ним и ответчиками, исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве Ярышевой О.В. на это имущество.

Масютин Ю.А. также обратился в суд с иском о выселении вышеназванных  ответчиков, ссылаясь на то, что поскольку они не выполнили взятые на себя обязательства по договору купли-продажи, то не вправе проживать в квартире истца. Его законные требования о выселении Ярышева О.В. игнорирует. После вселения в вышеуказанную квартиру она поменяла замки на входной двери и Масютин Ю.А. лишен возможности пользоваться своим жильем.

Ссылаясь на ст.ст. 9, 304 ГК РФ, ч.2 ст.30 ЖК РФ, истец просил устранить препятствия в пользовании жилой площадью, выселить ответчиков из квартиры по адресу… без предоставления другого жилого помещения, признать их утратившими право пользования данной квартирой, вселить истца в квартиру.

Определением суда от 02.12.2010 возбужденные по исковым заявлениям Масютина Ю.А. гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании истец Масютин Ю.А. и его представитель Цыганов А.Н. уточнили исковые требования. Указали, что квартира и земельный участок, являющиеся предметом спора, находятся по адресу …

    Решением Зонального районного суда Алтайского края от 16 декабря 2010 г. постановлено в удовлетворении исковых требований Масютина Ю.А. отказать полностью.

    В кассационной жалобе он просит решение суда отменить как незаконное, нарушающее его права. Указывает. что правильно установив обстоятельства дела, суд сделал несоответствующие им выводы.

    В частности, Ярышева  О.В. не представила доказательств расчета с ним по договору купли-продажи, а суд не посчитал это наступлением для продавца ущерба. Утверждение, что Масютин Ю.А. не лишен возможности взыскать … руб., не устраивает его, поскольку исполнение решения суда может надолго затянуться.

    В основу вывода об отказе в иске о выселении суд положил тот факт, что Масютин Ю.А. не нуждается в спорном жилом помещении, поскольку проживает в собственном доме, расположенном рядом. Однако, при продаже он имел намерение получить деньги и использовать их на лечение, так как является инвалидом 2 группы. Суд не учел, что в соответствии с п.4 ст.486 ГК РФ у него есть право выбора - потребовать оплаты либо отказаться от исполнения договора.

    В кассационном представлении участвовавший в деле прокурор ставит вопрос об отмене решения суда и о вынесении нового решения об удовлетворении иска Масютина Ю.А.

   Указывает, что между Масютиным Ю.А. и Ярышевой О.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа, но денежные средства  в дальнейшем оплачены не были.

    С выводом суда о том, что неуплата денежных средств не может быть расценена в качестве ущерба, являющегося основанием для расторжения договора, прокурор не согласен, поскольку Масютиным Ю.А. не получена выгода от заключенной сделки, а это является существенным нарушением условий договора и в соответствии со ст.450 ГК РФ - основанием для расторжения договора. При этом истцом принято решение именно о расторжении договора, а не о взыскании неоплаченных денежных средств. Право выбора способа защиты права принадлежало истцу.      

     Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и кассационного представления, выслушав Масютина Ю.А. и его представителя Ц., поддержавших жалобу, прокурора Шукурову Н.Л., поддержавшую кассационное представление, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основаниям п.1  ч.1  ст.362 ГПК РФ.

    Судом установлено, что Масютин Ю.А. являлся собственником земельного участка и расположенной на нем квартиры по…

    20 июля 2010 г. между ним и Ярышевой О.В., действовавшей за себя и от имени несовершеннолетних детей Шнайдер Э.А., Ярышева Г.А., Ярышевой А.А., Ярышевой И.А., заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры. Согласно условиям договора Масютин Ю.А. принял на себя обязательство передать названные объекты недвижимости в общую долевую собственность покупателей, а покупатели - принять (по 1/5 доле каждый) и оплатить земельный участок общей площадью 456 кв.м  и квартиру общей площадью 39, 92 кв.м.

    Согласно пункту 4 договора купли-продажи земельный участок продается за …руб., квартира - за … руб.

    Стоимость земельного участка в размере … руб. оплачена полностью. Стоимость квартиры в размере … руб. покупатели обязуются передать по своему усмотрению (в полном объеме или по частям) в срок до 30 ноября 2010 года (пункт 5 договора).

    Таким образом, между сторонами по делу заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с отсрочкой платежа.

    Согласно отметкам на договоре 19 августа 2010 г. произведена государственная регистрация (л.д.4).

   29 августа 2010 г. Ярышева О.В. выдала Масютину Ю.А. расписку в том, что должна последнему за дом деньги в сумме… т.руб., обязуется отдать в конце сентября (л.д.6).

    16 ноября 2010 г. Масютин Ю.А. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, указав. что 25 октября 2010 г. направил Ярышевой О.В. претензию о необходимости об оплате стоимости дома, но она свою обязанность по сделке не выполняет.

     В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной;  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    В качестве основания заявленного требования Масютин Ю.А. указал существенное нарушение договора другой стороной.

    Абзацем 2 ч.2  чт.450 ГК РФ установлено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Отказывая Масютину Ю.А. в иске, суд указал, что не усматривает наступление для продавца ущерба в результате неисполнения ответчиками обязательства по оплате стоимости земельного участка и квартиры. Масютин Ю.А. не лишен возможности взыскать с ответчиков причитающуюся ему в соответствии с соглашением сторон сделки денежную сумму. При том сослался на п.3 ст.486 ГК РФ, в силу которого если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 настоящего Кодекса. Кроме того, суд учел, что для Ярышевой О.В. и ее несовершеннолетних детей приобретенная у истца квартира является единственным жильем.

     Вместе с тем, Судебная коллегия находит выводы суда преждевременными. Правильно изложив нормы закона и обстоятельства дела, суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что в соответствии со ст.555 ГК РФ цена является существенным условием договора продажи недвижимости, не проверил возможность взыскания денег без возврата предмета сделки в натуре. В данном конкретном случае указанные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения дела, поскольку из дела усматривается, что договор купли-продажи был заключен по общей цене … руб., при этом стоимость земельного участка … руб. оплачена до подписания договора. Фактически стоимость квартира была установлена сторонами в … руб., а не в … руб., как указано в договоре. Именно эту сумму просил оплатить Масютин Ю.А. в претензии от 25.10.2010 г.(л.д.5), на эту сумму выдана расписка Ярышевой О.В. (л.д.6). В дальнейшем между сторонами возник спор по вопросу передачи денег по сделке, ответчица утверждает, что передала Масютину Ю.А. всю сумму и именно поэтому отказывается от их оплаты по претензии продавца от 25.10.2010 г.

   Из материалов дела усматривается, что оплату Ярышева О.В. намеревалась произвести за счет средств материнского капитала, но не видно получила ли она эти денежные средства. Также из дела видно, что она намеревалась приобрести дом в .., дала задаток продавцу. В целях выяснения вопроса о существенности нарушения покупателем условий договора вышеназванные обстоятельства имели значение и подлежали оценке, равно как и невозможность получения денег без возврата предметов сделки в натуре.

   Поскольку по делу требуется исследование и оценка дополнительных доказательств, Судебная коллегия лишена возможности вынести новое решение и потому дело возвращается в суд первой инстанции.

   При новом рассмотрении необходимо учесть вышеизложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства своих требований и возражений и постановить законное решение.

   Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, Судебная коллегия

       Решение Зонального районного суда Алтайского края от 16 декабря 2010 года отменить, дело возвратить в тот же суд на новое рассмотрение.

Судьи