Судья Комашко К.Н. Дело № 33-1999/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
16 марта 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.,
судей Мжельской Г.А., Секериной О.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Косаревой Лилии Тихоновны
на решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 21 января 2011 года по иску Ильченко С.С. к Косаревой Л.Т. об уменьшении покупной цены и возложении обязанности заключения основного договора купли-продажи жилого дома, по встречному иску Косаревой Л.Т. к Ильченко С.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи и возложении обязанности заключения основного договора купли-продажи жилого дома на условиях предварительного договора,
Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истица Ильченко С.С. обратилась с иском к ответчице Косаревой Л.Т. о снижении покупной стоимости дома. В обосновании своих требований указала, что 15 декабря 2008 года между ней и ответчицей был заключен предварительный договор купли - продажи жилого дома с земельным участком, расположенным **.
В соответствии с договором ответчица передала ей дом и земельный участок, продажная цена определена в ** рублей, а также зарегистрировала её и членов её семьи в данном домовладении. Ответчица при передаче домовладения скрыла недостатки. Согласно заключению оценщика на момент подписания Договора рыночная стоимость устранения выявленных скрытых недостатков составила **. На момент подачи искового заявления за дом и земельный участок в соответствии с условиями договора ответчице были выплачены денежные средства на общую сумму ** рублей.
Просит суд уменьшить покупную цену домовладения, оговоренную в предварительном договоре купли-продажи сообразно стоимости устранения выявленных скрытых недостатков, то есть до ** и обязать ответчика заключить основной договор купли - продажи домовладения по указанной цене.
Ответчица Косарева Л.Т. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Ильченко С.С. о взыскании задолженности по предварительному договору купли - продажи ** рублей, штрафа за просрочку внесения платежа ** и за оплаченные ею услуги ОАО «Сибирьтелеком», а так же возложении обязанности на Ильченко С.С. заключить основной договор купли продажи жилого дома и земельного участка на условиях заключенного ранее предварительного договора купли-продажи.
В обоснование встречного иска указала на те же обстоятельства. Кроме того, по условиям договора покупатель обязуется своевременно уплачивать все необходимые платежи, в том числе за пользование услугами телефонной связи, электроэнергией, а также за коммунальные платежи и отопление.
На момент подачи встречного искового заявления за покупателем остается задолженность в сумме **рублей, ** рублей - сумма штрафа за просрочку внесения платежа по предварительному договору и **, оплаченные продавцом за услуги ОАО Сибирьтелеком.
Решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 21 января 2011 года суд постановил: уменьшить покупную цену домовладения, расположенного по адресу: ** оговоренную в предварительном договоре купли-продажи, заключенного 15 декабря 2008 года между Ильченко С.С. и Косаревой Л.Т. на ** соответственно стоимости устранения выявленных скрытых недостатков, то есть до **.
Обязать Косареву Л.Т. заключить с Ильченко С.С. основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем домовладения, расположенных по адресу ** по цене **.
Взыскать с Косаревой Л.Т. в пользу Ильченко С.С. государственную пошлину в размере **.
Взыскать с Косаревой Л.Т. в пользу Государственного учреждения - Алтайской лаборатории судебной экспертизы расходы по оплате проведенной строительно-технической экспертизы в размере **рублей и по оплате проведенной дополнительной строительно-технической экспертизы в размере **рубля, всего ** рублей.
Исковые требования Косаревой Л.Т. к Ильченко С.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи и возложении обязанности заключения основного договора купли-продажи жилого дома на условиях предварительного договора удовлетворить частично.
Взыскать с Ильченко С.С. в пользу Косаревой Л.Т. расходы по оплате услуг ОАО Сибирьтелеком в размере **, штраф за просрочку платежа в размере **рублей, и расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере **.
В остальной части иска отказать.
В кассационной жалобе Косарева Л.Т. просит об отмене решения и вынесении нового решения, ссылаясь на то, что скрытые недостатки применяются к отношениям сторон, вытекающих из договоров подряда, но не отношений купли - продажи. Исходя из буквального толкования предварительного договора, основанием для уменьшения цены являются недостатки, скрытые от покупателя продавцом в момент передачи дома. Вместе с тем, покупатели вселились в помещение в ноябре 2008 года и до подписания предварительного договора имели возможность ознакомиться с техническим состоянием помещения.
Жилой дом не был построен продавцом, он не являлся подрядчиком, а покупатель заказчиком, вследствие чего устанавливать скрытые и явные дефекты не было правовых оснований. Все перечисленные экспертом недостатки могут являться основанием для предъявления претензий подрядчику, обладающему специальными познаниями в области строительства и несущему ответственность за соблюдение строительных норм и правил.
Покупателем жилое помещение передано в пригодном для проживания виде и данное обстоятельство является основным критерием качества передаваемой вещи. Доказательством соблюдения такого условия является факт проживания покупателей с ноября 2008 года.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя истца, ответчика Косареву Л.Т., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, Косарева Л.Т. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных ** (л.д.177,178).
Сторонами 15 декабря 2008 г. заключен предварительный договор купли-продажи указанного дома и земельного участка, по условиям которого Косарева Л.Т. обязалась продать Ильченко С.С. свой жилой дом и земельный участок за ** рублей с рассрочкой платежа, ** рублей оплачено на момент подачи искового заявления (л.д. 7).
Согласно п. п. 1, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В предварительном договоре от 15.12.2008 г. предусмотрено, что договор купли-продажи и переход права собственности должен быть зарегистрирован не позднее 26 декабря 2009 года.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку до указанной даты договор не был заключен, истец направил ответчице письменное предложение о заключении договора в виде претензи (л.д. 11). Таким образом, обязательства по заключению договора купли-продажи дома и земельного участка продолжают существовать, не были прекращены.
Поскольку договор купли-продажи так и не был заключен, Ильченко С.С.до даты прекращения действия предварительного договора обратилась в суд.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При таких обстоятельствах вывод суда о наличии оснований для удовлетворения иска соответствует закону и установленным по делу обстоятельствам.
Судебная коллегия при этом учитывает, что ответчик Косарева Л.Т. соглашалась такой оценкой обстоятельств существования предварительного договора.
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 приведенной нормы при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с п.4.2 предварительного договора в случае обнаружения скрытых Косаревой Л.Т. качественных технических недостатков жилого помещения Ильченко С.С. вправе потребовать от Косаревой Л.Т.: либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также, в случае обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В ходе эксплуатации дома покупателями были выявлены недостатки, не позволившие им использовать данный объект по назначению, что явилось основанием для предъявления в суд иска к ответчику об уменьшении покупной цены.
В ходе рассмотрения дела судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, в результате которой выявлены следующие скрытые дефекты жилого дома: отсутствие отмостки с двух сторон дома, предназначенной для предотвраще ния замачивания грунта основания фундаментов строения; отсутствие подпольного пространства под полом (пол устроен по грунту); промерзание наружных стен; оклейка стен на набел; частичное (местами) отслоение штукатурного слоя от стен; вертикальные осадочные трещины на стенах с внутренней стороны помеще ний (частичная потеря несущей способности фундаментов от замачивания грунта основания); отсутствие теплоизоляции между печью, устроенной в помещении № 7 и межкомнатной перегородкой между данным помещением и помещением № 7.
К скрытым дефектам эксперт относит те дефекты, которые в зимний период (при наличии снежного покрова) визуально, без вскрытия конструктивных элементов выявить не представляется возможным, невозможно выявить визуальным путем без привлечения специалиста в области строительства, а также возможно скрыть путем проведения косметического ремонта.
Стоимость работ по устранению скрытых дефектов в жилом доме в ценах на день заключения предварительного договора купли-продажи указанного дома составила ** рублей (л.д.189-196). Истцом заявлены требования об уменьшении покупной цены на ** руб., что менее размера стоимости работ по устранению скрытых дефектов, установленных заключением эксперта.
Уменьшая покупную цену дома, суд дал надлежащую правовую оценку данной экспертизе, а также иным собранным по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о том, что продавцом передан объект недвижимости, имеющий недостатки, не позволяющие использовать его по назначению. Доводы жалобы о передаче жилого помещения в пригодном для проживания состоянии опровергаются заключением судебной строительно - технической экспертизы.
Неосведомленность Косаревой Л.Т. на момент продажи спорного здания об имеющихся скрытых недостатках, равно как и проживание покупателей в жилом помещении, само по себе не освобождает продавца от гражданско-правовых последствий передачи товара ненадлежащего качества.
Факт постройки дома иными лицами не свидетельствует о невозможности соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости в случае его несоответствия требованиям строительных норм и правил, действующих на момент предъявления такого требования.
Уменьшая покупную цену, суд учитывал только стоимость ремонтно - восстановительных работ, необходимых для устранения скрытых дефектов в домостроении, без учета вспомогательных помещений.
Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда, основания для ее удовлетворения не усматривается
Судебная коллегия полагает уточнить абзац второй резолютивной части решения суда, указав только не уменьшение покупной цены домовладения на **, что соответствует стоимости выявленных недостатков.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Кассационную жалобу Косаревой Л.Т. на решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 21 января 2011 года оставить без удовлетворения.
Изложить абзац второй в следующей редакции:
Уменьшить покупную цену домовладения, расположенного по адресу: **, оговоренную в предварительном договоре купли-продажи, заключенного 15 декабря 2008 года между Ильченко С.С. и Косаревой Л.Т. на ** соответственно стоимости устранения выявленных скрытых недостатков.
Председательствующий:
Судьи: