Судья Этвеш К.Н. Дело № 33-1496/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
02 марта 2011 года г.Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе: председательствующего Варнавского В.М.,
судей Цибиной Т.О., Кавуновой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истца ВТБ 24 (ЗАО) на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 января 2011 года по делу
по иску ВТБ 24 (ЗАО) к ООО «Авиахим», ООО «СХ-Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломникову А.А., Коломниковой Т.А. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ВТБ 24 (ЗАО) обратилось в суд к ООО «Авиахим», ООО «СХ-Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломникову А.А., Коломниковой Т.А. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований указано, что в соответствии с условиями кредитного соглашения от 24.10.2008 Банк предоставил ООО «Авиахим» кредит на сумму * руб., а ООО «Авиахим» обязался возвратить кредит, уплатить проценты по нему и выполнить иные обязательства в порядке и в сроки, предусмотренные соглашением и приложениями к нему. Срок кредита по соглашению установлен в 1 095 дней (36 месяцев) с даты, следующей за датой предоставления кредита, процентная ставка по кредиту определена в размере 18 % годовых.
Кредит был предоставлен заемщику на пополнение оборотных средств.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств ответчика - ООО «Авиахим», Банком были заключены договоры поручительства с физическими и юридическими лицами: ООО «СХ-Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломниковым А.А., Коломниковой Т.А.
Кроме того, в обеспечение исполнения кредитных обязательств заемщика, между Банком и ООО «СХ-Авиахим» был заключен договор ипотеки. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 10.11.2008. Предметом залога является следующее имущество, принадлежащее Залогодателю - ООО «СХ-Авиахим»:
Залоговая стоимость здания составляет * руб., а стоимость права аренды земельного участка - * руб.
В настоящее время у заемщика имеется задолженность по кредиту в сумме * руб. из которых: * руб. - задолженность по плановым процентам, * руб. - задолженность по пени, * - задолженность по пени по просроченному долгу, * руб.- остаток ссудной задолженности.
Просил взыскать в солидарном порядке с ООО «Авиахим», ООО «СХ-Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломниковой Т.А., Коломникова А.А. задолженность по кредитному соглашению в сумме * руб. Обратить взыскание на предмет ипотеки, а именно: административно-производственное здание лит. А, расположенное по адресу: *, право аренды земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, установив начальную продажную стоимость; определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Взыскать расходы по оплате государственной пошлины сумме * руб.
В процессе рассмотрения дела истец уточнил требования и просил обратить взыскание на здание и земельный участок, расположенные по адресу *.
Решением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 13 января 2011 года иск ВТБ 24 (ЗАО) удовлетворен частично.
С ООО «Авиахим», ООО «СХ-Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломникова А.А., Коломниковой Т.А. в солидарном порядке в пользу ВТБ 24 (ЗАО) взыскана задолженность по кредитному договору в сумме * руб.
С ООО «Авиахим», ООО «СХ-Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломникова А.А., Коломниковой Т.А. в равных долях в пользу ВТБ 24 (ЗАО) взыскано * руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Обращено взыскание на заложенное в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) административно-производственное здание, нежилое Литер А, расположенное по адресу Алтайский край, г. Барнаул, улица Кулагина, 28Б.
Определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена при реализации в соответствии с заключением эксперта от 08.12.2010 административно-производственного здания Литер А в сумме - * руб.
В удовлетворении остальной части заявленных требований ВТБ 24 (ЗАО) отказано.
В кассационной жалобе истца ВТБ 24 (ЗАО) содержится просьба решение суда в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок. В обоснование чего ссылался на то, что о приобретении ООО «СХ Авиахим» права собственности на спорный земельный участок Банку стало известно только в процессе судебного разбирательства. При этом залогодатель, получив согласие Банка на выкуп земельного участка при условии последующего заключения дополнительного соглашения к договору об ипотеке, не сообщил о выкупе. Судом не приняты во внимание положения ст.340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), предусматривающие ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится указанное здание или сооружение. Также судом не учтены положения ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации о недопущении отчуждении земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу. Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика ООО «СХ-Авиахим» не возражал против удовлетворения требований Банка в указанной части.
Участвующие в деле лица в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. Истец ВТБ 24 (ЗАО), ответчики ООО «СХ-Авиахим», Коломникова Т.А. извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом. Ответчики ООО «Авиахим», ООО «Агроконсул», Коломников А.А. не предприняли действий к получению судебных извещений о рассмотрении дела в кассационной инстанции. При разрешении вопроса о рассмотрении дела в их отсутствие судебная коллегия учитывает, что данные лица в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции допускали тождественные действия, что судебная коллегия расценивает как злоупотребление предоставленными процессуальными правами. В связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда, руководствуясь ч.2 ст.354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по делу.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения в соответствии с ч.1 ст.347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов кассационной жалобы.
Отказывая в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что после заключения договора ипотеки, предметом которого выступало право аренды на земельный участок, и на момент рассмотрения дела в суде залогодателем ООО «СХ-Авиахим» приобретено право собственности на указанный участок, поэтому спорный земельный участок не является предметом договора ипотеки.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для обращения взыскания на земельный участок как основанное на неверном толковании закона.
Как установлено судом первой инстанции, по кредитному соглашению от 24.10.2008 Банк предоставил ООО «Авиахим» кредит на сумму * руб., что подтверждается мемориальным ордером от 12 ноября 2008 года №852.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств ООО «Авиахим», между Банком и ООО «СХ-Авиахим» 24.10.2008 был заключен договор ипотеки. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 10.11.2008.
Предметом указанного договора ипотеки является следующее имущество:
Залоговая стоимость здания составляла * руб., стоимость права аренды земельного участка - * руб. Общая стоимость предмета залога составляла * руб.
Однако после заключения договора ипотеки ООО «СХ-Авиахим» на основании договора купли-продажи от 17.12.2009 приобрело в собственность земельный участок, ранее находящийся у Общества в пользовании на праве аренды. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО «СХ-Авиахим» в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2010 (т.1 л.д. 93).
Поскольку право собственности на земельный участок было приобретено залогодателем после заключения договора ипотеки, предметом которого выступал не земельный участок, а право аренды на него, то вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок не является предметом договора ипотеки, является правильным.
Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что предметом ипотеки также выступало здание, расположенное на земельном участке, предназначенном для его эксплуатации, на что указывает свидетельство о регистрации права и условия договора купли-продажи.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Исходя из основных принципов земельного законодательства, перечисленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права на здание к новому собственнику недвижимости право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для использования, является производным от права в общей (долевой) собственности объектов недвижимости, а также прав прежнего собственника.
Отчуждение доли в праве собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (пункт 1, часть 1 пункта 4 ст.35 Кодекса)
В соответствии со ст.278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, ввиду чего такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен, исходя из того, что иного способа обеспечения имущественных прав и законных интересов взыскателя, иначе как путем обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности должника, действующее законодательство не предусматривает.
В связи с изложенным, при обращении взыскания на здание, расположенное на земельном участке у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на земельный участок, на котором расположено такое здание.
Таким образом, решение суда в данной части нельзя признать законным оно подлежит отмене.
Поскольку заключением эксперта № 58 от 08.12.2010 определена рыночная стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости в сумме * руб., а судом установлены все остальные обстоятельства, имеющие значение для дела, однако допущено неправильное применение норм материального права, судебная коллегия находит возможным принять по делу новое решение об удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и определении его начальной продажной стоимости без передачи дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьей 362 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Кассационную жалобу истца ВТБ 24 (ЗАО) удовлетворить.
Решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 января 2011 года в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок отменить, принять в данной части новое решение об удовлетворении данных требований.
Обратить взыскание на земельный участок, общей площадью 945 кв.м., расположенный по адресу *, кадастровый номер 22:63:02 04 41:4, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации административно-производственного здания.
Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка, расположенного по адресу * - * рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи: