Судья Семенникова О.И. Дело № 33-1703/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 марта 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Секериной О.И., Зацепина Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы Малаховой Т.В. на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 28 декабря 2010 года по иску Малаховой Т.В. к Шишковой Н.Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, администрации Алтайского района Алтайского края, администрации Айского сельсовета, Вдовину И.Е. о признании незаконной государственной регистрации права аренды земельного участка, расторжении договора аренды, прекращении действия ипотеки права аренды, признании недействительным договора ипотеки.
Заслушав доклад судьи Зацепина Е.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Малахова Т.В. обратилась в суд с иском к Шишковой Н.Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление), просила признать незаконной государственную регистрации ипотеки права аренды земельного участка общей площадью 0,16 га с кадастровым номером «...» по адресу «...»; прекратить действие ипотеки права аренды на указанный земельный участок; расторгнуть договор аренды земельного участка от 02 февраля 2004 года, заключенной в Шишковой Н.Г.
В обоснование иска ссылалась на то, что по договору от 10 сентября 2004 года приобрела у Шишковой Н.Г. жилой дом, находящийся на указанном участке, право собственности истицы на дом зарегистрировано в установленном порядке. Земельный участок предоставлен администрацией Айского сельсовета Шишковой Н.Г. по договору аренды от 02 февраля 2004 года. В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации истице одновременно с передачей права собственности на дом перешло право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Истица полагала, что в силу закона она имеет право пользования земельным участком с сентября 2004 года. На основании договора купли-продажи от 15 июля 2010 года, заключенного с администрацией Алтайского района, Малахова Т.В. является собственником земельного участка. Имея намерения зарегистрировать право собственности на участок, она устно обратилась в Управление, однако ей сообщили, что произвести регистрацию права невозможно, так как имеется непогашенная запись о госрегистрации договора аренды земельного участка с Шишковой Н.Г. Более того, 09 августа 2010 года Шишкова Н.Г. заложила право аренды по договору Вдовину И.Е. Истица утверждала, что в настоящее время регистрация договоров аренды и ипотеки противоречит закону, так как она является собственником земельного участка.
В ходе рассмотрения дела Малахова Т.В. требования уточнила, предъявив иск к Шишковой Н.Г., администрации Алтайского района, Вдовину И.Е., просила признать недействительным договор залога права аренды земельного участка, признать расторгнутым с 24 сентября 2004 года договор аренды земельного участка (л.д. 70-72).
Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация Айского сельсовета.
Решением Алтайского районного суда от 28 декабря 2010 года исковые требования Малаховой Т.В. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе истица Малахова Т.В. просит об отмене решения суда, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении обстоятельства. Указывает, что суд неверно истолковал нормы материального права, так как в силу названных выше положений гражданского и земельного законодательства истица является собственницей земельного участка, в связи с чем право аренды Шишковой Н.Г. в настоящее время прекращено, договор ипотеки ею заключен в нарушение закона. Суд не учел, что каких-либо иных договоренностей относительно пользования земельного участка между сторонами не достигнуто, поэтому в силу закона истица приобрела право аренды земельного участка. Вывод суда о пропуске трехгодичного срока исковой давности при обращении в суд, противоречит закону. После продажи дома Шишкова Н.Г. земельным участком не пользовалась, на что суд внимания не обратил. В силу закона ответчица утратила право аренды земельного участка, поэтому не имела права передавать право аренды участка в ипотеку. Суд в нарушение статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принял решение по требованиям, которые истица не заявляла, так как она просила признать договор аренды расторгнутым, а не принять решение о расторжении договора аренды. Суд не учел, что участвующими в деле лицами факт отказа истице в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не оспаривался.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав истицу Малахову Т.В., представителя Управления Цыбину О.Н., судебная коллегия отменяет решение суда в связи с неправильным применением норм материального права и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (пункты 1, 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая обжалуемое решение, суд исходил из того, что ответчица Шишкова Н.Г. является законным арендатором земельного участка на основании договора от 02 февраля 2004 года, она имела права передать право аренды земельного участка по договору залога от 09 августа 2010 года. При этом суд не согласился с позицией истицы на том основании, что она неверно толкует нормы гражданского и земельного законодательства, а также в связи с тем, что право собственности истицы на земельный участок не зарегистрировано в установленном порядке.
Кассационная инстанция не может согласиться с решением районного суда по следующим основаниям.
В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (продавец недвижимости).
Из материалов дела следует, что Малахова Т.В. приобрела у Шишковой Н.Г. право собственности на дом по договору от 10 сентября 2004 года, которое зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 8-13).
Земельный участок, площадью 0,16 га предоставлен для ведения приусадебного хозяйства Шишковой Н.Г. на праве аренды по договору от 02 февраля 2004 года (л.д. 45-47).
Из отзыва на иск администрации Алтайского района следует, что по решению от 27 февраля 2007 года № 129-д предельный максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, в Айском сельсовете составляет 0,2 га (л.д. 68).
Таким образом, при переходе права собственности на дом истица приобрела право аренды в отношении земельного участка, на котором этот дом находится, причем такое право распространяется на всю площадь земельного участка, так как этот участок необходим для использования дома и предоставлен в соответствующих целях.
Неверно истолковав нормы материального права и не обратив внимания на изложенные обстоятельства, суд сделал неправильный вывод о том, что переход к истице права собственности на дом не повлиял на судьбу земельного участка, занятого этим домом.
Соответственно, выводы суда соответствии закону договора ипотеки от 09 августа 2010 года и отсутствии оснований для его признания недействительным является преждевременным, так как суд не учел наличие у истицы права аренды земельного участка и, соответственно, прекращение права аренды со стороны ответчицы. Само по себе то обстоятельство, что договор аренды с Шишковой Н.Г. сторонами сделки не расторгнут, о сохранении за ответчицей права аренды не свидетельствует, так как оно перешло к истице в силу закона.
Выводы суда о применении по делу исковой давности противоречат требованиям статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Малаховой Т.В. иск заявлен как собственником, требующим устранения нарушения его прав.
По существу, исковые требования Малаховой Т.В. направлены на возникновение у нее права собственности на земельный участок. На стадии судебного спора само по себе отсутствие регистрации договора купли-продажи земельного участка от 15 июля 2010 года при названных обстоятельствах не может служить основанием для отказа в заявленном иске.
Суду следовало предложить истице уточнить предмет иска, привести его в соответствие с требованиями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что решение суда о признании права является самостоятельным основанием для его регистрации (статья 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела в районный суд на новое рассмотрение, поскольку судебная коллегия лишена возможности устранить допущенные судом нарушения.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить истице уточнить заявленные требования, оценить собранные по делу доказательства с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор по существу.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Алтайского районного суда Алтайского края от 28 декабря 2010 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.
Председательствующий:
Судьи: