О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

9 марта 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего       Вишняковой С.Г.

судей:                                      Секериной О.И., Зацепина Е.М.  

рассмотрела в открытом заседании по кассационной жалобе представителя истца открытого акционерного общества «Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «КАЖИК»)

на решение Индустриального районного суда  г.Барнаула Алтайского края

от 11 января 2011 года дело по иску открытого акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» к Малахановой Г.Л., Бутовой И.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, понуждении исполнить обязанности по договору.

Заслушав доклад судьи Зацепина Е.М., Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда

у с т а н о в и л а:

ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» обратилось в суд с иском к Малахановой Г.Л. о понуждении исполнить обязанности по договору, указав, что 25.10.2007 между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л. заключен договор займа. Истец предоставил ответчику займ в размере 840 500 рублей для целевого использования - приобретения в собственность квартиры по адресу: (…). Истцом денежные средства предоставлены в полном объеме, что подтверждается представленным платежным поручением. Право истца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой, подлежат удостоверению закладной в порядке, предусмотренном договором. В связи с тем, что на дату заключения договора предмет ипотеки отсутствовал, так как жилой дом находился в стадии строительства, сторонами был заключен договор залога имущественных прав. Ответчиком квартира фактически получена в январе 2010 г., однако до настоящего времени обязательства по договору не выполнены: не представлено свидетельство о регистрации права собственности, не оформлена закладная, не заключен договор имущественного страхования. В марте 2010 г. на обращение ответчика о понижении процентной ставки по договору в связи с введением дома в эксплуатацию, истцом подготовлено дополнительное соглашение к договору займа, которым изменены процентные ставки,  закладная, а также выдан необходимый пакет документов для регистрации права собственности на квартиру и закладной. Однако ответчиком в нарушение условий договора займа, закладная в орган регистрации прав не сдана, при этом, право собственности зарегистрировано. В настоящее время истец не может реализовать свое право на регистрацию ипотеки в силу закона на квартиру, по вышеуказанному адресу, так как ответчик не исполняет свои обязанности, предусмотренные договором. Истец  просит обязать Малаханову Г.Л. исполнить обязанности, предусмотренные условиями договора займа № 0119ИЗ-07 от 25.10.2007 г., а именно:

- составить при участии истца надлежаще оформленную закладную,

- произвести все необходимые действия по регистрации ипотеки на квартиру по адресу (…), и закладной в Управлении Росреестра,

- предоставить истцу нотариально удостоверенную копию свидетельства о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру,

- застраховать в страховой компании, письменно согласованной с истцом, за свой счет квартиру от рисков, связанных с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом в пользу истца на срок действия договора займа,

- предоставить истцу оригинал договора имущественного страхования, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховой премии в течение двух рабочих дней, считая с даты заключения договора имущественного страхования.

Определением  суда от 25.11.2010 г. в качестве соответчика привлечена Бутова И.И.

Представитель истца уточнял исковые требования, в окончательном виде в судебном заседании 21.12.2010г. просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/5 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу (…) от 09.09.2010 г., заключенного между Малахановой Г.Л. и Бутовой И.И., в виде односторонней реституции, а также просил обязать Малаханову Г.Л. исполнить обязанности, предусмотренные условиями договора займа № 0119ИЗ-07 от 25.10.2007 г.,  заявленные в первоначальных требованиях. Просил взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Решением Индустриального районного суда  г. Барнаула Алтайского края от 11 января 2011 года ОАО «КАЖИК» в удовлетворении иска отказано.

В кассационной  жалобе представитель истца просит данное решение отменить и принять новое, которым исковые требования ОАО «КАЖИК» удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства, указывая, что суд не правильно применил нормы материального права, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, суд не применил норму ч.1 ст.77 закона «Об ипотеке», предусматривающую, что квартира, приобретенная или построенная полностью, либо частично с использованием кредитных средств, либо на средства целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на квартиру или жилой дом. При таких обстоятельствах, спорная квартира, со дня регистрации права собственности на нее, является  находящейся в залоге у истца, поскольку данная квартира была приобретена за счет заемных средств. Основанием иска является договор займа, заключенный между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л.. Истец основывает свои требования ипотекой, возникшей в силу закона.

Является неверным вывод суда, что истцом не представлены сведения  о приобретении квартиры на денежные средства, полученные по договору займа. Малаханова Г.Л. подтвердила факт получения денежных средств от истца по договору займа и перечисления этой суммы ООО «ЖСК-173 «Ключ» в счет оплаты по предварительному договору на строительство спорной квартиры. Этим предварительным договором предусмотрено условие об обязанности сторон заключить в будущем, но не позднее 30 августа 2008 года договор уступки права требования, который был заключен 18 апреля 2008 года. Предметом договора уступки права требования является та же квартира. Расчет между сторонами произведен до подписания договора уступки права требования, на основании действующего на момент оплаты указанного предварительного договора. Судом не исследовались обстоятельства, касающиеся перечисления Малахановой Г.Л. денежных средств на счет ООО «ЖСК-173 «Ключ», так как данные обстоятельства не были определены судом как юридически значимые.

Заключение договора дарения от 9 сентября 2010 года между Малахановаой Г.Л. и Бутовой И.И. противоречит законодательству о залоге, поэтому является в силу ст.168 ГК РФ ничтожной  сделкой, поэтому суд обязан был применить последствия ничтожной сделки в виде односторонней реституции в целях последующей регистрации залога на всю квартиру.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и выслушав объяснения  представителя истца Гриневу М.С. поддержавшую жалобу, объяснения ответчика Малахановой Г.А. представителя ответчика Косова Д.Л., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 25.10.2007 между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л. заключен договор займа № 0119ИЗ-07, по которому займодавец предоставляет заемщику заем в размере 840500 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа. Заем предоставляется для целевого использования, приобретения квартиры по адресу (…),стоимостью 1110500 руб. в собственность Малахановой Г.Л. путем участия в долевом строительстве по Предварительному договору № (…) от (…) г., заключенному между ООО «ЖСК-173 «Ключ» и Малахановой Г.Л., собственником квартиры является ООО «ЖСК-173 «Ключ» (п.1.3 договора). В соответствии с п. 1.4. договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является залог имущественных прав на квартиру, личное страхование заемщика, страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (л.д. 9-13).

25.10.2007 между ОАО «КАЖИК» и Малахановой Г.Л. заключен договор залога имущественных прав, по которому залогодатель в обеспечении обязательств, принятых по договору займа, передает в залог залогодержателю права на квартиру по адресу (…) (л.д.18-19).

Денежные средства в размере 840500 рублей зачислены на счет Малахановой Г.Л. по договору № 0119ИЗ-07 от 25.10.2007, что подтверждается платежным поручением (л.д. 3).

02.11.2006 заключен предварительный договор № 64 между ООО « ЖСК-173 «Ключ» и Малахановой Г.Л., по которому стороны обязались заключить не позднее 30.08.2008 договор уступки права требования, объектом по предварительному договору и договору уступки права требования является квартира, расположенная по адресу г.Барнаул, квартал 2000, строительный номер 15, квартира 64 (118-121), стоимость объекта составляет 779800 руб.

17.03.2008 заключен договор № 22-08 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между МУП «Барнаулкапстрой» г. Барнаула (застройщик) и ООО «ЖСК-173 «Ключ» (дольщик), в соответствии с которым дольщик обязуется принять участие в долевом строительстве дома и уплатить обусловленную стоимость строительства квартир, а застройщик обязуется построить дом за счет средств участников долевого строительства с привлечением иных лиц и после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику квартиры (л.д. 20-21).

18.04.2008 заключен договор № 64 уступки права требования между ООО «ЖСК-173 «Ключ» (цедент) и Малахановой Г.Л. (цессионарий), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования на получение в собственность после ввода в эксплуатацию одной квартиры по адресу (…), принадлежащей цеденту на основании договора № 22-08 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 04.03.2008г., заключенного между МУП «Барнаулкапстрой» г. Барнаула и ООО «ЖСК-173 «Ключ» (л.д. 23).  Расчет по договору произведен до подписания договора, согласно справке об оплате  от 15.04.2008г. № 1218 оплата произведена в полном объеме.  

Отказывая в удовлетворении иска, суд сделал следующие выводы.

Из с п.1 ст.336 ГК Российской Федерации и из пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  следует вывод о том, что по договору об ипотеке может быть заложено только имущество, право на которое уже существует и зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним. В Управлении Росреестра по Алтайскому краю 26.03.2010 зарегистрировано право собственности Малахановой Г.Л. на квартиру по адресу (…) (л.д. 133).

Ипотека в силу закона не возникла, у Малахановой Г.Л. не возникло обязанностей, предусмотренных условиями договора займа № 0119ИЗ от 25.10.2007г.  и с учетом дополнительного соглашения.

Судебная коллегия данный вывод суда находит ошибочным.

По условиям договора займа № 0119ИЗ от 25.10.2007г.  и с учетом дополнительного соглашения, Малаханова Г.В. приняла на себя обязательства в течение 30 календарных дней со дня ввода в эксплуатацию дома, в котором находится квартира (…) по ул. (…) в г.Барнауле, зарегистрировать право собственности на квартиру, а также провести оценку готовой квартиры. В соответствии с условиями настоящего договора и Договора долевого участия, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, Малаханова Г.В. приняла обязательства составить при участии займодавца надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной (п.4.1.4). Совместно с займодавцем осуществлять все необходимые действия для регистрации договора долевого участия, ипотеки квартиры и выдачи закладной в соответствии с действующим законодательством (п.4.1.7). В соответствии с п.4.1.27 Заемщик также приняла на себя обязательства не отчуждать Квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею иным образом без предварительного письменного согласия займодавца.

Порядок государственной регистрации ипотеки регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Пункт 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает в качестве условия залога в силу закона использование покупателем полностью или частично кредитных средств банка как иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Поскольку из договора уступки права требования от 18 апреля 2008 года № 64 не усматривается, что при оплате по договору долевого участия, Малаханова Г.Л. использовала кредитные средства целевого займа, суд пришел к выводу, что доказательств, бесспорно свидетельствующих об использовании для получения в собственность квартиры кредитных средств ОАО «КАЖИК» не добыто. Однако этот вывод суда является преждевременным, поскольку сама ответчик Малаханова Г.Л. не отрицает, что использовала заемные денежные средства, полученные по договору займа № 0119ИЗ-07 от 25 октября 2007 года для получения в собственность спорной квартиры.

Судом установлено, что в кредитном договоре указан объект недвижимости, на приобретение которого выдан Малахановой Г.Л. целевой кредит.

О том, что, что за квартиру (по договору уступки права требования № 64 от 18 апреля 2008 года) Малаханова Г.Л. расплачивалась за счет собственных средств ответчиком не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд преждевременно пришел к выводу об отказе в иске и отсутствия обязательств по договору займа по оформлению закладной.

09.09.2010 между Малахановой Г.Л. и Бутовой И.И. заключен договор дарения, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 24.09.2010 г., по которому  Малаханова Г.Л. дарит, а Бутовой И.И. принимает в дар 1/5 долю в праве собственности на квартиру по адресу г. (…).

Истец основывает требования нарушением ответчика Малахановой Г.Л. при отчуждении доли в праве собственности на спорную квартиру Бутовой И.И. п. 2 ст. 346 ГК РФ.  Между тем данное обстоятельство  не является основанием для признания договора дарения доли квартиры ничтожным, поскольку действующим гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения закона.

Согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, залоговое обременение следует за правом собственности на предмет залога, переходит к новому собственнику.

Иные последствия нарушения требований закона  предусмотрены также при нарушении правил о последующем залоге.

С учетом изложенного, суду необходимо определить последствия нарушений закона при оформлении сделки дарения.

При новом рассмотрении спора суду необходимо учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства тому, какими денежными средствами расплачивалась Малаханова Г.Л. по договору уступки права требования № 64 от 18 апреля 2008 года, распределить бремя доказывания, правильно применить материальный закон, проверить доводы участников по делу и на основе добытых доказательств разрешить иск.

о п р е д е л и л а:

 Решение Индустриального районного суда  г.Барнаула Алтайского края

от 11 января 2011 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий:

Судьи: