Судья Осколкова Г.Н. Дело № 33-1579/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 марта 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.,
судей Секериной О.И., Зацепина Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Голубоцкого А.Г.
на решение Алейского городского суда Алтайского края от 21 декабря 2010 года по делу по иску Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. к Голубоцкому А.Г. о соразмерном уменьшении покупной цены, встречному иску Голубоцкого А.Г. к Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
02 ноября 2009 года между Голубоцким А.Г., действующим через представителя Голубоцкую Л.В., и Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. был заключен договор купли-продажи, по которому последние приобрели у Голубоцкого А.Г. 1/2 долю в праве собственности на целый жилой дом (238 000 руб.), площадью 77,5 кв.м, и земельный участок (2 000 руб.), мерою 578 кв.м, расположенные по ул. «…» в «…».
Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. обратились в суд с иском к Голубоцкому А.Г. об уменьшении покупной цены вышеуказанного дома с 238 000 руб. до 138 000 руб., взыскании с ответчика 100 000 руб. в счет уменьшения покупной цены, а также судебных расходов в размере 7 000 руб.
В обоснование требований истцы ссылались на то, что при продаже доли дома представитель продавца предоставила неверную информацию о товаре, указав на то, что стены спорного объекта недвижимости изготовлены из кирпича и зимой в квартире очень тепло. Между тем, в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены следующие недостатки: существующая система отопления не обеспечила должного прогрева помещения (часть труб), в связи с чем пришлось переваривать отопление и вваривать в систему насос. После ремонта система отопления заработала нормально, однако при нормальной работе системы отопления (температура теплоносителя воды в системе составляла 75-90 градусов круглые сутки) невозможно было добиться температуры в квартире более чем 10-15 градусов.
Стены промерзали и были покрыты ледяной коркой. При вскрытии стен было выявлено, что они изготовлены из самана, частично отсутствует фундамент, стены обложены снаружи и внутри кирпичом на ребро 1/4 часть кирпича. С уличной стороны расстояние между стеной (саманом) и кирпичной кладкой составляет от 5 до 15 см., в результате чего между стеной и кирпичной кладкой «гуляет» ветер. Местами (в месте сопряжения с другой половиной дома) стены вообще нет на участке 60-70 см. по всей толщине стены, поэтому ответчиком были установлены подпорки для потолка и крыши из столбиков, после обложены с двух сторон кирпичом на ребро 1/4 часть кирпича. В помещении изнутри квартиры кирпичная кладка установлена без фундамента, прямо на деревянный пол, в результате чего деревянный пол, не выдержав такой нагрузки, вдавился в землю около 15 см. и стены наклонились под углом от 5 до 10 % к горизонту, потолок тоже наклонился параллельно полу.
Выявленные недостатки и отсутствие возможности протопить квартиру до нормальной температуры препятствовало переезду в приобретенное жилье и его использованию по назначению. Дом не пригоден для проживания и требует капитального ремонта. Указанные недостатки являются скрытыми. При продаже квартиры продавец не уведомил о них, ввёл в заблуждение в части того, что стены жилого помещения изготовлены из кирпича и в доме зимой очень тепло.
Голубоцкий А.Г. обратился со встречным иском к Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. о расторжении договора купли-продажи от 02.11.2009г. и взыскании судебных расходов в сумме 27 000 руб.
В обоснование требований истец указал, что на момент заключения договора он не мог предположить того, что существенно изменятся условия договора в виде обращения Корниенко Н.А. и Л.А. в суд с требованием об уменьшении покупной цены и взыскании 100 000 руб. Кроме того, до заключения договора покупатели имели возможность в течение 3-х месяцев осмотреть объект недвижимости как изнутри, так и снаружи.
В ходе рассмотрения дела истцы по первоначальному иску уточнили заявленные требования и просили уменьшить покупную цену части жилого дома до 112 383, 73 руб., взыскать с ответчика 125 616, 27 руб. в счет уменьшения покупной цены, судебные расходы в размере 32 914, 48 руб.
Решением Алейского городского суда Алтайского края от 21 декабря 2010 года первоначальные исковые требования удовлетворены.
Уменьшена покупная цена 1/2 доли целого жилого дома, общей площадью 77,5 кв.м, расположенного по ул. «…» в «…», с 238 000 руб. до 112 383, 73 руб.
С Голубоцкого А.Г. взыскано в пользу ответчиков 125 616, 27 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости, 27 114, 48 руб. в счет возмещения судебных расходов.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе Голубоцкий А.Г. просит об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Ответчик указывает, что его представитель не был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела 20.12.2010г., отсутствуют доказательства, подтверждающие факт вручения ему судебной повестки. Его письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы вопреки требованиям закона не было рассмотрено судом. В ходе рассмотрения дела им был представлен документ, подтверждающий факт досудебного обращения к Корниенко Н.А., Л.А. с требованием о расторжении договора купли-продажи, однако судом надлежащая оценка указанному документу не дана. Также суд не обратил внимания на то, что покупателю до заключения договора были предоставлены все документы на приобретаемую часть дома, а также двухмесячный срок для ее осмотра. Спорное строение было возведено в 1948 г., когда не действовали СНиП 31-02-2001, на которые имеется ссылка в заключении эксперта. Ответчик не знал и не мог знать о выявленных недостатках.
В возражениях на кассационную жалобу Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. просят оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ответчика Гриджюса Э.А., поддержавшего жалобу, истца Корниенко Н.А., его представителя Белова С.В., полагавших возможным оставить решение суда без изменения, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 приведенной нормы при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Судом установлено, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что 02 ноября 2009 года между Голубоцким А.Г., действующим через представителя Голубоцкую Л.В., и Корниенко Н.А., Корниенко Л.А. был заключен договор купли-продажи, по которому последние приобрели у Голубоцкого А.Г. 1/2 долю в праве собственности на целый жилой дом (238 000 руб.), площадью 77,5 кв.м, и земельный участок (2 000 руб.), мерою 578 кв.м, расположенные по ул. «…» в «…».
В ходе эксплуатации дома покупателями были выявлены недостатки, не позволившие им использовать данный объект по назначению, что явилось основанием для предъявления в суд иска к ответчику об уменьшении покупной цены.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, в результате которой выявлены следующие скрытые дефекты спорного объекта недвижимости: глинобитные стены имеют следы разрушения - сквозные трещины, осыпания; внутренние кирпичные стены оперты на деревянный пол, что свидетельствует об отсутствии под ними фундамента; чердачное перекрытие имеет недостаточное сопротивление теплопередаче (л.д.52-53). Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков дома, составила 125 616, 27 руб.
Уменьшая покупную цену дома на указанную сумму и взыскивая ее с ответчика, суд дал надлежащую правовую оценку данной экспертизе, а также иным собранным по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о том, что продавцом передан объект недвижимости, имеющий недостатки, не позволяющие использовать его по назначению.
Неосведомленность Голубоцкого А.Г. на момент продажи спорного здания об имеющихся скрытых недостатках, сама по себе не освобождает его от гражданско-правовых последствий передачи товара ненадлежащего качества.
Факт постройки дома в 1948 году по действовавшим на тот момент строительным нормам и правилам, не свидетельствует о невозможности соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости в случае его несоответствия требованиям строительных норм и правил, действующих на момент предъявления такого требования.
Обращаясь со встречным иском о расторжении договора купли-продажи, Голубоцкий А.Г. ссылался на то, что в данном случае существенно изменились условия договора, поскольку покупатели обратились в суд с требованием об уменьшении покупной цены.
Между тем, возможность предъявления требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества предусмотрено законом и не может восприниматься в качестве существенного изменения обстоятельств, влекущего расторжение договора в контексте положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, рассматривая встречный иск в рамках части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения. В этой связи доводы кассационной жалобы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора по данному иску не имеют правового значения.
Имеющееся в материалах дела письменное ходатайство Голубоцкого А.Г. о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости дома и земельного участка, не свидетельствует о том, что в данном случае ответчик требовал провести повторную экспертизу по делу, как на это указывается в кассационной жалобе. При этом поставленные в данном ходатайстве вопросы не имели юридического значения для разрешения дела, в связи с чем нерассмотрение этого ходатайства не повлияло на правильные по существу выводы суда.
Не может быть признан состоятельным довод кассационной жалобы об отсутствии сведений о надлежащем извещении представителя Голубоцкого А.Г. - Гриджюса Э.А. о времени и месте судебного разбирательства, назначенного на 20.12.2010г. Из материалов дела усматривается, что данный представитель получил соответствующую судебную повестку, направленную по адресу его проживания - г. «…», ул. «…» (л.д.92). Кроме того, согласно протоколу судебного заседания от 20.12.2010г. Гриджюс Э.А. участвовал в рассмотрении дела, представляя интересы Голубоцкого А.Г. (л.д.111).
Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда, основания для ее удовлетворения не усматривается
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Кассационную жалобу Голубоцкого А.Г. на решение Алейского городского суда Алтайского края от 21 декабря 2010 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: