Судья Емельянова Е.В.                                        Дело № 33-1572

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

09 марта 2011 г.                                                  г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Варнавского В.М.

судей  Кавуновой В.В., Цибиной  Т.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ивашкова В.В. на решение Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края от 15 декабря 2010 года     по делу по иску Попова Д.И. к Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Ивашкова В.В. к Попову Д.И. о признании недействительными в части закладной и кредитного договора.

Заслушав доклад судьи Кавуновой В. В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании в солидарном порядке: задолженности по кредитному договору № «...» от 23.10.2007г. в сумме 3 748 200 руб. 50 коп.,  процентов за пользование кредитом в размере 11% годовых и пени в размере 0,2% от суммы просроченных аннуитетных платежей за каждый день просрочки; обращении взыскания на жилой дом и земельный участок; определении способа реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 3 500 000 руб.

В обоснование требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора № «...» от 23.10.2007г. заемщикам Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. ООО Коммерческий банк «Эл Банк» предоставило кредит в сумме 3 000 000 руб. сроком на 180 месяцев под 11% годовых для приобретения жилого дома и земельного участка «...». Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека  жилого дома и земельного участка. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай первоначальному залогодержателю - ООО Коммерческий банк «Эл Банк». Запись об ипотеке жилого дома и земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 21.11.2007 г. Владельцем закладной в настоящее время является он (истец Попов Д.И.)

Задолженность ответчиков на дату подачи иска (17.08.2010г.) составила 3 748 200 руб. 50 коп., в том числе основной долг - 2 875 407 руб. 34 коп., проценты за пользование кредитом - 396 018 руб. 37 коп., пени - 476 774 руб. 79 коп.

Ответчик Ивашков В.В. требования не признал, обратился со встречным иском о признании недействительными п.п. 5,2, 5.3 кредитного договора № «...» от 23.10.2007 г., ссылаясь на то, что  данный договор является типовым, с заранее определенными условиями, в связи с чем Ивашков В.В., как сторона договора, не имел возможности влиять на его содержание, применение договорной неустойки в качестве меры ответственности за нарушением заемщиком сроков, установленных для возврата очередной части кредита, недопустимо, поскольку за подобное неисполнение обязательства у кредитора и без того есть право требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы с причитающимися процентами, которыми истец воспользовался.

В ходе рассмотрения дела Ивашков В.В. уточнил встречные требования в части признания также недействительным п. 1.3 указанного кредитного договора и признании недействительной закладной, ссылаясь на то, что  п. 1.3 кредитного договора является несогласованным, так как кредит предоставлялся для приобретения 1-этажного жилого дома, расположенного «...», состоящего из 4 комнат, площадью 120,1 кв.м, в то время как дом, находящийся по указанному адресу, имеет общую площадь 218,6 кв.м, 2 этажа, по восемь комнат на каждом этаже. Следовательно, закладная является недействительной, так как содержит существенные несоответствия, не позволяющие однозначно идентифицировать имущество, на которое установлена ипотека.  

Решением Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края от 15 декабря 2010 г. исковые требования Попова Д.И. удовлетворены частично.

Взыскана солидарно с Ивашкова В.В., Ивашковой Д.В. в пользу Попова Д.И. задолженность по состоянию на 17.08.2010 г. в сумме 3 286 425 руб. 71 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 2 875 407 руб. 34 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 396 018 руб. 37 коп., пени в сумме 15 000 рублей.

С Ивашкова В.В., Ивашковой Д.В. в пользу Попова Д.И. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 316руб. 06 коп. с каждого.

Определены подлежащими выплате в пользу Попова Д.И. солидарно Ивашковым В.В., Ивашковой Д.В. проценты за пользование кредитом в размере 11 % годовых от суммы основного долга - 2 875 407 руб. 34 коп., начиная с 15.12.2010 г.   по день исполнения обязательства по возврату долга, с начислением процентов на оставшуюся часть.

Обращено взыскание на жилой дом с земельным участком «...», принадлежащие Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. на праве общей совместной собственности.

Определен способ реализации жилого дома с земельным участком «...», в виде продажи с публичных торгов.

Определена начальная продажная стоимость жилого дома с земельным участком «...» в сумме  3 702 000 рублей.

В остальной части иска Попову Д.И. отказано.

Встречный иск  Ивашкова В.В. оставлен без удовлетворения.

С Ивашкова В.В. в доход местного бюджета взыскана госпошлина в сумме  400 руб.

В жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что имелись основания для удовлетворения встречного иска, п. 1.3 кредитного договора является несогласованным, так как кредит предоставлялся для приобретения 1-этажного жилого дома «...», состоящего из 4 комнат, площадью 120,1 кв.м, в то время как дом, находящийся по указанному адресу, имеет общую площадь 218,6 кв.м, 2 этажа, по восемь комнат на каждом этаже. Следовательно, закладная является недействительной, поскольку содержит существенные несоответствия, не позволяющие однозначно идентифицировать имущество, на которое установлена ипотека, вышеизложенным обстоятельствам судом не дана правовая оценка.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя Ивашкова В.В., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части определения начальной продажной стоимости жилого дома с земельным участком «...» в сумме  3 702 000 рублей.

Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № «...» от 23.10.2007 г. заемщикам Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. ООО Коммерческий банк «Эл банк» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 3 000 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого дома и земельного участка «...» (л.д. 6-10).

28.12.2007 г. на счет ответчика Ивашкова В.В. по кредитному договору № «...» от 23.10.2007 г. перечислено 3 000 000 руб., что подтверждается выпиской по счету (л.д. 31).

30.01.2008 г. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от 23.09.2007г. зарегистрировано право общей совместной собственности Ивашкова В.В., Ивашковой Д.В. на жилой дом и земельный участок «...» (л.д. 58, 61-62, 63-64, 66, 67).  

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от 23.09.2007 произведена 21.11.2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай (л.д. 66, 67). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанного имущества, удостоверены закладной.

Законным владельцем закладной на основании договора купли-продажи закладной от 21.07.2010 г. в настоящее время является Попов Д.И.(л.д. 21).

В нарушение условий кредитного договора, а также ст.309 ГК Российской Федерации ответчики не производят оплату с июля 2009г.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Поскольку действующим законодательством предусмотрено право кредитора на досрочное взыскание оставшейся суммы по кредитному договору, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчиков в солидарном порядке  задолженности, процентов по договору, снизив размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 15 000 руб.,  обратив взыскание на жилой дом с земельным участком «...», принадлежащие Ивашкову В.В., Ивашковой Д.В. на праве общей совместной собственности и определив способ реализации указанного жилого дома с земельным участком, в виде продажи с публичных торгов.

Доводам кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения встречного иска в решении суда дана надлежащая оценка.

Требования ответчика Ивашкова В.В. о признании недействительным п. 1.3 кредитного договора и закладной, поскольку содержащиеся в них данные не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (выписке из реестра капитального строительства от 07.12.2010 г.), содержат существенные несоответствия, не позволяющие однозначно идентифицировать имущество, на которое обращено взыскание, суд признал не подлежащими удовлетворению, так как характеристики жилого дома, указанные в кредитном договоре (л.д. 6), совпадают с данными, указанными в закладной (л.д. 17), свидетельстве о государственной регистрации права от 30.01.2008 г. (л.д. 66).

Изменение характеристик объекта впоследствии не влияет на характер спорных отношений и на возможность обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Одним из условий, определяемых в ходе обращения взыскания на ипотеку, является начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 17 июня 2010 г.) (далее - Закон об ипотеке) возлагает обязанность по определению начальной продажной цены на суд при судебном порядке обращения взыскания (п. 2 ст. 54)

При принятии решения о начальной продажной стоимости предмета ипотеки суд руководствовался заключением эксперта экспертного учреждения ООО «ЭКСКОМ+» от 08.11.2010 г., указав, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, данная оценка проведена в рамках гражданского дела, по времени проведения максимально приближена к дате вынесения судебного решения.

Между тем, как следует из материалов дела, данная экспертиза проведена без осмотра и исследования оцениваемого имущества. (л.д. 75, 84)

В материалах дела имеется и заключение специалиста, определившего рыночную стоимость дома в 7 157 573 руб., земельного участка - 2 023 497 руб. (л.д.101)

В закладной денежная оценка предмета ипотеки  составила 5 290 300 руб. - стоимость дома и 761 400 - стоимость земельного участка.(л.д.17)

При наличии противоречивых сведений о стоимости заложенного имущества суду следовало установить, могло ли проведение экспертизы без осмотра и исследования оцениваемого имущества повлиять на результаты оценки.

Суд данное обстоятельство, имеющее значение для дела, не установил, противоречия, имеющиеся в материалах дела, не исключил, и сделал преждевременный вывод о начальной продажной  цене спорного имущества в сумме 3 702 000 рублей.

При таких обстоятельствах, поскольку судом  не установлено указанное обстоятельство, судебная коллегия лишена возможности принять в этой части новое решение.

 В связи с чем решение суда в части  определения начальной продажной цены жилого дома с земельным участком «...», в сумме  3 702 000 рублей  подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить указанные противоречия, разъяснить сторонам последствия уклонения от предоставления доказательств по делу и разрешить спор по существу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 347 ч. 2, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края от 15 декабря 2010 года в части определения начальной продажной цены жилого дома с земельным участком «...» отменить, дело в этой части направить в тот же суд на новое рассмотрение.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Ивашкова В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи