Судья Савинков А.А. Дело № 33-3167/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
20 апреля 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Дьякова М.И.,
судей Кулеш О.А., Хоролич Н.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя заявителя Булгаковой Е.В. - Боляка Р.В. на решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 3 марта 2011 года по делу по заявлению Булгаковой Е.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Заслушав доклад судьи Дьякова М.И., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Булгакова Е.В. обратилась в суд с заявлением, в котором с учетом последующего уточнения просила признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю) по внесению регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (далее по тексту - ОАО «АЖИК») квартиры, расположенной …; признать недействительным зарегистрированное право собственности за ОАО «АЖИК» на вышеуказанную квартиру; обязать Управление погасить регистрирующую запись о праве собственности; признать незаконной выдачу свидетельства о праве собственности.
В обоснование названных требований заявительница ссылалась на следующие доводы и обстоятельства.
2 июля 2009 года решением Железнодорожного районного суда с нее, а также с Б. взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г…, с реализацией данной квартиры с публичных торгов. На основании исполнительного листа 20 июля 2009 года судебным приставом-исполнителем ОСП Индустриального района г. Барнаула по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников - физических лиц было возбуждено исполнительное производство № 1/22/85589/2/2009. В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем указанная квартира была передана на реализацию с публичных торгов в Фонд имущества Алтайского края. Согласно протоколу заседания комиссии № 91 от 22 декабря 2009 года повторные торги по продаже арестованного имущества были признаны несостоявшимися. По прошествии месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель (ОАО «АЖИК») не воспользовался правом оставить предмет ипотеки за собой и, тем не менее, 30 августа 2010 года незаконно зарегистрировал право собственности на квартиру. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» передало все права по закладной ОАО «АЖИК» на основании договора № 06-09/578 от 24 июля 2009 года. Залогодержатель для перехода права собственности представил для регистрации в Управление Росреестра по Алтайскому краю документы, из которых следовало, что свое согласие на принятие предмета ипотеки он выразил лишь через 8 месяцев после признания повторных торгов несостоявшимися. Поэтому оснований для регистрации перехода права собственности на момент подачи документов на регистрацию не имелось.
Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 22 ноября 2010 года заявление оставлено без удовлетворения.
Определением судебной коллегии от 29 декабря 2010 года решение отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 13 января 2011 года требование Булгаковой Е.В. о признании недействительным зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 августа 2009 года за № … право собственности за ОАО «Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на квартиру, находящуюся по адресу: …, кадастровый номер …, оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве, заявителю разъяснено право разрешить данный спор в порядке искового производства.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 3 марта 2011 года в удовлетворении заявления Булгаковой Е.В. вновь отказано.
В кассационной жалобе представитель заявителя Булгаковой Е.В.- Боляк Р.В. просил решение отменить, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 1.1 договора № 06-09/578 обратного выкупа закладных от 24 июля 2009 года права по закладным перешли к ОАО «АЖИК» 28 сентября 2009 года. Ранее решением Центрального районного суда г. Барнаула по делу № 2-4494/10 было установлено, что закладная была куплена ОАО «АЖИК» в сентябре 2009 года; данный факт в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежит повторному доказыванию. В соответствии с п. 1.7 договора обратного выкупа закладных право собственности на закладную могло перейти только после полной оплаты закладных, при этом полная оплата произведена лишь в сентябре 2010 года, хотя право собственности было переведено в августе 2010 года. Акт приема-передачи не соответствует условиям договора. Суд принял во внимание доказательства, не отвечающие признакам относимости и допустимости. Суд не принял во внимание просительную часть заявления, в которой заявлялось лишь требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по Алтайскому краю, а не самого зарегистрированного права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Мокина И.Я. и представителя ООО «АЖИК» Коростелева И.Б., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что Управление Росрестра по Алтайскому краю законно произвело оспариваемые действия по регистрации прав на недвижимое имущество за ОАО «АЖИК» на основании постановления судебного пристава-исполнителя.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Ч. 3 ст. 78 Федерального закона № 229-ФЗ от 2 октября 2007 года «Об исполнительном производстве» предусматривает, что заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 58 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается (ч. 2 ст. 58 Закона).
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном ст. 57 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 58 Закона).
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (п. 4 ст. 58 Закона).
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки (ч. 5 ст. 58 Закона).
Как усматривается из материалов дела, решением Железнодорожного районного суда от 25 февраля 2009 года с Булгаковой Е.В., Б. в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») взыскана сумма задолженности по кредитному договору КИ-690/221/06 от 30 октября 2006 года в размере …руб. Обращено взыскание на заложенное имущество- квартиру ….
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Индустриального района г.Барнаула от 20 июля 2009 года возбуждено исполнительное производство № 1/22/85589/2/2009.
В рамках данного исполнительного производства вышеуказанное имущество было передано на реализацию на открытых торгах в Федеральное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае.
28 октября 2009 года торги были признаны несостоявшимися.
Согласно протоколу № 91 от 22 декабря 2009 года повторные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества- квартиры, расположенной …, также признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.
23 декабря 2009 года ОАО «АИЖК» направило в Фонд имущества Алтайского края, а также в ОСП Индустриального района г.Барнаула соответствующие письменное обращения о принятии нереализованного имущества- квартиры ….
На основании договора обратного выкупа закладных с отсрочкой исполнения № 06-09/578 от 24 июля 2009 года ОАО «АИЖК» передало ОАО «АЖИК» закладные, в том числе закладную Булгаковой Е.В. Закладная подлежала передаче по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Дата проставления отметки о новом владельце закладной установлена дата передачи прав по закладной - 28 сентября 2009 года.
Акт приема-передачи к договору № 06-09/578 от 24 июля 2009 года составлен 4 марта 2010 года.
9 августа 2010 года ОАО «АЖИК» направило в ОСП Индустриального района г. Барнаула свое согласие на оставление за собой предмета ипотеки.
23 августа судебным приставом-исполнителем ОСП Индустриального района г. Барнаула вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, в соответствии с которым нереализованное имущество, принадлежащее должнику Булгаковой Е.В. - квартира …, передано взыскателю ОАО «АЖИК» по цене на 25 % ниже его стоимости, установленной судом.
Кроме того, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 23 августа 2010 года о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, которым Управлению Росреестра по Алтайскому краю поручено провести государственную регистрацию прав (перехода права собственности) ОАО «АЖИК» на вышеуказанную квартиру.
Указанные постановления заявителем Булгаковой Е.В. не оспаривались.
25 августа 2010 года ОАО «АЖИК» представило в Управление Росреестра по Алтайскому краю следующие документы для регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру: заявление о государственной регистрации, платежное поручение на оплату госпошлины, акт приема-передачи нереализованного арестованного имущества должника взыскателю от 23 августа 2010 года, постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 23 августа 2010 года, постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество от 23 августа 2010 года, протокол заседания комиссии по признанию торгов несостоявшимися № 91 от 22 декабря 2009 года, письмо судебного пристава-исполнителя № 22-01/79203 от 9 августа 2010 года, в котором ОАО «АЖИК» предложено оставить за собой нереализованное имущество, а также заявления № 4402-06-01 и № 4403-06-02 от 9 августа 2010 года о согласии ОАО «АЖИК» на принятие нереализованного имущества.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30 августа 2010 года № 22АВ 384438 право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за ОАО «АЖИК».
С учетом изложенного, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что взыскателем в установленном законом порядке было выражено согласие на оставление предмета ипотеки за собой, в регистрирующий орган представлены все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Алтайскому краю отсутствовали основания для отказа ОАО «АЖИК» в регистрации права собственности на квартиру, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал Булгаковой Е.В. в удовлетворении заявленных требований.
Доводы кассационной жалобы представителя заявителя Боляка Р.В. ставят под сомнение законность перехода прав на квартиру должника Булгаковой Е.В. от ОАО «АИЖК» к ОАО «АЖИК». Данные доводы не принимаются во внимание, поскольку договор обратного выкупа по закладной от 24 июля 2009 года в установленном законом не признан недействительным, дальнейшие действия сторон договора по составлению акта приема-передачи квартиры позволяют однозначно установить волеизъявление сторон, в связи с чем доводы жалобы не опровергают вывод суда о том, что у регистрирующего органа имелись основания для регистрации права собственности за ОАО «АЖИК»,
Утверждение Боляка Р.В. о том, что суд вышел за пределы заявленных требований и рассмотрел требования о защите имущественных прав, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Кассационную жалобу представителя заявителя Булгаковой Елены Владимировны - Боляка Романа Витальевича на решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 3 марта 2011 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: