Судья Хильчук Н.А.                                                         Дело 33-3021/11

                                             О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

13 апреля 2011 г.  Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского

краевого суда в составе:

председательствующего  Вишняковой О.И.                                                                                                                                                                                            

судей Терентьевой В.К. и  Секериной О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную  жалобу

Перевознова Юрия Анатольевича на решение Рубцовского суда Алтайского края  от 23 декабря 2010 г. по делу по иску ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК»  к  Перевознову Юрию Анатольевичу, Перевозновой Анастасии Юрьевне о взыскании суммы

   Заслушав доклад судьи Терентьевой В.К., Судебная коллегия

                                         У С Т А Н О В И Л А :

ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» обратился в суд с указанными выше исковыми  требованиями, указав в их обоснование,  что в соответствии с условиями кредитного договора № 95д/7-ИП от 11.05.2007 г. заемщику-залогодателю Перевознову Ю.А., заемщику Перевозновой А.Ю., Обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме … рублей сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома, находящегося по адресу: .., состоящего из 3-х комнат, общей площадью - 44,5 кв.м., жилой - 32,2 кв.м. и земельного участка общей площадью 593 кв.м., находящегося по адресу: г… в собственность Перевозного Ю.А.  Кредит в размере … рублей был зачислен на счет последнего 17 мая .2007 г., что подтверждается мемориальным ордером № 407.

По состоянию на 17.04.2007 года предмет ипотеки был оценен в размере … рублей, в том числе жилой дом - …рублей, земельный участок - … рублей, что подтверждается заключением Рубцовского отдела Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Алтайскому краю № 2270/170407Ц-0281/Ф-01/0368.

Государственная регистрация договора купли-продажи предмета ипотеки от 11.05.2007 года была произведена 16.05.2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю - ООО коммерческий банк «Алтайкапиталбанк». Запись об ипотеке жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 16.05.2007 года за № 22-22-03/008/2007-445. Запись об ипотеке земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 16.05.2007 г. за №22-22-03/008/2007-447.

Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных и отметке на закладной, произведенной предыдущими владельцами закладной).

Начиная с декабря 2008 г., ежемесячные аннуитентные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Закладной и Кредитным договором, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками в адрес Агентства как залогодержателя-кредитора производятся не в полном объеме.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Агентством, в соответствии с п.5.1. Закладной и п.4.4.1 Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (№272-У от 05.02.2009 г.), которое Ответчиками выполнено не было. В соответствии с условиями 7.1 Закладной указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

Задолженность  по состоянию на 10.08.2010 г. составляет … руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - … руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - … руб., а также начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере …руб.

Согласно ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» имущество, заложенное по договору об ипотеке, которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Истец просил: взыскать с Перевознова Юрия Анатольевича, Перевозновой Анастасии Юрьевны в солидарном порядке в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» задолженность в размере … руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - …руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом … руб., пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере …руб., а также начиная с 11.08.2010 года и по день полного погашения суммы основного долга проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых, начиная с 11.08.2010 г. и по день реализации предмета ипотеки пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ... Определить способ реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость …рублей, в том числе жилой дом … руб., земельный участок стоимость …рублей. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме … руб.

   Решением Рубцовского городского суда от 23 декабря 2010 г. постановлено исковые требования ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с Перевознова Юрия Анатольевича, Перевозновой Анастасии Юрьевны в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» задолженность в сумме …коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - ..., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - .., начисленные пени в размере …руб., и возврат госпошлины в сумме …руб. …коп., всего взыскать … руб. … коп.

Взыскать в солидарном порядке Перевознова Юрия Анатольевича, Перевозновой Анастасии Юрьевны в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» начиная с 11 августа 2010 года и по день полного погашения суммы основного долга проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - …руб. …коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Маяковского, 10, определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере …рублей за жилой дом, и … рублей за земельный участок.

В удовлетворении остальной части исковых требований ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» отказать.

    В кассационной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что согласно акту от 28.10.2010 г. имущество оценено в … руб. Сюда вошли  внутренняя отдел, водяное отопление, коммуникации, а также незаконно пристроенные к основному дому комната, гараж, наружная отделка и т.д. При этом  стоимость самого дома, стен, перегородок сохранены в  первоначальном виде. Считает, что выставленное на продажу имущество должно соответствовать его техническому состоянию на момент приобретения в мае 2007 г., т.е. без сайдинга, линолеума, без панелей МДФ, водяного отопления, коммуникаций, котельной, пристроенной комнаты, гаража и т.д.

    Судом была назначена экспертиза только в части, касающейся улучшений в пределах дома, соответствующей комплектности и технического состояния на  момент приобретения в мае 2007 года.

    От проведения экспертизы Перевознов Ю.А. не отказывался, ввиду задержки заработной платы, просил лишь об отсрочке оплаты … руб. за ее проведение.

    Кассатор не согласен с выплатой процентов на основной долг … руб.

    Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений,  Судебная коллегия находит решение суда в части определения начальной продажной  стоимости предмета ипотеки подлежащим отмене по основаниям п.п.1  и  4  ч.1 ст.347 ГПК РФ законность решения суда проверена в пределах доводов кассационной жалобы.

  Суд признал установленным, что в соответствии с условиями кредитного договора № 95д/7-ИП от 11.05.2007 г. заемщику-залогодателю Перевознову Ю.А., заемщику Перевозновой А.Ю., ООО коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме … рублей сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома, находящегося по адресу:.., состоящего из 3-х комнат, общей площадью - 44,5 кв.м., жилой - 32,2 кв.м. и земельного участка общей площадью 593 кв.м., находящегося по адресу:…в собственность Перевозного Ю.А., что подтверждается мемориальным ордером № 407.

По состоянию на 17.04.2007 года предмет ипотеки был оценен в размере… руб. в том числе жилой дом был оценен в размере … руб., земельный участок в размере … руб., что подтверждается заключением Рубцовского отдела Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Алтайскому краю № 2270/170407Ц-0281/Ф-01/0368. Государственная регистрация договора купли-продажи предмета ипотеки от 11.05.2007 года была произведена 16.05.2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю - ООО коммерческий банк «Алтайкапиталбанк». Запись об ипотеке жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 16.05.2007 года за № 22-22-03/008/2007-445. Запись об ипотеке земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 16.05.2007 г. за №22-22-03/008/2007-447.

Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных и отметке на закладной, произведенной предыдущими владельцами закладной).

Начиная с декабря 2008 г. обязательства  по внесению ежемесячных аннуитетных платежей в счет по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Закладной и Кредитным договором, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками в адрес Агентства как залогодержателя-кредитора, надлежащим образом не    выполняются. Задолженность Ответчиков по состоянию на 10.08.2010 г. составляет … руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - … руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - … руб., а также начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере …руб.

В связи с этим Агентством, в соответствии с п.5.1. Закладной и п.4.4.1 Кредитного договора, было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (№272-У от 05.02.2009 г.), которое Ответчиками выполнено не было. В соответствии с условиями 7.1 Закладной указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

При установленных судом обстоятельствазх требования истца о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество и определении способа реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов суд обоснованно признал правомерными и подлежащими удовлетворению. Кассатор наличие задолженности и право истца взыскать ее, обратить взыскание на заложенное имущество не оспаривает. Он не согласен с начальной продажной ценой, определенной судом при продаже предмета ипотеки на торгах и этот довод заслуживает внимания

Как предусмотрено ст.51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.56 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, с уд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную сцену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом ( п.4 ч.2 ст.54 Закона).

Таким образом, начальная продажная цена земельного участка по …и расположенного на нем жилого дома, явившихся предметом ипотеки по кредитному договору, является в данном случае обстоятельством, имеющим значение. Правильное определение таких обстоятельств является процессуальной обязанностью суда, закрепленной в ч.2  ст.56 ГПК РФ.

Как видно из пункта 1.3 кредитного договора, на день заключения договора предмет ипотеки был оценен сторонами в …руб. в том числе стоимость земельного участка - … руб. (л.д..6). Такая же оценка от- ражена в Закладной (л.д.17).   

При рассмотрении дела ответчик Перевознов Ю.А. представил отчет об оценке  предмета ипотеки по состоянию на 28 октября 2010 г., согласно которому его цена … руб., в т.ч. земельный участок - … руб. (л.д.114)  и заявил ходатайство о назначении экспертизы(л.д.163).

Поскольку  между сторонами  соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества на день разрешения вопроса не достигнута и возник спор, определением Рубцовского городского суда от 03 ноября 2010 г. назначена судебная товароведческая экспертиза для определения рыночной стоимости дома и земельного участка по… Расходы по оплате работы экспертов возложены на ответчика Перевознова Ю.А., как на сторону, заявившую соответствующее ходатайство.      

08 декабря 2010 г. дело возвратилось в суд с письмом директора филиала Алтайской торгово-промышленной палаты в г.Рубцовске без исполнения в связи с  уклонением стороны от заключения договора на предоставление экспертных услуг и проведения экспертизы (л.д.167). В тот же день дело было назначено к слушанию по существу и рассмотрено 23 декабря 2010 г. с вынесением решения об удовлетворении иска. В том числе суд обратил взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные…; определил способ реализации в виде продажи с публичных торгов: установил начальную продажную стоимость в размере … руб. за жилой дом  и  … руб. - за земельный участок.

Принимая такое решение, суд указал, что назначенная судом экспертиза не была проведена в связи с тем, что ответчик Перевознов Ю.А. уклонился от заключения договора на предоставление экспертных услуг и проведения экспертизы, что расценено судом как уклонение стороны  участия в экспертизе.

В силу положений ч.3 ст.79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В данном конкретном случае обе стороны представили письменные доказательства об оценке предмета ипотеки - сторона истца об оценке на день заключения кредитного  договора более трех лет назад и сторона ответчика - на 27 октября 2010 г.

Поскольку при определении стоимости предмета залога необходимо использовать его рыночную стоимость, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях  конкуренции, учитывая  моральный и физический износ предмета залога, влияние инфляции на стоимость залога и иные существенные факторы, влияющие на возможность реализации предмета залога по справедливой стоимости, суд правильно назначил экспертизу для установления указанного обстоятельства, имеющего значение для дела.

При возвращении дела в суд экспертным учреждением указано на отказ Перевознова Ю.А. от заключения договора на оказание услуги. В то же время в деле отсутствуют доказательства того, предлагалось ли Перевознову Ю.А. заключить такой договор и на каких условиях. В связи с этим Судебная коллегия  исходит из того, что экспертиза не проведена только в связи с неоплатой и  лишена возможности ответить на довод  частной жалобы о том, что ответчик не отказывался оплатить расходы за ее проведение, просил лишь о предоставлении отсрочки.                                             

Кроме того, согласно ч.2 ст.85 ГПК РФ эксперт  или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой  статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Что касается начисления процентов на сумму основного долга … руб., то выплата процентов является условием кредитного договора, что соответствует положениям ст.809 ГК РФ. Обязанность по уплате процентов сохраняется до дня возврата суммы займа. Довод кассационной жалобы в данной части не заслуживает внимания.

   Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, Судебная коллегия

       Кассационную жалобу Перевознова Юрия Анатольевича на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 23 декабря 2010 года удовлетворить частично.

        Решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 23 декабря 2010 года в части  установления начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по  адресу:… в размере… руб. за жилой дом и … руб. за земельный участок отменить и дело направить в тот же суд на новое рассмотрение в указанной части.

        В остальной части кассационную жалобу Перевознова Юрия  Анатольевича оставить без удовлетворения.

Судьи