Судья Фурсова О.М.                                           Дело № 33-2264/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 марта 2011 года                                                                                  г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего  Лобовой О.А.

судей Вишняковой С.Г., Секериной О.И.                                

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам истца Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ответчика Роговой М.А.

на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18 января 2011 года по делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Роговой М.А., Рогову Ю.И. о взыскании суммы долга и  обращении взыскания на заложенное имущество; встречному иску Роговой  М.А. к Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора купли-продажи закладных № <*> от 18 февраля 2004 года незаключенным.

Заслушав доклад судьи Лобовой О.А., объяснения представителя Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Бондаревой О.С., поддержавшей кассационную жалобу общества, представителя Роговой М.А. Ращупкина Е.В., поддержавшего жалобу Роговой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту - ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Роговой М.А., Рогову Ю.И. о взыскании в солидарном порядке суммы долга и  обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 30.06.2006г.  между <Банк> и ответчиками был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчикам  был предоставлен кредит в размере - <*> руб., сроком на 120 месяцев под <*> % годовых для целевого использования: приобретения квартиры по адресу: <*>, оценочной стоимостью -  <*> руб.

Исполнение кредитного обязательства заемщиком обеспечено ипотекой жилого помещения, предоставляющего собой жилой дом, общей площадью - <*>  кв.м, в том числе жилой площадью <*> кв.м, а также земельный участок площадью <*> кв.м, расположенных по адресу: <*>.

Квартира  приобретена в общую совместную собственность Роговой М.А. и Рогова Ю.И.   

Кредит был зачислен на счет ответчика Роговой М.А. 11.07.2006г.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной от 06.07.2006г.

Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК».  

Начиная с мая 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение закладной и кредитного договора, ответчиками не производятся.

По состоянию  на 15.06.2010г. задолженность ответчиков   составляет -<*> руб. <*> коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*> коп., сумма неуплаченных процентов  за пользование кредитом - <*> руб. <*> коп., начисленные пени в размере <*> руб. <*> коп.   

В связи с чем, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке  задолженность по кредитному договору в указанном размере; кроме того, обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок; определить способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену заложенного имущества (жилого дома и земельного участка) в размере <*> руб., в том числе жилого дома в размере  <*> руб. и земельного участка в размере <*> руб.; а также взыскать с ответчиков в солидарном порядке начиная с  16.06.2010г. проценты за пользование  кредитом в размере <*> % годовых  на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*> коп., до фактического погашения задолженности, и с того же периода по день  реализации предмета ипотеки пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению  обязательств по возврату  суммы основного долга  и уплаты процентов по нему  за каждый день просрочки.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования в части размера требуемых ко взысканию сумм, просил взыскать с  ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на 27.08.2010г. в сумме <*> руб. <*> коп., в  том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*> коп., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом -  <*> руб. <*> коп., начисленные пени в размере <*> руб. <*> коп. ; а также взыскать c ответчиков в солидарном порядке,  начиная с  28.08.2010г. проценты за пользование  кредитом в размере <*> % годовых  на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*> коп., до фактического погашения задолженности, и пени в  размере 0,2% от суммы просроченного платежа  по исполнению  обязательств по возврату  суммы основного долга  и уплаты процентов по нему, начиная с 28.08.2010г. и по день реализации предмета ипотеки за каждый день просрочки.

Ответчик Рогова М.А. обратилась в суд со встречным иском к ОАО «АИЖК» о признании договора купли-продажи закладных от 18 февраля 2004 года незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований указала, что 30.06.2006г. между <Банк> и ней совместно с Роговым Ю.И. был заключен кредитный договор. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено договором ипотеки от 30.06.2006г., предметом которого является жилой дом и земельный участок. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной  с заемщиками, как должниками и залогодателями и выданной Управлением федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному кредитору <Банк>. ОАО «АИЖК» права по закладной были переданы от <организация> на основании договора купли-продажи закладных от 18.02.2004г. Данный договор не содержит существенных условий о предмете договора, поскольку в нем отсутствуют характеристики передаваемой закладной, так согласно условиям спорного договора  передаче подлежит закладная с фиксированной процентной ставкой обязательства, обеспеченного ипотекой 15% и выданная залогодателем <Банк 1> или <Банк 2>. Закладная, выданная истцом, не соответствует указанным в спорном договоре условиям. Кроме того, в договоре о передаче закладной отсутствуют положения о цене, по которой переданы права по закладной. Также, в нарушение ст. 455 ГК РФ, договор купли продажи закладных  заключен 18.08.2004г., закладная составлена 30.06.2010г., т.е. на момент передачи прав по закладной не существовало как самой закладной, так и обязательства, в силу которого настоящая закладная была выдана. В связи с чем, Рогова М.А просила признать договор купли-продажи закладных  от 18.02.2004г. незаключенным, признать недействительной запись в закладной о смене владельца закладной на ОАО «АИЖК».

Решением Октябрьского суда г. Барнаула Алтайского края от 18  января 2011 года исковые требования ОАО «АИЖК» удовлетворены частично.

Взыскана в пользу ОАО «АИЖК» в солидарном порядке с Рогова Ю.И. и Роговой М.А. задолженность по кредитному договору от 30.06.2006г. в размере <*> руб. <*> коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*>  коп., сумма неуплаченных процентов  за пользование кредитом -  <*> руб. <*> коп.,  пени в размере <*> руб., а также начиная с 28.08.2010г. определены подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере <*> % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств  по основному долгу - <*> руб. <*> коп., до фактического исполнения решения суда.

Взыскан в пользу ОАО  «АИЖК » в солидарном порядке с Рогова Ю.И. и Роговой М.А. возврат государственной пошлины - <*> руб. <*> коп.

Обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:  <*> (площадь земельного участка - <*> кв.м,  площадь жилого дома <*> кв.м, в том числе жилая  площадь - <*> кв.м).

Определен способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установлена начальная продажная цена заложенного имущества: жилого дома в размере <*> руб., земельного участка в размере <*> руб.

В остальной части иска ОАО  «АИЖК» отказано.

Исковые требования Роговой  М.А. к ОАО «АИЖК» о признании договора купли-продажи закладных от 18.02.2004г. незаключенным оставлены без удовлетворения  в полном объем.

В кассационной жалобе истец ОАО «АИЖК» просит решение суда в части определения начальной продажной стоимости недвижимости отменить, ссылаясь на незаконный вывод суда о возможности определения начальной продажной стоимости двух объектов недвижимости, на которые обращено взыскание, по состоянию на различные временные периоды; так, начальная продажная стоимость жилого дома определена судом исходя из заключения экспертизы от 22.11.2010г., начальная продажная стоимость земельного участка - согласно отчету об оценке от 01.06.2006г.; вместе с тем, в соответствии с требованиями ГК РФ, ЗК РФ такие объекты могут быть отчуждены только одновременно; судом в нарушение процессуальных норм не был поставлен перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, решение суда содержит противоречия в части вывода суда относительно встречных исковых требований: согласно резолютивной части решения они оставлены судом без удовлетворения, в мотивировочной части решения содержится противоположный вывод.

В кассационной жалобе ответчик Рогова М.А. просит решение суда отменить, указывая на необоснованность определения начальной продажной стоимости жилого дома в размере <*> руб., поскольку выводы эксперта  в части определения этой суммы основаны на неполно исследованных обстоятельствах, а именно: применяя затратный подход при определении стоимости дома, эксперт определил объемно-планировочные характеристики дома с учетом подвального помещения - <*> куб.м, однако, определяя стоимость всего объекта не учел затраты, необходимые для возведения подвала, что существенно повлияло на общую рыночную стоимость жилого дома; кроме того, суд определил начальную продажную стоимость жилого дома (домовладения) без учета стоимости иных надворных построек (гаража, бани, сарая, навеса), несмотря на то, что при отчуждении дома они следуют его судьбе; помимо того, судом необоснованно взысканы проценты за пользование суммой займа на будущее исходя из твердой суммы основного долга по состоянию на 28.08.2010г.    

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.06.2006г. между <Банк> и  Роговой М.А., Роговым Ю.И. заключен кредитный договор, по условиям которого ответчикам предоставлен кредит в размере <*> руб. сроком на 120 месяцев под <*> % годовых для целевого использования - приобретения  квартиры, расположенной  по адресу: <*>, состоящей из <*> комнат, общей площадью <*>кв.м., в общую совместную собственность Роговой М.А. и Рогова Ю.И.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между теми же сторонами 30.06.2006г. заключен договор ипотеки, в соответствии с которым в залог банку ответчиками передан жилой дом, общей площадью <*> кв.м, жилой площадью <*> кв.м, а также земельный участок, площадью <*> кв.м., расположенные по адресу: <*>, залоговой стоимостью <*> руб., в том числе стоимостью земельного участка <*> руб.

На основании договора ипотеки составлена закладная, владельцем которой на момент рассмотрения дела судом первой инстанции является ОАО «АИЖК».  

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по кредитному договору и наличием задолженности, ОАО «АИЖК» предъявило в суд иск о взыскании с Рогова Ю.И., Роговой М.А. в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу до фактического погашения задолженности, пени от суммы просроченного платежа по исполнению  обязательств по возврату  суммы основного долга  и уплаты процентов по нему по день реализации предмета ипотеки за каждый день просрочки; а также обращении взыскания на заложенное имущество.

Ответчик Рогова М.А. обратилась со встречным иском к ОАО «АИЖК» о признании договора купли-продажи закладных от 18.02.2004г. незаключенным.

Учитывая, что ответчиками нарушены условия кредитного договора, обязательства по возврату кредита исполняются ненадлежащим образом, длительное время не производятся платежи в погашение кредита, судом на основании требований ст.ст. 309, 310, 819 ГК РФ, п. 4.4.1 кредитного договора взыскана задолженность в размере <*> руб. <*> коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*> коп., сумма неуплаченных процентов  за пользование кредитом - <*> руб. <*> коп.,  пени в размере <*> руб., а также начиная с 28.08.2010г. определены подлежащими выплате проценты за пользование кредитом  в размере <*> % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств  по основному долгу - <*> руб. <*> коп., до фактического исполнения решения суда. В удовлетворении встречного иска Роговой М.А. о признании договора купли-продажи закладных отказано.

Решение суда в части наличия оснований для взыскания сумм по кредитному договору, размера задолженности (за исключением порядка начисления процентов за пользование денежными средствами на будущее время), а также обоснованности отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не оспаривается.

При этом, что касается доводов кассационной жалобы ответчика Роговой М.А. о необоснованности взыскания процентов за пользование суммой займа на будущее исходя из твердой суммы основного долга по состоянию на 28.08.2010г., то судебная коллегия полагает их несостоятельными.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором; при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. По смыслу данной нормы закона, проценты подлежат уплате за весь период пользования денежными средствами по день фактической уплаты (фактического возврата) этих средств кредитору.

Решением суда определены подлежащими выплате проценты за пользование кредитом на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <*> руб. <*> коп., до фактического исполнения решения суда, т.е. до фактического возврата непогашенной суммы основного долга.

Противоречий между решением суда и требованиями закона не усматривается.

Доводы кассационной жалобы истца о том, что решение суда содержит противоречия в части вывода суда относительно встречных исковых требований: согласно резолютивной части решения они оставлены судом без удовлетворения, в мотивировочной части решения содержится противоположный вывод, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям. Мотивировочная часть решения содержит суждения и выводы суда о несостоятельности предъявленных ответчиком Роговой М.А. встречных требований о признании договора купли-продажи закладных от 18.02.2004г. незаключенным. После изложения норм материального права, на основании которых судом разрешен встречный иск, а также установленных по делу  фактических обстоятельств, судом сделан итоговый вывод о признании встречных требований Роговой М.А. необоснованными и не подлежащими удовлетворению. В резолютивной части решения содержится тот же вывод суда. На основании чего, указание суда на удовлетворение встречного иска в переходном суждении от изложения решения относительно основного иска к изложению выводов относительно встречного иска, имеющего связующую смысловую нагрузку, является опиской.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (ст. 350 ГК РФ).

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При этом, по смыслу указанных норм, начальная продажная стоимость имущества должна соответствовать его рыночной стоимости (действительной цене) на момент разрешения спора судом.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ («Имущество, на которое распространяются права залогодержателя») права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, а также особенности реализации права отдавать имущество в залог по договору ипотеки определены в ст.ст. 5-6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Особенности ипотеки земельных участок и жилых домов и квартир установлены главами 11, 13 данного закона.

Как следует из п. 1 договора ипотеки от 30.06.2006г., предметом ипотеки является жилой дом: один <*>этажный <*>комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью <*> кв.м., и земельный участок, площадью <*> кв.м, расположенные по адресу: <*>.  

Удовлетворяя требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд обратил взыскание на жилой дом и земельный участок.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, на земельном участке, помимо основного строения, имеются хозяйственные постройки: гараж, баня, сарай, навес.

При этом, как следует из отчета об оценке рыночной стоимости домовладения от 01.06.2006г., выполненного с целью установления рыночной стоимости объекта для решения вопроса о кредитовании, хозяйственные постройки выделялись как составные части домовладения и учитывались экспертом при определении рыночной стоимости объекта методом сравнительного анализа продаж.  

Кроме того, как усматривается из дела, возражая против требований истца об установлении начальной продажной стоимости залога исходя из договора ипотеки, отчета от 01.06.2006г., представитель ответчика в ходатайстве о проведении строительно-технической экспертизы просил поставить на разрешение эксперта вопрос о рыночной стоимости домовладения, ссылаясь на выводы отчета о стоимости предмета залога, увеличение рыночной стоимости к моменту рассмотрения дела, изменение состава заложенного имущества (в доме проведен ремонт, установлен новый забор, построено крыльцо и пр.). Аналогичная позиция содержится  в возражениях Роговой М.А. на иск.

Удовлетворяя ходатайство, судом на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости домовладения с учетом надворных построек и без таковых.

Экспертное заключение содержит соответствующие выводы: о рыночной стоимости домовладения на 4 квартал 2010г. в <*> руб., и рыночной стоимости домовладения без учета надворных построек в <*> руб.

Обращая взыскание только на жилой дом и устанавливая его начальную продажную стоимость исходя из установленной экспертизой рыночной стоимости домовладения без учета надворных построек, суд не привел оснований, по которым счел возможным применить рыночную стоимость домовладения без учета надворных построек и отверг его стоимость с учетом таковых. Суждений относительно юридической судьбы надворных построек, находящихся на земельном участке, невозможности обращения взыскания на них решение не содержит.

Таким образом, судом, в нарушение требований ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  вопрос о составе предмета залога не разрешен.

Кроме того, не устранена судом и неясность заключения судебной строительно-оценочной экспертизы в части выводов о стоимости объекта, определенного затратным способом без учета затратной стоимости подвала, тогда как в объемно-планировочных характеристиках объекта исследования подвал выделен как характеристика домовладения наряду с основным строением и верандой; не установлено, повлияло ли данное обстоятельство на итоговую рыночную стоимость домовладения, определенную экспертом. Доводы представителя ответчика в этой части не проверены, его ходатайства о проведении повторной экспертизы либо вызове эксперта в судебное заседание для устранения имеющихся противоречий необоснованно отклонены. Суждений, по которым суд полагает заключение в этой части ясным и полным, решение не содержит.

Суду также следовало обратить внимание на то, что начальная продажная стоимость имущества, на которое обращено взыскание, должна соответствовать его рыночной стоимости на момент разрешения дела. Вместе с тем, при обращении взыскания на земельный участок и определении его начальной продажной стоимости суд исходил из его цены, согласованной сторонами в п. 1.1 договора ипотеки от 30.06.2006г. и определенной в отчете об оценке по состоянию на 01.06.2006г., и не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора ипотеки.  

При таких обстоятельствах решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество и определении его начальной продажной стоимости нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направление в этой части на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены все обстоятельства, имеющие значение по делу, и, в связи с этим, судебная коллегия лишена возможности  вынести новое  решение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение по делу, определить являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, исследовать рыночную стоимость заложенного имущества и определить его начальную продажную цену при реализации, установить иные обстоятельства, имеющие значение по делу, дать им правовую оценку и,  правильно применив закон, постановить решение.  

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия                         

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационные  жалобы Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Роговой М.А.  удовлетворить частично.

Решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18 января 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество отменить, дело в данной части направить на новое рассмотрение.

Это же решение в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий     

Судьи