О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

27 апреля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего       Сердюк Л.А.

судей:                                      Блинова В.А., Терентьевой В.К.  

рассмотрела в открытом заседании по кассационным жалобам  истцов Галкиной  Т.Д.,    Галкина  А.О,  Галкина  Ф.О., представителя  истцов - Власовой О.С., ответчика Суркова А.А. и представителя Федотова В.А.

на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края

от 31 января 2011 года дело по иску Галкиной  Т.Д.,  Галкина  О.А.,  Галкина  А.О.,  Галкина  Ф.О.   к  Суркову  А.А.,  Сурковой  О.А.,  Суркову  А.А.  о  соразмерном  уменьшении  покупной  цены,   взыскании  суммы, обязании   передать недвижимость.

Заслушав доклад судьи Блинова В.А., Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда

У С Т А Н О В И Л А :

Галкина  Т.Д., Галкин О.А., Галкин А.О., Галкин Ф.О.  обратились  в суд с иском к Суркову  А.А., Сурковой О.А., Суркову  А.А.  об   уменьшении  покупной  цены,   взыскании  суммы, о возложении обязанности   передать недвижимость.

В обоснование своих требований  истцы указали, что решением  Центрального  районного  суда   г.Барнаула  от 18  мая  2010 г.  ответчики  и  истцы  были  обязаны заключить  договор  купли-продажи  * долей  в  праве  собственности на земельный  участок  площадью * кв.м. с расположенной на  нем * долей в  праве  собственности на незавершенный  строительством  дом площадью * кв.м. по  адресу  * на утвержденных судом условиях договора.

В соответствии  с  п. 5.1.2 договора   продавец  обязан был передать  покупателю  недвижимое  имущество в надлежащем  состоянии   с исправными  системами холодного и  горячего  водоснабжения, отопления,  водоотведения, энергоснабжения, телефонной  связи по  акту  приема-передачи в течение  30  календарных  дней с  момента    подписания договора. Договор  подписан 24.06.2010 г.

Истцы - покупатели  отказались принять имущество до устранения ответчиками указанных ими недостатков, изложенных в  19 пунктах приложения  к   акту приема-передачи, что ответчики сделать отказались. Поскольку передача имущества  не  состоялась, истцы обратились в суд с данным иском.

В ходе рассмотрения дела в суде истцы неоднократно изменяли свои  требования. В последней редакции просили уменьшить  покупную  цену домостроения и земельного участка до * рублей и взыскать с ответчиков * рублей,  обязать ответчиков передать истцам  недвижимость на указанных условиях.

В судебном заседании  истец, представитель истцов на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали, пояснили, что  требования об уменьшение размера покупной цены основаны на наличии недостатков в  домовладении, которые определены  экспертом. По  устранению иных  недостатков - отсутствие подключения системы отопления, энергоснабжения, стояние воды  подвале  дома,  требования не  являют,  поскольку  такие требования будут заявлены в последующем, по  своему  усмотрению - предъявлением иска  о  возмещении расходов  или  иным  способом.

Ответчик, представитель ответчиков в судебном заседании иск  не признали, пояснили, что истцы  ознакомились  с техническим  состоянием объектов недвижимости  до  заключения договора и все указанные ими недостатки были известны  и  претензий  к ним они не имели, были согласны  приобрести объекты недвижимости  в том  техническом  состоянии, в котором   они находились  в  момент заключения договора, который  фактически  состоялся в 2006г.  Недостатки  внутренней отделки образовались  в  результате  заселения истцов  в  спорный дом  в  2006  г. и  проведения  ими  ряда работ. Кроме того, ранее истцы  обращались  в  Центральный районный  суд  г.Барнаула  с иском  к ответчикам  Сурковым   о расторжении договора  купли-продажи, снижении  покупной  цены  домостроения  по  ул.М. в связи с теми же недостатками.  Производство  по делу  было  прекращено  в  связи  с отказом от иска определением  от  30  мая  2007 г. в  части требований о  снижении покупной  цены.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края

от 31 января  2011 года   иск  Галкиных  удовлетворен  частично.

Уменьшена  покупная  цена  приобретенной   недвижимости по  адресу  * по  заключенному договору  от 18 мая 2010 г. между  Сурковым  А.А.,  Сурковой  О.А.,  Сурковым  А.А. и   Галкиной  Т.Д.,  Галкиным  О.А.,  Галкиным  А.О.,  Галкиным  Ф.О.     с *  рублей   до * рублей.

Взыскано  с Суркова  А.А.,  Сурковой  О.А.,  Суркова  А.А.  в пользу    Галкиной  Т.Д.,  Галкина  О.А.,  Галкина  А.О.,  Галкина  Ф.О.  сумму уменьшения  покупной   цены в  размере  *  рублей в равных  долях  в пользу каждого из  покупателей  в размере  * рублей.

Сурков  А.А.,  Суркова  О.А.,  Сурков  А.А. обязаны  передать     Галкиной  Т.Д.,  Галкину  О.А.,  Галкину  А.О.,  Галкину  Ф.О. недвижимость  в виде  * долей  в  праве  собственности на  земельный  участок, *  долю  жилого дома по  адресу *.

Взыскано с Суркова  А.А.,  Сурковой  О.А.,  Суркова  А.А.  в пользу    Галкиной  Т.Д.,  Галкина  О.А.,  Галкина  А.О.,  Галкина  Ф.О. расходы  по  уплате государственной  пошлины -  * рублей,  по * рублей  в пользу  каждого.

Взыскана с Суркова  А.А.,  Сурковой  О.А.,  Суркова  А.А.   в   доход   муниципального образования г.Барнаул  государственная  пошлина   в размере  *  рублей, по  * рублей  с каждого.

В остальной  части заявленные требования оставлены без  удовлетворения.

В кассационной жалобе истцы жалобе Галкина  Т.Д.,    Галкин  А.О,  Галкин  Ф.О., представитель   Галкина  О.А. - Власова О.С. просят данное решение изменить, удовлетворить их требования в полном объеме, уменьшив покупную цену еще на * рубля в связи с необходимостью таких затрат на устранение недостатков домостроения и взыскать данную сумму, взыскать * рублей - стоимость работ и материалов по устранению недостатков надворных построек.

В кассационной  жалобе ответчик Сурков А.А. и представитель ответчиков Федотов В.А. просят об отмене данного решения и  вынесении нового  - об отказе в удовлетворении иска, указывая, что суд не учел, что предметом сделки было незавершенная строительством  * доля домостроения, что указанные истцами недостатки являются явными и были известны истцам при совершении сделки, что подтверждается фактом обращения истцов с иском о расторжении договора, о снижении покупной цены и представлением ими заключений эксперта о техническом состоянии домостроения, что указанные истцами в обоснование иска обстоятельства были известны и  учтены судом  при определении продажной стоимости домостроения в решении суда от 18 мая 2010 года, вступившим в законную силу, а поэтому у суда отсутствовали основания для уменьшения покупной цены и фактического пересмотра обстоятельств ранее установленных судом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и выслушав объяснения  истца Галкиной Т.Д., поддержавшую жалобу истцов, объяснения Суркова А.А. и представителей ответчиков - Суркову С.М.,  Федотова В.А., поддержавших жалобу ответчиков, судебная коллегия  находит решение подлежащим отмене по основаниям  п.3, 4 ч.1 ст.362 ГПК РФ.

Из материалов дела усматривается, что суд,  правильно определил отношения сторон и материальный закон, которым эти отношения регулируются, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела и кем из сторон эти обстоятельства подлежали доказыванию, вынес их на обсуждение в судебном заседании. Однако, в дальнейшем суд неправильно применил нормы материального права, сделав выводы, не соответствующие обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При разрешении данного дела суд исходил  из того, что  решением  Центрального  районного  суда  г.Барнаула от  18  мая  2010  г. был  разрешен  спор  по иску  Сурковых к   Галкиным  о  признании  факта  заключения  сделки, определению  условий   совершенной  сделки, прекращении права  собственности  и  признании права  собственности, встречному иску  Галкиных к Сурковым  о  возложении обязанности   по  заключению  договора  купли-продажи  на определенных  условиях, иску  третьего лица,  заявляющего  самостоятельные требования Галкина Ф.О. к  Сурковым   о  возложении   обязанности   по  заключению  договора  купли-продажи   на определенных  условиях, что предметом спора по  данному делу  является  договор  купли-продажи от  18  мая  2010 г., что по ранее рассмотренным   делам предмет спора были иной, так как от исполнения договор купли-продажи от  09.08.2006  г.  стороны  отказались, утвердив  договор  решением  суда, что основанием  исков  Галкиных  об  уменьшении  покупной  цены  на  спорное  домовладение вследствие выявления скрытых  недостатков вещи после заключения договора.

Судебная коллегия находит, что такие выводы судом первой инстанции сделаны без учета всех обстоятельств дела, в силу чего они им не соответствуют.

Из материалов дела видно, что ранее Галкины обращались в суд с иском к Сурковым о расторжении совершенных сделок, обязании возврата полученного по сделкам, признании недействительными свидетельств в связи с наличием недостатков домостроения, что предметом сделки являлись спорное домовладение и земельный участок.

Решением Центрального  районного суда г. Барнаула от 13 августа 2008года на основании материалов дела  суд  признал установленным, что 09.08.2006 г. между  Сурковым А.А., Сурковым А.А., Сурковой О.А. и Галкиным О.А., Галкиной Т.Д., Галкиным А.О. был заключен договор купли-продажи продажи * доли в праве собственности на земельный участок, * доли в праве собственности на незавершенный строительством дом по ул. М.в с. Л. 09.08.2006 г. между Галкиным Д.О., Галкиным О.А., Галкиной Т.Д., Галкиным А.О. и Сурковой С.М., Сурковым А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры *. 08.2006 г. между Галкиной Т.Д. и Сурковой С.М.  был заключен договор купли-продажи квартиры *, что  по существу совершенные сторонами сделки являются договором мены.

Согласно п. 5.1 указанного договора купли-продажи * доли в праве собственности на незавершенный строительством дом * покупателю известно о наличии близких грунтовых вод на отчуждаемом земельном участке. Покупатель до заключения договора ознакомился с качественным состоянием вышеуказанных долей: земельного участка и * доли незавершенного строительством дома и претензий к ним не имеет, согласен принять их в собственность

Никто из сторон не оспаривает указанных обстоятельств, а именно, что действия сторон были направлены на совершение мены, что предметом мены являлись квартиры принадлежавшие Галкиным и спорное домостроение и земельный участок, принадлежавший Сурковым.

Никто из сторон не оспаривает, что в порядке реализации договора мены были совершены сделки купли-продажи квартир, что указанные сделки прошли государственную регистрацию и квартиры принадлежавшие Галкиным перешли в собственность Сурковых.

Кроме того, решением Центрального  районного суда г. Барнаула от 13 августа 2008 года установлено, что предметом сделки являлось спорное не завершенное строительством домостроение, что   истцы  в обоснование  нарушения ответчиками условий договора относительно качественных характеристик домостроения ссылались на ст.469 ГК РФ, регулирующую условия о качестве товара, обязывающего продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Разрешая заявленные истцами требования, суд признал установленным, что ответчиками  были соблюдены условия о качестве товара, что в предварительном договоре купли- продажи, договоре купли-продажи дома от 9 августа  2006 года, в пункте 5.1. которого стороны оговорили, что покупателю известно о наличии близких грунтовых вод на отчуждаемом земельном участке, что покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с качественным состоянием вышеуказанных доли земельного участка и доли незавершенного строительством дома и претензий к ним не имеет и согласен принять их в собственность.

При этом, суд признал установленным, что недостатки, которые указывали истцы как в обоснование ранее заявленного иска, так и в обоснование иска по данному делу, не являлись скрытыми, а наличие скрытых недостатков не было установлено.

Кассационная жалоба Галкиных на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 13  августа 2008 года определением Судебной коллегии по гражданским делам была оставлена без удовлетворения. Решение вступило в законную силу.  

При разрешении данного дела, суд исходил из того, что указанные истцами недостатки являются скрытыми и обнаружены при осмотре дома после заключении договора купли-продажи от 18 мая 2010 года во исполнение решения суда. В обоснование этого вывода суд сослался на результаты  экспертного исследования.

Между тем, из содержания заключения эксперта, сделанного в ходе разрешения данного дела не следует, что перечисленные истцами недостатки, которые подлежат устранению в ходе завершения строительства, являются скрытыми.

Кроме того, из материалов дела видно, что наличие указанных истцами недостатков незавершенного строительством спорного домостроения истцам было известно на момент заключения  предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи от 9 августа 2006 года, что наличие указанных недостатков явилось основанием для обращения истцов ранее  в суд с иском об уменьшении покупной цены,  ссылаясь при этом в обоснование иска  на заключение эксперта о наличии недостатков незавершенного строительством домостроения. Производство по делу по данному иску истцов было прекращено определением Центрального районного суда г. Барнаула от 30 мая 2007 года в связи с отказом истцов от иска.

Суд, удовлетворяя иск Галкиных по данному делу, исходил из того,  что истцы не  в полной  мере были осведомлены о  состоянии   приобретаемого им  домовладения, поскольку  для определения недостатков  в виде нарушения  строительно-технических  норм и правил   необходимы  специальные  познания.

Судебная коллегия находит такой вывод суда первой инстанции противоречащим материалам дела и обстоятельствам ранее установленными постановлениями суда, вступившими в законную силу и основанным на неправильном толковании норм материального права.

Обстоятельством, имеющим существенное значение является не наличие или отсутствие у покупателя специальных познаний о предмете сделки, а осведомленность покупателя перед совершением сделки о наличии недостатков  приобретаемого предмета сделки, согласие на совершение сделки с учетом наличия недостатков.

То, что предметом договора купли-продажи является не завершенное строительством домостроение, требующее производства работ по его завершению,  истцами не оспаривалось.

Наличие осведомленности истцов о необходимости производства работ по завершению строительства, в том числе указанных ими в 19 пунктах  приложения к составленному акту приема- передачи домостроения, было предметом судебных разбирательств при вынесении решений суда по делам, рассмотренным по ранее заявленным Галкиными искам, в том числе судебного решения от 18 мая 2010 года при определении стоимости отчуждаемого домостроения.

Недостатки строения, применительно к требованиям предъявляемым к домостроениям завершенным строительством и принятым в эксплуатацию,  изложенные истцами в приложении к акту приема-передачи не являются скрытыми, являлись для истцов очевидными, что подтверждено материалами ранее рассмотренных судом дел, изложением их перечня истцами в указанном приложении.

Из содержания указанного решения следует, что Галкиными представлялись суду возражения о стоимости домостроения, основанные на наличии указанных ими недостатков, приводились доводы о неосведомленности истцов о качественном состоянии домостроения на момент согласования цены в * рублей.

Суд критически оценил указанные доводы истцов и согласился с пояснениями Сурковых о том, что стоимость домостроения и земельного участка сторонами была определена с учетом незавершенности строительства дома и необходимости проведения работ по его завершению, наличия недостатков на которые указывали Галкины в возражение против условий договора.

На основании представленных сторонами доказательств, обстоятельств установленных судом, суд решением от 18 мая 2010 года определил покупную стоимость спорного домовладения в * рублей.

Судебная коллегия находит, что с  учетом вышеизложенного, является ошибочным удовлетворение исковых требований истцов направленных на оспаривание обстоятельств ранее установленных судебными постановлениями.

Поэтому в удовлетворении иска о снижении покупной цены и взыскании сумм следовало отказать по вышеизложенным основаниям. Однако суд ошибочно иск удовлетворил.   

Удовлетворяя исковые требования о возложении на ответчиков обязанности по передаче домостроения, суд исходил из  доказанности доводов истцов об уклонении от этого продавцов, что удовлетворение этого требования послужит основанием к государственной регистрации совершенного 18 мая 2010 года сторонами  договора купли-продажи и перехода права собственности.

Судебная коллегия находит такой вывод суда первой инстанции не соответствующим материалам дела, из которых видно, что от завершения сделки мены, от передачи спорного домостроения  уклонялись не ответчики.

Из решения Центрального районного суда г. Барнаула от 30 мая 2007 года, вступившего в законную силу, видно, что от завершения сделки по мене жилья уклонялись Галкины, которые указанным решением были обязаны совершить сделку купли-продажи  спорного земельного участка после устранения технических недостатков ранее подписанного сторонами договора.

Данное решение не было исполнено, несмотря на неоднократное наложение судебным приставом исполнителем  на Галкиных штрафа за неисполнение и взыскании сумм штрафов, что видно из судебного решения Центрального районного суда г. Барнаула от 2 февраля 2010года, которым было отказано в удовлетворении жалобы Галкиных на действия судебного пристава-исполнителя, вступившего в законную силу 17 марта 2010 года.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 19 февраля 2008 года признаны незаконными действия Галкиных по удержанию квартиры, из которой они данным решением были выселены по иску Сурковых. Основанием отказа Галкиных  от исполнения договора явилось не исполнение Сурковыми требований о выплате дополнительных, не предусмотренных договором, сумм в связи увеличением рыночной стоимости жилья. Решение вступило   в законную силу 26 марта 2008 года.

 После заключения договора купли-продажи от 18 мая 2010 года, Галкины так же отказались от принятия домовладения, обусловив его принятие предварительным выполнением их новых требований, изложенных в 19 пунктах приложения к акту приема - передачи. Поэтому вывод суда об уклонении Сурковых от передачи дома не соответствует материалам дела.

Учитывая, что ранее принятые судебные постановления по спорам между сторонами  об исполнении договора мены  и решение по данному делу, были приняты судом  только в рамках заявленных требований,  судебная коллегия находит вывод суда о том, что удовлетворение иска Галкиных о возложении  на Сурковых обязанности передать домостроение и земельный участок  является основанием для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, повлечет завершение разрешения спора, является преждевременным.

При наличии указанных недостатков, решение суда в целом  не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку для устранения указанных недостатков не требуется совершения дополнительных процессуальных действий, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно, но была допущена ошибка в применении норм процессуального и материального права, судебная коллегия находит возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении  иска.  

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 31 января 2011 года отменить и принять новое решение.

Галкиной  Т.Д.,  Галкину  О.А.,  Галкину  А.О.,  Галкину  Ф.О. в удовлетворении иска   к  Суркову  А.А.,  Сурковой  О.А.,  Суркову  А.А. о  соразмерном  уменьшении  покупной  цены,   взыскании  суммы, обязании   передать недвижимость отказать.

Кассационную жалобу Галкиной  Т.Д.,  Галкина  А.О.,  Галкина  Ф.О., Власовой О.С. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

                                                 Текст публикации подготовила помощник судьи Шмидт Ю.С.