Судья Новоселова Е.Г.                                        Дело № 33-4036

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

18 мая 2011 г.                                                  г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Варнавского В.М.

судей  Кавуновой В.В., Дмитриевой О.С.

с участием прокурора Шакуровой Н.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Первухиной Е.В., действующей в своих интересах и интересах ответчиков на решение Индустриального  районного суда г.Барнаула Алтайского края от 29 марта 2011 года    по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЭДВ» к Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобину В.А., Первухину Ф.С., Первухиной Е.В. о выселении, прекращении права пользования жилым помещением, встречному исковому заявлению Первухиной Е.В., Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н.,  Первухина Ф.С. к ООО «ЭДВ» о признании права пользования жилым помещением.

Заслушав доклад судьи Кавуновой В. В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 21.01.2010 со Злобиной Л.Н. в пользу ООО «ЭДВ» взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенную квартиру «...». Квартира с торгов не была продана, в связи с чем, право собственности зарегистрировало ООО «ЭДВ»

Истец ООО «ЭДВ» обратился в суд с иском к Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобину В.А., Первухину Ф.С., Первухиной Е.В. о выселении из квартиры «...», прекращении права пользования указанным жилым помещением.

В обоснование требований истец указал, что в связи с неисполнением Злобиной Л.Н. обязательств по кредитному договору решением Индустриального районного суда г.Барнаула от 21 января 2010 года на квартиру «...» обращено взыскание задолженности по кредитному договору.

Поскольку спорная квартира не была реализована на торгах, истец оставил за собой имущество должника, зарегистрировав право собственности на квартиру 19 ноября 2010 года.

В  квартире зарегистрированы и проживают ответчики Березикова Г.Е., Березикова З.Н., Злобин В.А., Первухин Ф.С., Первухина Е.В., которые отказываются  освобождать жилое помещение.

Ответчики Первухина Е.В., Березикова Г.Е., Березикова З.Н., Первухин Ф.С.  требования ООО «ЭДВ»  не признали, предъявили встречный иск о признании права пользования спорной квартирой, ссылаясь на то, что  согласно договору купли-продажи квартиры с обременением ипотекой в силу закона от 02.10.2007 Первухина Е.В. продала, а покупатель Злобина Л.Н. приобрела в собственность спорную квартиру. Спорная квартира до указанной сделки принадлежала  на основании договора мены от 02.08.2001 Первухиной Е.В., которая  проживала и была зарегистрирована в жилом помещении  с 27.11.1990, а с 07.11.1992 стала проживать с сыном - Первухиным Ф.С., 30.08.2001 в квартиру были вселены в качестве членов ее семьи Березикова З.Н. (мать), Березикова Г.Е. (тетя).  Из пункта 5.7 договора купли-продажи квартиры следует, что  в приобретаемой Злобиной Л.Н. квартире зарегистрированы по месту постоянного жительства: Первухина Е.В., Первухин Ф.С., Березикова З.Н., Березикова Г.Е. Буквальное толкование данного пункта договора купли-продажи свидетельствует о том, что покупатель квартиры Злобина Л.Н. была осведомлена о праве пользования истцов спорной жилым помещением. С 02.10.2007 между новым собственником квартиры Злобиной Л.Н., с одной стороны, и Первухиной Е.В., Первухиным Ф.С., Березиковой З.Н., Березиковой Г.Е., с другой стороны, фактически сложились отношений найма жилого помещения - квартирой «...», которые в силу ст.675 ГК Российской Федерации не прекращают свое действие.

Решением Индустриального  районного суда г.Барнаула Алтайского края от 29 марта 2011 года исковые требования ООО «ЭДВ» удовлетворены. Прекращено право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: «...»  Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобина В.А., Первухина Ф.С., Первухиной Е.В..

Березикова Г.Е., Березикова З.Н., Злобин В.А., Первухин Ф.С., Первухина Е.В. выселены из квартиры «...».

В удовлетворении встречных исковых требований Первухиной Е.В.,  Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н.,  Первухину Ф.С. отказано.

С ответчиков в пользу ООО «ЭДВ» взысканы расходы по оплате государственной пошлины - по 800 руб. с каждого.

В жалобе Первухина Е.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда об отсутствии условий для применения ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованны, ответчики фактически проживают в квартире на основании договора найма, Березикова Г.Е. вселена в спорную квартиру не в качестве члена семьи Первухиной Е.В., которая  на дату заключения договора купли-продажи квартиры от 02.10.2007 сохраняла право пользования жилым помещением, ее право должно было быть отражено в договоре купли продажи, в противном случае договор  считается не заключенным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя истца,  ответчика Первухину Е.В., ее представителя,  заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.

По смыслу указанной нормы права юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются: заключение договора найма до возникновения ипотеки или согласие залогодержателя после возникновения ипотеки.

Судом установлено, что Первухина Е.В., являясь собственником спорной квартиры, 02.10.2007 года заключила договор купли-продажи квартиры с обременением в силу закона   со Злобиной Л.Н. (л.д.52-54). На момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней на регистрационном учете стояли: Первухина Е.В., Первухин Ф.С., Березикова З.Н., Березикова Г.Е. (л.д.46).  26.03.2008 после перехода права собственности на квартиру  на регистрационный учет по месту жительства   поставлен Злобин В.А. (л.д.46)

В связи с ненадлежащим исполнением Злобиной Л.Н. обязательств по кредитному договору  от 02.10.2007 (л.д.47-51) решением Индустриального районного суда г.Барнаула от 21 января 2010 года по иску ООО «ЭДВ» к Злобиной Л.Н. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, произведено обращение взыскания задолженности по кредитному договору на заложенную квартиру.   (л.д.55-57)

Залогодержатель ООО «ЭДВ» в связи с объявлением повторных публичных торгов несостоявшимися приобрел (оставил за собой) заложенное имущество - квартиру «...», право собственности которого зарегистрировано 19.11.2010 (л.д.5).

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как собственник жилого помещения, право собственности которого не оспорено, вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст.237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности  на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Поскольку спорное жилое помещение было заложено по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры, то при разрешении исковых требований истца, суд  руководствовался положениями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закона).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.  

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. (ст.78 Закона).

В соответствии с п.2 ст.292 ГК Российской Федерации переход права собственности на квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав  на пользование продаваемым жилым помещением. (п.1 ст.558 ГК Российской Федерации)

Из содержания текста договора купли-продажи спорной  квартиры, заключенного между Первухиной Е.В. и Злобиной Л.Н. не следует, что члены семьи бывшего собственника Первухиной Е.В., как и она сама после продажи квартиры сохраняют право пользования   этим жилым помещением. В п.5.7. договора указан факт регистрации ответчиков в спорной квартире, без указания  на сохранение  права пользования жилым помещением после его отчуждения.

В силу ст.431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом,  суд пришел к правильному выводу о том, что при продаже Первухиной Е.В. спорного жилого помещения стороны договора не пришли к соглашению о сохранении за бывшим собственником квартиры и членами его семьи права пользования жилым помещением. В связи с чем, после отчуждения квартиры Первухина Е.В. и члены ее семьи утратили право пользования жилым помещением.

Доводам жалобы о наличии права пользования у ответчиков и наличии заключенного договора найма судом дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки обстоятельств, установленных судом, судебная коллегия не усматривает.

Ипотека спорной квартиры в силу закона возникла 08.10.2007, а, следовательно, в силу  положения ч.3 ст.78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после возникновения ипотеки договор найма квартиры мог быть заключен только с согласия залогодержателя.

 У ответчиков не возникло самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, в связи с чем, на них не распространяются положения п.3 ст.78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  

На основании изложенного, руководствуясь ст.361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу Первухиной Е.В., действующей в своих интересах и интересах ответчиков Березиковой Г.Е., Березиковой З.Н., Злобина В.А., Первухину Ф.С., на решение Индустриального  районного суда г.Барнаула Алтайского края от 29 марта 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи