Судья Хабарова Т. В. Дело № 33-3824/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
11 мая 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Терентьевой В.К.
судей Секериной О.И., Мжельской Г.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Серых Е.Н.
на решение Топчихинского районного суда Алтайского края от 14 марта 2011 года по иску Постолова А.Т. и Постоловой А.И. к Серых Е.Н.и Серых О.Р. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании суммы,
Заслушав доклад судьи Секериной О.И., выслушав истцов Постолову А.И., Постолова А.Т., их представителя Харина Ю.Н., ответчиков Серых Е.Н., Серых О.Р., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
05 октября 2010 года супруги Серых Е.Н. и Серых О.Р. и супруги Постолов А.Т. и Постолова А.И. заключили договор купли продажи земельного участка с жилым домом, по которому продавцы Серых Е.Н. и Серых О.Р. продали, а покупатели Постолов А.Т. и Постолова А.И. купили за ** рублей земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: **. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
19 ноября 2010 г. Постоловы предложили ответчикам Серых расторгнуть заключенный между ними договор в связи с тем, что купленный ими дом имеет скрытые дефекты, на что получили отказ.
Постолов А.Т. и Постолова А.И. обратились в суд с иском к Серых Е.Н. и Серых О.Р. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, взыскании с ответчиков ** рублей - суммы, уплаченной за дом и земельный участок, ** рублей - в возмещение расходов на приобретение строительных материалов, угля и дров, ** - в возмещение расходов за проведение обследования дома, ** рублей - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за регистрацию прав на дом и земельный участок, ** рублей - в возмещение расходов по оплате юридических услуг.
В обоснование требований истцы ссылались на то, что в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены следующие недостатки: В бревенчатых стенах, выполненных из бывших в употреблении бревен, под окнами имеется гниль, нижние венцы частично поражены гнилью, полы выполнены из досок, бывших в употреблении, имеют щели, прогибы досок и основания полов, перекрытия также выполнены из деревянного настила, бывшего в употреблении.
Решением Топчихинского районного суда Алтайского края от 14 марта 2011 года расторгнут договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящихся по адресу : **, заключенный Серых Е.Н. и Серых О.Р. с Постоловым А.Т. и Постоловой А.И. 05 октября 2010 г.
Взыскано солидарно с Серых Е.Н. и Серых О.Р. в пользу Постолова А.Т. и Постоловой А.И. ** рублей в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы, ** рубля - в счет возмещения убытков, понесенных вследствие расторжения договора купли-продажи, ** - в возмещение судебных расходов.
В остальной части иска Постолову А.Т. и Постоловой А.И. отказано.
Взыскано с Серых Е.Н. и Серых О.Р. в равных долях ** с каждого - государственную пошлину в доход районного бюджета.
Взыскано с Постолова А.Т. и Постоловой А.И. в равных долях ** с каждого - государственная пошлина в доход районного бюджета.
В кассационной жалобе ответчик Серых Е.Н. просит решение отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что закон не позволяет ни одной из сторон договора купли -продажи недвижимости права на расторжение договора. По закону расторгнут может только действующий договор, рассматриваемый договор прекратил свое действие.
Суд вышел за рамки заявленных требований, поскольку перечень недостатков, указанных в экспертном заключении, которое суд взял за основу содержит более объемный перечень недостатков, нежели указанный истцами в исковом заявлении. Также заявитель не согласен с заключением эксперта относительно выявленных скрытых дефектов, все указанные дефекты возможно было установить при осмотре жилого дома. Вывод суда о том, что нарушение ответчиками договора является существенным, поскольку дом не может быть использован для проживания является голословным и не основан на материалах дела. При вынесении решения суд не дал оценку тому, что при расторжении договора возвращение в натуре дома невозможно, поскольку в результате пожара, имевшего место в период проживания истцов, он полностью утратил свои потребительские свойства. В ходе рассмотрения дела истцы приобщили к материалам дела заключение о стоимости ремонтно - восстановительных работ, связанных с последствиями пожара, ответчики возражали относительно указанного ходатайства, поскольку не участвовали в осмотре. Уменьшая взыскиваемую сумму на стоимость таких работ, суд вышел за рамки предъявленных требований. Также ответчик не согласен с размером убытков. Судом отнесены к убыткам расходы на обследование дома БТИ, вместе с тем работники БТИ не имели право обследовать дом. Расходы на приобретение топлива также не являются убытками, поскольку истцы отапливали дом для себя, расходы на строительные материалы также к таковым не относятся, доказательств того, что стройматериалы потрачены на дом не представлено.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям, предусмотренным подп.3 п.1 ст. 362 ГПК РФ.
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 приведенной нормы при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Судом установлено, что 05 октября 2010 года продавцы Серых Е.Н. и Серых О.Р. и покупатели Постолов А.Т. и Постолова А.И. заключили договор купли продажи земельного участка с жилым домом, по которому покупатели купили за ** рублей земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: **. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В ходе эксплуатации дома покупателями были выявлены недостатки, не позволившие им использовать данный объект по назначению, что явилось основанием для предъявления в суд иска к ответчику о расторжении договора.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, в результате которой выявлены следующие скрытые дефекты спорного объекта недвижимости: недостаточная толщина стен, сопротивление теплопередаче профиля и стеклопакета окон не соответствуют нормативному, нет возможности провет ривания спальни из - за глухого окна, отсутствует утепление откосов, расстояние между лагами больше требуемого, столбики под лаги выполнены без соблюдения геометриче ских форм, отсутствие гидроизоляции под лаги, расстояние между стропилами больше требуемого, применение досок вместо стропил, отсутствие гидроизоляционного материа ла в кровле, отсутствие ветровых связей, узлы соединения стропил.
Кроме указанных, экспертом обнаружены ряд недостатков, которые являются явными.
Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для устранения всех выявленных (скрытых и явных) недостатков дома, составила ** рублей.
Расторгая договор купли - продажи, суд исходил из того, что выявленные недостатки являются существенными и скрытыми. Для их устранения необходимы значительные затраты, как временные, так и денежные, требуется большой объем выполнения работ, во время проведения которых дом не может быть использован для проживания.
Между тем, как видно из материалов дела, стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для устранения всех выявленных недостатков дома, составила ** рублей, все имеющиеся недостатки эксперт отнес к устранимым. Стоимость домостроения по договору купли - продажи составила ** рублей.
При наличии таких обстоятельств, вывод суда о несоразмерности расходов, их неустранимости, не соответствует обстоятельствам дела.
Кроме того, в спорном жилом помещении 05 января 2011 г., т. е. в период эксплуатации дома истцами, произошел пожар.
Согласно техническому заключению № 09 от 14 января 2011 г. причиной возникновения пожара послужило тепловое самовозгорание деревянных конструкций перекрытия котельной. При этом
Согласно экспертному исследованию в результате пожара, установлены повреждения крыши здания, фронтонов, которые имеют отделку виниловым сайдингом до 80%; наружных стен, внутренней отделки помещений и т. д.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения повреждений возникших в результате пожара и его тушения составляет ** рублей.
Таким образом, при расторжении договора купли - продажи передача домостроения в том виде, которое существовало при заключении договора купли - продажи невозможно.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что выводы суда о наличии оснований для расторжения договора купли - продажи являются ошибочными. Поскольку по делу установлены все фактические обстоятельства, судебная коллегия полагает вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении требований о расторжении договора купли - продажи, взыскании убытков отказать.
Судебная коллегия учитывает, что истцы не лишены возможности восстановить нарушенные права, заявив иные требования, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Кассационную жалобу ответчика Серых Е.Н. удовлетворить.
Решение Топчихинского районного суда Алтайского края от 14 марта 2011 года отменить, вынести по делу новое решение, которым Постолову Анатолию Тимофеевичу и Постоловой Анне Ивановне в удовлетворении требований к Серых Евгению Николаевичу и Серых Ольге Робертовне о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании убытков, судебных расходов отказать.
Председательствующий:
Судьи: