Судья Фролова Л.В. Дело № 33-4089/2011
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
18 мая 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Варнавского В.М.
судей Дмитриевой О.С., Кавуновой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истца Сальникова Ю.М. на решение Табунского районного суда Алтайского края от 21 марта 2011 года
по иску Сальникова Ю.М. к Донгаузер Р.К. о признании права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Дмитриевой О.С., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Сальников Ю.М. обратился в суд с иском к Донгаузер Р.К. о признании права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности. В обоснование требований указал, что 20 мая 1998 года по договору купли-продажи он приобрел у ответчика, действующего через представителя по доверенности, в собственность земельную долю в праве общей долевой собственности, общей площадью 24 га с оценкой 388 баллогектаров, находящуюся в АО «Табунское» на землях сельскохозяйственного назначения Табунского района Алтайского края. Указанная земельная доля была получена ответчиком в результате приватизации земель сельскохозяйственного назначения при преобразовании сельхозпредприятий и принадлежала ему по праву общей долевой собственности на основании постановления администрации Табунского района от 13 ноября 1992 года № 136, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю, выданным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Табунского района 06 июня 1995 года за регистрационной записью № 606.
Согласно условиям договора купли-продажи от 20 мая 1998 года указанная земельная доля находится в аренде по договору аренды от 06 июня 1995 года в АО «Табунское» сроком на 15 лет, то есть до 06 июня 2010 года. В ноябре 2010 года, то есть после вступления в законную силу Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» истец обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю для регистрации своего права на указанную земельную долю, однако в устной форме ему в регистрации было отказано и рекомендовано обратиться в суд для признания права на земельную долю. Просит признать за ним право собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности, общей площадью 24 га с оценкой 388 баллогектаров, находящуюся в АО «Табунское» на землях сельскохозяйственного назначения Табунского района Алтайского края.
Решением Табунского районного суда Алтайского края от 21 марта 2011 года в иске Сальникову Ю.М. отказано.
В кассационной жалобе Сальников Ю.М. просит решение отменить, ссылаясь на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает заключение договора купли-продажи в простой письменной форме, между истцом и ответчиком совершена сделка в соответствии с требованиями законодательства, но она не была зарегистрирована в установленном порядке. Продавец по доверенности П.В.М. продал истцу земельный участок с обременением, поскольку участок находился в аренде в АО «Табунское» до 06 июня 2010 года. Указанный земельный пай не мог публиковаться 22.04.2006 г. в газете как невостребованный, поскольку на указанную дату находился в аренде в ЗАО «Табунское». ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме жилых помещений и предприятий, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации. Не согласен с выводами суда о том, что после совершения сделки продавец П.В.М., действующий по доверенности, 24 га с/х угодий покупателю Сальникову Ю.М. фактически не передал. Суд необоснованно не принял во внимание показания свидетеля П.М.С. о передаче истцом продавцу по доверенности П.В.М. на основании договора купли-продажи денежных средств.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав истца Сальникова Ю.М., судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как установлено судом, Донгаузер Р.К. на основании постановления главы администрации Табунского района Алтайского края № 136 от 13 ноября 1992 года приобрела право коллективно-долевой собственности на земельную долю по адресу: Алтайский край, Табунский район, АО «Табунское», общей площадью 24 га сельскохозяйственных угодий при среднем качестве земли по с/х предприятию, составляющую 388 баллогектаров на 1 работающего (л.д. 7).
06 июня 1995 года Донгаузер Р.К. была выдана нотариально удостоверенная доверенность сроком на три года П.В.М., согласно которой она доверяет П.В.М. распоряжаться принадлежащим ей земельным паем общей площадью 24 га с/х, находящимся в АО «Табунское», быть ее представителем в АО «Табунское»: получать дивиденды, сдавать в аренду с дальнейшим правом продажи, для чего предоставляет право получать необходимые справки, удостоверения и другие документы, заключать договора, получать следуемые деньги, подавать заявления, составлять и подписывать необходимые документы (л.д. 9).
06 июня 1995 года П.В.М. заключил договор аренды земли с акционерным обществом «Табунское» на срок 15 лет с 06.06.1995 г. по 06.06.2010 г. (л.д. 10).
20 мая 1998 года между П.В.М. (продавцом), действующим на основании доверенности № 2-683 от 06.06.1995 года, и Сальниковым Ю.М. (покупателем) подписан договор купли-продажи, согласно которого продавец продает 24 га с/х угодий, находящихся в АО «Табунское» в аренде до 06 июня 2010 года, а покупатель покупает землю за * рублей. Данная сделка купли-продажи земли не прошла государственную регистрацию перехода права собственности ни в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (в соответствии с п.3 Указа Президента РФ от 27.10.1993г. № 1767, действующим на момент составления договора), ни в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.
Отказывая в удовлетворении иска, суд сходил из того, что сделка купли-продажи земли, заключенная 20 мая 1998 года между П.В.М. и Сальниковым Ю.М., является недействительной (ничтожная сделка), поскольку после совершения сделки продавец Пасика В.М., действующий по доверенности, 24 га с/х угодий, находящихся в АО «Табунское», покупателю Сальникову Ю.М. фактически не передал, до 2008 года он продолжал получать в АО «Табунское», а затем и в ЗАО «Табунское» дивиденды за аренду земли; земельная доля, принадлежащая на праве собственности Донгаузер Р.К., до настоящего времени находится в ЗАО «Табунское», доказательств, свидетельствующих об исполнении сторонами договора, о достижении правовых последствий по договору купли-продажи истцом не представлено.
Такие выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными.
В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Таким образом, определение момента передачи имущества необходимо для признания договора заключенным либо незаключенным. Указанное обстоятельство не влияет на решение вопроса о его недействительности.
Вместе с тем, решение суда об отказе в иске по существу является правильным, поскольку законом в данном случае предусмотрен иной способ защиты нарушенного права.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Поскольку собственник земельной доли Донгаузер Р.К. выехала за пределы Российской Федерации и место ее жительства не известно, П.В.М., действующий по доверенности от ее имени, умер 16.01.2008 г., что исключает возможность зарегистрировать переход к истцу права собственности на земельную долю, в данном случае истец не лишен возможности по аналогии с положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
При этом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Кассационную жалобу истца Сальникова Ю.М. на решение Табунского районного суда Алтайского края от 21 марта 2011 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: