Судья Хоченова Е.В. Дело № 33-4043/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
18 мая 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Дьякова М.И.,
судей Котликовой О.П., Хоролич Н.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Горшковой З.Ю. на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 10 ноября 2010 года по делу по заявлению Горшковой З.Ю. об оспаривании отказа в государственной регистрации права.
Заслушав доклад судьи Котликовой О.П., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Горшкова З.Ю. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконным отказ Рубцовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи от 07сентября 2010 года на комнату № *, расположенную по адресу: *; возложить на Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю обязанность осуществить государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, договора указанного договора купли-продажи от 07 сентября 2010 года на комнату № *, расположенную по адресу *.
Заявленные требования мотивированы следующими доводами и обстоятельствами.
07 сентября 2010 года между Горшковой З.Ю. и *А.В., от имени которого на основании доверенности действовал * А.К., был заключен договор купли-продажи комнаты № * в доме *.
В этот же день договор купли-продажи был представлен для регистрации в Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю.
13 сентября 2010 года * А.В. умер.
Решением в Рубцовского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Горшковой З.Ю. в государственной регистрации перехода права собственности и договора отказано со ссылкой на то, что действие доверенности представителя * А.В. - * А.К. прекращено вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. На момент проведения правовой экспертизы и государственной регистрации у *А.К.- представителя продавца *А.В. отсутствуют полномочия на совершение регистрационных действий по государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанную комнату.
По мнению заявителя, данный отказ не соответствует закону и нарушает ее права, т.к. никаких действий по государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права на указанную комнату * А.К. совершать уже не нужно. На момент подачи документов для регистрации * А.В. был жив, * А.К. исполнил все действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права на указанную комнату. Договор купли-продажи и другие необходимые для регистрации документы им подписаны.
Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от 10 ноября 2010 года в удовлетворении требований Горшковой З.Ю. отказано.
В кассационной жалобе Горшкова З.Ю. просит решение суда отменить, полагая, что суд неправильно истолковал положения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, что установлено п.4 договора, заключенного между сторонами. С момента передачи вещи договор считается исполненным и у покупателя возникают дополнительные права. Сделка полностью исполнена сторонами до ее государственной регистрации, в связи с чем смерть одной из сторон в процессе регистрации на действительность сделки не влияет.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя Горшковой З.Ю. - Ощепкова Д.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Управления Росреестра Алтайского края Демину Д.В., полагавшую, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п.1 ч.1 ст. 362 ГПК РФ).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что отказ Рубцовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю) в государственной регистрации перехода права собственности на комнату № *, расположенную по адресу: *, а также в регистрации договора купли-продажи указанной комнаты закону не противоречит. Кроме того, судом указано, что спор о праве на недвижимое имущество может быть разрешен в порядке искового производства.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда преждевременными.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из материалов дела усматривается, что между * А.В. и Горшковой З.Ю. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 07 сентября 2010 года. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Горшковой З.Ю. представителю продавца в полном объеме, при этом последний передал, а Горшкова З.Ю. приняла указанную комнату, что следует из договора купли-продажи, который одновременно является передаточным актом.
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась, 07 сентября 2010 года обе стороны обратились в Рубцовский отдел Управления Россреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Причиной отказа в государственной регистрации указанной сделки явилось прекращение действия доверенности, выданной представителю * А.К. продавцом *А.В., вследствие смерти последнего 13 сентября 2010 года.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со статьей 1112 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 ГК Российской Федерации).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку, исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии отсутствия наследников и исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, суду следовало установить, имеются ли наследники у умершего *А.В.
В зависимости от установленных сведений о наличии (отсутствии) наследников, решить в каком порядке подлежит разрешению требование Горшковой З.Ю. о возложении на Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 07 сентября 2010 года и перехода права собственности на комнату № *, расположенную по адресу: * - в порядке главы 12 ГПК РФ (исковое производство) или главы 25 ГПК РФ (оспаривание действий (бездействия) органа государственной власти).
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, судебная коллегия лишена возможности принять новое решение, в связи с чем направляет дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, распределить бремя доказывания, установить, имеются ли у * А.В. наследники, в зависимости от установленных обстоятельств разрешить заявленные требования.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 10 ноября 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Председательствующий
Судьи