Судья Коняева З.А.           Дело № 33-4726/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 июня 2011 года                                                                                         г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Н.П.,

судей Посох Л.В., Еремина В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Хохряковой Елены Геннадьевны

на решение Павловского районного суда Алтайского края от 17 марта 2011 года

по делу по иску Хохряковой Елены Геннадьевны к Растригину Сергею Васильевичу о регистрации договора купли-продажи,

по встречным искам Растригина Сергея Васильевича  и Растригиной Галины Павловны к Хохряковой Елене Геннадьевне о признании недействительным договора купли - продажи,

по иску Растригина Сергея Васильевича к Хохряковой Елене Геннадьевне о выселении.

Заслушав доклад судьи Посох Л.В., пояснения Хохряковой Е.Г. об отмене решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Растригин С.В. обратился в суд с иском о выселении Хохряковой Е.Г. из жилого дома, расположенного по адресу: ***, принадлежащего ему на праве собственности, указывая, что законных оснований для проживания в доме она не имеет.

Хохрякова Е.Г., действуя через представителя Максименко А.А., обратилась в суд с иском к Растригину С.В. и Растригиной Г.П. о понуждении зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём жилым домом по адресу:  ***.

В обоснование заявленных требований указала, что между ней и Растригиным С.В., действовавшим через представителя по доверенности Ниязову Р.Р.,  в августе 2006 г. было заключено  устное соглашение о купле - продажи дома с земельным участком, в связи с чем она вселилась в дом. Документов на дом у Растригина С.В. на тот момент не имелось, его представитель  занималась их оформлением. В подтверждение ранее достигнутого соглашения была составлена расписка от 20 марта 2007 г., в соответствии с которой Ниязова Р.Р. передала Хохряковой Е.Г. правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, а Хохрякова Е.Г. оплатила за дом *** руб.

07 апреля 2008 г.  был заключен и подписан договор купли-продажи названного недвижимого имущества с Ниязовой Р.Р., который не успели зарегистрировать до истечения срока ее доверенности. Она обращалась к Растригину С.В. с требованием о регистрации договора, изначально он давал согласие, позже отказался от регистрации без объяснения причин.

Растригин С.В. обратился в суд со встречным иском к Хохряковой Е.Г. о признании договора купли-продажи дома от 07 апреля 2008г. недействительным, указывая, что 11 апреля 2005г. выдал Ниязовой Р.Р. доверенность  на продажу дома ***, сроком на 3 года. Дом продан не был. В сентябре 2008 года с вопросом о продаже данного дома и земельного участка к нему обратился Исаев Ш.Т.оглы,  но супруга Растригина Г.П. согласия на продажу недвижимости не дала. Решением Павловского районного суда от  16 июля 2010г. было отказано в удовлетворении иска Исаева Ш.Т.оглы о признании заключенным договора купли-продажи дома, при этом было установлено, что Хохрякова Е.Г. от имени Исаева Ш.Т. оглы передавала Ниязовой Р.Р.  *** руб. за проданный «участок с постройками», о чем  указано в расписке от 05 августа 2006 г., данному факту суд дал оценку. Полагает, что расписка от 20 марта 2007г. и договор купли-продажи от 07 апреля 2008г. были составлены  после рассмотрения дела по иску Исаева Ш.Т. Обязательств у него и его супруги перед Хохряковой Е.Г. нет, договор с ней не заключал, денег за дом не получал. Указывает, что продавцами по договору от 07 апреля 2008г. могли быть он и супруга, поскольку оба являются собственниками недвижимости, а не Ниязова Р.Р., однако Растригина Г.П. собственником не указана, в расписке от 20 марта 2007 г. она также не указана. Растригина Г.П. не давала согласия на продажу дома и земельного участка.

Растригина Г.П. также обратилась в суд со встречным иском к Хохряковой Е.Г. о признании недействительным договор купли - продажи  земельного участка с  расположенным на нём жилым домом, указывая на то, что жилой дом и земельный участок являются их общей совместной с Растригиным С.В. собственностью. В 2002 г. она давала супругу Растригину С.В. согласие на продажу дома, собственником земельного участка тогда ещё не являлась. Дом не был продан. После этого она приобрела в собственность земельный участок по указанному адресу и запретила супругу  распоряжаться данным имуществом.  

В договоре купли-продажи от 07 апреля 2008г. она не указана в качестве собственника и продавца имущества,  неверно указаны условия о её согласии продать объекты недвижимости, о получении за них денег. Договор составлен без её согласия, в силу требований ст. 167, 168, 550 ГК РФ должен быть признан недействительным. Предъявленные Хохряковой Е.Г. договор и расписка по ранее рассмотренным делам не представлялись, полагает, что они были составлены позже.

Суд объединил указанные иски в одно производство.

Решением Павловского районного суда Алтайского края от 17 марта 2011г.  Хохряковой Е.Г. в удовлетворении иска о регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 7 апреля 2008 г. отказано.

Исковые требования Растригина С.В. и Растригиной Г.П. удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: ***,  заключенный  7 апреля 2008 года, между Хохряковой Е.Г. и Растригиным С.В. через представителя Ниязову Р.Р..

Хохрякова Е.Г. выселена из жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

С Хохряковой Е.Г. в пользу Растригина С.В. взысканы судебные расходы в сумме *** руб.   

В кассационной жалобе Хохрякова Е.Г.  просит об отмене решения суда, принятии нового судебного акта, указывая, что в сентябре 2008 г. ее сожитель Исаев Ш.Т. договорился о покупке спорного дома с земельным участком с Растригиным С.В., с его согласия они вселились в дом, где она проживает по настоящее время. Оформление сделки Растригиным С.В  было поручено Ниязовой Р.Р., для чего выдана доверенность. Ниязовой Р.Р. были переданы денежные средства за дом в размере *** руб. При заключении сделки она знала, что в 2002 г. Растригин С.В. уже продавал спорный дом Кирилловой В.А.,  однако сделка не была оформлена, т.к. впоследствии, найдя себе другой дом, Кирилова В.А. переуступила этот дом Хохряковой Е.Г. Кроме того, полагает, что супруги Растригины умышленно не обращались за оформлением права собственности на земельный участок. Оформление земельного участка в собственность Растригиной Г.П. является нарушением п. 11 договора купли-продажи, поскольку участок должен быть оформлен в собственность Растригина С.В. Полагает, что обязательства ею исполнены надлежащим образом, уплачены денежные средства за дом и земельный участок доверенному лицу Растригина С.В. В силу ст. 359 ГК РФ до возврата ей денежных средств по сделке  *** руб. и вложенных в ремонт дома, решение о выселении является преждевременным.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Хохряковой Е.Г., обсудив доводы кассационной жалобы,  судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права  (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).

Признавая сделку недействительной, суд исходил из того, что нет оснований считать согласованной волю Растригиной Г.П. на продажу земельного участка по договору от 07 апреля 2008 г.,  выраженную 14 февраля 2002 г., поскольку во время оформления  нотариального согласия  на продажу дома с земельным участком в 2002г. Растригина Г.П.  не  являлась  собственником земельного участка по ул. Л.Толстого, 31, право собственности было зарегистрировано только в 2006 г.; Растригина Г.П. была лишена права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, поскольку не указана продавцом в договоре от 07 апреля 2008 г., Хохрякова Е.Г. не предлагала Растригину С.В. и Растригиной Г.П. зарегистрировать сделку; денег по сделке  Растригин С.В. и Растригина Г.П. не получали.

Суд установил, что 09 июля 1997 г. Растригин С.В. приобрел у Чепурного Д.И. жилой дом, находящийся в ***.

Между Кирилловой В.А. и Растригиным С.В. было достигнуто соглашение о продаже дома, принадлежащего Растригину С.В. По расписке от 12 марта 2002 г. Кириллова В.А. передала  Растригину С.В. в счет оплаты за дом денежные средства в размере *** руб.. Договор купли-продажи решением Павловского районного суда Алтайского края от  21 сентября 2010 г. был признан незаключенным. Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 17 ноября 2010 г. с Растригина С.В. в пользу Кирилловой В.А. взыскано *** руб., в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Павловского районного суда Алтайского края от 16 июля 2010 г. был признан незаключенным и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный с Исаевым Ш.Т.оглы 05 августа 2006 г. и 17 ноября 2008г.. Первый договор, оформленный распиской о передаче от Хохряковой Е.Г. представителю продавца Ниязовой  Р.Р. денег в сумме *** руб., не позволял определить условие о предмете сделки и  расположении имущества. Второй договор не был подписан сторонами.

В судебном заседании по указанному делу Ниязова Р.Р. подтвердила, что 05 августа 2006 г. она продала дом, принадлежащий Растригину С.В., Исаеву Ш.Т.оглы. Деньги от Исаева Ш.Т.оглы в счет оплаты за дом в размере *** руб. получила через Хохрякову Е.Г., потратила их на личные нужды, не успев оформить договор купли-продажи.  

Рассматривая настоящее дело, суд принял во внимание, что в судебном заседании по названному выше делу Хохрякова Е.Г., также,  как и Ниязова Р.Р.,  не ссылались на наличие договора  купли-продажи от 07 апреля 2008 г. Поэтому, руководствуясь ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, пришел к выводу, что  вызывает сомнение сам факт заключения  договора  купли-продажи между Хохряковой Е.Г. и Ниязовой Р.Р.  07 апреля 2008 г.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку они не основаны на законе, материалах дела.

Ст. 61 ГПК РФ в данном деле неприменима, поскольку установленные обстоятельства обязательны только для  тех же лиц, которые участвовали в ранее рассмотренных делах. Хохрякова Е.Г. стороной по рассмотренным ранее гражданским делам не выступала, допрашивалась судом в качестве свидетеля.

В материалах дела имеется договор купли-продажи от 7 апреля 2008г.

Суд, высказав сомнение в заключении договора купли-продажи от 7 апреля 2008г., не дал ему юридической оценки.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Цена в договоре продажи недвижимости также является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

Для признания договора купли-продажи недействительным необходимо было установить заключен ли он сторонами.

Между тем, в решении суда такое суждение отсутствует.

Кроме этого, судом не дана оценка исполнению сторонами договора. Между тем, Ниязова Р.Р., действующая в пределах предоставленных ей доверенностью полномочий, получила от покупателя денежные средства в оплату жилого дома и земельного участка,  Хохряковой Е.Г. переданы объекты недвижимости, которыми она пользуется фактически с 2006г.

Не является основанием для признания сделки недействительной непередача Растригиным денежных средств в оплату за проданное имущество.

Что касается отсутствия согласия супруги на продажу жилого дома и земельного участка, то оно имеется в материалах дела. Судом не выяснялось, было ли оно отозвано Растригиной Г.П.

Не влияет на законность согласия супруги на продажу жилого дома и земельного участка, который ещё не был передан супругам в собственность, поскольку впоследствии (на момент заключения сделки) земельный участок уже был оформлен в собственность.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, не дав оценки договору, суд, основываясь на предположениях, преждевременно вынес решение о признании договора недействительным.

Решение суда не может быть вынесено на предположениях, выводы суда  должны быть основаны на установленных фактах.

Выводы суда, что Растригина Г.П. была лишена правомочий собственника, поскольку не указана в качестве продавца, опровергается наличием в договоре купли-продажи указания на наличие её нотариально заверенного согласия на заключение сделки. Оформлением согласия на заключение сделки Растригина Г.П. как раз и реализовала свое право продать принадлежащий ей дом.

Факт того, что Хохрякова Е.Г. не предлагала заключить договор, следовательно, и отсутствует отказ в его заключении, опровергается поданными супругами Растригиными встречными исковыми требованиями о признании сделки недействительной, а также их пояснениями и несогласием с заявленными исковыми требованиями Хохряковой Е.Г.

При таких обстоятельствах также отсутствуют основания для удовлетворения требований о выселении Хохряковой Е.Г. из спорного жилого дома.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи дома, доводы истца по вопросу понуждения к государственной регистрации не проверялись, оценка договору и наличию полномочий у Ниязовой Р.Р. на заключение сделки не давалась, судебная коллегия лишена возможности рассмотреть спор по существу, в связи с чем направляет дело на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить Растригиным уточнить требования, установить юридически значимые обстоятельства, дать надлежащую оценку обстоятельствам дела, договору, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор по существу.

Руководствуясь ст.ст.  361, 366 ГПК РФ,  судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу Хохряковой Елены Геннадьевны удовлетворить.

Решение Павловского районного суда Алтайского края от 17 марта 2011 года отменить, дело возвратить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий

Судьи