О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
08 июня 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Явкиной М.А.,
судей: Решетниковой И.Ф., Храмцовой В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчиков Морозова В.Н., Морозовой Л.Г. на решение Восточного районного суда города Бийска Алтайского края от 27 апреля 2011 года
по делу по иску МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» к Морозову В.Н., Морозовой Л.Г. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
на основании постановления Администрации города Бийска от 17 ноября 2008 года за № … утвержден проект границ земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу … , общей площадью … кв.м. Этим же постановлением земельный участок был предоставлен в пользование на условиях аренды Цушко Н.А. для эксплуатации нежилого здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, предприятиями автосервиса) сроком на пять лет (л.д. 87).
26 ноября 2008 года между МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и Цушко Н.А., которая являлась собственником нежилого здания по указанному адресу в период с 08 октября 2007 года до 11 декабря 2008 года, был заключен договор аренды № … сроком на пять лет земельного участка, площадью … кв.м., расположенного по адресу … . Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в БО Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, о чем 04 декабря 2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № … (л.д. 85).
На основании договора купли-продажи от 27.11.2008 года право собственности на спорное нежилое здание перешло от Цушко Н.А. к Чернову В.П. (л.д. 75).
11 декабря 2008 года право собственности на нежилое здание по адресу … было зарегистрировано за Черновым В.П.
23 января 2009 года между Цушко Н.А. и Черновым В.П. был заключен договор перенайма земельного участка, который зарегистрирован 06 февраля 2009 года и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № … (л.д. 83).
На день разрешения спора указанный договор перенайма земельного участка от 23 января 2009 года не расторгнут.
17 марта 2010 года между Черновым В.П. и Морозовым В.Н., Морозовой Л.Г. был заключен договор купли-продажи спорного нежилого здания, согласно которому последнее перешло в общую совместную собственность Морозовых.
МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» обратилось в суд с иском к Морозову В.Н. и Морозовой Л.Г. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на вышеизложенные обстоятельства, дополнительно указывая, что Морозов В.Н. и Морозова Л.Г. свои обязательства с 30 марта 2010 года не исполняют, за период с указанной даты по 31 декабря 2010 года задолженность по арендной плате составила … руб. … коп. Поскольку арендная плата должна вноситься равными долями два раза в год не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года, то за период с 16 сентября 2010 года по 31 января 2011 года начисляется неустойка, размер которой составляет … руб. … коп. До настоящего времени суммы задолженности не погашены.
Просит взыскать с Морозова В.Н. и Морозовой Л.Г. в солидарном порядке в доход бюджета муниципального образования город Бийск задолженность по арендной плате за период с 30 марта 2010 года по 31 декабря 2010 года в размере … руб. … коп. и пеню за просрочку платежей за период с 16 сентября 2010 года по 31 января 2011 года в размере … руб. .. коп.
Решением Восточного районного суда города Бийска Алтайского края от 27 апреля 2011 года исковые требования МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» удовлетворены.
С Морозова В.Н. и Морозовой Л.Г. в солидарном порядке в доход бюджета муниципального образования Город Бийск взыскана задолженность по арендной плате за период с 30 марта 2010 года по 31 декабря 2010 года в размере … руб. … коп., пеня за просрочку платежей за период с 16 сентября 2010 года по 31 января 2011 года в размере … руб. ... коп., всего … руб. … коп.
С Морозова В.Н. взыскана госпошлина в доход городского округа муниципального образования Город Бийск в размере … руб. … коп.
С Морозовой Л.Г. взыскана госпошлина в доход городского округа муниципального образования Город Бийск в размере … руб. … коп.
В кассационной жалобе ответчики Морозов В.Н., Морозова Л.Г. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что ст. 19 Правил землепользования и территориального зонирования земель муниципального образования «Город Бийск», утв. постановлением Думы города Бийска Алтайского края от 19.02.2004 № 884, была исключена. Суд необоснованно пришел к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит право аренды на земельный участок. Нормы п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п.1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат положений о переходе права аренды, замене лиц в обязательстве. В силу указанных норм покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, и приобретает право пользования таким участком. Однако перемены лиц в обязательстве по аренде при смене собственника не происходит, а возникают новые обязательства, сторонами которого являются новый собственник недвижимости и собственник земельного участка. Суд не принял во внимание положения п.4.2.13 Договора, а также пояснения представителя истца о том, что к ответчикам не перешли права по договору аренды в полном объеме. Анализ положений ст. 307, 153, п.3 ст. 154, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что при отсутствии договора аренды земли, заключенного между истцом и ответчиками в установленной форме и прошедшего государственную регистрацию у ответчиков не возникли обязательства по уплате арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды. Суд оставил без внимания доводы ответчика о бездействии истца по расторжению договора аренды земли с Черновым В.П. В данном случае можно говорить только о неосновательном обогащении, требование о взыскании которого не было заявлено в судебном заседании.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно положению «О Муниципальном учреждении «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», утв. постановлением Администрации города Бийска от 12.12.2007 № 2834, данное Управление является структурным подразделением Администрации города Бийска, осуществляющим владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
С учетом данного нормативного акта, а также положений п.1 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации, анализ которых дан в решении суда, суд сделал правильный вывод о том, что МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» является надлежащим истцом по делу.
Доводы кассационной жалобы в данной части не могут повлечь отмену решения суда.
Что касается доводов о неправильном разрешении спора по существу, то судебная коллегия исходит из следующего.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, обеспечивают стабильность гражданского оборота и создают определенность в данных правоотношениях.
При таких обстоятельствах не имеет правового значения и не может повлиять на результат рассмотрения настоящего спора довод кассационной жалобы ответчиков о том, что договор аренды с прежним собственником объекта недвижимости не расторгнут.
В связи с вышеизложенным, а также принимая во внимание положения ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации о платном использовании земли в Российской Федерации, следует признать необоснованными доводы ответчиков о том, что при отсутствии заключенного в письменном виде договора аренды земельного участка у них не возникли обязательства по уплате арендной платы за пользование земельным участком.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что фактически доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что судом были неправильно применены нормы материального права; настоящий спор должен быть разрешен в соответствии с положениями гражданского законодательства о неосновательном обогащении и статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средства.
Между тем, выбор материального закона, подлежащего применению, является прерогатива суда. А, кроме того, иное обоснование выводов о взыскании денежных сумм за пользование земельным участком не повлияет на исход настоящего гражданского дела, а также не приведет к уменьшению размера арендных платежей.
На основании изложенного, доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 347, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
кассационную жалобу ответчиков Морозова В.Н., Морозовой Л.Г. на решение Восточного районного суда города Бийска Алтайского края от 27 апреля 2011 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: