Судья  Новоселова Е.Г.                                                         Дело № 33-5236-11

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 июня 2011 года       г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Чубукова С.К.

судей Храмцовой В.А., Зацепина  Е.М.    

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Черкасской Л.В.

на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 апреля 2011 года

по делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к  Черкасской Л.В., Черкасскому В. Н.   о выселении.

Заслушав доклад судьи Чубукова С.К., судебная коллегия

Установила:

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском  к  Черкасской Л.В., Черкасскому В.Н.  о выселении из квартиры  №* по ул. * в г.* без предоставления другого жилого помещения.

Требования мотивировало тем, что решением Новоалтайского  городского суда Алтайского края от 17 июня 2009 г. на указанное жилое помещение  обращено взыскание. В связи с тем, что квартира не была реализована с торгов, истец оставил ее за собой, зарегистрировав право собственности  12 августа 2010 года. В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы и проживают ответчики. Истец полагает, что ответчики должны быть выселены из спорного помещения, поскольку они нарушают его права как собственника по использованию квартиры. 04 февраля 2011г. в адрес Черкасской Л.В., Черкасского В.Н. ОАО «АИЖК» направило требование об освобождении спорного жилого помещения, которое в установленный срок ими не исполнено, в связи с чем истец обратиться в суд с указанными требованиями.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 апреля 2011 года исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены  в полном объеме.

Черкасская Л. В., Черкасский В.Н. выселены из квартиры №*по улице *, * в  г. *  без предоставления другого жилого помещения.

С Черкасской Л.В., Черкасского В.Н. в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины по  * руб. с каждого.  

В кассационной жалобе Черкасская Л.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд не учел  того обстоятельства, что она  проживала и была зарегистрирована в квартире до заключения кредитного договора от 31.08.2006г.; фактическое проживание в спорном жилом помещении и несение расходов по оплате  коммунальных услуг, свидетельствуют о наличии  между * и Черкасской Л.В. договора найма.  Вывод суда о том, что  договор найма должен быть заключен с согласия залогодержателя необоснованный, поскольку право пользования квартирой  возникло у нее ранее заключения кредитного договора и сохранилось после его заключения, при этом банку было известно о факте ее проживания в спорной квартире.  В связи с чем, полагает, что  на основании ч. 3 ст. 78 Закона РФ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» договор найма, заключенный до возникновения ипотеки, при реализации  жилого помещения сохраняет силу. При этом ответчица в ссылается на  ст. 675 Гражданского кодекса РФ в силу которой  переход права собственности истцу на квартиру не влечет расторжение договора найма квартиры, ОАО «АИЖК»  является  наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Суд неправомерно применил ч.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, так как членом семьи * она никогда не являлась.  Кроме того, необоснованно взыскал с нее расходы по оплате государственной пошлины, поскольку она является * и в соответствии со ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождена от ее уплаты.  

 Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав мнение представителя Черкасской Л.В.- - Беляева Е.Е., представителя истца Ширяеву Я.Н., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с п. 3 ст. 78 Закона «Об ипотеки» (залоге недвижимости)» договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки  или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.

По смыслу указанной нормы права юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются: заключение договора найма до возникновения ипотеки или согласие залогодержателя после возникновения ипотеки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31 августа 2006 года между *. и Черкасской Л.В.   заключен договор купли-продажи квартиры №* по ул. *, г. * с обременением ее ипотекой в силу закона. На дату подписания  договора в квартире  были зарегистрированы и проживали Черкасская Л.В. и Черкасский В.Н. (л.д.33-35).

В связи с ненадлежащим исполнением  * обязательств по кредитному договору от 29 августа 2006г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»   обратилось в суд к *  о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Новоалтайского городского суда от 17 июня 2009г. с * в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» произведено взыскание суммы задолженности по кредитному договору, обращено взыскания на квартиру, расположенную  по адресу: ул. *. Определен способ реализации квартиры с публичных торгов с начальной продажной стоимостью *руб. (л.д. 5-7).

 В связи с  объявлением  повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель приобрел (оставил за собой)  заложенное имущество - указанную выше квартиру., право собственности которого зарегистрировано 12 августа 2010г. (л.д. 9).

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как собственник жилого помещения, право собственности которого не оспорено, вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений  ст.  237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Поскольку спорное жилое помещение было заложено по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры, то при разрешении исковых требований истца, суд руководствовался положениями ФЗ « Об ипотеки  (залоге недвижимости)».

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 78 ФЗ « Об ипотеки  (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1ст. 558 Гражданского кодекса  Российской Федерации).

Из содержания текста договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между * и Черкасской Л.В. в лице представителя  Черкасского В.Н.  от 31 августа 2006г. не следует, что бывший собственник и ее сын после продажи квартиры сохраняют право пользования этим жилым помещением.

Ипотека спорной квартиры в силу закона возникла 31 августа 2006г., а, следовательно, в силу положения ч.3 ст. 78 Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» после возникновения ипотеки  договор найма квартиры мог быть заключен только с согласия залогодержателя.

Суду доказательств  того, что между * и ответчиками был заключен с согласия  залогодержателя спорного жилого помещения письменный  договор найма жилого помещения представлено не было.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что у ответчиков не возникло самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, в связи с чем, на них не распространяются положения п.3 ст. 78  Закона « Об ипотеки (залоге недвижимости)».

Доводам жалобы о наличии права пользования у Черкасской Л.В. и наличии заключенного договора найма судом дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки обстоятельств, установленных судом, судебная коллегия не усматривает.

Подлежит отклонению доводы жалобы о необоснованном применение судом ч.2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также  о том, что Черкасская Л.В. никогда не являлась  членом семьи *. Указанные доводы опровергаются материалами дела, так  решением  суда от 17 июня 2009г. было установлено, что после заключения кредитного договора * заключила брак с * ответчицы Черкасским В.Н.

Ссылка в жалобе  на то, что Черкасская Л.В. является *, поэтому подлежит освобождению от уплаты государственной пошлины, несостоятельна.

В соответствии с п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины  освобождаются *, являющиеся истцами по делу. Черкасская Л.В. является ответчиком по делу,  в связи с чем законом не предусмотрено освобождение ее от уплаты государственной пошлины.

        Таким образом, учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу ответчика Черкасской Л. В. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 апреля 2011 года   оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи