Судья Луханина О.В.                                                           Дело № 33-5456/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 июня 2011 года                                                                                   г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.

судей    Секериной О.И., Мжельской Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика  Осадчего Виктора Михайловича

на решение Алейского городского суда Алтайского края от 19 апреля 2011 года по делу по иску Пилевской   Е.А.  действующей  в интересах  несовершеннолетнего  Пилевского А.К., Пилевской А.К.  к Осадчему   В.М.  о соразмерном  уменьшении  покупной цены,

Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

31 октября 2008 года между Осадчим В.М. и  Пилевским  К.В., действующим за несовершеннолетнего сына Пилевского А.К., Пилевской А.К., действующей с согласия отца Пилевского К.В.      был заключен договор купли-продажи, по которому  Пилевский А.К. и Пилевская А.К.  приобрели   в долевую   собственность шлаколитой жилой  дом (** руб.), площадью 47,7 кв.м., и земельный участок (* руб.), мерою 1128 кв.м, расположенные по пер. **.

Пилевская А.К. и  законный представитель Пилевского А.К. - Пилевская Е.А.  обратились в суд с иском к Осадчему В.М.  об уменьшении покупной цены вышеуказанного дома с ** руб. до ** руб., взыскании с ответчика ** руб. в счет уменьшения покупной цены, а также судебных расходов в размере * руб.

В обоснование требований истцы ссылались на то, что при продаже   дома  продавец не уведомил об имеющихся недостатках,  указав на то, что   зимой в квартире очень тепло. Между тем, в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены следующие недостатки:  крыша дома прогнулась и протекает, в доме не держится тепло, стены и пол  промерзают,   на стенах и фундаменте имеются трещины. Указанные недостатки являются скрытыми.  

 Решением Алейского городского суда Алтайского края от 19 апреля 2011 года соразмерно выявленным недостаткам уменьшена покупная цена  жилого дома     с ***  рублей до ***.

         Взыскано с Осадчего В.М.   в пользу  Пилевской Е.А.   действующей в интересах Пилевского  А.К.   *** рублей  и  в пользу Пилевской А.К.  ***  рублей, а всего *** рублей  в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома.

    Взыскано с Осадчего  В.М.   в  пользу Пилевской Е.А.  **      в возмещение расходов по производству экспертизы,  ** рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя и ** рублей, оплаченной при подаче иска государственной пошлины;   в пользу филиала  Федерального Государственного Унитарного  Предприятия «Ростехинвентаризация  Федеральное БТИ» по Алтайскому краю   расходы по оплате  экспертизы в размере  **.  

В кассационной жалобе  и дополнении к ней  Осадчий В.М.  просит об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение, ссылаясь на  то, что до продажи дом  был полностью отремонтирован штукатурами - профессионалами, крыша не протекала. При продаже дома покупателей в заблуждение не вводили, Пилевская Е.А. осматривала дом,  его стоимость была снижена на ** рублей из - за недостатков крыши. После полной оплаты Пилевская Е.А. начала высказывать претензии, разбивала стены, чтобы найти пустоты, к дому относилась не по - хозяйски, возможно вследствие ненадлежащей эксплуатации стал намокать фундамент и стены. Истице предлагалось снизить  цену дома на ** рублей, либо расторгнуть договор купли - продажи.

Ответчиком было представлено достаточно доказательств того, что на момент заключения договора купли - продажи продавец не знал и не мог знать об имеющихся в доме недостатках. Суд не дал правовую оценку выводам экспертов о том, что не представилось возможным определить    время    возникновения дефектов.  Суду следовало в соответствии со ст. 87 ГПК РФ назначить дополнительную экспертизу. Суд не принял во внимание то обстоятельство, что истица вселилась в дом за год до регистрации договора, имела возможность сформировать свои претензии относительно качеств дома, отказаться от регистрации договора. Суд также не учел того, что  истица обратилась в суд   спустя три года после вселения. Указанные обстоятельства повлекли вынесение неправосудного решения.

В возражениях на кассационную жалобу Пилевская Е.А. просит   решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя представителей ответчика  Снитко С.С., Пузип Ю.Ю., поддержавших жалобу, истца  Пилевскую Е.А.,  полагавшую возможным оставить решение суда без изменения, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 приведенной нормы при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что    31 октября 2008 года между Осадчим В.М. и  Пилевским  К.В., действующим за несовершеннолетнего сына Пилевского А.К., Пилевской А.К., действующей с согласия отца Пилевского К.В.    был заключен договор купли-продажи, по которому  Пилевский А.К. и Пилевская А.К.  приобрели   в долевую   собственность шлаколитой жилой  дом (*** руб.), площадью 47,7 кв.м., и земельный участок (* руб.), мерою 1128 кв.м, расположенные по пер. ***, при этом окончательный расчет  по условиям договора должен быть произведен  не позднее 31.08.2009 г.

В ходе эксплуатации дома покупателями  выявлены недостатки, не позволившие им использовать данный объект по назначению, что явилось основанием для предъявления в суд иска к ответчику об уменьшении покупной цены.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, в результате которой выявлены следующие скрытые дефекты спорного объекта недвижимости: - фундамент  - неравномерная  осадка, выявлены по косвенным признакам (выпучивание и  искривление цоколя, отдельные глубокие трещины в цоколе, многочисленные повреждения, отпадение местами штукатурки, сквозные диагональные трещины  стен  на  всю высоту здания);

Кроме того, имеют место и явные дефекты, имевшие место на момент проведения осмотра:   ослабление  и разрушение  кирпичной  кладки, разрушение (рассыпание) шлакобетона, массовые сквозные трещины (сквозь все слои  стен) (горизонтальные и вертикальные), неравномерная  осадка  наружной стены  комнаты;    деформации поверхности пола;    оконные переплеты  рассохлись и покоробились, нижний брус оконного переплета  и подоконная доска повреждены  гнилью, трещины в местах сопряжения  коробок со стенами; ослабление  креплений отдельных  асбестоцементных  листов к обрешетке крыши, отколы листов, отставание коньковых элементов, повреждение гнилью до 20 % обрешетки, провесы, неровность.

     К скрытым дефектам относятся дефекты, которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре  и которые не проявляются сразу  при приемке работ после  их выполнения, данные дефекты  образуются в ходе  эксплуатации конструкций.  

 Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для устранения всех дефектов составила ** руб., выявленных скрытых недостатков дома более ** рублей.     

Уменьшая покупную цену дома на заявленную истцами  сумму ** рублей, и взыскивая ее с ответчика, суд дал надлежащую правовую оценку данной экспертизе, а также иным собранным по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о том, что продавцом передан объект недвижимости, имеющий недостатки, не позволяющие использовать его по назначению.

Неосведомленность  Осадчего В.М. на момент продажи спорного здания об имеющихся скрытых недостатках, сама по себе не освобождает его от гражданско-правовых последствий передачи товара ненадлежащего качества.

Довод жалобы ответчика  о том, что   экспертизой  не установлен период возникновения дефектов, что должно трактоваться в его пользу не принимается судебной коллегией,  поскольку    экспертами не выявлено   дефектов и повреждений, возникших в результате  неправильной эксплуатации  жилого дома истцами.

Более того, эксперты установили, что спорный  жилой дом    не соответствует строительным нормам и правилам. Эксплуатационные характеристики  по прочности  и устойчивости   конструкции стен жилого дома  приводят к снижению уровня  надежности  здания до недопустимого, что в соответствии с п.п. 10, 34  Постановления Правительства РФ  от 28 января  2006 года  номер 47 «Об  утверждении  положения о признании  помещения  жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания  и многоквартирного  дома аварийным  и подлежащим  сносу», является основанием   для признания   данного дома   не пригодным  для постоянного проживания. Определить  возможно ли было выявить  данные недостатки   при заключении  договора купли - продажи  не представляется возможным, так как не представляется возможным определить  когда возникли данные дефекты.

Вместе с тем, согласно выписке  из технического паспорта  от 15 мая  2008 года, т. е. до заключения договора купли - продажи,  степень физического износа  дома составляет  42 %, что соответствует неудовлетворительному  техническому состоянию строительных конструкций.  Имелись повреждения и дефекты, свидетельствующие  об ограничении работоспособности и снижении  несущей  способности конструкций, эксплуатация конструктивных элементов  была возможна  при условии значительного капитального ремонта.

  В настоящее время  имеются повреждения и  дефекты, свидетельствующие об  ограничении  работоспособности и снижении несущей способности конструкций, существует опасность для  пребывания людей, сохранности  оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Эксплуатация конструктивных элементов  возможна лишь при условии  проведения капитального ремонта  (усиление  и восстановление  несущей способности конструкций  жилого дома). Существующее техническое  состояние конструкций стен оценивается  как недопустимое. Основной причиной  возникновения  выявленных  повреждений  и дефектов, по мнению экспертов, является  естественный физический износ, несвоевременное  проведение  текущего  и капитального ремонта  и осадка  фундамента.

Таким образом, факт произведенного ремонта перед продажей дома  не свидетельствует о невозможности соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости в случае его несоответствия требованиям строительных норм и правил, действующих на момент предъявления   требования, что и установлено заключением экспертов.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда, основания для ее удовлетворения не усматривается

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу Осадчего В.М.  на решение Алейского городского суда Алтайского края от 19 апреля 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: