Судья Лапина Л.Ю.                                                              Дело № 33-5716/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 июля 2011 года                                                                                    г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Варнавского В.М.,

судей                                 Кавуновой В.В., Цибиной Т.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы ответчика Анопко А.М., третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Алекан», Анопко О.В.

на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 12 апреля 2011 года по делу по иску открытого акционерного общества «МДМ Банк» к Анопко А.М. об обращении взыскания на заложенное имущество

встречному иску Анопко А.М. к открытому акционерному обществу «МДМ Банк» о признании договора о залоге недвижимости недействительным,

исковому заявлению третьего лица, заявившего самостоятельные требования, Анопко О.В. к открытому акционерному обществу «МДМ Банк», Анопко А.М. о признании договора о залоге недвижимости недействительным.

Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

07 июля 2005 года между ОАО АКБ «Московский Деловой Мир» (в настоящее время - ОАО «МДМ Банк») и ООО «РосТехМаш» заключен кредитный договор на сумму 14 000 000 руб., сроком погашения до 05.06.2008г. Исполнение обязательств было обеспечено ипотекой: административного здания «…»; правом аренды земельного участка «…», принадлежащих Анопко А.М.

В связи с изменением 26.11.2007г. условий кредитования в договор ипотеки от 07.07.2005г. также были внесены изменения и дополнения №4 от 26.11.2007г. в части обеспечиваемого залогом обязательства.

Поскольку кредитные обязательства заемщиком исполнялись ненадлежащим образом, Банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, решением которого от 19.07.2010г. с ООО «РосТехМаш» взыскано 24 510 499 руб.

ОАО «МДМ Банк» обратилось в суд с иском к Анопко А.М. с иском об обращении взыскания на заложенное имущество - административное здание «…», установлении начальной продажной стоимости в размере 25 718 000 рублей, определении способа реализации путем продажи с публичных торгов; земельный участок «…», установлении начальной продажной стоимости в размере 1 813 880 рублей, определении способа реализации путем продажи с публичных торгов; взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 4 000 рублей

В ходе рассмотрении дела ответчик предъявил встречное исковое заявление к ОАО «МДМ Банк» о признании недействительным договора о залоге недвижимости (ипотеки) от 07.07.2005г., заключенного между Акционерным коммерческим банком «Московский деловой Мир» и Анопко А.М., применении последствий недействительности сделки как несоответствующей закону и иным правовым актам.

В обоснование требований указал, что между АКБ «Московский деловой Мир» и Анопко А.М. 07.07.2005 г. заключен договор о залоге недвижимости (ипотека), где он принял на себя обязательства по обеспечению исполнения ООО «РосТехМаш» кредитных обязательств - выступил залогодателем. Предметом ипотеки является - объект недвижимости - административное здание «…»; право аренды земельного участка «…». Административное здание принадлежит Анопко А.М. на праве собственности, земельный участок на момент оформления ипотеки - на праве аренды, сроком на 10 лет. 23.06.2008г. Анопко А.М. приобрел в собственность указанный земельный участок. Согласно условиям договора о залоге от 07.07.2005 г. все изменения и дополнения по договору действительны при условии их оформления в письменном виде, однако каких-либо изменений и дополнений, касающихся предмета ипотеки между сторонами не оформлялось. По мнению Анопко А.М. в результате прекращения права аренды прекращен залог права аренды земельного участка, в также залог здания, поскольку ипотека допускается только при одновременной ипотеке земельного участка.

Третье лицо Анопко О.В. предъявила самостоятельный иск к ОАО «МДМ Банк» о признании недействительным договора о залоге недвижимости (ипотеки) от 07.07.2005 г., заключенного между Банком и ее мужем - Анопко А.М., применении последствий недействительности сделки как несоответствующей закону и иным правовым актам.

В обоснование требований истица указала, что 07.07.2005г. между Банком и ее мужем - Анопко А.М. заключен договор о залоге недвижимости, где Анопко А.М. в обеспечение исполнения обязательств ООО «РосТехМаш» выступил залогодателем. Брак между Анопко О.В. и Анопко А.М. зарегистрирован 15.02.1992г. Семейное законодательство предусматривает, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Анопко О.В. указывала на то, что не давала согласия на залог объекта недвижимости - административного здания по пр. Калинина, 24 в г. Барнауле, а также права аренды земельного участка.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 12 апреля 2011 года первоначальные исковые требования удовлетворены.

Обращено взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее Анопко А.М.:

- административное здание «…», определена начальная продажная стоимость в размере 25 718 000 рублей;

- земельный участок «…», определена начальная продажная стоимость в размере 4 832 600 рублей.

Определен способ реализации административного здания «…» и земельного участка, расположенных по адресу «…» в виде продажи с публичных торгов.

Взысканы с Анопко А.М. в пользу ОАО «МДМ Банк» судебные расходы в размере 9 500 рублей.

Встречное исковое заявление Анопко А.М., исковое заявление третьего лица Анопко О.В. оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В кассационной жалобе Анопко А.М. просит об отмене решения, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. Поскольку спорные объекты недвижимости находятся в Октябрьском районе г. Барнаула, в силу статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежало рассмотрению Октябрьским районным судом г. Барнаула. Не основан на законе вывод суда о том, что изменение правового режима земельного участка не влияет на действительность договора залога, поскольку в письменном виде данные изменения сторонами не оформлялись и не вносились в договор. Суд не учел, что стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора о залоге, а именно по залоговой стоимости земельного участка, что свидетельствует о его незаключенности. В результате прекращения права аренды прекращен залог права аренды земельного участка, а также залог здания, поскольку ипотека здания допускается только при одновременной ипотеке земельного участка. Суд обратил взыскание не на тот земельный участок, который являлся предметом ипотеки, а на земельный участок, находящийся под зданием являющимся предметом ипотеки, не указав правовых оснований для этого. Кроме того, не установлен правовой статус иных недвижимых объектов, находящихся на спорном земельном участке, что не соответствует ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу. Суду следовало критически отнестись к экспертизе по определению стоимости земельного участка, поскольку исследование проведено в нарушение действующего законодательства, не указаны иные объекты, расположенные на земельном участке. Материалами дела подтверждается, что банк знал о том, что у залогодателя имеется супруга, следовательно, имел возможность внести соответствующие изменения и дополнения в договор о залоге недвижимости.

Третье лицо ООО ТПК «Алекан» в кассационной жалобе просит об отмене решения ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Земельный участок, находящий в собственности Анопко А.М., не являлся предметом ипотеки, следовательно, суд необоснованно обратил на него взыскание. Не принято во внимание, что на земельном участке расположены иные объекты недвижимости, принадлежащие Анопко А.М., следовательно, отчуждение данного участка без этих объектов не допускается, что вытекает из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что земельный участок был предоставлен в собственность не для использования залогового здания, а для эксплуатации всех объектов недвижимости. Установленная начальная продажная стоимость земельного участка в размере 4 832 600 руб. является заниженной, поскольку значительно меньше его кадастровой стоимости в размере 15 000 000 руб., что противоречит положениям статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, оценка земельного участка проводилась без находившихся на нем объектов недвижимости. При рассмотрении дела был нарушен принцип состязательности, поскольку представителем третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, и ответчика по этим требованиям являлось одно лицо.

Анопко О.В. в кассационной жалобе просит отменить решение и направить дело на новое рассмотрение, поскольку полагает, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Спорные объекты недвижимости являются общей совместной собственностью ее и Анопко А.М., однако вопреки требованиям действующего законодательства банк не получил согласия супруга на передачу административного здания и земельного участка в ипотеку, достоверно зная о наличии зарегистрированного брака.

В возражениях на кассационные жалобы ОАО «МДМ Банк» просит оставить их без удовлетворения, решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по первоначальному иску Иванайский А.В., представителя Анопко А.М., Анопко О.В. - Галышева В.И., представителя ООО ТПК «Алекан» Рудакова Е.В., обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (пункт 2 приведенной нормы).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон) если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Как указано выше исполнение кредитных обязательств ООО «РосТехМаш» перед ОАО АКБ «Московский Деловой Мир» было обеспечено ипотекой административного здания «…», а также правом аренды земельного участка«…», принадлежащих Анопко А.М.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком кредитных обязательств Банк на основании статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился к залогодателю с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

Не признавая иск и предъявляя встречные исковые требования о признании договора о залоге недействительным, Анопко А.М. ссылался на то, что после заключения договора об ипотеке приобрел в собственность вышеуказанный земельный участок, следовательно, изменился предмет договора, однако соответствующих изменений и дополнений внесено не было, что влечет недействительность договора. Аналогичные доводы содержатся в кассационных жалобах.

Судебная коллегия не соглашается с указанной позицией ответчика и третьих лиц по следующим основаниям.

В силу статьи 69 Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На момент передачи административного здания и права аренды земельного участка в ипотеку Банку отсутствовали какие-либо нарушения требований Закона.

Приобретение земельного участка в собственность и изменение правового статуса истца как арендатора и собственника, было осуществлено после заключения договора об ипотеке. Само по себе изменение правового режима земельного участка не может являться основанием для признания заключенного и исполняемого сторонами договора об ипотеке недействительным, поскольку фактически земельный участок продолжает оставаться у залогодателя во владении и пользовании наряду с  находящимися на нем объектами недвижимости.

Вместе с тем, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса, а именно в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом.

Поскольку Банк в разумный срок не воспользовался возможностью замены права аренды спорного земельного участка на право собственности, залог указанного объекта недвижимости прекратился.

В связи с изложенным решение суда в части обращения взыскания на спорный земельный участок подлежит отмене.

Поскольку все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, однако судом неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия полагает возможным в указанной части принять по делу новое решение, которым отказывает Банку в удовлетворении исковых требований.

Что касается обращения взыскания на административное здание, то в указанной части суд кассационной инстанции соглашается с выводами районного суда и полагает, что в этой части требования удовлетворены обоснованно, поскольку данный предмет ипотеки не был изменен.  

Ссылка в жалобе на то, что дело подлежало рассмотрению Октябрьским районным судом г. Барнаула, поскольку спорные объекты недвижимости находятся на территории, подпадающие по юрисдикцию данного суда, не основана на законе.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

В данном случае иск об обращении взыскания на заложенное имущество направлен на то, чтобы судебным решением было подтверждено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, из стоимости которого будут удовлетворены его требования по обеспеченному залогом обязательств, в связи с чем не является спором о правах на объекты недвижимости в смысле вышеприведенной нормы процессуального закона.

Судебная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы Анопко О.В. о том, что заложенное административное здание находится в совместной собственности ее и Анопко А.М., однако банк не получил согласия супруга на передачу административного здания в ипотеку, достоверно зная о наличии зарегистрированного брака.

В силу части 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора об ипотеке Анопко А.М. было составлено заявление, удостоверенное нотариусом, о том, что он не имеет супруги, согласие которой могло бы потребоваться на заключение договора об ипотеке принадлежащего ему на праве собственности административного здания «…» (л.д.119, т.2).

Судебная коллегия соглашается с тем, что в данном случае Анопко А.М. злоупотребил своими правами и ввел в заблуждение контрагента, у которого отсутствовала возможность достоверно проверить факт нахождения ответчика в зарегистрированном браке.

При таких обстоятельствах доводы кассационных жалоб в указанной части являются несостоятельными, в связи с чем судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 12 апреля 2011 года отменить в части обращения взыскание на земельный участок«…», определении начальной продажной стоимости и способа реализации земельного участка.

Принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части кассационные жалобы ответчика Анопко А.М., третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Алекан», Анопко О.В. на Решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 12 апреля 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: