Судья Потякина А.Н.                                                  Дело № 33-5848/2011

 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

06 июля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего  Чубукова С.К.,

судей                                   Храмцовой В.А., Зацепина Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Черданцевой Л.И., Кузнецовой Е.А.

на решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 10 мая  2011 года

по делу по иску Хохлова А.А. к Черданцеву А.А. и Черданцевой Л.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения и убытков; по встречному иску Черданцева А.А. к Хохлову А. А. о взыскании убытков; по иску третьего лица Кузнецовой Е.А. к Хохлову А.А. о взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Храмцовой В.А., судебная коллегия

установила:

         Хохлов А.А. обратился в суд с иском к Черданцеву А.А. и Черданцевой Л.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения и убытков, с учетом уточнения требований просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму неосновательного обращения в размере * руб., убытки в размере *руб., госпошлину в возврат в размере * руб.

В обоснование заявленных требований указал, что  * 2009 года между ним и Черданцевым А.А., Черданцевой Л.И. был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры № *. Во исполнение договора  он передал ответчикам задаток в размере * руб. В последующем было установлено, что данная квартира принадлежала на праве собственности не только ответчикам, но и иным лицам. Следовательно, Черданцев А.А. и Черданцева Л.И. не могли распоряжаться всей квартирой, а полученная ими сумма является неосновательным обогащением. Кроме того, при оформлении документов, связанных с покупкой указанной квартиры,  он понес убытки в размере * руб., которые оплатил по договору возмездного оказания услуг ИП *., а также * руб. за оценку приобретаемой квартиры. Заключение сделки в отношении названной квартиры не состоялось по вине ответчиков, которые увеличили ее стоимость.

      Черданцев А.А. обратился в суд со встречным иском к Хохлову А.А. о взыскании убытков, причиненных в связи с отказом Хохлова А.А. от заключения договора купли-продажи, в размере * рублей, из которых * рублей - вознаграждение агентству недвижимости «Д.», занимавшегося  подбором квартиры, * рублей - задаток за приобретаемую квартиру.

         Третье лицо Кузнецова Е.А. обратилась в суд с иском к Хохлову А.А. о взыскании убытков, причиненных в результате отказа Хохлова А.А. от заключения договора купли-продажи принадлежащей ей квартиры,  в размере * рублей, где * рублей - расходы по оценке квартиры, которую она намеривалась приобрести, * рублей - оплата услуг агентства недвижимости «Д», *рублей - оплата услуг агентства «Ш» за помощь в оформлении ипотеки, * рублей - задаток за квартиру.

        Решением  Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 10 мая  2011 года исковые требования удовлетворены.

Суд постановил взыскать с Черданцева А.А. в пользу Хохлова А.А. сумму неосновательного обогащения в размере * руб., убытки в размере *руб., госпошлину в возврат в размере * руб. * коп., всего * руб. * коп.

         Взыскать с Черданцевой Л.И. в пользу Хохлова А.А. сумму неосновательного обогащения в размере * руб., убытки в размере * руб., госпошлину в возврат в размере * руб. * коп., всего * руб. * коп.

         В удовлетворении встречных исковых требований Черданцеву А.А. отказать в полном объеме.

         В удовлетворении исковых требований третьему лицу Кузнецовой Е.А. отказать в полном объеме.

В кассационной жалобе ответчик Черданцева Л.И., третье лицо Кузнецова Е.А. просят решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, указывая, что  при заключении предварительного договора купли-продажи истец знал о наличии иных собственников квартиры, помимо Черданцевых, поэтому заблуждения истца, являющегося в силу ст. 178 ГК РФ основанием для признания сделки недействительной, не имелось. Государственной регистрации предварительного договора купли-продажи не требуется, поскольку требование о государственной регистрации не относится к требованиям о форме договора. Необходимая письменная форма предварительного договора купли-продажи сторонами была соблюдена. На основании предварительного договора купли-продажи может быть передан задаток, что подтверждается практикой Верховного Суда Российской Федерации. Удовлетворяя требования о взыскании убытков, суд не учел, что от заключения договора купли-продажи отказался истец, который по собственной инициативе заключил договор с  риэлтором. Отказ истца от заключения договора купли-продажи принадлежащей им квартиры обусловил невозможность покупки ими двух квартир и отказ от заключения кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

В возражениях на жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу данной нормы, стороны предварительного договора будут выступать и сторонами сделки, совершить которую обязуются при заключении предварительного договора.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, именно собственники недвижимого имущества вправе заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Судом установлено, что * года между Черданцевым А.А., Черданцевой Л.И. и Хохловым А.А. заключен предварительный договор купли- продажи квартиры *. Цена объекта определена в сумме * руб.

        При этом собственниками квартиры, предварительный договор купли-продажи которой был заключен между истцом и ответчиками, являлись помимо ответчиков их дочери Кузнецова Е.А., Кузнецова Д.А. Каждому из собственников принадлежало * доли, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Следовательно, заключение договора купли-продажи только собственниками Черданцевым А.А., Черданцевой Л.И. противоречит вышеуказанным нормам права, а потому суд обоснованно признал в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи недействительной сделкой.

Поскольку в силу п. 5 недействительного предварительного договора от *2009 года Хохлов А.А. передал Черданцеву А.А., Черданцевой  Л.И. * руб., из которых Черданцев А.А. получил * руб., а Черданцева Л.И.- * руб., суд, руководствуясь ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данную сумму неосновательным обогащением и взыскал ее с ответчиков с учетом конкретной суммы, полученной каждым из них. При этом утверждение ответчиков о том, что данная сумма является задатком, подлежащим оставлению у них, несостоятельно, поскольку сделка является недействительной.

Что же касается иска о взыскании убытков, то Хохловым А.А.  были оплачены риэлторские услуги, включающие в себя, в том числе и услуги по оформлению документов для заключения договора-купли продажи, договора об ипотеке, а также оценка квартиры. При этом третье лицо Кузнецова Е.А., в частности, не отрицала, что собственники квартиры, распоряжаясь ею впоследствии, использовали технический паспорт на квартиру, изготовленный за счет денежных средств истца.

Однако договор купли-продажи заключен не был по причине того, что собственники квартиры увеличили ее стоимость на * рублей, что подтверждается не только объяснениями третьего лица Кузнецовой Е.А., Черданцева А.А. (л.д. 32, 121об.), но и самим фактом продажи впоследствии собственниками квартиры за цену, превышающую указанную в предварительном договоре, на * рублей (л.д. 57).

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно взыскал с ответчиков убытки.

Разрешая встречные иски, суд пришел к обоснованному выводу о том, что понесенные ответчиком и третьим лицом расходы по заключению договоров купли-продажи иных квартир не связаны с действиями истца, который не был участником отношений между истцами по встречным искам и иными лицами. Заключение истцами по встречным  искам предварительных договоров купли-продажи иных квартир до продажи  квартиры, принадлежавшей ответчикам и их детям, являлось их собственной инициативой и доказательств того, что зависело от действий истца, представлено не было.

Следовательно, суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исков.

При этом довод жалобы о том, что истец знал о том, кто является собственником квартиры, заключая предварительный договор, а потому заблуждения не имеется, является несостоятельным, поскольку основанием для признания сделки недействительной послужило несоответствие ее закону, а не совершение под влиянием заблуждения.

Ссылка в жалобе на то, что государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры не требуется, заслуживает внимания, поскольку закон требует лишь соблюдения требования о форме договора, а  государственная регистрация в силу Гражданского кодекса Российской Федерации формой договора не является. Однако вследствие наличия иного основания для признания предварительного договора недействительным, данная ссылка не является основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

  определила:

Кассационную жалобу Черданцевой Л.И., Кузнецовой Е.А. на решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 10 мая  2011 года оставить  без удовлетворения.