Судья  Челпановская М.А.                                              Дело № 33-6537/2011

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

27 июля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда  в составе:

председательствующего  Вишняковой С.Г.,

судей  Терентьевой В.К. и  Мжельской Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Ивановой Н.А. на решение Рубцовского городского суда  Алтайского  края  от  05 мая 2011 года  

        по делу по иску ОАО «АИЖК»  к Ивановой   Н.А.,  Лушпенко (Манжулеевой) Ж.А. о  взыскании  задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи  Терентьевой В.К., Судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ОАО «АИЖК» обратилось в суд к Ивановой Н.А.,  Лушпенко (Манжулеевой) Ж.А. с иском о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору по состоянию на * года  *  рублей  * копейки,  в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - * рублей  * копейки, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом  * рублей  * копеек,  пени в размере *% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере * рублей * копеек.  Просило  взыскать с  ответчиков,  начиная  с  *  года  и по день реализации предмета  ипотеки  проценты за пользование кредитом в размере *% годовых;  с * года и по день реализации предмета ипотеки пени в размере * % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки; обратить взыскание на квартиру * ;  определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов;  определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной  в размере * рублей;   взыскать расходы  в  счет  возврата  государственной пошлины в размере * рублей  * копеек. 

В обоснование требований указало,  что  * года  между *  и  Ивановой Н.А.,  Лушпенко (Манжулеевой) Ж.А. заключен кредитный договор № * согласно которому заемщикам предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме *рублей сроком на * месяцев под *% годовых для приобретения в собственность  Ивановой Н.А. квартиры *.

Возврат кредита и процентов за пользование денежными средствами должен осуществляться в соответствии с графиком ежемесячно аннуитетными платежами в размере  *  рублей. За несвоевременный возврат кредита или процентов за пользование им  предусмотрена уплата неустойки  в  виде  пени  в  размере  *% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы  кредита за каждый календарный день просрочки.

Обеспечением исполнения обязательств  по кредитному договору явилась ипотека недвижимого имущества, расположенного по вышеуказанному адресу, на основании договора купли - продажи квартиры, заключенного  * года  между  продавцами   и  Ивановой Н.А. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от * года  с обременением ипотекой  в силу закона  произведена * года.

Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК».

Денежные средства  в  сумме * рублей  зачислены  *года  на счет Ивановой Н.А., что подтверждается платежным поручением № *.

С * года ответчики не в полном объеме производили платежи, в  связи  с  чем  по  состоянию на * года образовалась задолженность  в  сумме  * рублей.

Должникам предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств. Указанное требование ими не выполнено,  что  явилось  основанием  для  обращения  истца  в  суд.

Согласно отчету об оценке № * от * года по состоянию на * года  рыночная стоимость квартиры составляет * рублей.       

Решением  Рубцовского городского суда  Алтайского  края  от  05 мая 2011 года  постановлено исковые требования ОАО «АИЖК» удовлетворить  частично.

Взыскать солидарно с Ивановой Н.А., Лушпенко (Манжулеевой) Ж.А. в пользу ОАО «АИЖК»: сумму остатка неисполненных обязательств по кредиту в размере *  руб. * коп., сумму  неуплаченных процентов за пользование кредитом - * руб. * коп., пени в размере   * руб. * коп., а также начиная с * года и по день полного погашения суммы основного долга проценты за пользование кредитом в размере * % годовых.  

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру * путем реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и установить начальную продажную цену квартиры в размере  * рублей

Взыскать в  равных  долях с Ивановой Н.А., Лушпенко (Манжулеевой) Ж.А. в пользу ОАО «АИЖК» государственную пошлину  в сумме *руб. * коп.,  по  * руб. * коп.  с  каждой.  

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ответчица Иванова Н.А. просит решение суда отменить,  как  незаконное  и  необоснованное, поскольку  судом неправильно применены нормы материального права. Кредитный договор заключен * года, а потому отношения, возникшие между  кредитором  и  заемщиком не регулируются ст. 348 ГК РФ в редакции Федерального Закона от 30.12.2008 года №306-ФЗ и  ст. 54.1 Федерального Закона «Об ипотеке» в редакции ФЗ от 30.12.2008 г. №306-ФЗ, а регулируются   ч. 2 ст. 348  ГК РФ  в  первоначальной  редакции. Сумма просроченного основного долга и сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в сумме * рублей - допущенное должником нарушение, обеспеченного залогом  обязательства в * раза меньше стоимости квартиры и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд проигнорировал ее ходатайство  о назначении экспертизы в целях установления стоимости заложенного имущества, поскольку с * года рыночные цены на недвижимость существенно изменились и она не согласна с отчетом об оценке имущества от * года.

Проверив материалы дела,  обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда  в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу  п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.          

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что между сторонами спорных правоотношений возникло заемное обязательство, которое ответчиками не было исполнено.

Судом установлено, что *года  между *  и  Ивановой  Н.А.,  Лушпенко (Манжулеевой) Ж.А. заключен кредитный договор №*, согласно которому заемщикам предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме *рублей сроком на * месяцев под *% годовых для приобретения в собственность  Ивановой Н.А. квартиры * .

         Заемщики в свою очередь, обязались осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором.

В соответствии с подп. 1.4.1 п. 1.4  данного кредитного договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по договору, стороны предусмотрели ипотеку в силу закона приобретаемого объекта недвижимости. 

         * года произведена государственная регистрация права собственности  на недвижимое имущество  с указанием обременения в виде ипотеки в силу закона.

         В настоящее время залогодержателем и кредитором по закладной является  ОАО «АИЖК».

         Подпунктом п.п.3.1 договора стороны предусмотрели, что за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере * % годовых.  Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного  возврата кредита включительно (п.п.3.2).

При нарушении сроков возврата кредита заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере *% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы  кредита за каждый календарный день просрочки  (п.п.5.2, 5.3 договора).

Получение Ивановой Н.А  денежных средств по договору в сумме * рублей подтверждается, имеющимся в материалах дела платежным поручением  №* от * года.

С * года ответчики не в полном объеме производили платежи, в  связи  с  чем  по  состоянию на * года образовалась задолженность  в  размере  * рублей.

         Довод  жалобы о несогласии  с  отчетом  об оценке рыночной стоимости  предмета ипотеки  от  *,  в связи с увеличением его стоимости  к  моменту  рассмотрения  дела,  заслуживает  внимания.

Согласно отчету об оценке № * от * года по состоянию на * года  рыночная стоимость квартиры составляет *рублей.       

        Устанавливая начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры в размере * рублей,  суд исходил  из  ее  оценки,  указанной  в  Отчете  об оценке  и  Закладной.

        Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда.

        Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (ст. 350 ГК РФ).

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При этом,  по смыслу указанных норм, начальная продажная стоимость имущества должна соответствовать его рыночной стоимости (действительной цене) на момент разрешения спора судом.

Суду следовало обратить внимание на то, что начальная продажная стоимость имущества, на которое обращено взыскание, должна соответствовать его рыночной стоимости на момент разрешения дела.

Вместе с тем, при обращении взыскания  на  квартиру  и  определении  ее  начальной продажной стоимости суд исходил  из  цены, согласованной сторонами и указанной в Закладной, а также определенной  в Отчете об   оценке  от *года  и  не учел значительный промежуток времени, прошедший  с момента заключения  кредитного  договора.  

Кроме того,  как  видно  из  протокола  судебного  заседания  от  * года, Иванова Н.А. в пояснениях  выразила несогласие  с  оценкой рыночной стоимости квартиры (л.д.169), но суд не принял во внимание данное обстоятельство.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, Судебная коллегия лишена возможности  вынести новое  решение.

Поскольку,  решение суда  подлежит отмене  в  полном  объеме, то Судебная коллегия не вправе проверять его законность по существу заявленных требований, судебных издержек. Доводы жалобы подлежат проверке при новом рассмотрении судом первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное,  правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела,  определить начальную продажную цену заложенного имущества и,  правильно применив закон, вынести  решение.  

Учитывая  изложенное, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, Судебная коллегия                         

ОПРЕДЕЛИЛА:

         Кассационную жалобу ответчика Ивановой Н.А.  удовлетворить.

Решение  Рубцовского городского суда  Алтайского  края  от  05 мая 2011 года  отменить,  дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий     

Судьи