Судья Пасынкова О.М. Дело № 33-7303/11
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 августа 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Терентьевой В.К.
судей Секериной О.И., Еремина В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истцов Басмановой Е.И., Бочило А. Е., Черняева А. Е., Рыбакониной Л. С., Глушенко Т. В., Болдаковой О. В., Говорова Д. С., Елисеевой О. А., Сидоровой Н. Ю., Сидорова С. А., Сидорова И. С., Мамекова Д. А., Мамековой О. И., Вагайцева С. Ф., Володченко А. Я., Тарасова С. А., Теличко В. И.
кассационной жалобе ответчика Афанасьева И.В., действующего через представителя Гладких А. В.
на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 19 мая 2011 года по гражданскому делу по иску Мамекова Д. А., Мамековой О. И., Басмановой Е. И., Бочило А.Е., Рыбакониной Л. С. к Афанасьеву И. В. о применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы, иску Макаровой Н. Д. к Афанасьеву И. В. о восстановлении срока обращения в суд, применении последствий недействительности сделки, взыскании суммы, искам Глушенко Т. В., Сидоровой Н. Ю., Сидорова С. А., Сидорова И. С. к Афанасьеву И. В., Акционерному коммерческому банку Сбербанка Российской Федерации (ОАО) о применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы, искам Володченко А. Я., Вагайцева С. Ф. к Афанасьеву И. В., ОАО «БАНК УРАЛСИБ» о применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы, искам Черняева А. Е., Болдаковой О. В., Говорова Д. С., Тарасова С. А. к Афанасьеву И. В., ЗАО «Мосстройэкономбанк», ОАО «Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АЖИК»), ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») о применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы, иску Елисеевой Ольги Анатольевны к Афанасьеву Игорю Владимировичу, ЗАО «Мосстройэкономбанк», ОАО «Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011 - «2» о применении последствий недействительности сделки, взыскании суммы, иску Теличко В. И. к Афанасьеву И.В., ООО КБ «Алтайкапиталбанк» о применении последствий недействительности сделки, взыскании суммы,
Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истцы обратились в суд с требованиями к ответчику Афанасьеву И.В. о применении последствий недействительности ничтожных сделок по купли-продажи жилых помещений №------ в многоквартирном доме ----, взыскании переданных по сделкам сумм в качестве применения последствий недействительности сделок и признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на эти объекты.
Свои требования основывают на том, что в период 2007-2008г. Афанасьев И.В. с каждым из истцов, соответственно, заключал договоры купли-продажи жилых помещений в доме ----, во исполнение которых истцами Афанасьеву И.В. передавались денежные средства. Данные сделки, по мнению истцов, являются ничтожными, поскольку Афанасьев И.В. не имел разрешения уполномоченного органа на строительство данного многоквартирного дома, который должен быть отнесен к самовольной постройке. Истцы просят применить последствия недействительности ничтожных сделок купли - продажи, заключенных между истцами и ответчиком, и взыскать с Афанасьева И.В. стоимость квартиры по договору в пользу каждого из истцов, признать недействительными государственную регистрацию перехода права собственности и право собственности, зарегистрированное за истцами.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 28 июля 2010 года в удовлетворении требований истцам отказано.
Определением Алтайского краевого суда от 22 сентября 2010 года решение суда отменено с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении с аналогичными требованиями обратился Тарасов С.В. в отношении помещения № -, Володченко А.Я. в отношении помещения №-, Вагайцев С.Ф. в отношении помещения № - и Теличко В.И. в отношении помещения № - .
Определениями Октябрьского районного суда г. Барнаула от 08.10.2010г., от 19.10.2010г. и от 20.10.2010г. вышеуказанные дела объединены в одно производство. Определением суда от 26.10.2010 г. Теличко В.И. признан третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно спора.
Впоследствии все истцы требования уточнили, просили о применении последствий недействительности тех же сделок купли-продажи жилым помещений, взыскании в их пользу тех же сумм, а истец Володченко А.Я. - --руб., а также взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта.
При этом ранее заявленные ими требования о признании недействительными регистрации перехода права собственности к ним на вышеуказанные жилые помещения и права собственности на эти помещения, в порядке ст.39 ГПК РФ, исключены из объема требований. Истица Макарова Н.Д. также просила о восстановлении срока исковой давности, ссылаясь на то, что в период с 10.01.2010г. по 10.03.2010г. она ухаживала за своей сестрой, проживающей в --, которая тяжело больна и нуждалась в постороннем уходе, является инвалидом 2 группы.
В обосновании требований истцы дополнительно указывали на то, что 14.03.2007г. спустя 2 дня после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом Афанасьев И.В. изготовил документ под названием «определение порядка пользования помещениями в жилом доме с присвоением кадастровых номеров», подлинность своей подписи на котором удостоверил нотариально. В данном документе без каких-либо перепланировок и переустройств, без изменения архитектурно-планировочных характеристик, он формально объединил в самостоятельные объекты 2 нежилых и 36 жилых помещений. Впоследствии без внесения изменений в технический паспорт АКГУП «АЦЗКН» каждому из указанных помещений были незаконно присвоены кадастровые номера и эти помещения внесены в Единый государственный реестра объектов капитального строительства. На основании полученных в этой связи выписок из технического паспорта на каждое помещение 23.03.2007г. Афанасьев И.В. обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о ликвидации жилого дома как объекта недвижимого имущества. Фактически без преобразования объекта в установленном порядке на основании первоначального технического паспорта регистрирующим органом были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные самостоятельные помещения, а ранее выданное свидетельство о праве собственности на дом - погашено, без разрешения вопроса о принадлежности мест общего пользования. На основании данных свидетельств Афанасьевым И.В. произведено отчуждение истцам спорных помещений. Таким образом, Афанасьев И.В., злоупотребляя правом, в упрощенном порядке оформил право собственности на самостоятельные помещения уже в многоквартирном доме минуя проверку их соответствия требованиям, предъявляемым к таким объектам действующим законодательством.
Представитель ответчика Афанасьева И.В. - Гладких А.В. иск не признала, ссылаясь на то, что ответчиком был возведен для своей семьи индивидуальный жилой дом, который самовольной постройкой не является, поскольку возведен на принадлежащем на праве собственности земельном участке, с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию не требовалось, в установленном порядке ответчик зарегистрировал право собственности на возведенный дом. При этом подготовка проектной документации не требовалась, в силу п.4 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку возведен индивидуальный жилой дом с количеством этажей не более 3-х. Впоследствии Афанасьев И.В. как собственник определил порядок пользованиями помещениями в этом доме и распорядился принадлежащим ему имуществом, продав, в том числе истцам отдельные жилые помещения. Сделки соответствуют закону, права истцов не нарушены.
Кроме того, заявила о применении срока исковой давности, указывая, что сделки являются оспоримыми, а в случае признания их ничтожными - заявила о применении исковой давности по искам Мамековых Д.А., О.И., Макаровой Н.Д., Тарасова С.А., полагая, что таковой по настоящему делу подлежит исчислению со дня, когда началось исполнение сторонами сделки, а именно с даты подписания сторона оспариваемых договоров, поскольку они имели силу актов приема-передачи и при их подписании передавались денежные средства.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 19 мая 2011 года с учетом определения того же суда от 08 июля 2011 года об исправлении описок и явных арифметических ошибок требования истцов удовлетворены.
Суд постановил: применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №-, расположенного -- по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 30.05.2007г., заключенному между Мамековым Д.А., Мамековой О.И. и Афанасьевым И.В..
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Мамекова Д.А. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств -- руб., судебные расходы по оплате услуг эксперта, по оплате государственной пошлины --.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Мамековой О.И. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств -- руб., судебные расходы --.
Обязать Мамекова Д.А., Мамекову О.И. возвратить Афанасьеву И.В. указанное жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №- в том же доме, заключенному между Басмановой Е.И., Бочило А.Е. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Басмановой Е.И. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Бочило А.Е. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Басманову Е.И., Бочило А.Е. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №- по договору купли-продажи с обременением его ипотекой в силу закона от 08.10.2007г., заключенному между Черняевым А.А. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Черняева А.Е. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств -- руб., судебные расходы --.
Обязать Черняева А.Е. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №-, по договору купли-продажи жилого помещения от 25.03.2008г., заключенному между Рыбакониной Л.С. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Рыбакониной Л.С. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств -- руб., судебные расходы --.
Обязать Рыбаконину Л.С. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №--, по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 29.10.2007г., заключенному между Глушенко Т.В. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Глушенко Т.В. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Глушенко Т.В. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №- по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 15.08.2007г., заключенному между Болдаковой О.В. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Болдаковой О.В. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Болдакову О.В. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №- по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 25.06.2007г., заключенному между Говоровым Д.С. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Говорова Д.С. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Говорова Д.С. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №- по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 01.06.2007г., заключенному между Елисеевой О.А. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Елисеевой О.А. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Елисееву О.А. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №- по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 29.06.2007г., заключенному между Сидоровой Н.Ю., Сидоровым С.А., Сидоровым И.С. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Сидорова И.С. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --, судебные расходы --.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Сидоровой Н.Ю. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --, судебные расходы --.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Сидорова С.А. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --, судебные расходы --.
Обязать Сидорову Н.Ю., Сидорова С.А., Сидорова И.С. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №-, по договору купли-продажи жилого помещения с обременением его ипотекой в силу закона от 09.08.2007г., заключенному между Тарасовым С.А. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Тарасова С.А. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Тарасова С.А. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №-, по договору купли-продажи жилого помещения от 26.12.2007г., заключенному между Володченко А.Я. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Володченко А.Я. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств -- руб., судебные расходы --.
Обязать Володченко А.Я. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №-, по договору купли-продажи жилого помещения от 22.10.2007г., заключенному между Вагайцевым С.Ф. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Вагайцева С.Ф. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств -- руб., судебные расходы --.
Обязать Вагайцева С.Ф. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения №-, по договору купли-продажи жилого помещения от 31.08.2007г., заключенному между Теличко В.И. и Афанасьевым И.В.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу Теличко В.И. в счет возвращения переданных по сделке денежных средств --руб., судебные расходы --.
Обязать Теличко В.И. возвратить Афанасьеву И.В. жилое помещение.
В удовлетворении иска Макаровой Н.Д. к Афанасьеву И.В. о восстановлении срока обращения в суд, применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы отказать в полном объеме.
Взыскать с Афанасьева И.В. в доход местного бюджета Муниципального образования городской округ - город Барнаул Алтайского края государственную пошлину в сумме --.
Взыскать с Макаровой Н.Д. в пользу ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» судебные расходы по проведению экспертизы в сумме --.
Взыскать с Афанасьева И.В. в пользу ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» судебные расходы по проведению экспертизы в сумме --.
Истцы Мамеков Д.А., Мамекова О.И., Басманова Е.И., Бочило А.Е., Черняев А.Е., Рыбаконина Л.С., Глушенко Т.В., Болдакова О.В., Говоров Д.С., Елисеева О.А., Вагайцев С.Ф., Сидорова Н.Ю., Сидоров С.А., Сидоров И.С., Володченко А.Я., Тарасов С.А., третье лицо Теличко В.И. в кассационной жалобе просят не передавая дело на новое рассмотрение изменить мотивировочную часть решения суда, оставив без изменения его резолютивную часть. Заявители ссылаются на то, что основанием для применения последствий ничтожных сделок по заявленным ими требованиям является факт самовольного строительства ответчиком многоквартирного дома вместо разрешенного строительством индивидуального жилого дома.
Удовлетворяя требования истцов, суд неправомерно исходил из ничтожности сделок по иному основанию, чем было заявлено, а именно: предметом сделок стали объекты, созданные ответчиком не в предусмотренном законом порядке (без реконструкции), а соответственно не принадлежащие продавцу на праве собственности.
Суд не имел права по собственной инициативе применять иное основание ничтожности сделок - реконструкции объекта, для которого нет правовых оснований, незаконные действия ответчика, направленные на получение и оформление государственной регистрации права собственности на изолированные структурно обособленные жилые помещения являются по сути незаконными действиями по вовлечению в гражданский оборот жилых помещений объекта самовольного строительства с целью получения прибыли.
Ответчик изначально построил многоквартирный и многоэтажный дом не для себя, а в целях продажи обособленных помещений в доме, что свидетельствует о незаконной регистрации права собственности в упрощенном порядке. В данном случае незаконна и сама регистрация объекта в упрощенном порядке, поскольку объект имел три этажа и мансарду, которая фактически является четвертым этажом, не имел разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, а также проектной документации и ее государственной экспертизы. Получение прав собственности в упрощенном порядке на объекты капитального строительства, построенные с нарушением приведенных критериев индивидуального жилищного строительства, не может свидетельствовать о том, что самовольная постройка перестала быть таковой. Сама по себе регистрация права такой постройки не влечет возникновение права собственности. Не согласны с выводом суда о строительстве одноквартирного дома на дату регистрации права без существенных нарушений строительных норм и правил. Данный вывод основан на заключении эксперта, однако он не основан на законе, неправильно мотивирован и противоречит собранным по делу доказательствам, поскольку с момента возведения дом не перестраивался.
Согласно зафиксированным в техническом паспорте объемно - планировочным решениям поэтажных планов возведенный дом состоит из схожих по своей планировке структурно обособленных помещений, отвечает требованиям такого жилого помещения как квартира и опровергает вывод суда о несоответствии указанных помещений требованиям, предъявляемым квартирам. Нельзя согласиться с выводом суда, сделанным на немотивированных доводах эксперта о том, что построенный дом стал многоквартирным только при продаже любого помещения в доме, поскольку такой нормы действующее законодательство не содержит. В мотивировочной части решения суд не отразил установленные нарушения требований Порядка оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, допущенные АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» и не дал правовой оценки этим нарушениям, которые позволили беспрепятственно ответчику зарегистрировать право собственности на фактически построенный многоквартирный жилой дом.
Также в отсутствие законных оснований Росреестр произвел запись о ликвидации объекта и его преобразовании в жилые помещения с №№ 1 по 38.
Придуманную ответчиком процедуру введения в гражданский оборот помещений в самовольно построенном доме и незаконно реализованную, суд ошибочно определил как реконструкцию построенного ответчиком дома.
В кассационной жалобе представитель ответчика Афанасьева И.В. - Гладких А.В. просит об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что у суда не имелось оснований признавать самовольной постройкой жилые помещения, являющиеся предметом оспариваемых сделок. По смыслу закона, говорить об объекте недвижимости как о самовольной постройке можно только до приобретения на нее лицом права собственности, после чего статус объекта изменяется. Поскольку Афанасьев И.В. пробрел право собственности на жилые помещения, они не могут считаться самовольными постройками на момент заключения оспариваемых сделок. Иные основания ничтожности сделок истцами не приведены. Судом необоснованно не применен срок исковой давности по иску, предъявленному Мамековыми, так как договор был подписан 30.05.2007 г., передача денег уже является исполнением сделки, истцы обратились в суд с иском 02.06.2010 г., т. е . с пропуском трехлетнего срока. Суд не должен был при восстановлении срока исковой давности в качестве уважительной причины принимать во внимание нахождение Мамековой О.И. на листке нетрудоспособности в связи с заболеванием ребенка в период с 09.02 по 12.03.2010 г. Данное обстоятельство с личностью истцов не связано. Кроме того, не следовало применять для точки отсчета исполнения сделки дату государственной регистрации права - 06.06.2007 г.
В возражениях истцы не соглашаются с доводами жалобы, поданной представителем ответчика.
Афанасьев И.В. на заседание судебной коллегии не явился, конверт с судебным извещением возвращен за истечением срока хранения, ранее при рассмотрении дела в суде первой инстанции Афанасьев И.В. лично не присутствовал, судебные извещения, направляемые ему судом возвращались за истечением срока хранения. При наличии таких обстоятельств, судебная коллегия полагает, что ответчик считается извещенным о месте и времени заседания судебной коллегии. Представитель ответчика Гладких А.В., подавший кассационную жалобу извещена о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения истцов Болдаковой О.В., Басмановой Е.И., Тарасова С.А., Вагайцевой Т.А., Карпова (до перемены фамилии Сидорова) И.С. , обсудив доводы кассационных жалоб и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта, проверяя его законность в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со ст. 347 ГПК РФ.
Разрешая спор, суд установил, что на основании договора купли-продажи от 27.07.2006г. Афанасьеву И.В. принадлежит на праве собственности земельный участок (земли поселений) площадью 1036 кв.м. по ул.---, имеющиеся строения на котором были убраны, домостроение, числящееся за Б. и З.(по 1/2 доли) с учета снято.
На основании постановления администрации Октябрьского района г.Барнаула №3198 от 25.09.2006 года Афанасьеву И.В. выдано разрешение №16 на строительство 3-х этажного индивидуального жилого дома по проекту, разработанному ООО «А» (общей площадью 679,2кв.м., жилой - 397,8кв.м, площадью застройки - 233,5кв.м.) на ранее отведенном земельном участке. Данное разрешение зарегистрировано в установленном порядке в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» 16.10.2006 года.
В связи с обращением, 12.03.2007г. Афанасьеву И.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права на тот же земельный участок, с указанием на разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома.
По результатам технической инвентаризации 20.02.2007г. АКГУП «АЦЗКН» составлен технический паспорт на жилой дом как на объект индивидуального жилищного строительства, согласно которому объект состоит из литера А, общей площадью 989,5кв.м, включающего подвал общей площадью 217,4кв.м (9 нежилых помещений, лестничная клетка), 1 этаж общей площадью 204,7кв.м. (лестничная клетка, 12 коридоров, 10 помещений с жилой площадью, 10 санузлов), 2 этаж общей площадью 204,5кв.м. (лестничная клетка, 12 коридоров, 10 помещений с жилой площадью, 10 санузлов), 3 этаж, общей площадью 205,2кв.м. (лестничная клетка, 12 коридоров, 10 помещений с жилой площадью, 10 санузлов), мансарду, общей площадью 157,7кв.м. (лестничная клетка, 6 коридоров, 6 помещений с жилой площадью, 6 санузлов, кладовая). При этом на 1-3 этажах и мансарде каждое из жилых помещений выходит в коридор, из которого также имеется выход в санузел, а этот коридор, в свою очередь имеет выход в общий коридор.
12.03.2007г. Управлением ФРС по Алтайскому краю произведена государственная регистрация права собственности Афанасьева И.В. на данный жилой дом на основании того же технического паспорта.
Впоследствии ответчиком получены выписки из технического паспорта на тот же дом по состоянию на 20.02.2007г. (до определения порядка пользования и присвоения самостоятельных кадастровых номеров жилым помещениям истцов), оформленные в виде выписок из технического паспорта на соответствующие отдельные жилые помещения, в которых в качестве оснований владения приведены договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2006г., постановлением Администрации Октябрьского района г.Барнаула №3198 от 25.09.2006г. и определение порядка пользования помещениями от 14.03.2007г.
14.03.2007г. Афанасьев И.В. подписал документ об определении порядка пользования помещениями в жилом доме с присвоением кадастровых номеров, в котором перечислил нежилые и жилые помещения, объединив в таковые помещения с жилой площадью, коридоры и санузлы.
30.03.2007г. по заявлению ответчика произведена государственная регистрация ликвидации (преобразования) названного объекта с особой отметкой регистратора о преобразовании объекта в жилые помещения с №1 по 38, расположенные по данному адресу (т.3, л.д. 12), а 02.04.2007г. - права собственности Афанасьева И.В. на жилые помещения №1 - 38 в том же доме как объекты недвижимого имущества, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с ликвидацией домостроения как объекта, 02.04.2007 года Афанасьеву И.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (жилые помещения с 1 по 38).
Впоследствии Афанасьевым И.В. заключены договоры купли - продажи вновь созданных жилых помещений.
Удовлетворяя заявленные истцами требования, суд исходил из того, что спорные помещения созданы с нарушением закона, а поскольку предметом сделок стали объекты не созданные в предусмотренном законом порядке, и соответственно не принадлежащие продавцу на праве собственности, данные сделки не соответствуют требованиям закона, в связи с чем ничтожны.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, полагает его основанным на законе и фактических обстоятельствах дела.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 2 ст. 260 и п. 3 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Из характера возникших между истцами и ответчиком правоотношений видно, что фактически целевое назначение земельного участка им нарушено.
Характер объекта, как многоквартирного подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключением судебно-строительной экспертизы, в котором указано, что дом на момент регистрации права Афанасьева И.В. являлся индивидуальным, но поскольку был более 3-х этажей - подлежал обязательной градостроительной экспертизе. нормативным требованиям к составу помещений и планировке).
Заключением также установлено, что при продаже любого помещения в данном доме и преобразовании его в квартиру (не соответствующую нормативным понятиям квартир при проектировании, строительстве и вводе здания в эксплуатацию), ввиду его конструктивных особенностей (жилой дом имеет все признаки, по которым его можно отнести к зданию типа «1.1а Жилое здание секционного типа»), данный жилой дом уже не может классифицироваться как одноквартирный и автоматически переходит в разряд многоквартирного дома (не соответствующего нормативным требованиям к составу помещений и планировке), либо общежития (не соответствующего нормативным требованиям к составу помещений и планировке) по следующим признакам: помещения, в которых заселены жильцы, не состоящие в родственных отношениях, расположены над помещениями других жилых помещений; 2) имеется только один подъезд - общий вход; 3) имеются общие помещения - коридоры, лестничные клетки, чердак, подвал, шахты коммуникаций; 4) все инженерные системы находятся в общем пользовании; 5) земельный участок переходит в общее пользование; 6) часть помещений подвально-цокольного этажа переведены в нежилые помещения, занятые офисными помещениями. При заселении части помещений отдельными семьями - их инсоляция не будет соответствовать нормативным требованиям.
Для преобразования дома как объекта требовался комплекс строительных мероприятий, необходимых для многоквартирного дома, его раздел с переустройством, перепланировкой, должно было быть произведено устройство на каждом этаже дополнительных помещений для бытовых нужд (глажки, стирки), кухонь, создание нового объекта - квартиры в многоквартирном доме возможно только путем реконструкции - изменения технико-экономических показателей. Неустранимым недостатком является отсутствие кухонь, поскольку его устранение возможно лишь одновременно во всех помещениях по стояку и невозможно отдельно каждым из истцов. Как многоквартирный данный дом не соответствует нормативным требованиям, занимаемые истцами квартиры не имеют кухни, а кухня-ниша (место приготовления пищи) менее норматива по площади и расположена в коридоре, имеющим выход в совмещенный санузел (что недопустимо), отсутствует необходимая вентиляция, что ведет к повышенной влажности, наледи на окнах, имеются нарушения правил противопожарной безопасности, так как отсутствуют не менее 2-х пожарных водоисточников, не выполнены разделение частей здания на помещения разной функциональной принадлежности и пожарные перегородки 1 типа.
В заключении указано, что при сравнении фактически существующих конструкций, инженерного оборудования, планировки жилого дома и помещений жилого дома на дату регистрации права собственности Афанасьева И.В. с действующими нормативами и требованиями к жилым домам по СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», возведению зданий и строений в зоне г.Барнаула, относящейся к землям населенных пунктов для строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов имелись следующие нарушения градостроительных и строительных норм и правил:
1) отсутствует проектная документация, прошедшая государственную экспертизу, что повлекло невозможность оценки качества принятых решений и исправления недостатков возведения здания на проектной стадии;
2) дом не оборудован радиофикацией, отсутствуют кладовые либо встроенные шкафы, включенные в минимум состава помещений, отсутствует (либо не указано в экспликации) помещение кухни, площади всех помещений (не указано в экспликации назначение) менее 12 кв.м, ширина большей части совмещенных санузлов менее 1,5кв.м, предусмотренных минимальными для ванных комнат, что ухудшает жилищные условия и условия эксплуатации;
3) при устройстве крыши не предусмотрены продухи, необходимые для проветривания холодной крыши, что влечет возможное проникновение конденсата на конструкциях стропильной крыши, протечки на отделочные поверхности помещений мансардного этажа;
4) отсутствует исполнительная документация, в том числе сертификаты на примененные при строительстве материалы и изделия (нарушение п.8.6 СНиП 31-02-2001), что влечет невозможность достоверной проверки теплотехнических свойств ограждающих конструкций, соответствия материалов санитарно-эпидемиологическим требованиям;
5) отсутствуют или не представлены данные инженерно-экологических изысканий о наличии выделений почвенных газов (радона, метана, торина), что препятствует проверке необходимости мер по изоляции соприкасающихся с грунтом полов и стен подвалов и других мер, способствующих снижению концентрации почвенного газа в соответствии с требованиями санитарных норм, - что влечет невозможность проверки необходимости защиты офисных помещений подвального цокольного этажа и 1-го этажа от вредных выделений;
6) фактическое приведенное сопротивление теплопередаче ограждающей конструкции наружной стены менее необходимого по нормативным требованиям, что влечет возможное промерзание стен, образование плесени;
7) приведенное сопротивление теплопередаче наружных окон менее необходимого по нормативным требованиям, что влечет возможное промерзание окон, образование наледи, конденсата, повышенную влажность в помещении;
8) не заделаны наружные швы примыканий оконных блоков к стенам, что влечет возможное промерзание откосов окон, образование наледи. конденсата, повышенную влажность в помещении.
Исходя из положений п.1, 2 ст.209, п. 1 ст. 218, ст. 219, п.1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, судом сделан вывод о том, что поскольку реконструкция индивидуального дома с целью его преобразования в многоквартирный дом фактически не производилась, право собственности Афанасьева на обособленные помещения в доме не возникло, а имевшая место государственная регистрация такового не повлекла каких-либо последствий, в связи с тем, что не создан сам соответствующий объект.
При этом судом учтены разъяснения, содержащиеся в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Из материалов дела видно, что Афанасьевым И.В. не получалось в установленном порядке разрешение на реконструкцию с образованием квартир в многоквартирном доме, разрешение на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой (земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального, а не многоквартирного дома), не была подготовлена соответствующая проектная документация, не проведена государственная экспертиза такой документации.
Между тем, в соответствии со ст.2 Градостроительного кодекса, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Согласно ст. 51 Кодекса, статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Приведенные судом нормы не исключают возможность признания сделок купли - продажи спорных помещений ничтожными и применении последствий недействительности сделок, что и являлось предметом настоящего спора.
Истцы в кассационной жалобе ссылаются на то, что основанием для признания последствий недействительности ничтожных сделок является как факт самовольного строительства в нарушение выданного разрешения, так и факт незаконных действий ответчика на распоряжение самовольной постройкой и совершение сделок купли - продажи.
Между тем, устанавливая правомерность заключения ответчиком оспариваемых сделок купли - продажи спорных помещений, суд первой инстанции оценивал указанные обстоятельства, применил, в том числе, и правовые нормы, которые приведены истцами в кассационной жалобе, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы истцов и изменению мотивировочной части решения не имеется.
Не соглашается судебная коллегия и с доводами жалобы ответчика о неправильном применении срока исковой давности в отношении сделки, совершенной с Мамековыми.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (часть 2).
С учетом указанных положений закона, суд правильно посчитал начало течения срока исковой давности по договору купли - продажи, заключенному Афанасьевым И.В.с Мамековыми с момента государственной регистрации сделки, а именно с 6 июня 2007 года. Поскольку требования истцом заявлены 2 июня 2010 года, то срок, установленный п.1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ не истек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Кассационную жалобу истцов, третьего лица, представителя ответчика на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 19 мая 2011 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: