Судья Климович Т.А. Дело 33-8387/11
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 сентября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Мжельской Г.А., Секериной О.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца Макарян А.Г.
на решение Смоленского районного суда Алтайского края от 2 августа 2011 года по иску Макаряна А.Г. к администрации Смоленского района Алтайского края, администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края о признании договора заключенным на неопределенный срок, признании права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение
Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Макарян А.Г. обращаясь в суд с иском, ссылается на то, что в 2005 году по его заявлению 30 мая 2005 года администрацией Смоленского сельсовета вынесено постановление №249 «О предоставлении земельного участка в аренду под строительство склада сельхозпродукции», согласно которого истцу предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок, расположенный в районе Смоленской районной больницы, разрешение использование - под коммунальные складские помещения. Постановлением администрации Смоленского сельсовета № 479 от 06 сентября 2006 года объекту присвоен адрес: --. 10 июня 2005 года земельный участок был отведен в натуре, о чем составлен соответствующий акт. Границы земельного участка определены на местности. Заключен типовой договор с отделом архитектуры и градостроительства администрации Смоленского района на возведение склада сельхозпродукции на отведенном земельном участке, план размещения строений на земле, план строительства.
30 мая 2005 года между Макарян А.Г. и Администрацией Смоленского сельсовета был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого администрация Смоленского сельсовета предоставила ему в аренду участок из земель населенных пунктов, общей площадью 8000 кв.м. по указанному адресу для строительства склада сельхозпродукции. Срок аренды участка установлен с 30 мая 2005 года по 30 апреля 2006 года. Размер арендной платы определен -- руб./год. К договору аренды был оформлен передаточный акт. Право аренды земельного участка не регистрировалось. Позже в связи передачей полномочий по оформлению земельных отношений Администрации Смоленского района Алтайского края, 29 сентября 2006 года Администрацией Смоленского района вынесено постановление №242 «О продлении договора аренды», согласно которого срок аренды продлен на 11 месяцев. Дополнительным соглашением к договору аренды №5 от 30 мая 2005 года согласованы размеры арендной платы - --- руб./год, площадь земельного участка - 7885 кв.м., а также срок аренды с 29 сентября 2006 года по 29 августа 2007 года. Таким образом, согласованы существенные условия договора в соответствии со ст. 432, п.3 ст. 607 ГК РФ. По истечении срока, установленного дополнительным соглашением к договору аренды от 30 мая 2005 года №5, земельный участок продолжает использоваться арендатором по назначению на согласованных ранее условиях, земельный участок арендодателю не возвращался и не был изъят, возражений от владельца земли не поступало.
С 2005 года по настоящее время истец пользуется имуществом, не скрывает факта нахождения земельного участка в его владении, не препятствует доступу к нему иных лиц. Земельный участок используется Макарян А.Г. на возмездных условиях, по договору аренды от 30 мая 2005 года произведена оплата -- руб., что подтверждается справкой №728 от 27 сентября 2010 года Администрации сельсовета Смоленского района, 02.02.2011 года на счет арендодателя оплачено -- руб. в счет арендных платежей. Таким образом, свои обязательства по оплате аренды земельного участка он исполняет, претензий к нему со стороны арендодателя нет.
На предоставленном ему в аренду земельном участке он строит склад, строительные работы ведутся на основании Типового договора сельхозпродукции, со всеми службами района строительство согласовано, о чем оформлен соответствующий документ. Перед выполнением строительных работ истец обращался в отдел архитектуры и градостроительства Администрации Смоленского района, получил акт об отводе земельного участка в натуре, типовой договор о возведении склада, выкипировку из плана, о получения специального разрешения на строительство я не знал, по этой причине ведется без соответствующего разрешения. Строительные работы были начаты в 2005 году и ведутся по настоящее время, на дату обследования строительство объекта выполнено на 85 процентов, площадь застройки составляет 1142,2 кв.м. Поскольку разрешение на ведение строительных работ им не оформлялось, зарегистрировать право собственности на незавершенное строительством недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним он не имеет возможности.
Решением Смоленского районного суда Алтайского края от 2 августа 2011 года требования Макаряна А.Г. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на то, что в силу закона, если арендатор продолжает использовать земельный участок по назначению после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Использование земельного участка для строительства склада сельхозпродукции было согласовано с собственником земли, о чем свидетельствуют представленные истцом документы, оценка чему не дана в судебном решении. По заключению судебной строительно - технической экспертизы, незавершенный строительством склад является ограниченно - работоспособным объектом, соответствует пожарно - техническим правилам и не создает угрозу здоровью и жизни персоналу и гражданам.
В возражениях, поступивших в судебную коллегию, представитель ответчика не соглашается с доводами жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Назарову Е.И., представителя ответчика Бокряжову Н.А., обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям, предусмотренным подп.1 п.1 ст. 362 ГПК РФ.
Разрешая спор, суд установил, что 30 мая 2005 года между Макарян А.Г. и Администрацией Смоленского сельсовета заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого администрация Смоленского сельсовета предоставила Макарян А.Г. в аренду участок из земель населенных пунктов, общей площадью 8000 кв.м., расположенный по адресу: -- для строительства склада сельхозпродукции. Срок аренды участка установлен с 30 мая 2005 года по 30 апреля 2006 года. Размер арендной платы определен -- руб./год. (л.д.8-10). К договору аренды был оформлен передаточный акт, согласно которого арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов для строительства склада сельхозпродукции (л.д.9 оборот).
Право аренды земельного участка не регистрировалось.
Позже в связи передачей полномочий по оформлению земельных отношений Администрации Смоленского района Алтайского края, 29 сентября 2006 года Администрацией Смоленского района вынесено постановление №242 «О продлении договора аренды» (л.д.11).
Дополнительным соглашением к договору аренды №5 от 30 мая 2005 года согласованы размеры арендной платы - --- руб./год, площадь земельного участка - 7885 кв.м., а также срок аренды с 29 сентября 2006 года по 29 августа 2007 года (л.д. 11 оборот). Истцом оплачено за пользование земельным участком -- рублей и --- рублей. Арендодателем указанные суммы приняты в счет арендной платы.
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что свое преимущественное право на заключение договора аренды истец не использовал, с учетом специфики предмета аренды не могут применяться к договору аренды земельного участка, поскольку для получения земельного участка в аренду необходимо соблюдение специального порядка и условий, предусмотренных земельным законодательством. Заключению договора аренды должны предшествовать обращение заинтересованного лица с заявлением.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Указанная норма не предусматривает ограничения в ее применении в отношении земельных участков.
Между тем, для разрешения вопроса о признании договора заключенным на неопределенный срок, необходимо устанавливать действительное пользование имуществом в соответствии с целевым назначением земельного участка и отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Судом указанные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, вследствие чего решение суда подлежит отмене в полном объеме, поскольку отказ в признании права собственности на самовольную постройку суд связывал с отсутствием прав на земельный участок. Судебная коллегия не может принять своё решение, так как указанные недостатки являются неустранимыми, вследствие чего дело подлежит направлению на новое рассмотрение,
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор по существу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Кассационную жалобу Макаряна А.Г. удовлетворить.
Решение Смоленского районного суда Алтайского края от 02 августа 2011 года отменить, направить в тот же суд на новое рассмотрение.
Председательствующий:
Судьи: