Судья Тэрри Н.Н.                                                                   Дело 33-7675/11

                                             ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2011 г.  Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского

краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.

судей Cекериной О.И. и Мжельской Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную  жалобу

представителя истца Беляковой Н.В. на решение Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 18 июля 2011 г. по делу по иску Аношиной И.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖСК-173 «Ключ» о признании участником долевого строительства, понуждении заключить договор участия в долевом строительстве.

    Заслушав доклад судьи Секериной О.И.,  Судебная коллегия

                                         УСТАНОВИЛА:

Аношина И.В. обратилась в суд с иском к ООО «ЖСК-173 «Ключ», ОАО «Барнаулкапстрой» о признании ее участником долевого строительства многоквартирного жилого дома --, двухкомнатной квартиры № ---, площадью 46, 22 кв.м. с произведенным платежом в сумме -- рублей, о понуждении ОАО «Барнаулкапстрой» заключить с нею договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, двухкомнатной квартиры по указанному адресу в соответствии с произведенным платежом.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 25.06.2007 между нею и ООО «ЖСК-173 «Ключ» заключен предварительный договор №273, по условиям которого стороны обязались не позднее 31.03.2010 заключить договор об уступке права требования двухкомнатной квартиры № ---, расположенной на 6 этаже в секции 6 с предварительной общей приведенной площадью 46,22 кв.м. в строящемся в соответствии с проектной документацией 298 квартирном 10-этажном каркасно-монолитном доме, расположенном --. В соответствии с заключенным договором стоимость строящейся квартиры составляет -- рублей, расчет мог быть произведен полностью или частично векселем ООО «ЖСК-173 «Ключ». Истец 25.06.2007 заключил с ООО «ЖСК-173 «Ключ» договор займа с передачей векселя на сумму -- рублей со сроком возврата не позднее 31.03.2010. Фактически истец тем самым является участником в долевом строительстве спорной квартиры. ООО «ЖСК-173 «Ключ», действуя в том числе в интересах истца, 26.02.2009 заключило договор инвестирования  строительства №67 с ОАО «Барнаулкапстрой», соответственно, права по указанному договору инвестирования перешли к истцу в части оплаченной суммы. Истец из средств массовой информации узнала, что ее право нарушается в рамках конкурсного производства введенного в отношении ООО «ЖСК-173 «Ключ» - инвестиционные обязательства продаются с публичных торгов.

В процессе рассмотрения дела Аношина И.В. неоднократно уточняла исковые требования, окончательно предъявила их к ОАО «Барнаулкапстрой», ООО «ЖСК-173 «Ключ» привлечено третьим лицом. Просила признать ее участником долевого строительства жилого дома -- двухкомнатной квартиры, площадью 46,22 кв.м., с произведенным платежом в сумме -- рублей, о понуждении ОАО «Барнаулкапстрой» заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома --, на строительство двухкомнатной квартиры площадью 46,22 кв.м., в соответствии с произведенным платежом в сумме -- рублей в редакции истца. От исковых требований, ранее заявленных к ООО «ЖСК-173 «Ключ», не отказалась.

   Решением Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 18 июля 2011 г. постановлено в удовлетворении исковых требований Аношиной И.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖСК-173 «Ключ», Открытому акционерному обществу «Барнаулкапстрой» о признании участником долевого строительства, понуждении заключить договор участия в долевом строительстве отказать в полном объеме.

    В кассационной жалобе представитель истца по доверенности Белякова Н.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении   иска.

   Указывает, что на момент заключения предварительного договора имелся инвестиционный договор № 04 от 10.01.2007 г. между ОАО «Барнаулкапстрой» и ООО «ЖСК-173 Ключ», что позволяло последнему принимать на себя определенные обязательства, которые отражены в предварительном договоре.

    Суду следовало обратить внимание на наличие судебных актов, которыми разрешены исковые требования физических лиц к ОАО «БКС» о признании права на долю в инвестициях в строительство спорного многоквартирного дома. Так, при разрешении настоящего дела исследовались решение Индустриального районного суда г.Барнаула от 25 октября 2010 г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 22.12.2010 г., определение Алтайского краевого суда от 04.03.2011 г.

    Участниками  спора по названному гражданскому делу являлись указанные выше юридически лица, а также физические лица, в том числе Аношина И.В.

    Все перечисленные судебные акты содержат выводы о том, что строительство многоквартирного дома -- осуществлено на денежные средства, переданные ООО ЖСК 173 Ключ, при этом денежные средства переданы от граждан, с которыми ЖСК 173 Ключ заключало договоры займа;

    В период с февраля 2007 г. между гражданами и ООО ЖСК 173 Ключ были заключены предварительные договоры о заключении в будущем договоров уступки права требования квартир, в каждом договоре определена  стоимость квартиры и указано, что расчет по договору может быть произведен полностью или частично векселями ООО ЖСК 173 Ключ;

   анализ договоров, заключенных между ООО ЖСК 173 Ключ и ОАО «Барнаулкапстрой» и договоров, заключенных ООО ЖСК 173 Ключ с гражданами свидетельствует о наличии между участниками перечисленных договоров правоотношения по долевому участию граждан в строительстве многоквартирного дома.

    В соответствии со ст.61 ГПК РФ вышеназванные обстоятельства не подлежали доказыванию вновь.

    Вывод суда о том, что предварительный договор, заключенный с Аношиной И.В., не соответствует закону, не может быть принят во внимание. Также неправильным является вывод суда об отсутствии законных оснований для понуждения ОАО «Барнаулкапстрой» к заключению с истицей Аношиной И.В. договора долевого участия в строительстве жилья, статья 12 ГК РФ содержит лишь примерный перечень способов защиты права.

    Не могло служить основанием для отказа в иске отсутствие в строящемся доме квартиры площадью, указанной в исковом заявлении: проектная документация на дом была изменена, жилая площадь строящихся помещений всегда подлежит корректировке по окончании строительства, что позволяет путем заключения дополнительных соглашений к основным договорам уточнить и размер жилой площади, и стоимость квартир.

    Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Белякову Н.В., представителя ОАО «Барнаулкапстрой»  Корчуганову О.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного акта в части по основаниям, предусмотренным подп.1 п.1 ст. 362 ГПК РФ.          

Судом установлено, что 25.06.2007 г. между ООО «ЖСК-173 «Ключ» и Аношиной И.В. заключен предварительный договор № 273, согласно которому стороны обязались в будущем, но не позднее 31.03.2010 г., заключить договор об уступке права требования объекта, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Объектом по договору является двухкомнатная квартира № 2-- с приведенной общей площадью 46, 22 кв.м. в строящемся 298 квартирном 10 этажном каркасно-монолитном доме, -- Срок ввода жилого дома в эксплуатацию, в котором находится вышеуказанная квартира, - 1 квартал 2010 г. (п.п. 1.1., 1.2., 1.4. Предварительного договора) - л.д. 10-12.

Стоимость указанного объекта недвижимости на момент заключения предварительного договора составила -- рублей.

25.06.2007 г. между ООО «ЖСК-173 «Ключ» и Аношиной И.В. заключен договор займа с выдачей векселя, согласно которому займодавец представил заемщику сумму в размере -- руб. По условиям договора займодавец может требовать возврата суммы займа, только предъявив вексель к оплате и не ранее 31.03.2010 г. Заемщик обязался возвратить сумму займа займодавцу не позднее 31.03.2010 г. Передача векселя оформляется актом приема-передачи. Уплата средств за вексель   от 25.06.2007 г. в размере -- руб. подтверждается квитанцией от 25.06.2007г., указанный вексель передан истцу по акту приема-передачи векселей. Кроме того, указанные обстоятельства подтверждаются простым векселем   на сумму -- руб., составленным 25.06.2007 г. (л.д. 12, 13, 14, 15).

       Считая свои обязательства по оплате строительства исполненными, Аношина И.В. просила в судебном порядке признать ее участником долевого строительства.

Разрешая дело, суд   исходил из того, что применительно к предмету заявленных исковых требований спорные правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно ст.1 которого (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении требований о  признании  истца участником долевого строительства многоквартирного дома, суд исходил из того, что    ООО «ЖСК 173 Ключ» не является застройщиком жилого дома и не могло заключать с истцом в последующем договор долевого участия и привлекать денежные средства граждан для долевого участия в строительстве.

Из материалов дела видно, что земельный участок для строительства жилого дома  -- предоставлен в соответствии с договором аренды и дополнительным соглашением к нему МУП «Барнаулкапстрой» 09.02.2007 г., разрешение на строительство выдано так же МУП «Барнаулкапстрой». 10.01.2007 г. между МУП «Барнаулкапстрой» (заказчиком) и ООО «ЖСК-173 «Ключ» (подрядчиком) заключен договор подряда на строительство 10-тиэтажного жилого дома. Договор расторгнут соглашением сторон 03.07.2009 г.

Договором инвестирования № 67 от 26.02.2009 г., заключенным ООО «ЖСК - 173 «Ключ» (инвестор) и МУП «Барнаулкапстрой» (застройщик), было предусмотрено, что инвестор осуществляет инвестирование строительства 10-ти этажного жилого дома по адресу:  --- в размере 100% от общего объема инвестирования строительства объекта, предварительный размер финансирования определен в сумме -- руб. По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор приобретает право на оформление объекта в собственность в размере фактически проинвестированной доли в соответствии с договором. В качестве основания строительных работ в п. 1.6 договора указано разрешение на строительство от 07.09.2007 г. №RU 22302000-108, постановление администрации города Барнаула от 17.07.2008 №2010 г., договор аренды земельного участка от 09.02.2007 №13165 регистрационный № 22-22-01/044/2007-339 от 11.04.2008 г., доп. соглашение № 22-22-01/171/2008-656 от 22.10.2008 г. (л.д.53-55).

28.09.2010 г. сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору №67 инвестирования от 26.02.2009 г., согласно которому, предварительный  размер финансирования инвестора составляет --- рублей. Застройщик передает Инвестору имущественные права на сумму -- руб. на указанные в дополнительном соглашении квартиры (л.д. 55).

По ранее заключенному ООО «ЖСК-173 «Ключ» и МУП «Баранаулкапстрой» (правопреемник ОАО «Барнаулкапстрой») договору № 04 от 10.01.2007 г. инвестирования проектно-изыскательских работ и подготовки площадки под строительство, согласно которому инвестор приобретает приоритетное право на заключение договора долевого участия в строительстве, а с учетом дополнений от 02.10.2007 г. приобретает право на оформление объектов в собственность.  

В отношении ООО «ЖСК - 173 «Ключ» введена процедура банкротства.  ОАО «Барнаулкапстрой» не отрицает вложение   инвестиций в строительство дома   ООО «ЖСК - 173 «Ключ» в размере -- руб.

Вместе с тем в материалах дела имеются противоречивые документы  о членстве истца  в Некоммерческом партнерстве «Д». На заседании судебной коллегии представитель ОАО «Барнаулкапстрой» указала на перевод истцом прав  требования по указанным договорам Некоммерческому партнерству.

Введенным в действие  с 15 августа 2011 года параграфом  7 «Банкротство застройщиков» ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено  право  участников долевого строительства   на обращение в Арбитражный суд к застройщику  с требованием о передаче жилого помещения или денежного требования, при этом  указанным нормативным актом застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Правила  параграфа  применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

При наличии таких обстоятельств, судебная коллегия полагает, что  вывод суда  об отсутствии у истца права  на признание участником долевого строительства является преждевременным.  Решение в указанной части подлежит отмене и направлению на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции являются неустранимыми.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное,  правильно определить значимые по делу обстоятельства, распределив между сторонами бремя доказывания, разрешить спор в соответствии с нормами материального и гражданского процессуального права.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что  решение в части отказа истцу в удовлетворению требований о понуждении ОАО «Барнаулкапстрой» к заключению договора долевого участия, основаны на законе.

В соответствии  со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны  в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Ответчик МУП «Барнаулкапстрой» не заключал с Аношиной И.В. ни предварительного, ни  самого договора долевого участия в строительстве и Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что предусмотренных законом оснований для понуждения ОАО «Барнаулкапстрой» к заключению с истцом договора долевого участия в строительстве не имелось.  

    Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, Судебная коллегия

         Кассационную жалобу представителя Аношиной  И.В. - Беляковой Н.В. удовлетворить частично.                                                                                                     

        Решение Индустриального районного суда г.Барнаула от 18 июля 2011 г. в части отказа в удовлетворении требований Аношиной И.В.  о признании участником долевого строительства  много квартирного жилого дома отменить, направив дело  указанной части на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части указанное решение  оставить без изменения.

Судьи