Судья  Арбачакова А.В.                                                       Дело № 33-7667/2011   

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

21 сентября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего   Сердюк Л.А.,

судей                                   Гореловой Т.В., Зубиловой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Скляновой О.В., действующей через представителя Белякову Н.В.,

на решение Индустриального  районного суда г. Барнаула Алтайского края от  14 июля 2011 года

по делу по иску Скляновой О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ЖСК-173 «Ключ», открытому акционерному обществу «Барнаулкапстрой» о признании участником долевого строительства, понуждении заключить договор участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Зубиловой Е.В.,  судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Склянова О.В. обратилась в суд с иском к ООО «ЖСК-173 «Ключ», ОАО «Барнаулкапстрой» (далее - ОАО «БКС») о признании ее участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: *, строительный № * квартал *, однокомнатной квартиры №*, площадью * кв.м., с произведенным платежом в сумме * рублей, возложении на ОАО «БКС» обязанности заключить с ней договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: *, строительный №* квартал *, однокомнатной квартиры  площадью * кв.м. в соответствии с произведенным платежом в сумме * рублей, в редакции истца.

В обоснование требований указала, что 23.03.2007 между истцом и ООО «ЖСК-173 «Ключ» был заключен предварительный договор №*, по условиям которого стороны обязались не позднее 30.12.2010 заключить договор об уступке права требования в отношении однокомнатной квартиры №*, расположенной на 3 этаже в секции 3, с предварительной общей приведенной площадью * кв.м в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: *, строительный №* квартал *. Стоимость квартиры составила * рублей.

02.04.2007 истец заключила с ООО «ЖСК-173 «Ключ» договор займа с передачей векселя на сумму * рублей со сроком возврата не позднее 30.12.2010, фактически оплатив свое участие в долевом строительстве квартиры №* в многоквартирном доме по указанному адресу.

ООО «ЖСК-173 «Ключ», действуя, в том числе, в интересах истца, 26.02.2009 заключило договор инвестирования  строительства №* с ОАО «Барнаулкапстрой», соответственно, по мнению истца, права по указанному договору инвестирования перешли к ней  в части оплаченной суммы.

Из средств массовой информации истцу стало известно, что ее право нарушается в рамках конкурсного производства, введенного в отношении ООО «ЖСК-173 «Ключ»,- инвестиционные обязательства продаются с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования уточнила,  в окончательном варианте просила признать ее участником долевого строительства жилого дома по адресу: *, строительный номер *, квартал *, однокомнатной квартиры площадью * кв.м., с произведенным платежом в сумме * рублей,  возложить на ОАО «Барнаулкапстрой» обязанность заключить со Скляновой О.В. договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: *, строительный номер *, квартал *, на строительство однокомнатной квартиры площадью * кв.м., в соответствии с произведенным платежом в сумме * рублей (л.д.86).

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от  14 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истица, действующая через представителя, просит решение суда отменить и принять новое, которым удовлетворить требования, указывая, что судебными постановлениями, принятыми по иному иску, предъявленному, в том числе и Скляновой О.В., к тем же ответчикам, установлено перечисление ООО «ЖСК-173 «Ключ» денежных средств, полученных от граждан, ОАО «БКС». Следовательно, данное обстоятельство в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказывается вновь и не подлежит оспариванию. На дату заключения предварительного договора ответчики состояли между собою в договорных отношениях (10.01.2007 года заключен договор инвестирования), поэтому заключение предварительного договора, предусматривающего уступку прав требований ООО «ЖСК-173 «Ключ» Скляновой О.В. имело под собою основания. Способы защиты нарушенного права законом не ограничены. Площадь жилого помещения может быть изменена как фактически при строительстве, так и документально.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Скляновой О.В. - Беляковой Н.В. и представителя ответчика ОАО «Барнаулкапстрой», обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении заявленного истцом искового требования о признании её участником долевого строительства в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п.п.2 ч.1 ст.362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии  со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Разрешая дело, суд правильно исходил из того, что применительно к предмету заявленных исковых требований спорные правоотношения регулируются также Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно ст.1 которого (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Частью 3 ст.1 указанного закона установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно п.1 ст.3 Федерального Закона №214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома при соблюдении ряда условий: получения разрешения на строительство объекта; государственной регистрации договора аренды земельного участка; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.

Из материалов дела усматривается, что 23.03.2007 между ООО «ЖСК-173 «Ключ» и Скляновой О.В. был заключен предварительный договор № * (л.д.6-7), согласно которому, стороны договорились заключить в срок не позднее 30.12.2010 договор участия в долевом строительства жилого дома на условиях, предусмотренных предварительным договором. Объектом по договору является однокомнатная квартира № * на 3 этаже в секции 3 с приведенной общей площадью * кв.м. в строящемся 298-квартирном 10-этажном каркасно-монолитном доме, расположенном по адресу: г. Б., квартал *, строительный номер *. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года. Стоимость указанного объекта недвижимости (квартиры) на момент заключения предварительного договора составила * рублей.

04.04.2008 между ООО «ЖСК-173 «Ключ» и Скляновой О.В. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору №* от 23.03.2007 (л.д.77), согласно которому объектом по предварительному договору и договору уступки права требования является однокомнатная квартира № *, расположенная на 3 этаже в секции 4, приведенной общей площадью * кв.м. в строящемся 298-квартирном десятиэтажном каркасно-монолитном доме, расположенном по адресу: *, квартал *, строительный номер *.

02.04.2007 между ООО «ЖСК-173 «Ключ» и Скляновой О.В. был заключен договор займа с выдачей векселя (л.д.8,9), согласно которому займодавец представил заемщику * рублей, заемщик передал заимодавцу вексель с датой платежа не ранее 30.12.2010, номиналом * рублей.

02.04.2007 указанный вексель номер * был передан истцу по акту приема-передачи векселей (л.д.9).

Из материалов дела также следует, что земельный участок для строительства жилого дома * предоставлен в соответствии с договором аренды и дополнительным соглашением к нему МУП «Барнаулкапстрой» 09.02.2007 г., разрешение на строительство выдано так же МУП «Барнаулкапстрой». 10.01.2007 г. между МУП «Барнаулкапстрой» (заказчиком) и ООО «ЖСК-173 «Ключ» (подрядчиком) заключен договор подряда на строительство 10-ти этажного жилого дома *. Договор расторгнут соглашением сторон 03.07.2009 г.

Договором инвестирования № 67 от 26.02.2009 г., заключенным ООО «ЖСК - 173 «Ключ» (инвестор) и МУП «Барнаулкапстрой» (застройщик), было предусмотрено, что инвестор осуществляет инвестирование строительства 10-ти этажного жилого дома по адресу: * (строительный № * в квартале *), г. Б. в размере 100% от общего объема инвестирования строительства объекта, предварительный размер финансирования определен в сумме * руб. По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор приобретает право на оформление объекта в собственность в размере фактически проинвестированной доли в соответствии с договором. В качестве основания строительных работ в п. 1.6 договора указано разрешение на строительство от 07.09.2007 г. №*, постановление администрации города Барнаула от 17.07.2008 №2010 г., договор аренды земельного участка от 09.02.2007 №* регистрационный № * от 11.04.2008 г., доп. соглашение № * от 22.10.2008 г. (л.д.57-59).

28.09.2010 г. сторонами подписано дополнительное соглашение №* к договору №* инвестирования от 26.02.2009, согласно которому, предварительный  размер финансирования инвестора составляет * рублей. Застройщик передает Инвестору имущественные права на сумму * руб. на указанные в дополнительном соглашении квартиры. При этом в  данном перечне указана квартира № * (л.д. 60).

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения предварительного договора между истцом и ООО «ЖСК-173 «Ключ» 23.03.2007, у последнего отсутствовало право требования указанной квартиры, поскольку договор об инвестировании строительства между МУП «Барнаулкапстрой» и ООО «ЖСК-173 «Ключ», определивший передачу прав инвестору на квартиры, заключен только 26.02.2009, а дополнительное соглашение к нему - 28.09.2010 года.

Предварительный договор заключен истцом с ООО «ЖСК - 173 «Ключ» до получения МУП «Барнаулкапстрой» разрешения на строительство от 07.09.2007 г. и вынесения постановления администрации города Барнаула от 17.07.2008 г. № 2010.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что предварительный договор №* от 23.03.2007 не соответствует требованиям закона - ст.ст. 3, 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ и по правилам ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожной сделкой.

Ответчик МУП «Барнаулкапстрой» не заключал с Скляновой О.В. ни предварительного, ни самого договора долевого участия в строительстве, а поэтому судебная коллегия соглашается с выводом суда, что предусмотренных законом оснований для понуждения ОАО «Барнаулкапстрой» к заключению с истцом договора долевого участия в строительстве не имелось.

При отмеченных выше обстоятельствах не имеет правового значения довод кассационной жалобы о несогласии с позицией ответчика о том, что в жилом доме * отсутствует квартира с площадью * кв.м.

Между тем, вывод суда об отсутствии правовых оснований признания Скляновой О.В. участником долевого строительства, судебная коллегия находит преждевременным.

Суду следовало, определить в качестве обстоятельств, имеющих значение для дела и выяснить, кто является застройщиком жилого дома *, является ли истица членом Некоммерческого партнерства «Д.», поскольку в материалах дела имеются  два противоречивых по содержанию документа.

Так, на л.д.57 имеется справка от 17 июня 2011 года, выданная вышеуказанным Партнерством, из содержания которой следует, что Склянова О.В. не уступала каких-либо прав требования Некоммерческому партнерству «Д.».

В то же время, на л.д.78-79 имеются Списки членов данного Партнерства, среди которых указана и фамилия истицы.

Тем более, что Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ внесены изменения в ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым у истицы имеется право на обращение в Арбитражный суд Алтайского края с требованием в отношении ООО «ЖСК - 173 «Ключ».

Таким образом, судом первой инстанции не установлены все значимые для дела обстоятельства, что является основанием к отмене судебного решения в вышеуказанной части.

Так как нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судебной коллегией, по делу требуется проведение ряда процессуальных действий, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное,  правильно определить значимые по делу обстоятельства, распределив между сторонами бремя доказывания, разрешить спор в соответствии с нормами материального и гражданского процессуального права.

    Руководствуясь ст.361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

     Кассационную жалобу Скляновой О.В., действующую через представителя Белякову Н.В. - удовлетворить частично.

 Решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от  14 июля 2011 года отменить в части отказа Скляновой О.В. в иске о признании участником долевого строительства, направив в тот же суд на новое рассмотрение.

  В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судьи:

                                                 Текст публикации подготовила помощник судьи Шмидт Ю.С.