Судья Дубовицкая Л.В. Дело №33-8262/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
12 октября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Сердюк Л.А.,
судей Гореловой Т.В., Блинова В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе открытого акционерного общества «Промсвязьбанк»
на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 июня 2011 года
по делу по иску открытого акционерного общества «Промсвязьбанк» в лице Алтайского филиала Банка к ООО «Оценка и Экспертиза» о признании оценки недостоверной.
Заслушав доклад судьи Гореловой Т.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Промсвязьбанк» в лице Алтайского филиала Банка обратилось в суд с иском к ООО «Оценка и Экспертиза» о признании недостоверной стоимости имущества, указанной в отчете об оценке № 34-02/11 от 16.02.2011г., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере *рублей.
В обоснование требований указало, что *.2010 года в Межрайонном отделе судебных приставов г.Барнаула по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников - юридических лиц на основании исполнительного листа по делу №* от 24.04.2009 года возбуждено исполнительное производство №*о взыскании задолженности по кредитному договору, госпошлины в сумме * руб. с Ф.А.А. в пользу взыскателя ОАО «Промсвязьбанк». 15.11.2010 года судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста на имущество, принадлежащее Ф.А.А., - здание с подвалом литер А, площадью * кв.м (имущество-1) и земельный участок, площадью * кв.м (имущество-2), расположенные по адресу: *. Согласно отчету об оценке, составленному ООО «Оценка и Экспертиза», общая стоимость имущества №№ 1, 2 составляет * рублей, что, по мнению истца, является завышенной стоимостью, следовательно, отчет является недостоверным, выполненным с нарушением Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, а именно:
1. При применении сравнительного подхода к оценке здания и земельного участка оценщик не приводит обоснование выбора единицы сравнения 1 кв.м, также не приводится отказ от применения других единиц сравнения, что противоречит п. 22 ФСО №1.
2. При применении сравнительного подхода к оценке подвального помещения оценщик использует корректировку на отличия в площади объектов-аналогов №1 (площадь 231 кв.м) и № 2 (площадь 122 кв.м) и объекта оценки (площадь * кв.м). Но при этом не вводится корректировка на отличия в площади объекта-аналога №3 (площадь 200 кв.м) и объекта оценки. Также не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, что противоречит п. 22 ФСО №1. Оценщик ошибочно ввел понижающую корректировку стоимости аналога №1, должна быть повышающая.
3. При применении сравнительного подхода к оценке подвального помещения оценщик использует корректировку на этаж - 0.8. При этом не вводится и не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, что противоречит п. 22 ФСО №1. Величина поправки (коэффициент 0.8), которая определена по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, не отражает реальной рыночной ситуации. Оценщик должен был использовать в качестве аналогов подвальные помещения.
4. При применении сравнительного подхода к оценке помещения на 1-ом этаже оценщик использует корректировку на отличия в площади объектов-аналогов №1 (площадь 231 кв.м) и № 2 (площадь 122 кв.м) и объекта оценки (площадь * кв.м). Но при этом ошибочно вводится понижающая корректировка к стоимости аналога №1 - должна быть повышающая, а также не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, что противоречит п. 22 ФСО №1.
5. При применении сравнительного подхода к оценке помещений в подвале и на 1-ом этаже оценщик применяет процедуру взвешивания скорректированных цен аналогов, присвоив аналогу №1 вес 0.2, а аналогам №2 и №3 - вес 0,4 каждому. Оценщик указывает, что наибольшее значение весового коэффициента присвоено объектам, наиболее приближенным к объекту оценки по параметрам сравнения.
6. При применении сравнительного подхода к оценке помещений в подвале и на 1-ом этаже оценщик не сравнивает аналоги и объект оценки по параметру «техническое состояние» (нет описания технического состояния аналогов, нет корректировок), что противоречит п. 22 ФСО №1. Оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
7. При применении сравнительного подхода к оценке земельного участка оценщик использует корректировку на отличия в площади объектов-аналогов №2 (площадь 450 кв.м) и №3 (площадь 430 кв.м) и объекта оценки (площадь * кв.м). Но при этом не вводится корректировка на отличия в площади объекта аналога №1 (площадь 550 кв.м) и объекта оценки. Также не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
8. Согласно п. 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В данном отчете оценщиком не применялся затратный подход к оценке. В качестве обоснования отказа от использования затратного подхода к оценке оценщик ссылается на отсутствие официальной сметы затрат на покупку участка и строительство на нем здания, частью которого является объект оценки, а также на отсутствие достоверной информации о строительном объеме здания. Данные для расчета строительного объема здания приведены в выписке из технического паспорта. Стоимость земельного участка оценщик определяет в разделе «Расчет стоимости земельного участка». Таким образом, оценщик должен был применить затратный подход к оценке (в частности, метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2. 1 м3) аналогичного здания с помощью справочников УПВС или УПСС).
9. При применении доходного подхода к оценке здания оценщик не определил ставку дисконтирования, что противоречит п. 21 ФСО №1.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 июня 2011 года иск оставлен без удовлетворения.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска, ссылаясь на те же обстоятельства, что и в иске.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на исполнении в Межрайонном отделе судебных приставов г.Барнаула по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников - юридических лиц находится исполнительное производство в отношении должника Ф.А.А. о взыскании солидарно * руб. в пользу взыскателя ОАО «Промсвязьбанк» по решению Железнодорожного районного суда г.Барнаула.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ф.А.А. является собственником здания с подвалом литер А общей площадью * кв.м и земельного участка для эксплуатации здания магазина площадью * кв.м по адресу: *.
Постановлением от 01.02.2011 года судебным приставом-исполнителем привлечен для участия в исполнительном производстве оценщик ООО «Оценка и Экспертиза».
16.02.2011 года ООО «Оценка и экспертиза» составлен оспариваемый истцом отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса в составе здания с подвалом (литер А) общей площадью * кв.м и земельного участка общей площадью * кв.м по адресу: *, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляет * руб.
Постановлением от 13.04.2011 года судебным приставом-исполнителем приняты результаты оценки имущества, установлена цена реализации имущества в размере * рублей.
Оставляя иск без удовлетворения, суд сослался на то, что основным фактором, характеризующим объект недвижимого имущества, является его площадь, поэтому за единицу сравнения принята стоимость 1 кв.м общей площади; что разница в площади менее 20% не влияет на изменение стоимости, а условием, при котором значение шкалы корректировок будет иным, является этажность, для чего приводится, корректировка на этаж. Помимо этого, суд посчитал заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что использование подвальных помещений в качестве аналогов невозможно ввиду отсутствия необходимых предложений данных помещений для составления генеральной совокупности, по этим же основаниям применен корректировочный коэффициент на основе данных сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости. Кроме того, суд указал, что по итогам сравнительного анализа объекта по всем элементам, наибольшее предпочтение отдано схожести объектов по функциональному использованию и пропускной способности; поскольку при анализе рынка четкой зависимости цены от состояния объекта сравнения не выявлено, оценщиком было принято решение не включать данную корректировку в расчет. При применении доходного подхода к оценке здания ставка дисконтирования рассчитывалась как промежуточный показатель при расчете ставки капитализации.
Между тем для того, чтобы сделать такие выводы, необходимы специальные знания, которыми суд не обладает, а потому, принимая решение, суд не вправе был руководствоваться исключительно возражениями ответчика, положенными в основу данных выводов, поскольку ответчик, хотя и обладает подобными знаниями, но является заинтересованным в исходе дела лицом.
Согласно ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Статьей 17. 1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена экспертиза отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
С учетом изложенного, разрешая исковые требования, суду следовало назначить вышеуказанную экспертизу, чего сделано не было.
Следовательно, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска является преждевременным, а потому решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить доказательства в обоснование доводов и возражений на иск, с учетом представленных доказательств, дав им оценку в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить заявленные требования по существу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 июня 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Судьи