Судья Шевченко В.И. Дело № 33-8822-11
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 октября 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего судьи Варнавского В.М.,
судей Цибиной Т.О., Дмитриевой О.С.,
с участием прокурора Шукуровой Н.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчиков Алферова А..С., Алферовой Т.В. на решение Ключевского районного суда Алтайского края от 24 августа 2011 года по делу по иску Колесовой А.С., Колесовой М.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Колесовой А.В., к Алферову А.С., Алферовой Т.В., Алферовой А.А. о выселении,
встречному иску Алферова А.С., Алферовой Т.В. к Колесовой М.В., Колесовой А.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенной на нем жилым домом.
Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Истцы Колесова А.С., Колесова М.В., действующая в собственных интересах, а также интересах несовершеннолетней Колесовой А.В., обратились в суд с иском о выселении Алферова А.С., Алферовой Т.В. с несовершеннолетним ребенком из жилого дома и всего домовладения, принадлежащего истцам на праве собственности, расположенного по адресу: село Северка Ключевского района Алтайского края, ул. *, без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что они являются собственником домовладения и земельного участка по указанному адресу. В августе 2010 года ответчики выразили намерение купить у истцов жилой дом и земельный участок и заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене * руб.
Правоотношения по передаче аванса в размере * руб. подтверждены распиской с обязательством покупателей о производстве окончательного расчета после отчуждения собственного домостроения.
После выплаты аванса ответчики получили разрешение на вселение и осуществление ремонтных работ с обязательством произвести полную оплату приобретенного имущества в размере * руб.
Поскольку расчет за объекты недвижимости произведен лишь в декабре 2010 года, денежные средства значительно обесценились, продавцы утратили интерес к отчуждению имущества, тогда как ответчики добровольно выселиться отказываются.
Ответчики Алферов А.С., Алферова Т.В. возражали против иска и обратились со встречным иском к истцам Колесовой А.С., Колесовой М.В., в котором просили обязать указанных лиц заключить с ними в письменной форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка за * рублей.
В обоснование своих возражений против первоначального иска и требований по встречному иску ответчики указали на то, что в августе 2010 года с Колесовой А.С. состоялась договоренность о продаже жилого дома по указанному адресу. При этом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: о предмете договора - доме и земельном участке, цене, порядке исполнения взаимных обязательств - выплата задатка, передача им предмета договора, окончательный расчет после отчуждения принадлежащего покупателям имущества. Во исполнение условия договора купли-продажи ответчики передали Колесовой А.С. в августе 2010 года задаток в сумме * рублей, а Колесова А.С. передала покупателям дом и земельный участок. После проведения окончательного расчета истцы стали избегать заключения сделки. Ответчики полагают, что между ними и Колесовыми заключен и частично исполнен договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, но последние уклоняются от придания этому договору предусмотренной законом и соглашением сторон письменной формы.
Решением Ключевского районного суда Алтайского края от 24 августа 2011 года исковые требования Колесовой А.С., Колесовой М.В. удовлетворены.
Алферов А.С., Алферова Т.В., Алферова А.А. выселены из квартиры, расположенной по адресу: Алтайский край, Ключевский район, село Северка, улица *, без предоставления другого жилого помещения.
С ответчиков в пользу истцов взысканы судебные расходы в сумме * рублей, в том числе по оплате государственной пошлины в сумме * рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме * рублей в равных долях по * рублей с каждого.
Встречные требования оставлены без удовлетворения.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что один из участников общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости Колесова М.В. не уполномочивала Колесову А.С. к заключению каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, обязательств в отношении Алферовых на себя не возлагала.
В кассационной жалобе ответчики Алферов А.С., Алферова Т.В. просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что расписка о расчете имеет силу предварительного договора, в ней имеются сведения о предмете сделки, продажной цене имущества, порядке расчетов. Факт исполнения сделки подтвержден фактом вселения, несения расходов по ремонту дома, оплате коммунальных услуг.
Податели жалобы оспаривают вывод районного суда о придании выплаченным в качестве оплаты за жилой дом и земельный участок * руб. характера аванса, поскольку свидетельским показаниями подтвержден факт полной оплаты за приобретенное имущество.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав заключение прокурора, полагавшего о законности решения суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Исходя из положений статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Судом установлено, что Колесова М.В., Колесова А.С. и Колесова А.В. являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, Ключевский район, село Северка, улица * в равных долях.
В августе 2010 года истцы Колесовы, желая продать дом Алферову А.С. и Алферовой Т.В. за * рублей, в сентябре 2010 года предоставили спорное жилье в пользование ответчикам, а 25 мая 2011 года зарегистрировали семью Алферовых, в том числе и их несовершеннолетнего ребенка А* по названному выше адресу.
Алферов А.С., Алферова Т.В. передали одному из сособственников Колесовой А.С. аванс * рублей, Колесовой М.В. - * рублей. Колесовы отказались от продажи жилья и обратились в суд о выселении Алферовых. Предварительный договор о купле-продаже жилого помещения между сторонами не заключался.
Ответчики, фактически проживая в указанном доме с сентября 2010 года, ссылаются на факт заключения с Колесовой А.С. как с собственником дома договора купли-продажи дома, а также на то, что вселение было осуществлено во исполнение указанного договора.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что между сторонами не заключался в предусмотренной законом форме договор купли-продажи жилого дома, принадлежащего истцам.
Суд дал надлежащую правовую оценку копии расписки, выданной Колесовой А.С. о том, что она получила от Алферовой Т.В. аванс в сумме * рублей за продажу жилого дома, письменные объяснения сторон о передаче денежных средств каждому из сособственников в неравных долях в счет продажи дома и пришел к правильному выводу о том, что указанная расписка не может служить доказательством заключения сторонами договора купли-продажи жилого дома, поскольку сторонами не составлялся и не подписывался один документ, в котором бы были предусмотрены все существенные условия продажи жилого дома и в них отсутствует указание на конкретные объекты недвижимости, которые могли бы являться предметом договора купли-продажи.
В частности в указанной расписке отсутствуют конкретные данные о том, на каком земельном участке и где конкретно расположен продаваемый жилой дом, из чего он состоит, его планировка, как того требует ст. 554 ГК РФ; земельный участок, в отношении которого заключается договор купли-продажи, не указан. Кроме того, в расписке отсутствует конкретное указание о порядке оплаты по договору купли-продажи. Один из сособственников спорного объекта недвижимости не участвовал в каких-либо устных соглашениях с предполагаемыми покупателями, факт наличия надлежащих полномочий Колесовой А.С. на представление интересов Колесовой М.В. не установлен.
Суд пришел также к правильному выводу о том, что в силу ст. 60 ГПК РФ показания свидетелей не могут служить допустимым доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, его условий и факта передачи во исполнение условий договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, поскольку, согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в связи с чем сам факт заключения договора продажи недвижимости, его условия и их исполнение не могут доказываться посредством свидетельских показаний.
Каких-либо иных доказательств, кроме указанной выше расписки и свидетельских показаний в подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома, ответчиками суду не представлено.
Исходя из этого, суд сделал правильный вывод о том, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: село Северка Ключевского района Алтайского края, ул. * между Колесовой А.С., Колесовой М.В., с одной стороны и Алферовым А.С., Алферовой Т.Ф., с другой стороны, не заключался.
Обоснованно суд отверг и доводы ответчиков о фактическом исполнении истцами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка путем разрешения на вселение Алферовых в указанный жилой дом, поскольку сам договор мог быть заключен только в письменной форме, соответственно в такой же форме должна была быть оформлена и передача объектов недвижимости во исполнение заключенного договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, учитывая, что Колесова А.С., Колесова М.В.., являясь титульными собственниками жилого дома, возражают против пользования Алферовым А.С., Алферовой Т.В. принадлежащим им домом, а ответчики не доказали суду законность продолжения пользования имуществом, суд обоснованно удовлетворил требования о выселении ответчиков из принадлежащего истцам дома, ввиду того, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В удовлетворении встречного иска о возложении на Колесовых обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома ответчикам обоснованно отказано ввиду того, что сторонами в установленными законом порядке и форме не заключался предварительный договор с возложением на стороны обязанности заключить в будущем договор на определенных условиях, в связи с чем правовых оснований для возложения на титульного собственника жилого дома обязанности по его отчуждению не имеется.
При этом ответчики не лишены возможности заявить самостоятельно требования о возврате уплаченных ими собственникам объектов недвижимости денежных средств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ключевского районного суда Алтайского края от 24 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчиков Алферова А.С., Алферовой Т.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи