Судья Панина Е.Ю.                                                                 Дело №33-7836/11

                                          О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

07 сентября 2011 года                                                                              г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Котликовой О.П.,

судей                                 Хоролич Н.М. и  Мокрушиной В.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Смирновой Р.А. на решение Центрального  районного  суда г. Барнаула  Алтайского края от 01 июля 2011  года по делу по иску Смирновой Р.А. к обществу с ограниченной ответственностью «***» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Заслушав доклад судьи Мокрушиной В.П., судебная коллегия

                                          У С Т А Н О В И Л А:

Смирнова Р.А., являясь должником по исполнительному производству о взыскании в пользу Смирнова С.Л.  *** руб., обратилась в суд с иском к ООО "***" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, представленную в отчете об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по адресу: ***.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в рамках вышеуказанного исполнительного производства, возбужденного ОСП Центрального района г. Барнаула, наложен арест на указанные объекты недвижимого имущества.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26 апреля 2011 года установлена начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка, которая определена отчетом об оценке ООО "***" в размере *** рублей.

Истец  считает стоимость объекта оценки  заниженной в три раза и не соответствующей действительной рыночной  стоимости по следующим основаниям.

Оценщиком применен только сравнительный подход при оценке имущества, который применяется в случае, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

При определении стоимости объекта оценки  необоснованно исключен затратный подход. Решением Центрального районного суда г. Барнаула с истца по настоящему иску взысканы в пользу Смирнова С.Л. расходы, понесенные в связи с осуществлением строительства дома, являющегося предметом оценки. В рамках этого дела ООО "***" 09 июня 2008 года была проведена строительно-техническая экспертиза, по заключению которой  стоимость выполненных работ с учетом стоимости материалов составила по состоянию на август 2005 года - *** руб., по состоянию на апрель 2008 года - *** руб. Это означает увеличение стоимости жилого дома. В случае использования затратного метода стоимость оценки была бы гораздо выше.

Осмотр объектов проводился без участия истца, которая не была извещена о его проведении, осмотр дома изнутри не мог быть произведен, дом был закрыт. В связи с этим при осмотре не были учтены технические и другие характеристики жилого дома, неотделимые улучшения, произведенные истицей в 2010-2011г.г. Поэтому не установлены факторы, влияющие на оценку объекта, дальнейшие расчеты приведут к необъективным выводам.

Объект оценки не разделен на жилой дом и земельный участок, не выделена рыночная стоимость земельного участка, хотя это два разных объекта.

При оценке имущества не учтены постройки, расположенные на земельном участке,  что также повлияло на объективность, привело к занижению стоимости.

В связи с недостоверной оценкой имущества нарушаются ее права, так как реализация имущества за *** рублей недостаточна для погашения долга в размере *** руб.

Решением Центрального  районного  суда г. Барнаула  Алтайского края от 01 июля 2011  в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Смирнова Р.А. просит  решение отменить  и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на  доводы, изложенные в заявлении при обращении в суд. Кроме того,  кассатор указывает на то, что судом сделан вывод о непредставлении истцом доказательств занижения стоимости объекта экспертом, в то  время как судом было отказано в ходатайстве истца о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов оценки. Документом, подтверждающим наличие хозяйственных построек, является технический паспорт, правоустанавливающие документы на них не оформляются и к самовольным постройкам они не относятся. В отчете не указано точное описание  объекта оценки, его внутреннее состояние, указано на наличие в доме печного отопления, в то время как в доме с 2007 года центральное отопление, что в разы увеличивает стоимость дома.

Проверив материалы дела, ознакомившись с доводами кассационной жалобы, выслушав  объяснения   Смирновой С.А. и её представителя *** Л.А. , поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика *** В.С. и  третьего лица Смирнова С.Л.  о законности судебного акта, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия находит данный вывод правильным.

Как установлено судом, оспариваемая истцом оценка жилого дома  и земельного участка по адресу: ***, произведена в рамках исполнительного производства №***от 09 октября 2008 года, возбужденного во исполнение решения Центрального районного суда г.Барнаула от 14  июля 2008 года  о взыскании со Смирновой Р.А. денежной суммы в пользу Смирнова С.Л. в размере *** руб.,  

05 декабря 2008 г. судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на вышеуказанные жилой дом и земельный участок, произведена  предварительная оценка дома  в размере *** руб., земельного участка - *** руб.

В целях реализации арестованного имущества в соответствии с  п.1 ч.2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем неоднократно производилась его оценка с привлечением оценщика.

Так, 25 марта 2009 года  оценщиком  ООО «***» оценка спорных  жилого дома и земельного участка   произведена в размере *** руб.

Имущество не было реализовано  в связи с истечением срока действия отчета об оценке.

Согласно отчету от  12 октября 2009 г.  ООО  «***» стоимость спорных объектов недвижимости составила *** руб., а согласно отчету  этого же оценщика от 07 июля 2010 года стоимость составила *** руб.

Однако реализация  арестованного имущества также не была произведена, поскольку  по заявлениям  должника решениями Центрального районного суда г. Барнаула  были признаны незаконными постановления судебного пристава- исполнителя об оценке арестованного имущества, вынесенные  по результатам вышеуказанных отчетов оценщика.

Основаниями для принятия таких решений судом  послужило то обстоятельство, что  специалист не был предупрежден об административной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

16 марта 2011 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление  о привлечении оценщика для оценки арестованного имущества, в качестве оценщика привлечено ООО «***».

Согласно отчету об оценке ООО «***» №***, составленному по состоянию на 04 апреля 2011 года, рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: ***, составила *** рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Барнаула принята оценка имущества в соответствии с указанным отчетом об оценке.

Смирнова Р.А. оспаривает действительность оценки имущества, определенной в указанном отчете ООО "***".

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих, в том числе, физическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки регламентированы Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также принятыми  Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации  Федеральными  стандартами оценки - ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3, которые утверждены  приказами  от 20 июля 2007 года  №256, №255, № 254 (соответственно).
         Судом проанализирован оспариваемый отчет об оценке с точки зрения соответствия положениям приведенных нормативных актов.

При этом суд пришел к выводу о том, что  отчет  об оценке  ООО «***»  соответствует  предъявляемым законом требованиям.

Так, в нем указаны сведения, перечисленные в ст. 11 Федерального закона  N135-ФЗ, а именно: указано основание для проведения оценки, задание на оценку, указан объект оценки, его индивидуализирующие характеристики, содержание и объем работ, сведения о заказчике, перечень документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием их источника, применяемые стандарты оценки, точное описание объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапозонов значений ценообразующих факторов, описание процесса оценки, в том числе описание сравнительного подхода, использованного при оценке, обоснование неприменения затратного и доходного подходов. Отчет является конкретным, не допускает неоднозначное толкование.  

Из приложения к отчету усматривается, что  качественные и количественные параметры объекта оценки определены на основании ряда документов, в частности, технического паспорта на жилой дом и земельный участок по состоянию на 29.03.2005г,  свидетельства о государственной регистрации права от ***г. серии ***, свидетельства о государственной регистрации права от ***г. серии ***.  При этом к отчету приложен технический паспорт по состоянию на 29.03.2002 года, в судебном заседании установлено, что в перечне представленных документов указанный паспорт ошибочно указан по состоянию на 29.03.2005г. Кроме того, к отчету приложена документация из технического паспорта по состоянию на 10.08.2006г.

Отчет содержит сведения об оценщиках ***В.С. и *** О.В.,  согласно которым  они  включены в реестр Российского Общества Оценщиков, имеют дипломы Алтайского государственного университета о профессиональной подготовке специалистов в сфере оценочной деятельности и стаж работы в оценочной деятельности с *** года и с *** года соответственно.

Оценщики предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.61 ФЗ №229-ФЗ и по ст.17.9 КоАП РФ, о чем свидетельствуют содержащиеся в отчете подписи.

Согласно п.20  ФСО №1  оценщик  при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как видно из отчета, стоимость объекта оценки определена с применением сравнительного подхода, в отношении доходного и затратного подходов в отчете приведено обоснование отказа от их применения оценщиками.

Пунктом 22 ФСО №1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В рассматриваемом случае из оспариваемого отчета усматривается, что  оценщиком  были выбраны три объекта - аналога,  находящиеся в п. Затон, приведены их характеристики, указано, какие поправки  применены, а также  указан расчет поправочных коэффициентов. Расчет  рыночной стоимости единого объекта недвижимости  с применением поправочных коэффициентов отражен в таблице 13 отчета.

Судом был проверен довод истца о том, что  отчет об оценке составлен без осмотра  объекта оценки, и признан  несостоятельным, так как осмотр оцениваемых объектов проводился оценщиком  *** В.С. путем наружного осмотра. Само по себе то обстоятельство, что  жилой дом не был осмотрен изнутри,  не свидетельствует о недостоверности оценки, поскольку   стоимость его определена путем сравнительного подхода, при этом в отношении объектов - аналогов также не содержалось характеристик относительно внутреннего их состояния.

Доводы истца о недостоверности  отчета ввиду неправильного определения таких технических характеристик жилого дома, как  вид отопления (указано печное, а фактически - центральное отопление), его площади, исчисленной  без учета площади  построек, расположенных на земельном участке, проверялись судом первой инстанции.

Согласно пояснениям представителя ответчика наличие центрального отопления  существенно не влияет на оценку объекта, а с учетом   имеющих место случаев недостаточного теплоснабжения   собственники  жилых домов частного сектора оставляют  также и печное отопление. Что касается  надворных построек, то  оценка производилась  исходя из общей площади объекта недвижимости, составляющей согласно  техническому паспорту  и  свидетельству о регистрации права собственности  на жилой дом  *** кв.м.

При этом, как указывал представитель ответчика,  учет надворных построек также не окажет какого-либо существенного влияния на стоимость, поскольку  при увеличении площади объекта оценки  имеет место снижение стоимости одного квадратного метра.  

Судом обоснованно указано, что наличие иных отчетов об оценке спорного имущества не означает недостоверности оспариваемого отчета. Имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке ООО "***", ООО "***" составлены  ранее чем за 6 месяцев как до отчета, так и до судебного заседания, в силу положений п. 26 ФСО №1 определенная в них стоимость не  может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки.

Доводы кассатора о занижении стоимости объекта оценки ввиду не применения  затратного метода и указание в данном случае на наличие  заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения дела о взыскании с истица в пользу  Смирнова С.Л. суммы задолженности, которым была  определена  стоимость выполненных работ с учетом стоимости строительных материалов  по состоянию на  апрель 2008 года  в размере *** руб., не могут быть приняты во внимание, так как  отказ от применения затратного метода  обоснован оценщиком и не противоречит закону.

Кроме того, представителем ответчика, а также третьим лицом  Смирновым С.Л.  указывалось на то, что  в результате имевшего  места в 2010 году  затопления пос.***, цены на недвижимость снизились, спрос на жилье упал, определенная в отчете стоимость объекта  соответствует реальной рыночной стоимости.

Несостоятельными являются доводы жалобы о  недостоверности отчета  ввиду  не отражения в нем стоимости земельного участка, поскольку    в отчете определена стоимость жилого дома вместе с земельным участком. В силу закона не допускается отчуждение жилого дома без одновременного отчуждения земельного участка, находящегося в собственности владельца жилого дома.

Ссылка кассатора на то, что судом   не разрешено ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта оценки, не является основанием для отмены решения суда. Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не носит для суда обязательного характера и  оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.  В данном случае суд исходил из иных представленных суду доказательств.  Кроме того, при рассмотрении дела по существу в судебном заседании  30 июня - 01 июля 2011 года  истец и её представитель не  указывали на то, что настаивают на проведении экспертизы,  в подтверждение занижения стоимости  объекта указали на  отчет, составленный  ООО «***», и на заключение эксперта  ООО «***» от 09.06.2008 года №***  (л.д.).  

На основании изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

 Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

   О П Р Е Д Е Л И Л А:

кассационную жалобу Смирновой Р.А. на решение Центрального  районного  суда г. Барнаула  Алтайского края от 01 июля 2011  года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи