Судья Саввина И.А.                                                                      Дело № 33-8728/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 октября 2011 года                                                                                        г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего  Варнавского В.М.

судей         Цибиной Т.О., Дмитриевой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца Сандаковского А.Ю. на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 04 августа 2011 года по делу по иску Сандаковского А.Ю. к индивидуальному предпринимателю Прохода О.И. о государственной регистрации договора аренды, по встречному иску индивидуального предпринимателя Прохода О.И. к Сандаковскому А.Ю. о расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Варнавского В.М., судебная коллегия

                                 У С Т А Н О В И Л А :

Сандаковский А.Ю. обратился в  суд с иском к индивидуальному предпринимателю Прохода О.И. о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, заключенного 18 октября 2010 года.

Требования мотивирует тем, что ему на праве собственности принадлежит вышеуказанное нежилое помещение. 18 октября 2010 года  между Сандаковским А.Ю. и индивидуальным предпринимателем Прохода О.И. заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком на пять лет. В этот же день стороны обратились в * о регистрации договора аренды  нежилого помещения. Вместе с тем, 20 октября 2010 года от Прохода О.И. поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с отказом от исполнения договора, на основании чего государственная регистрация договора была приостановлена. Таким образом, своими действиями Прохода О.И. уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

В процессе рассмотрения дела ответчик индивидуальный предприниматель Прохода О.И. обратился в суд со встречным иском к Сандаковскому А.Ю., в котором просил расторгнуть вышеуказанный договор аренды нежилого помещения от 18 октября 2010 года, ссылаясь на то, что в момент принятия спорного помещения в пользование, его занимали другие лица, в связи с чем, Прохода О.И. не имел возможности использовать нежилое помещение по назначению. Кроме того, Сандаковский А.Ю. существенно нарушил условия договора аренды, поскольку оплата по договору начислялась, а помещение  - не использовалось по причине занятия его другими лицами и не передачи ключей от нежилого помещения арендатору.

Решением Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 04 августа 2011 года исковые требования   Сандаковского А.Ю.  оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя   Прохода О.И. оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец Сандаковский А.Ю. просит решение суда отменить, вынести новое об удовлетворении его исковых требований, ссылаясь на то, что суд ошибочно поставил регистрацию договора аренды в зависимость от надлежащего выполнения сторонами условий договора аренды, поскольку для удовлетворения требований истца необходимо было наличие факта уклонения ответчика от регистрации договора и соответствие условий договора требованиям действующего законодательства, что имело место быть; судом не учтено, что ответчиком был избран неверный способ защиты своего нарушенного права; ссылка ответчика о наличии препятствий в пользовании имуществом должна была быть судом расценена критически, поскольку ответчик не уведомил арендодателя о наличии таких препятствий, а акт приема-передачи недвижимого имущества подписан сторонами без замечаний; является неверным вывод суда о том, что ответчику не были переданы ключи от спорного нежилого помещения; суд необоснованно принял во внимание представленные ответчиком акты о том, что на момент принятия спорного нежилого помещения в нем находились другие арендаторы, не учитывая при этом, что указанные акты написаны в отсутствии арендодателя, либо его представителя; суд не дал надлежащей оценки письменным доказательствам, представленным истцом, в частности, акту приема-передачи спорного нежилого помещения от 18.10.2010 года; судом не учтено, что прежний арендатор ООО «А» освободило спорное нежилое помещение 15.10.2010 года; судом не принято во внимание, что у ООО «А» отсутствовало право сдавать в субаренду спорное нежилое помещение без согласия истца, и оно еще 11.08.2010 года было уведомлено о расторжении договора аренды нежилого помещения и освобождении помещения; подлинников договоров субаренды спорного нежилого помещения представлено в суд не было; кроме того, выяснилось, что субарендатор Б. акты о невозможности принятия нежилого помещения не подписывала, однако в материалах дела имеются такие акты, в которых ее подписи стоят; суд должен был критически отнестись к представленным в суд копиям документов от ООО «А», поскольку истец и директор ООО «А» находятся в личных неприязненных отношениях.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Сандаковского С.А., представителя ответчика Зенину О.А., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в пределах доводов кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, Сандаковскому  А.Ю.  на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: ***.

18.10.2010 года между Сандаковским А.Ю. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прохода О.И. (арендатор) был заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения сроком на пять лет.

В этот же день между Сандаковским А.Ю. и индивидуальным предпринимателем Прохода О.И.  был подписан акт приема-передачи указанного нежилого помещения.

Согласно п. 7.1 договора аренды, договор аренды подлежит государственной регистрации в *.

Между тем, договор аренды спорного недвижимого имущества в * зарегистрирован не был по причине поступления от Прохода О.И. заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с отказом от исполнения договора.

Согласно положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (определения от 05 июля 2001 года № 132-О и от 05 июля 2001 года № 154-О).

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в том случае, когда сделка совершена в надлежащей форме, а имущество поступило в пользование арендатору от арендодателя. В случае, если имущество по каким-либо причинам не было передано арендодателю, он вправе отказаться от государственной регистрации договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Сандаковского А.Ю. о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, суд исходил из того, что на момент  заключения сторонами договора аренды 18 октября 2010 года, спорное  нежилое помещение было  занято третьими лицами, поэтому использовать это помещение арендатором Прохода О.И. по прямому назначению не представлялось возможным.

Такие выводы суда первой инстанции основаны на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Как видно из материалов дела, до заключения договора аренды спорного нежилого помещения от 18 октября 2010 года, 22 мая 2010 года между Сандаковским А.Ю. (арендодатель) и ООО «А» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, сроком по 22 апреля 2011 года. По акту приема-передачи помещение было передано данному арендатору.

В материалах дела также имеются договоры субаренды спорного недвижимого имущества, по которым  арендатор ООО «А» передал помещение, расположенное по адресу: ***, по договорам субаренды индивидуальному предпринимателю Г.  сроком с 07.09.2010 года по 15.04.2011 года, индивидуальному предпринимателю Б. сроком с 08.09.2010 года по 15.04.2011 года, индивидуальному предпринимателю Д.  сроком с 22.09.2010 года по 15.04.2011 года и  ООО «Е» сроком с 25.09.2010 года по 15.04.2011 года. По актам приема-передачи помещение было передано в пользование указанным субарендаторам.

Кроме того, в материалах дела имеются также фотографии по состоянию на 22.10.2010 года, согласно которым с наружной стороны дома, в котором помещение истца сдавалось в аренду и субаренду, была размещена реклама медовой лавки, как одного из субарендаторов.   

Более того, в процессе рассмотрения дела представитель истца Сандаковский С.А. не возражал, что в спорном помещении располагались еще арендаторы, пояснив, что у арендатора ООО «А» возникли проблемы по оплате арендной платы, эта фирма набрала субарендаторов, чтобы как-то рассчитаться со своими долгами (л.д. 43 том 1).

Таким образом, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 18 октября 2010 года, помещение использовалось третьими лицами (субарендаторами), что создавало препятствия в пользовании арендованным имуществом арендатором Прохода О.И.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения договора аренды от 18 октября 2010 года, спорное недвижимое имущество было свободно от прав третьих лиц (в нем не было иных арендаторов и субарендаторов), представлено не было.

Таким образом, поскольку спорное нежилое помещение было занято субарендаторами, у Прихода О.И. отсутствовала возможность использовать это помещение в соответствии с договором аренды от 18 октября 2010 года, следовательно, он вправе был обратиться в * с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Сандаковского А.Ю. о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Доводы жалобы, что суд ошибочно поставил регистрацию договора аренды в зависимость от надлежащего выполнения сторонами условий договора аренды, поскольку для удовлетворения требований истца необходимо было наличие факта уклонения ответчика от регистрации договора и соответствие условий договора требованиям действующего законодательства, что имело место быть; судом не учтено, что ответчиком был избран неверный способ защиты своего нарушенного права, не принимаются во внимание, поскольку вышеуказанных выводов суда не опровергают.

Доводы жалобы, что суду надлежало отнестись критически к позиции ответчика о наличии препятствий в пользовании имуществом, поскольку ответчик не уведомил арендодателя о наличии таких препятствий, а акт приема-передачи недвижимого имущества подписан сторонами без замечаний, а суд не дал надлежащей оценки письменным доказательствам, представленным истцом, в частности, акту приема-передачи спорного нежилого помещения от 18.10.2010 года, не могут повлечь отмену судебного постановления, поскольку опровергаются установленными по делу обстоятельствами.

При этом судебная коллегия учитывает, что наличие подписанного сторонами акта приема-передачи еще в достаточной степени не свидетельствует, что ответчику не создавались препятствия в пользовании арендованным имуществом.

Напротив, материалами дела подтверждается, что после заключения между сторонами договора аренды (18.10.2010 года), субарендаторы продолжали пользоваться спорным имуществом как минимум до 22.10.2010 года, учитывая, что заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации поступило от Прохода О.И. 20.10.2010 года (л.д. 23, 108-109 том 1).

Доводы жалобы, что ответчику были переданы ключи от спорного нежилого помещения, является необоснованными, поскольку допустимых доказательств в обоснование этого представлено не было.

Доводы жалобы, что судом не учтено, что прежний арендатор ООО «А» освободило спорное нежилое помещение 15.10.2010 года, и оно еще 11.08.2010 года было уведомлено о расторжении договора аренды нежилого помещения и освобождении помещения, не принимаются во внимание, поскольку указанное не свидетельствуют об отсутствии в спорном нежилом помещении на момент заключения договора аренды (18.10.2010 года) субарендаторов.

Указание в жалобе на то, что у ООО «А» отсутствовало право сдавать в субаренду спорное нежилое помещение без согласия истца, не опровергает выводов суда, поскольку собственник должен следить за принадлежащим ему имуществом, который в данном случае не возражал против пользования субарендаторами спорным недвижимым имуществом (л.д. 106, 108-109 том 1).

По вышеуказанным основаниям и не принимаются во внимание доводы жалобы, что подлинников договоров субаренды спорного нежилого помещения представлено в суд не было.

Доводы жалобы, что суд необоснованно принял во внимание представленные ответчиком акты о том, что на момент принятия спорного нежилого помещения в нем находились другие арендаторы, не учитывая при этом, что указанные акты написаны в отсутствии арендодателя, либо его представителя, кроме того, выяснилось, что субарендатор Б. акты о невозможности принятия нежилого помещения не подписывала, однако в материалах дела имеются такие акты, в которых ее подписи стоят; суд должен был критически отнестись к представленным в суд копиям документов от ООО «А», поскольку истец и директор ООО «А» находятся в личных неприязненных отношениях, не принимаются во внимание.

Суд правильно определил правоотношения сторон и материальный закон, регулирующий данные правоотношения, представленные сторонами доказательства суд оценил в совокупности, судом учтена позиция стороны истца при вынесении решения, оснований для переоценки доказательств у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, доводы кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и односторонней оценке представленных доказательств самой стороной, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Кассационную жалобу истца Сандаковского А.Ю. на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 04 августа 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: