Судья     Пинчук Г.Ю.

дело № 33-8694/2011

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

05 октября  2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда

в составе

председательствующего       Вишняковой С.Г.

судей       Секериной О.И., Мжельской Г.А.

рассмотрела  в открытом судебном заседании  кассационную жалобу  истца Колпакова В.Б.  на решение  Рубцовского городского  суда    Алтайского края  от 11 июля 2011г.

по делу по иску Колпакова В.Б. к обществу с ограниченной ответственностью «Доходный дом», Ворониной И.В., Ереминой Е.А., Еремину А.В., Русановой Н.М. о признании сделки несовершенной, о признании сделки ничтожной, о признании договора ничтожным,   применении последствий недействительности ничтожных сделок,  

заслушав доклад судьи Вишняковой С.Г.,  

У С Т А Н О В И Л А :

01 апреля 2008 года между ООО «Доходный дом» в лице   Ереминой Е.А. и Колпаковым В.Б. был заключен договор на оказание риэлтерских услуг, по условиям которого общество взяло на себя обязательство оказать  риэлтерские услуги, связанные с продажей квартиры по пр. <..> в  г. Рубцовске. В  результате продажи Колпаков В.Б. рассчитывал получить однокомнатную квартиру с доплатой. Срок действия договора определен до 30 июля 2008 года (пункт 7 договора).

15 апреля 2008 года Колпаковым В.Б. были выданы нотариально удостоверенные доверенности на имя Ворониной И.В., согласно одной из которых он уполномочил последнюю произвести все необходимые действия по оформлению права собственности на его имя на жилое помещение - квартиру по пр. <..> в г. Рубцовске, согласно второй, Ворониной И.В. были переданы полномочия заключить сделку купли-продажи данной  квартиры.

По договору от 13.05.2008 года администрация города Рубцовска Алтайского края передала Колпакову В.Б. в собственность жилое помещение - двухкомнатную квартиру по пр. <..> в   г. Рубцовске.

По договору купли-продажи от 10.09.2009г. Колпаков В.Б в лице своего представителя Ворониной И.В. продал квартиру по пр. <..>  в г. Рубцовске,  Ереминой Е.А. и Еремину А.В.В. в совместную собственность.

В свою очередь, согласно договору купли-продажи от 29.10.2009г. Еремина Е.А. и Еремин А.В.  продали данную квартиру Русановой Н.М.

28.12.2009 г. Русанова Н.М. обратилась в суд к ответчику Колпакову В.Б. с иском о его выселении из квартиры по пр. <..> в г. Рубцовске по основаниям ст.ст. 209, 210 Гражданского кодекса  Российской Федерации, ст.ст. 31, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации  без предоставления другого жилого помещения.   

26.02.2010г. Рубцовским городским судом  Алтайского края  вынесено решение об удовлетворении ее требований. Решение  вступило в законную силу 20.04.2010г.

При этом в решении указано о разъяснении судом ответчику права на предъявление  встречных либо самостоятельных исковых требований  о восстановлении прав на спорную квартиру, однако Колпаков В.Б. с такими требованиями не обратился.

Колпаков В.Б. обратился в суд с исковыми требованиями о признании сделки несовершенной, о признании сделки ничтожной, о признании договора ничтожным,   применении последствий недействительности ничтожных сделок в отношении квартиры №<..> по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, проспект <..>, дом № <..>.  

В  обоснование исковых требований указал, что являлся нанимателем указанного жилого помещения. В апреле 2008 года к нему  обратилась Воронина И.В., которая  предложила оказать ему помощь в оформлении права собственности на данную квартиру, а затем  в ее продаже  в целях приобретения  ему  однокомнатной квартиры с доплатой.     

01 апреля 2008 года между ним и ООО «Доходный дом», где работала Воронина И.В., был заключен договор   по оказанию ему риэлтерских услуг, в результате исполнения условий договора он должен был получить однокомнатную квартиру и доплату. Сумма доплаты должна была составить разницу  между  стоимостью  спорной квартиры и однокомнатной квартиры,  приобретенной   на его имя, за вычетом расходов  по оформлению квартиры в собственность на его имя и вознаграждения за оказанную услугу. Срок действия данного договора  истёк 30 июля 2008 года.    В целях исполнения поручения им были выданы доверенности на оформление в собственность квартиры по <..> и ее продажу.

В срок, указанный в договоре, своих обязательств по оформлению в собственность указанного жилого помещения Ворониной И.В. исполнено не было.  Он обратился  в ООО «Доходный дом» и лично к Ворониной И.В. с требованием вернуть ему переданные  для исполнения условий договора оригиналы документов и расторгнуть договор от 01 апреля 2008 года об оказании риэлтерских услуг. В ответ от него потребовали от  <..> рублей в качестве компенсации их расходов на  ведение его дела и неустойку в виде ранее оговоренной суммы убытков в сумме <..> рублей. Оплачивать указанные суммы он не согласился, так как ответчики не  представили отчет о понесённых расходах, условий договора он не нарушал.

Отозвать нотариально удостоверенные доверенности на имя Ворониной И.В. он не смог  из - за сложного материального положения.

Истец обратился в прокуратуру г. Рубцовска с заявлением об истребовании из ООО «Доходный дом» оригиналов  документов. В ноябре 2008 года из прокуратуры г. Рубцовска  был получен ответ о том, что решение суда и ордер на жилое помещение были сданы в жилищный комитет администрации города  Рубцовска Алтайского края, а свидетельство о смерти и свидетельство о расторжении брака ООО «Доходный дом» направлены в его адрес почтой, однако указанных документов по почте или через кого - либо до настоящего времени он не получил.

После получения ответа истец рассчитывал на то, что ООО «Доходный дом» исполнит обязательство, принятое при заключении договора, приобретёт для него другое жилое помещение меньшей стоимости, оформит его в собственность, что позволит ему рассчитаться с задолженностью за жилищно-коммунальные услуги в занимаемой им квартире. Но, поскольку оригиналов документов  у него  не было,  истребовать их у Ворониной И.В. даже с помощью правоохранительных органов ему не удалось, он надеялся на добросовестность Ворониной И.В. и ждал исполнения ею условий договора. 

В октябре 2009 года он увидел, что счета оформлены не на его имя. Получены или нет деньги по сделке купли - продажи его квартиры, он не знал, но свою  квартиру  никому не продавал, не передавал и продолжал в ней проживать. Исходя из этого, истец полагает, что у него есть основания считать указанную сделку несостоявшейся (договор незаключенным).

Истец также полагает, что действия Ворониной И.В., Ерёминой Е.А., Ерёмина А.В., направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, условия совершения (заключения) были не соблюдены настолько, что нельзя считать эти действия сделками (договорами). При этом истец сослался на то, что согласования с ним по совершению указанной сделки не было, квартира реально по договору не передавалась.

Условие договора от 01 апреля 2008г., на основании которого ООО «Доходный дом» взяло на себя обязательство купить для него иное жилое помещение, не выполнено. В связи с этим истец отказывается от оплаты услуг по данному договору.

Истец считает, что поскольку он  после заключения указанного договора купли-продажи квартиру не освободил, то есть не передал вещь покупателю, то сделка не отвечает требованиям закона и является недействительной на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В декабре 2009 года   при рассмотрении требований о выселения из квартиры, ему стало известно, что  квартира по пр. <..>    продана   Русановой Н.М., которая является родной матерью Ворониной И.В.,  что даёт основание ему предположить о прямую материальную заинтересованность участников сделки.  

До предъявления иска о выселении с требованием о передаче квартиры к нему никто не обращался.

Действиями Ворониной И.В. истцу  причинен ущерб на сумму <..> рублей.  Ворониной И.В. существенно нарушено условие договора, вследствие чего он лишился того, на что был вправе рассчитывать, а именно получить другое жилье на законных основаниях, более того, лишился своего жилья.

Истец просил признать несовершенной сделку купли-продажи квартиры по пр. <..> г. Рубцовске ним и Еремиными Е.А., А.В., применить последствия ничтожной сделки, признать ничтожной сделку купли-продажи данной квартиры между Еремиными Е.А., А.В. и Русановой Н.М., применить к ней последствия ничтожной сделки, признать ничтожным договор на оказание риэлтерских услуг от 01.04.2008г., применить последствия ничтожности, признать за ним право собственности на квартиру по пр. <..>  в г. Рубцовске.

В судебном заседании представитель истца   исковые требования поддержал.

Ответчики Еремина Е.А., Еремин А.В.  исковые требования не признали,   просили отказать Колпакову В.Б. в полном объеме, применить срок исковой давности ко всем исковым требованиям Колпакова В.Б.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края   от  11 июля 2011г.  в удовлетворении исковых требований   отказано.

С таким решением не согласился ответчик.

В кассационной жалобе он просил об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение.

В качестве оснований к отмене решения указывает на то, что  судом не рассмотрено одно из исковых требований о признании сделки незаключенной (в оригинале несовершенной). Также судом неверно применен срок исковой давности к требованиям о признании следки недействительной. Поскольку в качестве основного требования было заявлено о признании сделки незаключенной, то вопрос о признании сделки недействительной рассматриваться не должен.

Судом не учтено, что копии материалов дела, включая договоры купли-продажи на спорную квартиру, в рамках рассмотрения дела по иску Русановой к Колпакову ему не вручались. Не дана оценка тому обстоятельству, что истец обращался ранее с требованиями к Ворониной и указанные исковые заявления возвращались определением суда.

Проверив материалы дела в рамках доводов кассационной жалобы по основаниям ст.347 ч.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчиков Ереминых К.С.А., судебная коллегия полагает  кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора поручения и доверенности, квартира, принадлежащая истцу, была приватизирована и продана Ереминым в сентябре 2009г. Затем Еремины, в октябре того же года, продали квартиру Русановой, по иску которой Колпаков В.Б. был выселен из жилого помещения.

Рассматривая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что оснований для признания сделок купли-продажи квартиры  ничтожными по тем основаниям, что договор заключен не был,   не имеется.  

С таким выводом судебная коллегия не соглашается, полагая его преждевременным.

Нормами п.2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица ( ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости регулируется специальными нормами  ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации,  в соответствии с которой, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем, такое обстоятельство, как передача квартиры продавцом - Колпаковым покупателям - Ереминым, и соответственно передача имущества по последующей сделке судом в качестве обстоятельства, имеющего значение для дела, не определялось. Сторонам не предлагалось представить доказательства указанного. Фактические обстоятельства (реализация указанной обязанности, наличие к тому препятствия и иные обстоятельства) судом в этой части не устанавливались и  не анализировались.

Потому постановленное судом решение по указанным и иным требованиям, как взаимосвязанное, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку установление фактических обстоятельств по делу отнесено к компетенции суда первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно применить материальный закон, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, распределить между сторонами бремя доказывания, с учетом представленных доказательств разрешить спор.

 На основании изложенного, руководствуясь ст. 347 ч.1, 361   Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Кассационную жалобу  истца Колпакова В.Б. удовлетворить.

Решение  Рубцовского городского  суда Алтайского края  от 11 июля 2011г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Судьи