Судья Сафронова М.В.      Дело № 33-10317/11

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 ноября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Сердюк Л.А.,

судей Гореловой Т.В., Блинова В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Сибирь Звезда» к Давыдовой Н.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Давыдовой Д.А., Давыдову А.А., Давыдовой В.Г. о признании сделки действительной, прекращении права собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, встречному иску Давыдова А.А. к ООО «Сибирь Звезда» о признании договора незаключенным

по кассационным жалобам Давыдова А.А. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 сентября 2011 года, дополнительное решение Центрального районного суда г. Барнаула от 19 октября 2011 года.

Заслушав доклад судьи Сердюк Л.А., представителей Давыдова А.А. - Струкова Г.Г., Хиворининой Н.Г., представителя истца Рамазанова К.Ю., представителя ОАО «Профессионал-Банка» Суняевой О.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

По договору купли-продажи от «…», заключенному между Давыдовым А.Н. (продавец) и ООО «Сибирь Звезда» (покупатель) был продан земельный участок (земли населенных пунктов, для эксплуатации административно-производственного здания и складов) общей площадью 7456 кв.м и расположенные на нем: здание цеха с пристроями, литеры А, А3, А4, А5, общей площадью 861,1 кв.м, здание склада-хранилища, литера К, общей площадью 48,2 кв.м., здание склада, литера З, общей площадью 47,2 кв.м., расположенные по адресу: «…». Продажная стоимость объектов недвижимости определена в сумме «…» руб.

01 января 2011 года Давыдов А.Н. умер, до его смерти государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по указанному договору не была произведена.

ООО «Сибирь Звезда» обратилось в суд с иском к Давыдовой Н.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Давыдовой Д.А., Давыдову А.А., Давыдовой В.Г. Истец просил признать сделку купли-продажи земельного участка общей площадью 7456 кв.м., кадастровый номер № «…» по адресу: «…» и расположенных на нем здания цеха с пристроем (литеры А, А3, А4, А5), общей площадью 861,1 кв.м., здания склада-хранилища (литера К), общей площадью 48,2 кв.м., здания склада (литера З), общей площадью 47,2 кв.м., заключенную «…»г. между ООО «Сибирь Звезда», с одной стороны, и Давыдовым А.Н., с другой стороны, действительной, прекратить право собственности Давыдова А.Н. на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, признать право собственности за ООО «Сибирь Звезда» на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Сибирь Звезда» по договору купли-продажи от «…»г.

В обоснование требований истец указал, что расчеты по договору купли-продажи от «…»г. завершены. В связи с тем, что Давыдов А.Н. умер, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была. Договор купли-продажи следует считать заключенным с момента подписания согласно п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наследниками Давыдова А.Н. являются ответчики. В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят имущественные права и обязанности наследодателя. Таким образом, предусмотренная п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность совместно с ООО «Сибирь Звезда» обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности также перешла к ответчикам, которые от регистрации перехода к ООО «Сибирь Звезда» права собственности на указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости уклоняются, поэтому оформить право собственности истца во внесудебном порядке не представляется возможным. С момента приобретения спорного имущества ООО «Сибирь Звезда» владеет и пользуется им как своим собственным. В настоящее время на участке осуществляется строительство жилого дома.

Давыдов А.А. обращался со встречным иском к ООО «Сибирь Звезда», просил признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный в г. Барнауле «…»г. между Давыдовым А.Н. и ООО «Сибирь Звезда», недействительным, поскольку не представлено доказательств того, что Давыдов А.Н. уклонялся от регистрации перехода права собственности. В действительности сделка по купле-продаже объектов недвижимости не состоялась по причине отсутствия расчета. ООО «Сибирь Звезда», начиная с «…» года и по день гибели 01.01.2011 года Давыдова А.Н., не заявляло к нему таких требований и в суд не обращалось. Более того, в условиях совершения от имени общества ООО «Сибирь Звезда» сделки неуполномоченным лицом Борисовым М.В. и уклонения покупателя от расчетов по договору, Давыдов А.Н. 5 мая 2008 года передал спорное имущество в залог ЗАО «Профессионал Банк», по требованиям которого Индустриальным районным судом г. Барнаула приняты обеспечительные меры по делу № 2-1584/09 в виде ареста земельного участка. В подтверждение полного расчета ООО «Сибирь Звезда» представляет расписку от 03 апреля 2008 года, расходный кассовый ордер от 30 апреля 2008 года и платежное поручение от «…» года. Все представленные документы вызывают сомнения в их подлинности.

Ранее состоявшимся по настоящему делу решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 6 мая 2011 года как первоначальный, так и встречный иски оставлены без удовлетворения. Это решение определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 22 июня 2011 года было отменено в части отказа ООО «Сибирь Звезда» в удовлетворении иска, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение оставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела представитель ООО «Сибирь Звезда» указал, что с момента приобретения спорного имущества ООО «Сибирь Звезда» владеет и пользуется им как своим собственным. На участке осуществляется строительство жилого дома, старые объекты снесены. Ответчики приглашались на регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 27.02.2011 и 05.07.2011, телеграммы с предложением зарегистрировать переход право собственности были направлены всем наследникам, к назначенному времени не явился только Давыдов А.А., о чем составлен соответствующий акт.

Давыдовым А.А. вновь предъявлен встречный иск о признании спорного договора незаключенным. В обосновании заявленных требований истец указал, что договор купли-продажи недвижимости «…» Давыдовым А.Н. не заключался в связи с отсутствием воли на отчуждение земельного участка по адресу «…» и зданий, расположенных на данном участке. Договор Давыдов А.Н. не подписывал, он является поддельным и не может считаться заключенным. Документы, представленные в качестве доказательства оплаты по договору (расписка от «…», расходный кассовый ордер от «…», платежное поручение от «…»), как и сам договор, сфальсифицированы.

В обоснование требований в ходе рассмотрения дела представители Давыдова А.А. поясняли, что имущество по договору купли-продажи никогда Давыдовым А.Н. ООО «Сибирь Звезда» не передавалось, так как Давыдов А.Н. «…» заключил с ЗАО «Профессионал Банк» договор ипотеки земельного участка, в котором указал, что земельный участок правами третьих лиц не обременен. В 2008 году он получил разрешение на снос строений и осуществил его. По условиям договора стороны должны были произвести государственную регистрацию до «…», но не сделали этого. Напротив, между Давыдовым А.Н. и ООО «Сибирь Звезда» заключается договор аренды земельного участка. Кроме этого, указывали, что договор от имени ООО «Сибирь Звезда» подписан неуполномоченным лицом Борисовым М.В

Представитель истца по первоначальному иску встречные исковые требования не признал, заявил о пропуске Давыдовым А.А. срока исковой давности.

Представитель ответчика Давыдовой Н.В. - Михайлова Т.А. исковые требования ООО «Сибирь Звезда» считала обоснованными в части регистрации перехода права собственности на земельный участок и те объекты недвижимости, сведения о которых имеются в Управлении Росреестра по Алтайскому краю. Поддерживала заявление представителя ООО «Сибирь Звезда» о пропуске истцом срока на обращение в суд по встречному иску.

Представители Давыдова А.А. с заявлением о пропуске срока не согласны, считают, что срок не пропущен, поскольку о существовании договора Давыдову А.А. стало известно только после обращения ООО «Сибирь Звезда» в суд с данным иском.

Представитель третьего лица ЗАО «Профессионал Банк» - Суняева О.В. просила встречный иск удовлетворить, первоначальный иск оставить без удовлетворения по доводам, указанным представителями Давыдова А.А. и изложенным в письменном отзыве.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 сентября 2011 года иск ООО «Сибирь Звезда» удовлетворен частично.

Осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок общей площадью 7456 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для строительства семиэтажного жилого дома с газовой котельной и восьмиэтажного жилого дома с объектами общественного назначения, трансформаторного пункта, кадастровый номер «…» с сохранением обременения в виде ипотеки и здание цеха (нежилое), расположенные по адресу «…» от Давыдова А.Н. к ООО «Сибирь Звезда»

Право собственности Давыдова А.Н. на земельный участок и здание цеха, расположенные по адресу: «…» прекращено. С Давыдовой Н.В., Давыдова А.А., Давыдовой В.Г. в пользу ООО «Сибирь звезда» взысканы судебные расходы «…» рублей в равных долях с каждого.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Встречные исковые требования Давыдова А.А. оставлены без удовлетворения.

Дополнительным решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 19 октября 2011 года признан действительным договор купли-продажи земельного участка по «…» и расположенных на нем здания цеха с пристроями, литеры А, А3, А4, А5, здания склада-хранилища, литера К, здания склада, литера З, заключенный «…» года между Давыдовым А.Н. и ООО «Сибирь Звезда».

Определением того же суда от 19 октября 2011 года исправлена описка в решении в фамилии представителя Давыдова А.А. - Хиворининой.

Четвертый абзац резолютивной части решения изложен в новой редакции: «Взыскать с Давыдовой Н.В., Давыдова А.А. в пользу ООО «Сибирь Звезда» судебные расходы «…» рублей в равных долях с каждого».

В кассационной жалобе на решение суда Давыдов А.А. просит проверить его в полном объеме и отменить, указывая, что ему незаконно отказано в иске по причине истечения срока давности, поскольку он узнал о нарушении своего права только в марте 2011 года, когда был предъявлен первоначальный иск. Судом не установлена дата изготовления поддельных документов. Кроме того, согласно п. 2 ст. 200 ГК по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. В договоре купли-продажи от «…» установлен срок перерегистрации, истекающий 10 октября 2008 года. Три года после указанной даты заканчиваются 10 октября 2011 года, а встречный иск был подан 31 августа 2011 года, в пределах срока исковой давности.

Судом были нарушены процессуальные права ответчика на предоставление доказательств, поскольку ему было отказано в удовлетворении всех ходатайств и он был лишен возможности подтвердить, что договор купли-продажи, на который ссылается истец, никогда не заключался, документы, представленные в подтверждение оплаты, поддельные. Кроме того, в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что Давыдов А.Н. никогда не продавал свой участок и пользовался им как собственник до своей гибели. Кроме того, от имени ООО «Сибирь Звезда» договор подписан ненадлежащим лицом - Б*, который не был уполномочен выступать от имени указанной организации. Представленные суду выписки о его приеме на работу и увольнении без регистрации в ЕГРЮЛ юридической силы не имеют. Тем более, что из указанных выписок следует, что Борисов был принят на работу в ООО «Сибирь Звезда» еще до того, как было создано это юридическое лицо.

Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса установлено, что для совершения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Аналогичное правило предусмотрено в п. 2 ст. 253 ГК. Между тем, супруга Давыдова не давала согласие на совершение оспариваемой сделки.

Договор заключен в ненадлежащей форме, так как согласно ст. 161 ГК сделки юридических лиц с гражданами требуют нотариального удостоверения. Таким образом, данная сделка согласно п. 1 ст. 165 ГК недействительна.

В кассационной жалобе на дополнительное решение Давыдов А.А. просит его отменить, указывая, что в судебном заседании 19 октября 2011 года вопрос о признании договора купли-продажи от «…» года действительным не рассматривался, сторона ответчика по этому вопросу не высказывалась, они полагали, что решается лишь вопрос об исправлении описок в решении. В судебных заседаниях 28 сентября 2011 года и 19 октября 2011 года не исследовались материалы дела по данному требованию.

Разрешение на строительство, выданное ООО «Сибирь Звезда» является подтверждением того, что истец является арендатором участка, а не его собственником. Судом недостаточно изучены материалы дела и сделаны неверные выводы.

Рассматривая вопрос о действительности договора, суд не учел положения ст. 554 ГК. Покупатель не вправе распоряжаться имуществом до момента регистрации своего права. Суд не установил причину, по которой не был зарегистрирован переход права собственности к продавцу. Строения были снесены еще до 23 сентября 2008 года. Договор не может являться действительным, учитывая, что большая часть недвижимости, которая продается, не существует.

Свидетелей того, что Давыдов А.Н. по своей воле подписывал оспариваемый договор, нет. Учредитель ООО «Сибирь Звезда» и его директор никаких претензий к наследникам Давыдова А.Н. не предъявляли, в суде не участвовали. Борисов М.В. также не участвовал в судебных заседаниях. Не доказано наличие денежных средств для покупки участка и строений. Финансовые документы общества, которые могли бы подтвердить покупку спорного имущества, не исследовались.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационных жалоб согласно ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.

Предъявляя требования о признании договора купли-продажи от 30 апреля 2008 года между Давыдовым А.Н. и ООО «Сибирь Звезда» незаключенным, Давыдов А.А. ссылался на то, что договор не подписан продавцом, оплата цены не произведена, иными доказательствами подтверждается отсутствие у Давыдова А.А. намерения продать спорное имущество, сохранение и реализация им полномочий собственника.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В данном случае, представленный истцом договор имеет письменную форму, где отражены существенные условия договора, следовательно, указанные нормы закона соблюдены.

Отсутствие оплаты по договору, о котором фактически заявляет Давыдов А.А., указывая на поддельность представленных платежных документов, не свидетельствует о незаключенности договора, а характеризует исполнение (неисполнение) покупателем обязательств по договору.

Ссылки ответчика на то, что подпись Давыдова А.Н. на договоре поддельная, что от имени ООО «Сибирь Звезда» выступало неуполномоченное лицо, также не могут являться основанием для признания договора незаключенным. Эти обстоятельства, в случае их подтверждения, могли бы повлечь недействительность договора, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться имуществом принадлежит его собственнику. В том случае, если договор был подписан не собственником, а другим лицом, которое не было уполномочено выступать от имени собственника (п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации), такой договор противоречит указанным нормам права. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Однако Давыдовым А.А. требования о признании договора недействительным и применении последствий недействительности заявлены не были. Несмотря на это, судом указанные основания встречного иска были расценены как направленные на установление ничтожности договора и применена исковая давность, о которой было заявлено ответчиком. В связи с этим суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по причине пропуска срока исковой давности. Судебная коллегия с таким выводом суда не соглашается, вместе с тем полагая, что по существу решение суда об отказе во встречном иске о признании договора незаключенным является правильным, так как для его удовлетворения отсутствовали основания.

Довод кассационной жалобы о необходимости исчисления срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности договора, либо о признании договора незаключенным с момента окончания срока его исполнения (п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса) является несостоятельным, поскольку встречный иск основан на отсутствии обязательства, что предполагает отсутствие и срока его исполнения. Кроме того, в отношении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки существует специальная норма, регулирующая порядок исчисления исковой давности (п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса), поэтому общие нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 200 указанного Кодекса, не подлежат применению.

Доводы ответчика об отсутствии у Б* полномочий на подписание договора от 13.04.2008 были оценены судом при рассмотрении дела, признаны несостоятельными. Судебная коллегия не находит оснований для переоценки выводов суда в этой части, принимая также во внимание, что позиция ООО «Сибирь Звезда» при рассмотрении настоящего дела свидетельствует об одобрении сделки покупателем, в связи с чем, исходя из положений п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие или отсутствие у Б* полномочий выступать от имени ООО «Сибирь Звезда» на момент подписания договора не имеет правового значения для разрешения заявленных сторонами требований.

Ссылки ответчика в кассационной жалобе на п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации и на ст.ст. 161, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют отношения к рассмотренному спору. При нарушении права одного из супругов давать согласие на отчуждение общего имущества соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску этого супруга. В данном случае Давыдова Н.В. не только не заявила соответствующих требований, но и соглашалась с требованиями ООО «Сибирь Звезда». Мнение ответчика о том, что оспариваемый договор купли-продажи подлежал нотариальному удостоверению не основано на законе.

Учитывая, что ответчиком Давыдовым А.Н. оспаривался договор купли-продажи от «…», суд в дополнительном решении правомерно удовлетворил требования ООО «Сибирь Звезда» о признании его действительным, поскольку не было установлено нарушение норм материального права при заключении договора. При этом действительность договора оценивалась судом на момент его заключения, поэтому произведенный впоследствии снос объектов, расположенных на земельном участке по ул. «…», не свидетельствует о порочности договора.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнительное решение может быть принято судом, если по какому-либо требованию, по которому лица, участвующие в деле, представляли доказательства и давали объяснения, не было принято решение суда. По смыслу указанной нормы, дополнительное решение принимается в том случае, если требование истца было заявлено, рассматривалось судом, однако не было разрешено. В данном случае требование о признании договора «…» действительным было заявлено ООО «Сибирь Звезда» при первоначальном рассмотрении дела 12 апреля 2011 года (т. 2 л.д. 223). Оно было поддержано истцом при новом рассмотрении дела, рассматривалось судом, однако не было разрешено. Как следует из протокола судебного заседания от 19 октября 2011 года (т. 4 л.д. 57-59), судом было объявлено, что подлежит разрешению в том числе и вопрос о вынесении дополнительного решения, замечания на протокол не принесены. Таким образом, доводы кассационной жалобы о допущенных судом нарушениях при вынесении дополнительного решения не подтверждаются материалами дела и не основаны на законе.

По условиям договора купли-продажи от «…» г. переход права собственности на продаваемое имущество к покупателю не обусловлен предварительной оплатой цены, соглашением сторон установлен срок исполнения продавцом обязанности по предоставлению необходимых документов для регистрации перехода права собственности и срок совершения действий по регистрации (пункты 6.2, 6.3 договора). Поэтому требования по первоначальному иску о регистрации перехода права собственности могли быть удовлетворены и без подтверждения факта оплаты покупателем цены по договору. В связи с этим доводы кассационной жалобы о том, что ответчик был лишен возможности представить доказательства фальсификации доказательств, подтверждающих расчеты по договору, не могут повлечь отмену решения суда. Кроме того, заявляя во встречном иске ходатайство о назначении комплексной экспертизы представленных истцом документов (т. 3 л.д. 240), Давыдов А.А. не конкретизировал характер экспертизы, не указал вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом. В связи с этим доказательство, о получении которого ответчик заявил ходатайство, не отвечало признакам относимости. Тот факт, что Давыдов А.Н. после заключения оспариваемого договора и до момента гибели совершал сделки в отношении спорного имущества, не опровергает выводов суда, поскольку до регистрации перехода права собственности на имущество он оставался правообладателем, покупатель был не вправе распоряжаться имуществом. В то же время, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства использования земельного участка по пр. «…» свидетельствуют о том, что действия Давыдова А.Н. осуществлялись по согласованию с ООО «Сибирь Звезда» и в общих интересах сторон. При рассмотрении дела судом кассационной инстанции представитель ЗАО «Профессионал Банк» не поддержала кассационную жалобу, поскольку интересы банка не нарушаются оспариваемым решением суда.

Необходимость регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи предусмотрена законом (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах в пределах доводов кассационных жалоб судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 сентября 2011 года, дополнительное решение того же суда от 19 октября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы Давыдова А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: