Судья Фоменко Г.В. Дело № 33-10524/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
07 декабря 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Варнавского В.М.,
судей Дмитриевой О.С., Цибиной Т.О.
При участии прокурора Брякотиной К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы ответчиков Заремского С.Ю., Заремской Т.С. на решение Бийского районного суда Алтайского края от 11 октября 2011 года по делу по иску Барабошкиной В.И. к Заремскому С.Ю., Заремской (Сурбашевой) Т.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А., Б. о выселении, вселении.
Заслушав доклад судьи Варнавского В.М., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Барабошкина В.И. обратилась в суд с иском к Заремскому С.Ю., Заремской (Сурбашевой) Т.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А. и Б. о выселении из квартиры, расположенной по адресу: *** без предоставления иного жилого помещения, вселении Барабошкиной В.И. в указанную квартиру, взыскании материального ущерба в размере * руб., арендной платы за август-сентябрь 2011 года в размере * руб., платы за коммунальные услуги за период с февраля 2011 года по август 2011 года в размере * руб.
В обоснование требований указывает на то, что является собственником вышеуказанной квартиры. На основании устного договора аренды от 01.11.2010 года Барабошкина В.И. предоставила Заремскому С.Ю., Заремской Т.С. во временное владение и пользование названную квартиру, а также земельный участок, расположенный по этому же адресу. По условиям заключенного договора все обязательства между сторонами прекращаются 01 мая 2011 года. Вместе с тем, с 01.08.2011 года арендные платежи ответчиками не вносятся, нарушены условия проживания в жилом помещении, земельный участок и гараж используются в предпринимательской деятельности, а не для целей проживания и ведения подсобного хозяйства. Кроме того, ответчиками без разрешения истца проведено водяное отопление в гараж, разрушена стена гаража. После обращения в адрес ответчиков с претензией об освобождении жилого помещения, оно до настоящего времени не освобождено.
Определением Бийского районного суда Алтайского края от 27 сентября 2011 года исковые требования Барабошкиной В.И. о взыскании арендной платы и убытков выделены в отдельное производство.
Решением Бийского районного суда Алтайского края от 11 октября 2011 года исковые требования Барабошкиной В.И. к Заремскому С.Ю., Сурбашевой (Заремской) Т.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А. и Б. о выселении, вселении удовлетворены.
Заремский С.Ю., Сурбашева (Заремская) Т.С., несовершеннолетние А., Б. выселены из квартиры № * по ул.Советская, *, с. *.
Барабошкина В.И. вселена в квартиру № * по ул.*, с. *.
В удовлетворении ходатайства об обращении решения к немедленному исполнению Барабошкиной В.И. отказано.
С Заремского С.Ю. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере * руб.
С Сурбашевой (Заремской) Т.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере * руб.
В кассационных жалобах ответчики Заремский С.Ю., Заремская Т.С. просят решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, указывая на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о принятии встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений; судом не учтено, что договором не были обговорены сроки аренды, следовательно, договор аренды жилого помещения является бессрочным; судом не принято во внимание, что между сторонами заключена договоренность о выкупе ответчиками квартиры, для чего ответчиками от имени истца была выдана доверенность; также судом не дана оценка тому обстоятельству, что стороны признали факт заключения договора аренды, а имеющаяся в материалах дела расписка по своей правовой природе является договором аренды и предварительным договором купли-продажи.
В возражениях на кассационные жалобы помощник прокурора Бийского района просит решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражений, выслушав ответчицу Сурбашеву (Заремскую) Т.С., заключение прокурора Брякотиной К.В. о законности судебного постановления, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
По смыслу указанной статьи гражданин может быть выселен из жилого помещения в судебном порядке лишь при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу ч. 1, 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела видно, что Барабошкиной В.И. на праве собственности принадлежит квартира и земельный участок, расположенные по адресу: ***.
В указанной квартире проживают Заремский С.Ю., Заремская (Сурбашева) Т.С., А. и Б.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что Заремский С.Ю., Заремская (Сурбашева) Т.С., А. и Б. членами семьи собственника жилого помещения не являются, между сторонами отсутствуют договорные отношения по вопросу пользования спорной квартирой.
Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, с 01 ноября 2010 года ответчики проживали в спорной квартире на законных основаниях, между сторонами был заключен договор аренды спорного недвижимого имущества, о чем свидетельствует расписка о получении Барабошкиной В.И. от Заремского С.Ю. денежной суммы в качестве аренды за спорную квартиру сроком с 01 ноября 2010 года по 01 мая 2011 года.
Названной распиской подтверждается, что между сторонами был заключен договор аренды, поскольку она содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Из текста расписки следует, что сторонами был определен срок договора аренды с 01 ноября 2010 года по 01 мая 2011 года, до истечения которого ответчики должны были приобрести спорную квартиру у истицы.
Вместе с тем, по истечении срока договора аренды ответчики не приобрели у истицы спорную квартиру, между сторонами не был заключен договор купли-продажи квартиры, однако ответчики продолжали пользоваться спорным недвижимым имуществом, а со стороны истца не было возражений.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку между сторонами был заключен договор аренды квартиры на определенный срок, по истечении которого арендаторы продолжали пользоваться имуществом, а со стороны арендодателя не поступило возражений относительно продолжения пользования арендаторами имуществом, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, при наличии законных оснований пользования спорным недвижимым имуществом, выводы суда о наличии оснований для выселения ответчиков, является преждевременными, поскольку для начала необходимо установить обстоятельства расторжения договора аренды квартиры и прекращения арендных правоотношений между сторонами.
Для разрешения заявленных требований о выселении ответчиков из спорного жилого помещения, суду необходимо было установить наличие обстоятельств расторжения сторонами договора аренды квартиры, наличие обращения истицы с соответствующими требованиями к ответчикам.
Вместе с тем, судом при разрешении спора указанные обстоятельства не устанавливались, а в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие их установить.
При таких обстоятельствах вынесенное судом решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установить был ли расторгнут сторонами договор аренды квартиры, обращалась ли истица с требованиями о расторжении договора аренды к ответчикам, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, оценив представленные доказательства в совокупности, принять по делу законное и обоснованное решение.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание суда на то, что выделенные в отдельное производство исковые требования Барабошкиной В.И. о взыскании арендной платы и убытков, являются взаимосвязанными с вопросом расторжения договора аренды, поскольку вытекают из одного договора, следовательно, могут быть рассмотрены в одном производстве.
Руководствуясь ст.ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Бийского районного суда Алтайского края от 11 октября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Судьи: