Судья Балаба Т.Ю. Дело № 33-10870-11
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 декабря 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Явкиной М.А.
судей: Зубиловой Е.В., Храмцовой В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам ответчиков администрации города Бийска, МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», истцов Дочилова Е.Н., Воронина В.В., ООО «Сплав» на решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 31 августа 2011 года
по иску Дочилова Е.Н., Воронина В.В., ООО «Сплав» к МУ «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., объяснения представителя ответчиков Медведева А.В., истца Дочилова Е.Н., представителя истцов Селиверстовой В.Е., поддержавших соответственно доводы жалоб, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Дочилов Е.Н., Воронин В.В., ООО «Сплав» обратились в суд с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.
В обоснование требований указали на то, что в соответствии с решением Восточного районного суда г. Бийска от 06.05.2010 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 01.09.2010 года МУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» (в настоящее время МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска») было обязано заключить с ними договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: ….
28.04.2011 года ими была получена копия постановления администрации г. Бийска № 540 от 30.03.2011 года и проект договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с которыми цена земельного участка составляет 476 044 руб. 55 коп.
По итогам рассмотрения указанной оферты ими был направлен протокол разногласий к проекту договора, в соответствии с которым в п. 1.2 договора добавлен вид деятельности - обработка металлических изделий, с использованием основных технологических процессов, в п. 2.1 договора изменена цена на 67756 руб. 82 коп.
26.05.2011 года они получили протокол согласования разногласий, в соответствии с которым ответчик отклонил протокол разногласий и согласовал договор в первоначальном варианте.
Первоначально документы, необходимые для передачи земельного участка в собственность, были переданы МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» 20.10.2009 года, но по причине необоснованного отказа со стороны МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» проект договора был подготовлен лишь в апреле 2011 года.
В соответствии с постановлением администрации Алтайского края № 162 от 13.04.2004 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Алтайского края», действовавшим на 20.10.2009 года, кадастровая стоимость выкупаемого участка составляет 818,46 руб. за кв.м.
Полагают, что выкупная цена при заключении договора купли-продажи земельного участка должна определяться по состоянию на 20.10.2009 года и составлять 67756 руб. 82 коп.
Основным видом деятельности ООО «Сплав» является обработка металлических изделий с использованием основных технологических процессов. Целевое использование земельного участка должно соответствовать осуществляемым видам деятельности. Тем самым, включение в п. 1.2 договора указанного вида деятельности является обязательным. В обратном случае возникнет ситуация нецелевого использования земельного участка, что недопустимо.
Поэтому просили признать недействительным п. 2 постановления администрации г. Бийска № 540 от 30.03.2011 года в части определения стоимости участка в размере 476044 руб. 55 коп.; урегулировать возникшие между Дочиловым Е.Н., Ворониным В.В., ООО «Сплав» и МУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного … изложив в следующей редакции:
П. 1.2. Земельный участок расположен в территориальной зоне П-1. 3она предприятий, коммунально-складская V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м);
Основные разрешенные виды использования земельных участков: обработка металлических изделий, с использованием основных технологических процессов; производство готовых лекарственных форм; фабрики химической чистки одежды; производство изделий из пластмасс (механическая обработка); производство углекислоты и «сухого» льда; производство спичек; предприятия пневматики; предприятия металлоштамп; предприятия трикотажные; производство обоев; валяльные мастерские; овоще-фруктохранилища, хранилища зерна; макаронные фабрики; колбасные фабрики; малые предприятия по переработке мяса, молока, рыбы, производству хлебобулочных и кондитерских изделий; фабрики пищевые заготовочные, включая школьно-базовые столовые; предприятия по доготовке и розливу вин; предприятия по производству пива (без солодовен); цеха по мелкосерийному выпуску обуви из готовых материалов; материальные склады.
Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости: бани; пожарные депо; подстанции скорой помощи; отдельно стоящие УВД, РОВД, военные комиссариаты; отстойно-разворотные площадки общественного транспорта; физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа; крытые отдельно стоящие спорткомплексы; станции технического обслуживания автомобилей до 5 постов (без малярных работ); предприятия, имеющие торговую площадь более 1 000 кв.м., отдельно стоящие гипермаркеты; отдельно стоящие предприятия бытового обслуживания; ветлечебницы; автозаправочные станции для легкового автотранспорта; мойка автомобилей (до 2 постов); минихимчистки.
Виды использования, которые требуют специального согласования: высшие учебные заведения; бассейны открытые и закрытые; универсальные спортивные и развлекательные комплексы; порты, причалы, портовые сооружения.
П. 2.1. Цена участка составляет 67756 руб. 82 коп.
Решением Восточного районного суда от 31 августа 2011 года исковые требования ООО «Сплав», Воронина В.В., Дочилова Е.Н. удовлетворены частично.
Признан незаконным п. 2 постановления администрации города Бийска № 540 от 30.03.2011 года в части определения стоимости земельного участка в размере 476044 руб. 55 коп.
Урегулированы возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, положения договора изложены в следующей редакции:
П. 1.2. Земельный участок расположен в территориальной зоне П-1. 3она предприятий, коммунально-складская V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м);
Основные разрешенные виды использования земельных участков: производство готовых лекарственных форм; фабрики химической чистки одежды; производство изделий из пластмасс (механическая обработка); производство углекислоты и «сухого» льда; производство спичек; предприятия пневматики; предприятия металлоштамп; предприятия трикотажные; производство обоев; валяльные мастерские; овоще-фруктохранилища, хранилища зерна; макаронные фабрики; колбасные фабрики; малые предприятия по переработке мяса, молока, рыбы, производству хлебобулочных и кондитерских изделий; фабрики пищевые заготовочные, включая школьно-базовые столовые; предприятия по доготовке и розливу вин; предприятия по производству пива (без солодовен); цеха по мелкосерийному выпуску обуви из готовых материалов; материальные склады.
Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости: бани; пожарные депо; подстанции скорой помощи; отдельно стоящие УВД, РОВД, военные комиссариаты; отстойно-разворотные площадки общественного транспорта; физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа; крытые отдельно стоящие спорткомплексы; станции технического обслуживания автомобилей до 5 постов (без малярных работ); предприятия, имеющие торговую площадь более 1 000 кв.м., отдельно стоящие гипермаркеты; отдельно стоящие предприятия бытового обслуживания; ветлечебницы; автозаправочные станции для легкового автотранспорта; мойка автомобилей (до 2 постов); минихимчистки.
Виды использования, которые требуют специального согласования: высшие учебные заведения; бассейны открытые и закрытые; универсальные спортивные и развлекательные комплексы; порты, причалы, портовые сооружения.
П. 2.1. Цена участка составляет 67756 руб. 82 коп.
С администрации города Бийска, МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» в пользу Дочилова Е.Н. взыскана государственная пошлина в сумме по 100 руб. с каждого.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ответчики просят об отмене решения в части и вынесении нового - об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права: не учтено, что цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативно-правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор; суд согласился с истцами и применил для расчета выкупной цены участка удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования - земли под промышленными объектами, в то время как спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - земли под объектами торговли и общественного питания и бытового обслуживания; спор имеет экономический характер и подлежал рассмотрению арбитражным судом.
В кассационной жалобе истцы просят об отмене решения в части отказа им в удовлетворении заявленных требований, ссылаются на то, что основным видом деятельности ООО «Сплав» является обработка металлических изделий с использованием технологических процессов, целевое использование участка должно соответствовать осуществляемым видам деятельности и включение в п. 1.2 Договора указанного вида деятельности является обязательным, иначе возникает ситуация нецелевого использования земельного участка.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части в связи с неправильным применением и толкованием норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Удовлетворяя заявленные истцами требования о признании незаконным постановления администрации города в части определения стоимости земельного участка, а также согласовании условий пункта договора о цене земельного участка, суд пришел к выводам о том, что цена приобретаемого в собственность земельного участка определяется на момент подачи заявления о передаче земельного участка в собственность. Учитывая, что истцы обратились к ответчику с таким заявлением 20.10.2010 года, на что последовал отказ, признанный судом незаконным, цена земельного участка в договоре должна определяться на дату подачи заявления.
С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неверном применении и толковании норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы.
Признав заявление обоснованным, суд принимает решение об обязанности соответствующего органа местного самоуправления устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод (п. 1 ст. 258 ГПК РФ).
Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение принято в соответствии с законом в пределах полномочий органа местного самоуправления и права и свободы гражданина не были нарушены (п. 4 ст. 258 ГПК РФ).
Как следует из дела, постановлением администрации г. Бийска от 30.03.2011 года № 540 о предоставлении земельного участка по адресу: г. Бийск, … в собственность ООО «Сплав», Воронина В.В., Дочилова Е.Н. за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов для эксплуатации нежилого здания (литер А) - (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), общей площадью 3311,43 кв.м., стоимость участка определена в размере 476044,55 руб.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 ЗК РФ.
В силу ст. 34 Устава г. Бийска, администрация города является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления и наделена Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами Алтайского края.
Пунктом 1 ст. 43 Устава города, к полномочиям администрации г. Бийска отнесены вопросы управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и (или) в ведении органов местного самоуправления в порядке, установленном Думой города.
В связи с чем, названное постановление принято администрацией города в пределах своей компетенции.
В силу п.1.1. статьи 36 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной органами местного самоуправлении. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Пунктом 1 постановления администрации Алтайского края от 22.10.2008 №448 «Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» установлено, что на период до 1 января 2012 года цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка при продаже:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках нежилых зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Как усматривается из дела, на момент принятия оспариваемого постановления администрации города Бийска № 540 с 01.01.2010 года действует постановление администрации Алтайского края от 28.12.2009 г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края».
Выкупная цена земельного участка, установленная пунктом 2 постановления администрации города Бийска, определена с учетом удельного показателя кадастровой стоимости для земельных участков под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в кадастровом квартале №22:65:017230, в соответствии с действующим на момент принятия оспариваемого постановления нормативно-правового акта - постановления администрации Алтайского края от 28.12.2009 г. № 546.
Таким образом, оспариваемое постановление принято в соответствии с законом и прав и законных интересов истцов не нарушает.
В связи с чем, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований в части признании п. 2 постановления администрации г. Бийска № 546 от 30.03.2011 г. незаконным.
В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ, на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Как следует из дела, ответчиком подготовлен договор купли-продажи земельного участка № 151 от 17.05.2011 года, на основании и в соответствии с указанным выше постановлением администрации города о предоставлении земельного участка, п. 2.1 которого, цена участка составляет 476044,55 руб.
В силу статей 421 и 422 ГК РФ, условия договора устанавливаются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор дожжен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным актам (ставкам), действующим на момент заключения договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
С учетом приведенных правовых норм, у суда отсутствовали и основания для удовлетворения требований истцов в части согласования разногласий п. 2.1 договора, исходя из расчета цены приобретаемого земельного участка по ставкам, действующим на момент обращения истцов с заявлением о предоставлении земельного участка 20.10.2009 года.
Доводы кассационной жалобы ответчиков в указанной части заслуживают внимания, а решение суда об удовлетворении названных требований нельзя признать законным, оно подлежит отмене.
При этом, судебная коллегия полагает возможным принять новое решение, которым в удовлетворении требований истцов о признании незаконным в части постановления органа местного самоуправления и урегулировании возникших разногласий по п. 1.2 договора по варианту истцов отказать.
В остальной части судебная коллегия соглашается с решением суда и полагает доводы жалобы истцов несостоятельными.
Разрешая исковые требования об урегулировании разногласий сторон относительно положений п. 1.2 договора, суд правильно указал на то, что вид разрешенного использования, как обработка металлических изделий с использованием основных технологических процессов, не предусмотрен видами разрешенного использования (основной, сопутствующий либо требующий специального разрешения) в производственной зоне П-1, в которой расположен спорный участок.
Такие выводы суда основаны на законе и установленных по делу обстоятельствах.
Как усматривается из устава ООО «Сплав», основным видом его деятельности является обработка металлических изделий с использованием основных технологических процессов.
Согласно п. 1.2 договора, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1 (зона предприятий, коммунально-складская V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м), что не оспаривалось истцами в ходе рассмотрения дела и не оспаривается в настоящей жалобе.
Перечень видов разрешенного использования приведен в постановлении Думы г. Бийска от 19.02.2004 года № 884 «Об утверждении Правил землепользования и территориального зонирования земель муниципального образования «Город Бийск».
Ст. 14 Правил землепользования и территориального зонирования земель муниципального образования «Город Бийск» утверждены градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, в том числе для производственной зоны П-1 - зона предприятий, коммунально-складская V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м), в которой находится спорный земельный участок.
Согласно указанным Правилам, основными разрешенными видами использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне П-1, являются:
Производство готовых лекарственных форм;
Фабрики химической чистки одежды;
Производство изделий из пластмасс (механическая обработка);
Производство углекислоты и «сухого» льда;
Производство спичек;
Предприятия пневмоавтоматики;
Предприятия металлоштамп;
Предприятия трикотажные;
Производство обоев;
Валяльные мастерские;
Овоще-фруктохранилища, хранилища зерна;
Макаронные фабрики;
Колбасные фабрики;
Малые предприятия по переработке мяса, молока, рыбы, производству хлебобулочных и кондитерских изделий;
Фабрики пищевые заготовочные, включая школьно-базовые столовые;
Предприятия по доготовке и розливу вин;
Предприятия по производству пива (без солодовен);
Цеха по мелкосерийному выпуску обуви из готовых материалов;
Материальные склады.
Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости:
Бани;
Пожарные депо;
Подстанции скорой помощи;
Отдельно стоящие УВД, РОВД, военные комиссариаты;
Отстойно-разворотные площадки общественного транспорта;
Физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа;
Крытые отдельно стоящие спорткомплексы;
Станции тех. обслуживания автомобилей до 5 постов (без малярных работ);
Предприятия, имеющие торговую площадь более 1000 кв. метров, отдельно стоящие гипермаркеты;
Отдельно стоящие предприятия бытового обслуживания;
Ветлечебницы;
Автозаправочные станции для легкового автотранспорта;
Мойка автомобилей (до 2 постов);
Мини-химчистки.
Виды использования недвижимости, которые требуют специального согласования:
высшие учебные заведения;
бассейны открытые и закрытые;
универсальные спортивные и развлекательные комплексы;
порты, причалы, портовые сооружения.
Основные разрешенные виды использования земельных участков, поименованные в п. 1.2 договора купли-продажи соответствуют градостроительным регламентам по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости в производственной зоне П-1, установленным п. 4 ст. 14 Правил землепользования и территориального зонирования земель муниципального образования «Город Бийск».
Вместе с тем, такой вид разрешенного использования, как обработка металлических изделий с использованием основных технологических процессов, не предусмотрен видами разрешенного использования (основной, сопутствующий либо требующий специального разрешения) в производственной зоне П-1, в которой расположен спорный участок.
Порядок внесения дополнений и изменений в Правила землепользования в части формулировки текста правил, корректировки градостроительных регламентов установлен ст. 11 указанных Правил землепользования.
Согласно п. 1 ст. 11 Правил землепользования, основанием для внесения дополнений и изменений в Правила является соответствующее решение Думы г. Бийска, которое принимается ввиду необходимости реализации предложений по застройке и землепользованию, в том числе, выдвигаемых по инициативе физических и юридических лиц.
С заявлениями об изменении перечня видов разрешенного использования недвижимости (градостроительного регламента) в Производственной зоне П-1 истцы в Думу г. Бийска не обращались, соответствующее решение Думой г. Бийска не принималось.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в названной части.
Доводы кассационной жалобы истцов выводы суда не опровергают, а основаны на ином толковании норм материального права, поэтому не принимаются судебной коллегией во внимание.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 31 августа 2011 года в части удовлетворения исковых требований отменить, принять в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований о признании п. 2 постановления администрации города Бийска № 540 от 30.03.2011 года в части определения стоимости земельного участка, а также урегулировании разногласий по п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка Дочилову Егору Николаевичу, Воронину Владиславу Владимировичу, ООО «Сплав» отказать. Считать согласованными пункты 1.2. и 2.1. договора купли-продажи земельного участка в редакции ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска».
Это же решение в остальной части оставить без изменения, кассационную жалобу истцов без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: