Судья Трущелев В.Н.     Дело № 33-9029-11

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

02 ноября 2011 года                                                               г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.

судей Зубиловой Е.В., Мжельской Г.А.

с участием прокурора Шукуровой Н.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Растригиной Г.П., кассационную жалобу Растригина С. В. на решение Павловского районного суда Алтайского края от 19 августа 2011 года по  делу по иску Хохряковой Е.Г. к Растригину С.В. о регистрации договора купли-продажи, по встречным искам Растригина С.В. и Растригиной Г.П. к Хохряковой Е. Г. о признании недействительным договора купли - продажи, по иску Растригина С. В. к Хохряковой Е.Г. о выселении.

Заслушав доклад судьи Мжельской Г.А.,  судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Растригин С.В. обратился в суд с иском о выселении Хохряковой Е.Г. из жилого дома, расположенного по адресу: Алтайский край, *, с. *, ул. *, *, принадлежащего ему на праве собственности, указывая, что законных оснований для проживания в доме она не имеет.

Хохрякова Е.Г., действуя через представителя Максименко А.А., обратилась в суд с иском к Растригину С.В. и Растригиной Г.П. о понуждении зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём жилым домом по адресу:  Алтайский край, *, с. *, ул. *,*.

В обоснование заявленных требований указала, что между ней и Растригиным С.В., действовавшим через представителя по доверенности *.,  в августе 2006 г. было заключено  устное соглашение о купле - продажи дома с земельным участком, в связи с чем она вселилась в дом. Документов на дом у Растригина С.В. на тот момент не имелось, его представитель  занималась их оформлением. В подтверждение ранее достигнутого соглашения была составлена расписка от 20 марта 2007 г., в соответствии с которой *. передала Хохряковой Е.Г. правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, а Хохрякова Е.Г. оплатила за дом * руб.

07 апреля 2008 г.  был заключен и подписан договор купли-продажи названного недвижимого имущества с *., который не успели зарегистрировать до истечения срока ее доверенности. Она обращалась к Растригину С.В. с требованием о регистрации договора, изначально он давал согласие, позже отказался от регистрации без объяснения причин.

Растригин С.В. обратился в суд со встречным иском к Хохряковой Е.Г. о признании договора купли-продажи дома от 07 апреля 2008г. недействительным, указывая, что 11 апреля 2005г. выдал *. доверенность  на продажу дома по ул. *, с. *, сроком на 3 года. Дом продан не был. В сентябре 2008 года с вопросом о продаже данного дома и земельного участка к нему обратился *,  но *Растригина Г.П. согласия на продажу недвижимости не дала. Решением Павловского районного суда от  16 июля 2010г. было отказано в удовлетворении иска * о признании заключенным договора купли-продажи дома, при этом было установлено, что Хохрякова Е.Г. от имени * передавала *  * руб. за проданный «участок с постройками», о чем  указано в расписке от 05 августа 2006 г., данному факту суд дал оценку. Полагает, что расписка от 20 марта 2007г. и договор купли-продажи от 07 апреля 2008г. были составлены  после рассмотрения дела по иску * Обязательств у него и его *перед Хохряковой Е.Г. нет, договор с ней не заключал, денег за дом не получал. Указывает, что продавцами по договору от 07 апреля 2008г. могли быть он и *, поскольку оба являются собственниками недвижимости, а не *., однако Растригина Г.П. собственником не указана, в расписке от 20 марта 2007 г. она также не указана. Растригина Г.П. не давала согласия на продажу дома и земельного участка.

Растригина Г.П. также обратилась в суд со встречным иском к Хохряковой Е.Г. о признании недействительным договор купли - продажи  земельного участка с  расположенным на нём жилым домом, указывая на то, что жилой дом и земельный участок являются их общей совместной с Растригиным С.В. собственностью. В 2002 г. она давала * Растригину С.В. согласие на продажу дома, собственником земельного участка тогда ещё не являлась. Дом не был продан. После этого она приобрела в собственность земельный участок по указанному адресу и запретила * распоряжаться данным имуществом.  

В договоре купли-продажи от 07 апреля 2008г. она не указана в качестве собственника и продавца имущества,  неверно указаны условия о её согласии продать объекты недвижимости, о получении за них денег. Договор составлен без её согласия, в силу требований ст. 167, 168, 550 ГК РФ должен быть признан недействительным. Предъявленные Хохряковой Е.Г. договор и расписка по ранее рассмотренным делам не представлялись, полагает, что они были составлены позже.

Суд объединил указанные иски в одно производство.

Решением Павловского районного суда Алтайского края от 17 марта 2011г.  Хохряковой Е.Г. в удовлетворении иска о регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 7 апреля 2008 г. отказано.

Исковые требования Растригина С.В. и Растригиной Г.П. удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: Алтайский край, *,  с. *, ул. *, *,  заключенный  7 апреля 2008 года, между Хохряковой Е.Г. и Растригиным С.В. через представителя *..

Хохрякова Е.Г. выселена из жилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, *,  *, ул. *, *.

С Хохряковой Е.Г. в пользу Растригина С.В. взысканы судебные расходы в сумме * руб.   

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда Алтайского края от 08 июня 2011 года указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом  рассмотрении дела  Растригин С.В. дополнительно просил взыскать с Хохряковой Е.Г. в его пользу *руб. за оказание коммунальных услуг в виде пользования водой, * руб. в погашение образовавшейся задолженности по налогу за недвижимость и * руб. в возмещение судебных расходов, затем  увеличил требования до * руб..

Решением Павловского районного суда Алтайского края от 19 августа 2011года, с учетом определения  об исправлении описки, исковые требования Хохряковой Е.Г. удовлетворены в части.

Суд постановил зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Алтайский край, *, с. *, ул.  *,  заключенного 07 апреля 2008 года, между Растригиным С.В. и  Хохряковой Е.Г. через представителя *..

Растригину С.В. в  удовлетворении исковых требований о выселении Хохряковой Е.Г. из жилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, *, с. *, ул. *, и о взыскании * руб. с возмещением судебных расходов в сумме * руб.,  отказано за необоснованностью.

Растригину С.В. и Растригиной Г.П. в  удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным отказано за пропуском срока исковой давности.

Взысканы с Растригина С.В. и Растригиной Г.П., с каждого, в пользу Хохряковой Е.Г.  судебные расходы по  * руб.   

В кассационной жалобе Растригина Г.П.  указывает на то, что в 2002 году  разрешила * продать дом *., однако продажа не состоялась срок действия доверенности закончился, но   лицо на которое была оформлена доверенность *. не вернул ей документ в связи с его уничтожением вместе с доверенностью. В 2004 году получила возможность зарегистрировать земельный участок,  что многократно увеличило его стоимость. Полагает, что  по доверенности выданной Растригиным С.В. на *., доверенное лицо могло  выделить и зарегистрировать на покупателя только выделенную долю Растригина С.В.. Спорный договор купли-продажи не мог  быть зарегистрирован, т.к. ее  нотариально выданное согласие было выдано *., как доверенному лицу. Полагает, что договор и расписки появились в деле только в 2010 году. Копия доверенности на *., без предоставления оригинала  не имеет юридической силы по делу.

В кассационной жалобе  Растригин С.В.  просит об отмене решения, просит принять во внимание, что по конкретному дому, конкретной сделке  и в тот же период, о котором говорит Хохрякова Е.Г., судом уже было принято решение. В судебном заседании Хохрякова Е.Г. была свидетелем по иску * и подтвердила, что проживала в * с последним, который приобрел в * спорный дом. Истцом был только *. и это свидетельствует о том, что  именно он, а не кто другой покупал у Растригина С.В. через * данный дом. Договор от 07 апреля 2008 года  был составлен и появился позже решений суда по искам * если бы был  договор, то Хохряковой Е.Г. ничего не мешало  предъявить иск вместе с *., поэтому полагает, что  договор появился только в 2011году и  ни о каком пропуске срока исковой давности  для его оспаривания не может быть речи. В деле нет доказательств что Хохрякова Е.Г.  передала денежные средства *., расписка об этом не свидетельствует. Продажная цена  дома указанная в  договоре, не соответствует рыночной, остаточной. Подлинной доверенности на имя * в деле нет, Растригин С.В. никогда не заполнял и не расписывался в квитанции  по уплате госпошлины в регцентр.

 Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения  в соответствии с ч.1 ст.347 ГПК РФ в пределах доводов жалоб, выслушав прокурора,  пояснения Растригина С.В., представлявшего свои интересы  и по доверенности интересы Растригиной Г.П., судебная коллегия не находит оснований для   удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом, *года, Растригин С.В. в период *с Растригиной Г.П. приобрел  в общую совместную собственность у *. жилой дом по адресу:  с. *, Алтайского края,  ул.* *( л.д.4,48).

14.02.2002 года Растригина Г.П. в нотариальном порядке, реестр *, дала согласие на заключение сделки на продажу жилого дома с земельным участком по адресу :  с. *, Алтайского края,  ул.*, * Растригину С.В.( л.д. 50).

Как следует из нотариально  оформленной доверенности от  * года  со сроком действия три года, Растригин С.В. уполномочил *.  подготовить пакет  документов для продажи  принадлежащих ему по праву собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: с. *, Алтайского края,  ул.*, а также продать за цену и на условиях по своему  усмотрению указанные объекты недвижимости.

Кроме того, уполномочил зарегистрировать его право собственности на земельный участок и жилой дом, получить Свидетельство о государственной регистрации права на имя Растригина С.В., заключить и подписать договор купли-продажи, акт передачи объекта недвижимости, получить  следуемые ему деньги, зарегистрировать сделку и переход права собственности. На покупателя. ( л.д.28).   

Право собственности Растригиных Г.П. и С.В. на  земельный участок с расположенным на нем жилым домом по вышеуказанному адресу было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним * года ( л.д. 32, 33).

Согласно копии договора купли-продажи земельного участка по вышеуказанному адресу от 14 марта 2006года, представленного Растригиным С.В.,  именно  доверенное лицо *., во исполнение полномочий  в рамках нотариальной доверенности  занималась оформлением в собственность земельного участка, договор заключен с Растригиным С.В. через представителя *.            

Как видно из материалов дела, ранее  в судебном порядке были рассмотрены  споры иных лиц  претендующих на  вышеуказанное недвижимое имущество в виде земельного участка с расположенным на нем жилым домом.     

Так, между * и Растригиным С.В. было достигнуто соглашение о продаже спорного дома, принадлежащего Растригину С.В.. По расписке от 12 марта 2002 года *. передала  Растригину С.В. в счет оплаты за дом денежные средства в размере * руб.. Договор купли-продажи решением Павловского районного суда Алтайского края от  21 сентября 2010 года был признан незаключенным. Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 17 ноября 2010 года с Растригина С.В. в пользу * взыскано * руб., в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Павловского районного суда Алтайского края от 16июля 2010 года был признан незаключенным и договор купли-продажи спорного имущества с * от 05 августа 2006 года и от 17 ноября 2008года. Первый договор, оформленный распиской о передаче от Хохряковой Е.Г. представителю продавца * денег в сумме * руб., не позволял определить условие о предмете сделки и  расположении имущества, второй договор не был подписан сторонами.

По настоящему делу Хохрякова Е.Г. обратилась  с требованиями о возложении на Растригиных С.В. и Г.П.  обязанности  зарегистрировать  договор купли-продажи  земельного участка с расположенным на нем жилым домом  по вышеуказанному адресу от 07 апреля 2008года ( л.д.29).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При рассмотрении дела, суд пришел к верному выводу о том, что *., действующая в пределах предоставленных ей доверенностью полномочий подписала  договор купли-продажи, получила от покупателя денежные средства в оплату жилого дома и земельного участка, передала покупателю  Хохряковой Е.Г.  объекты недвижимости, которыми она пользуется фактически с 2006года, т.е.  сделка сторонами исполнена.

Учитывая уклонение ответчиков от регистрации сделки, Хохрякова Е.Г.  по не зависящим от нее причинам не может воспользоваться своим правом на регистрацию своего права собственности, в связи с чем в силу ст. 551 ГК РФ у  Хохряковой Е.Г. возникло право на государственную регистрацию данной сделки и перехода к ней права собственности на недвижимое имущество в отсутствие второй стороны сделки.

Доводы ответчиков при рассмотрении дела, в кассационных  жалобах  о том, что они не получили  денежных средств по договору купли-продажи, цена определенная в договоре не соответствует  рыночной, остаточной  стоимости имущества  не могут служить  основанием для признании  следки недействительной, а также основанием для отмены решения, поскольку   согласно текста доверенности  *.  продавец  имущества предоставил право  определять продажную стоимость недвижимого имущества по своему усмотрению, покупная цена имущества покупателем была передана  представителю ( поверенному)  продавцов. Отношения между поверенным и доверителем не  являются предметом  спора.       

Доводы ответчиков о том, что на момент  заключения спорного договора отсутствовало согласие * Растригиной Г.П. на продажу жилого дома на земельном участке,  опровергаются материалами дела, в которых  такое согласие имеется. Оформлением согласия на заключение сделки Растригина Г.П. реализовала свое право продать принадлежащее ей имущество ( л.д.50).

Не влияет на законность согласия * на продажу жилого дома и земельного участка, который ещё не был передан * в собственность, поскольку впоследствии (на момент заключения сделки) земельный участок уже был оформлен в собственность.

Доводы жалоб о том, что  спорный договор купли-продажи был составлен в 2010-2011 гг.  судебной коллегией признаются бездоказательными.

Поскольку   спорный договор купли-продажи заключен в пределах срока действия нотариально оформленной доверенности, то не  является  основанием для  признания сделки недействительной и основанием для отмены решения то обстоятельство, что в настоящее время  доверенность  сторонами утрачена.     

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Доводы кассационных жалоб не могут послужить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся к переоценке доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда и не содержат правовых оснований для отмены решения.

Руководствуясь ст.ст.  361, 366 ГПК РФ,  судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Кассационную жалобу Растригиной Г. П., кассационную жалобу Растригина С.В.  на решение Павловского районного суда Алтайского края от 19 августа 2011 года  оставить - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: