Судья Овсянникова М.Ю.                                33-11070/11

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 декабря 2011  года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего  Поповой Н.П.

судей Кавуновой В.В., Секериной О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе  истца   ООО  «Строительное управление Алтайского моторного завода»

на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 октября  2011  года по делу по иску  ООО «Строительное управление Алтайского моторного  завода» к Управлению Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю,  Шмаковой Н.С. о признании действий по государственной регистрации права собственности незаконными, возложении обязанности  аннулировать заспись, признании отсутствующим права собственности,

Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что  15.05.2007 между Шмаковой Н.С. и ООО «Строительное управление Алтайского моторного завода» (далее - ООО «СУ АМЗ») был заключен договор № 15 участия в долевом строительстве жилого восьмиэтажного дома (--. Согласно договору долевого участия застройщик обязался построить  жилой дом по указанному адресу, после  разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать Шмаковой Н.С. квартиру № -, а Шмакова Н.С. обязалась уплатить  обусловленную договором цену и принять квартиру. Стоимость  долевого участия  в строительстве на момент заключения договора составляет -- рублей. 24.02.2009  между ООО «СУ АМЗ» и дольщиком  было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору долевого участия, которым установлена  окончательная цена договора, сроки и порядок оплаты задолженности дольщика по договору. Стоимость долевого участия в строительстве составила  -- рубля. ООО «СУ АМЗ» надлежащим  образом исполнило свои договорные обязательства. Согласно акту приема - передачи от 24.02.2009 ООО «СУ АМЗ» передало Шмаковой Н.С.  в эксплуатацию квартиру  --. Указанный акт приема - передачи от 24.02.2009 Шмакова Н.С. у застройщика  не забирала. С ноября 2007 года по сентябрь 2009 Шмаковой Н.С. было внесено в качестве оплаты  по договору -- рублей. Во  исполнение дополнительного соглашения  Шмаковой Н.С. также оплачено -- рублей, что является неполной уплатой обусловленной  соглашением цены.

Шмакова Н.С., не желая исполнять обязательства по оплате, установленные  дополнительным соглашением № 1 от 24.02.2009, стала   уклоняться от регистрации  данного соглашения в установленном законном порядке и в дальнейшем обратилась в Центральный районный суд г. Барнаула  с требованиями  о признании обязательств  по оплате  стоимости участия в долевом строительстве  по договору  долевого участия исполненными в полном объеме, признании право собственности на квартиру, об обязании ООО  «СУ АМЗ» предоставить необходимые документы   для оформления права собственности на квартиру, взыскании с ООО «СУ АМЗ» -- рублей.

Решением Центрального районного суда  г. Барнаула от 25.10.2010 признано право собственности на квартиру  за Шмаковой Н.С., обязательства Шмаковой Н.С. по оплате стоимости участия в долевом строительстве признаны исполненными, денежные средства с ООО «СУ АМЗ» в размере -- рублей взысканы в пользу Шмаковой Н.С.

24.03.2010 определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда  решение суда от 25.10.2010 отменено, вынесено новое решение, отказано в удовлетворении  требований Шмаковой Н.С. о признании обязательств по оплате стоимости участия в долевом строительстве  исполненными и признании права собственности на квартиру, с Шмаковой  Н.С. взыскано в пользу ООО «СУ АМЗ» -- рублей.

Истец полагает, что   определением Судебной коллегии  установлено, что   у Шмаковой Н.С. имеется задолженность, окончательный расчет между сторонами не произведен, отсутствует акт взаиморасчетов, справка о полном расчете,   в силу чего Шмакова Н.С. не может быть признана собственником квартиры. По причине того, что Шмакова Н.С. уклонялась от регистрации  дополнительного соглашения № 1 от 24.02. 2009, при вынесении определения от 24.03. 2010 суд взыскал в пользу застройщика денежные средства, составляющие  неполную оплату стоимости квартиры по договору.

ООО «СУ АМЗ» было вынуждено обратиться в Центральный районный суд г. Барнаула   с требованием к Шмаковой Н.С. о понуждении к  государственной регистрации данного соглашения. При рассмотрении Центральным районным судом г. Барнаула данного требования  со слов представителя Шмаковой Н.С. стало известно, что Шмакова Н.С. зарегистрировало право собственности.    По мнению истца,  у регистрирующего   органа  не было законных  оснований  для регистрации  права. Кроме того, государственный  регистратор   не установил отсутствие противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными правами на  данный объект недвижимого имущества, не убедился  в отсутствии оснований для отказа государственной регистрации права. Государственный  регистратор зарегистрировал право собственности   Шмаковой Н.С. на основании  решения Центрального  районного суда г. Барнаула  от 25.01. 2010, определения Судебной  коллегии  по гражданским  делам  Алтайского краевого суда  от 24.03. 2010, истец полагает, что данные судебные постановления подтверждают отсутствие оснований  для регистрации права собственности  Шмаковой Н.С., так как судом  отказано  в признании права собственности Шмаковой Н.С.    с учетом уточнения, просит  признать недействительным  зарегистрированное право собственности Шмаковой Н.С. на квартиру, а также      признать действия  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии  по Алтайскому краю о государственной регистрации  права собственности Шмаковой Н.С. на спорную  квартиру   незаконными; обязать названную организацию   аннулировать  в ЕГРП  регистрационную запись от 21.04.2011 № регистрации 22-22-01/050/ 2011-349 о регистрации  права собственности  Шмаковой  Н.С. на квартиру; признать отсутствующим право собственности Шмаковой Н.С. на квартиру.             

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от  13 октября 2011  года  в удовлетворении требований истца   ООО «Строительное управление Алтайского моторного завода»  отказано.

 По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Центрального районного суда г. Барнаула от 16.09.2011, в виде ареста на квартиру; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по --.  

В кассационной жалобе  представитель  ООО «СУ АМЗ»   просит об отмене решения и вынесении нового, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил  нормы материального права.

Регулирующие спорные правоотношения нормы обязывают представлять на государственную регистрацию подлинники   документов, либо в установленном порядке заверенные их копии. Шмаковой Н.С. на регистрацию не представлен подлинник акта  приема - передачи, копия заверена судом, что не соответствует закону. Вывод суда о том, что у Шмаковой Н.С. отсутствовала иная возможность получить подлинник акта не соответствует действительности. На момент рассмотрения судом спора, у застройщика не было оснований  выдавать акт приема - передачи, поскольку обязательства по оплате  не были исполнены. Шмакова Н.С. не была лишена возможности обратиться в суд за защитой своих прав. В отсутствии подлинника акта приема - передачи государственная регистрация  права собственности неправомерна.

Кроме того, суд неправильно установил, что обязательства Шмаковой Н.С.  по исполнению договора долевого участия считаются исполненными. Ссылка суда на определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24.03.2010 г. неправомерна, поскольку резолютивной частью судебного акта не установлена цена договора.  При вынесении определения судебная коллегия не брала во внимание дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым увеличена стоимость договора. Право дольщика на объект долевого строительства возникает после  полного исполнения обязательства, однако справки от застройщика при регистрации права собственности представлено не было.

Фактически оспариваемым решением установлена законность государственной регистрации права собственности дольщика, минуя установленную законом процедуру предоставления необходимых документов.

Судом неправильно применен срок  исковой давности, поскольку   ООО «СУ АМЗ» обратилось к ответчику с требованиями  в порядке искового производства, дело рассмотрено по таким же правилам, применение положений главы 25 ГПК РФ  неправильно.

В возражениях на кассационную жалобу ответчика, поступивших в судебную коллегию, Шмакова Н.С.  считает  доводы жалобы   надуманными.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Беребердину А.И., представителя ответчика Шмакова Ю.А.,  обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Судом установлено, что 15 мая  2007 года между ООО «Строительное управление Алтайского моторного завода» и Шмаковой Н.С.  заключен договор долевого участия в строительстве (л.д.6-13) четырехкомнатной квартиры -- строительной общей приведенной площадью 180,2  кв.м. При этом пунктом 2.1 цена сделки определена в сумме  -- рублей  из расчета -- руб. за 1 кв.м общей приведенной площади. Сроки окончания строительных работ установлены до сентября 2009 года с возможностью досрочного исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры дольщику.

Договор прошел процедуру обязательной государственной регистрации. Дольщиком   внесено в качестве оплаты  по договору -- рублей.  

10 апреля 2008 года   между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, по которому в связи с  изменением проектного решения по благоустройству и ограждению территории жилого комплекса стоимость долевого участия дольщика увеличивается на сумму -- рублей, установлен график оплаты на 2008 года,  данное соглашение исполнено   Шмаковой Н.С., произведена оплата -- рублей.

24  февраля 2009 г. квартира передана Шмаковой Н.С. по акту приема - передачи. В тот же день между сторонами подписано дополнительное соглашение   к договору участия в долевом строительстве, по условиям  которого стоимость долевого участия в строительстве   составляет -- руб.,  государственная регистрация соглашения не произведена.

20.09.2009 года ООО «Строительное управление Алтайского моторного завода» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию дома №102/19.

Шмаковой Н.С. 21.04.2011  выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, в качестве  оснований для регистрации послужили:  договор участия в долевом строительстве (с приложением) от 15.05.2007, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 22302000-13 от 20.02.2009, решение Центрального районного суда г.Барнаула от 25.01.2010, определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24.03.2010.

Согласно решению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 13.10.2011 исправлена техническая ошибка в ЕГРП, из графы «документ-основание» исключено указание на решение суда и определение Судебной коллегии, в качестве документа-основания указан акт приема-передачи квартиры №10 восьмиэтажного жилого дома -- от 24.02.2009.

Истец в качестве оснований  для признания регистрации недействительной и отсутствия права собственности, ссылается на то, что     акт приема - передачи представлен не в подлиннике,  обязательства по оплате объекта дольщиком исполнено не в полном объеме, не произведена оплата  по дополнительному соглашению от 24.02.2009 г ., т.е. фактически между сторонами имеется спор  по поводу исполнения договора долевого участия в строительстве жилья.  

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 12  Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов  недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.  Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела видно, что 24 февраля 2009 года  между сторонами  пописан акт приема - передачи жилого помещения и дополнительное соглашение к договору долевого участия, где стоимость  1 кв. м. увеличена с -- рублей до -- рублей, однако Шмаковой Н.С.  указанное соглашение не  исполнялось, денежные средства за жилое помещение внесены из расчета стоимости  1 кв. м. - -- рублей.

Суд первой инстанции, посчитал  указанное исполнение Шмаковой Н.С. надлежащим, поскольку  дополнительное соглашение  не прошло государственную регистрацию, в связи с чем его нельзя считаться заключенным.

Судебная коллегия соглашается с таким  выводом.

Спор по надлежащему исполнению обязательств ранее рассматривался судом.  Решением Центрального районного суда  г. Барнаула от 25.10.2010   признано право собственности на квартиру  за Шмаковой Н.С., обязательства Шмаковой Н.С. по оплате стоимости участия в долевом строительстве признаны исполненными, взысканы  с ООО «СУ АМЗ» в пользу Шмаковой Н.С. излишне выплаченные денежные средства  в размере -- руб.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24.03.2010 указанное   решение суда   отменено, вынесено новое решение, которым  отказано в удовлетворении  требований Шмаковой Н.С. о признании обязательств по оплате стоимости участия в долевом строительстве  исполненными и признании права собственности на квартиру, с Шмаковой  Н.С. взыскан в пользу ООО «СУ АМЗ»  остаток неисполненных обязательств в размере -- рублей. Решение суда Шмаковой Н.С. исполнено.

В соответствии со  ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В     договоре  долевого участия    стороны  предусмотрели возможность изменения цены договора  при наступлении определенных условий: удорожания строительных материалов, стоимости рабочей силы,  налогообложения, изменение проектной документации, других факторов, влияющих на себестоимость строительства.   

Между тем,  подписанное сторонами 24 февраля 2009 г. соглашение об увеличении стоимости квадратного метра до -- рублей  не содержит указание на наступление определенных условий, при которых произошло изменение цены договора, что позволяет при отсутствии  доказанности застройщиком    необходимости установление новой цены, говорить о ее произвольности.  

Более того, указанное соглашение не исполнялось Шмаковой Н.С. и не прошло государственную регистрацию, в то время как  частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные  требования распространяются и на дополнительные соглашения к названным договорам.

При наличии указанного, суд первой инстанции правильно  при оценке обстоятельств исполнения  сторонами по договору обязательств, не принял во внимание указанное дополнительное соглашение.

 Согласно п.п.3, 4 ст.16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов  недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 Шмаковой Н.С.  на государственную регистрацию   представлена копия акта приема-передачи жилого помещения от 24.02.2009, выданная по ее заявлению Центральным районным судом г.Барнаула, которая  заверена подписью судьи.  Между тем, подлинные акты приема передачи  в четырех экземплярах находятся  у истца, который их не выдает по причине отсутствия оплаты ответчиком повышенной стоимости квадратного метра. Копия акта  получена Шмаковой Н.С.  из материалов  ранее рассмотренного гражданского дела.

Исходя из указанных обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что у  Шмаковой Н.С. отсутствовала иная возможность получить акт приема-передачи, иначе как из материалов архивного дела.  

То обстоятельство, что на государственную регистрацию не представлен подлинный акт приема-передачи квартиры или его нотариально заверенная копия, как правильно указал суд, не свидетельствует о незаконности действий по государственной регистрации права собственности, поскольку закон связывает возможность такой регистрации с самим существованием подписанного акта приема-передачи, что установлено в настоящем судебном заседании.

Таким образом, суд первой инстанции  правомерно посчитал  договор долевого участия исполненным, поскольку  Шмакова Н.С.   принятые на себя по договору обязательства по финансированию строительства квартиры выполнила  в полном объеме, жилое помещение  ей  передано,  в связи с чем отказал в признании отсутствующим за Шмаковой Н.С. права собственности.

Исходя из изложенного,  права  застройщика,   произведенной государственной регистрацией, не нарушены, вследствие чего  суд пришел к правильному выводу об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366, ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу     ООО «Строительное управление Алтайского моторного завода »   без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: