Поступило 23 июня 2011 года Р Е Ш Е Н И Е И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И 18 августа 2011 года с. Кожевниково Кожевниковский районный суд Томской области в составе председательствующего Данилюк Т.Н., с участием представителя истца /он же представитель ответчика/ Каржавина А.В., ответчиков/они же истцы/ Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю., при секретаре Баталиной Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Цепуновой С.В., Цепунову Ф.Ю. о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки и по встречному иску Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю. к Открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о взыскании денежных средств, У С Т А Н О В И Л: ОАО «Росссельхозбанк» в лице Томского регионального филиала обратился в суд с иском к Цепуновой С.В., Цепунову Ф.Ю. о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитному договору в размере 931 302 руб. 28 коп. и обращении взыскания на недвижимое имущество, в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: с. ..., ул. ..., являющегося предметом ипотеки, принадлежащее ответчикам на праве общей совместной собственности, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере 1 230 000 рублей по тем основаниям, что ОАО «Россельхозбанк» Дата обезличена года предоставил ответчикам Цепуновой С.В. и Цепунову Ф.Ю. кредит на приобретение недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: с. ..., ул. ... в размере 1 000 000 руб. с уплатой процентов в размере 15 % годовых на срок до 12.09.2033 года, взыскании суммы уплаченной государственной пошлины в размере 16 513 руб. 02 копейки. Данное недвижимое имущество находится в залоге истца ОАО «Россельхозбанк» с момента государственной регистрации права собственности заемщиков на указанное имущество. В связи с тем, что заемщики ненадлежащим образом исполняют условия кредитного договора, не оплачивая сумму основного долга за период с 11.03.2011 по 14.06.2011 года в размере 9 999 руб., и проценты за пользование кредитом за период с 11.03.2011 по 14.06.2011 года в размере 30 807 руб. 21 коп., Банк оставляет за собой право, в соответствии с п. 4.7 Кредитного договора, в одностороннем порядке требовать от заемщиков досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, исчисленных за время фактического пользования кредитом, а также обратить взыскание на заложенное имущество в целях полного погашения кредита. Цепунова С.В. и Цепунов Ф.Ю. обратились с встречными исковыми требованиями к ОАО «Россельхозбанк» о взыскании денежных средств в размере 6 874 руб., 30 коп., из которых 5236 руб. – незаконно полученная банком сумма единовременной комиссии, 1638 руб. 30 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами ссылаясь на то, что взыскание Банком комиссии за открытие и ведение счетов по кредитной сделке является незаконным. Представитель истца /он же представитель ответчика/ Каржавин А.В., действующий на основании доверенности № 126 от 04.05.2011 года, срок действия доверенности до 18.01.2013 года, в судебном заседании исковые требования Банка уточнил, уменьшив исковые требования до 899 785,35 руб. 35 копеек и государственной пошлины до 16 197 руб. 85 копеек. Уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил при установлении начальной продажной цены заложенного имущества применить ликвидационную стоимость объектов недвижимости в размере 1 357 600 рублей (1 140 800 – жилой дом, 216 800 – земельный участок), а не рыночную стоимость. Также просил взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере 16 513 руб., 02 коп., возвратив 315 руб. 17 коп., как излишне уплаченную госпошлину, и расходы по оплате экспертизы в размере 5 500 рублей. Встречные исковые требования признал полностью, просил принять признание иска и зачесть 6 874 30 руб. в счет погашения основного долга по кредитному договору, возражал против предоставления отсрочки реализации заложенного имущества. Ответчик /она же истец/ Цепунова С.В. в судебном заседании исковые требования Банка признала частично, в части досрочного взыскания денежных средств по кредитному договору признала полностью, в части обращения взыскания на недвижимое имущество по ликвидационной стоимости объектов недвижимости не признала, считая, что начальную продажную стоимость недвижимости следует определить исходя из рыночной ее стоимости, просила отсрочить реализацию имущества в виде жилого дома и земельного участка. Встречные исковые требования поддержала полностью, взысканную денежную сумму просила зачесть в счет погашения основного долга по кредитному договору. Ответчик/он же истец/ Цепунов Ф.Ю. признал исковые требования Банка частично, по основаниям, изложенным его супругой Цепуновой С.В., встречные исковые требования поддержал полностью. Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ОАО «Россельхозбанк» к Цепуновой С.В. и Цепунову Ф.Ю. и встречные исковые требования Цепуновой С.В. и Цепунова Ф.Ю. к ОАО «Россельхозбанк» подлежат удовлетворению полностью по следующим основаниям. В силу п. 2 ст.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. На основании п.1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В деле имеется кредитный договор Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которого Цепуновой С.В. и Цепунову Ф.Ю. предоставлен кредит в размере 1 000 000 рублей под 15 % годовых, сроком до 12.09.2033 года на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: с. ..., ул. ..., общей стоимостью 1 500 000 рублей. Банк предоставил Заемщикам денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором. л.д. 62-72/ Заемщиками выполнено указанное условие, а именно по договору купли-продажи заемщиками приобретено указанное недвижимое имущество в общую совместную собственность, которое впоследствии зарегистрировано органами управления Федеральной регистрационной службы по Томской области. л.д. 49-59/ Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно ст. 813 ГК РФ, при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором. С учетом оплаченной суммы ответчиком Цепуновой С.В. по кредитному договору в размере 41200 рублей, в соответствии с приложенной копией квитанции от 30.06.2011 года, истцом ОАО «Россельхозбанк» произведен перерасчет задолженности по кредитному договору и уточнены исковые требования. л.д. 203, 97,98/ Нал.д. 97 истцом представлен расчет задолженности на 07.07.2011 года по Кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена года, заемщиком по которому являются Цепунова С.В., Цепунов Ф.Ю., в соответствии с которым задолженность по основному долгу составляет 889 911,00 руб., задолженность по процентам за период с 11.06.2011 по 07.07.2011 – 9 874,35 руб., а всего 899 785,35 рублей. В материалах дела представлены лицевые счета, подтверждающие порядок оплаты и задолженность по кредиту. л.д. 11-36/ В силу ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом. Суд принимает признание иска Цепуновой С.В. и Цепуновым Ф.Ю., в части взыскания задолженности по кредитному договору, поскольку интересы сторон в этом случае не нарушены. Таким образом, с ответчиков Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю. следует взыскать задолженность по основному долгу, которая по состоянию на 07.07.2011 года составляет 889 911,00 руб., задолженность по процентам за период с 11.06.2011 по 07.07.2011 – 9 874,35 руб., а всего 899 785,35 рублей. Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению. В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основанием для предъявления требования об обращении взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если договором предусмотрено иное. Факт ненадлежащего исполнения кредитного договора, обеспеченного залогом недвижимого имущества нашел свое полное подтверждение в зале судебного заседания и не оспаривался сторонами по делу. В силу ст., ст. 334, 336 ГК РФ, залогодатель отвечает перед залогодержателем строго определенным имуществом – предметом залога. Залогодержатель имеет право получить из стоимости заложенного имущества удовлетворение своих требований. Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в отдельных случаях. В пункте 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Из п. 5.5 кредитного договора следует, что оценка заложенного имущества, составляет 1 880 000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика № 242-А/08 от 03.07.2008 года. л.д. 68/ Сотрудниками Томского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» проведен мониторинг залоговой стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога и определена рыночная стоимость жилого дома по ул. ... в с. ..., которая на май 2011 года составляет 1 230 000,00 руб., а также земельного участка – 265 000,00 рублей. л.д. 39/ На основании заявленного представителем ОАО «Россельхозбанк» Каржавина А.А. ходатайства, суд 15.07.2011 года назначил экспертизу по оценке недвижимого имущества для установления рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: с. ..., ул. .... В соответствии с результатами проведенной оценки, рыночная стоимость заложенного имущества составляет: стоимость жилого дома – 1 426 000 руб., земельного участка – 271 000 руб., ликвидационная стоимость жилого дома – 1 140 800 руб., земельного участка 216 000 рублей. л.д. 131-187/ В силу п. 3 ст. 350 ГК РФ и положений ст. 54 (подп. 4 п. 2) Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. Руководствуясь ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст.,ст. 89-93 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ № «Об исполнительном производстве « суд приходит к выводу о том, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества, необходимо применять в качестве начальной цены ликвидационную стоимость объектов недвижимости, равную 1 357 600 рублей по тем основаниям, что при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался заключением эксперта № 1236-3/11 от 27.07.2011 года об оценке ликвидационной стоимости заложенного имущества по состоянию на 22 июля 2011 год, согласно которого приходит к выводу на основании требований закона, а также положений ст..ст. 50,64.1 ФЗ от 16.07.1998 г. за № 102 –ФЗ «Об ипотеке/залоге недвижимого имущества/ и ст. 350 ГК РФ о возможности установления начальной продажной цены при реализации заложенного имущества в размере 1 357 600 (один миллион триста пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей (1 140 800 + 216 800) при реализации на публичных торгах. л.д.171/ Подпунктом 4 п.2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. за № 102 –ФЗ «Об ипотеке/залоге недвижимого имущества/ также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в случае спора-судом. Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Данный договор, в соответствии с указанной выше статьей, прошел государственную регистрацию. Основания прекращения залога предусмотрены п. 1 ст. 345 ГК РФ, в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. Таких оснований для прекращения залога в судебном заседании не установлено. Согласно ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Согласно ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что за последние 12 месяцев ответчиками более трех раз нарушались сроки внесения платежей по уплате основного долга и процентов за пользование кредитом. В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, предмет ипотеки, способ реализации, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. В судебном заседании установлено, что из стоимости заложенного имущества залогодержателю надлежит уплатить 892 911 руб. 05 коп., предмет ипотеки указан в договоре ипотеки, способ реализации предусмотрен ст. 56 Закона об ипотеке. В отношении требований истцов Цепуновой С.В. и Цепунова Ф.Ю. о взыскании комиссии за ведение ссудного счета в размере 6874 руб. 30 коп., суд исходит из следующего. В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Ссудные счета не являются банковскими счетами и используются для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по предоставлению заемщикам и возврату ими денежных средств (кредитов) в соответствии с заключенными кредитными договорами. Следовательно, действия банка по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу. Указанный вид комиссии нормами ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ не предусмотрен, следовательно, включение в договор условия об оплате комиссии за обслуживание кредита нарушает права потребителя, в связи с чем, истцы вправе требовать взыскания указанных сумм с Банка. Представителем ОАО «Россельхозбанк» Каржавиным А.В. в ходе судебного заседания встречные исковые требования Цепуновой С.В. и Цепунова Ф.Ю. признаны в полном объеме, в связи с чем, суд принимает признание им иска, поскольку, оно не нарушает прав сторон и считает необходимым и возможным зачесть денежные средства за ведение ссудного счета в размере 6 874 30 руб. в счет погашения основного долга по кредитному договору. В соответствии с ч. 3 ст. 54 Федерального закона от Дата обезличена Номер обезличенФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по заявлению залогодателя суд, при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Суд, исходя из того, что заложенное имущество –жилой дом предназначен для постоянного проживания семьи Цепуновых, исходя из имущественного положения супругов Цепуновых, наличии на их иждивении несовершеннолетнего ребенка, отсутствия работы у Цепуновой С.В., а также учитывая отсутствие другого жилого помещения у них и нуждаемости семьи в жилье, отсутствии достаточных денежных средств для приобретения другого жилого помещения считает, возможным предоставить отсрочку реализации заложенного имущества на срок 10 месяцев. Согласно справке о составе семьи, Цепунова С.В. имеет следующий его состав: муж – Цепунов Ф.Ю., сын – Цепунов А.Ф., Датаобезличена года рождения. л.д. 107/ Из справки, выданной ЦЗН Кожевниковского района следует, что Цепунова С.В. состояла на учете в ЦЗН с 12.05.2010 по 19.05.2011 года, размер среднего месячного пособия составил 5110 руб., 90 копеек. В настоящее время, по состоянию на 15.07.2011 года, Цепунова С.В. в ЦЗН на учете не состоит. л.д. 209/ При подаче ОАО «Россельхозбанк» иска, цена которого составляла 931 302,28 руб., уплачена госпошлина в размере 16 513,02 руб., что подтверждается платежными поручениями нал.д. 2,3. Однако, в ходе рассмотрения дела судом истцом были уменьшены исковые требования до 899 785,35 руб., с учетом уточненных исковых требований размер подлежащей уплате государственной пошлины составляет 16 197,85 рублей. В соответствии с п. 1 ч.1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ, уплаченная госпошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты госпошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой. В связи с чем, ОАО «Россельхозбанк» следует возвратить излишне уплаченную госпошлину в размере 315 руб. 17 копеек. В соответствии со ст. 94 и 101 ГПК РФ с ответчиков надлежит взыскать судебные расходы в пользу истца по оплате услуг экспертизы в размере 5500 руб., что подтверждается платежным поручением от 02.08.2011 года нал.д.190. На основании изложенного и руководствуясь ст., ст. 334, 336, 339, 348, 349, 350, 352, 813, 819 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 54, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст., ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л : Иск Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Цепуновой С.В., Цепунову Ф.Ю. о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки, полностью удовлетворить. Взыскать с Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» основной долг по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена года в размере составляет 889 911,00 руб., задолженность по процентам за период с 11.06.2011 по 07.07.2011 – 9 874,35 руб., а всего 899 785 (восемьсот девяносто девять тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 35 копеек. Обратить взыскание на предмет залога - заложенное имущество, расположенного по адресу: с. ..., ул. ..., в виде жилого дома, состоящего из трех комнат, общей площадью 63,0 кв. м., в том числе жилой площадью 37,1 кв. м, кадастровый номер Номеробезличен и земельного участка на землях населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000,00 кв. м, кадастровый номер обезличен, принадлежащее на праве совместной собственности Цепуновой С.В. и Цепунову Ф.Ю., определив общую начальную продажную стоимость в размере 1 357 600 (один миллион триста пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей (1 140 800 + 216 800) при реализации на публичных торгах, для взыскания денежных средств в размере 892 911 (восемьсот девяносто две тысячи девятьсот одиннадцать) рублей 05 копеек в пользу залогодержателя – Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» из стоимости заложенного имущества. Отсрочить продажу заложенного имущества в виде жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: с. ..., ул. ..., с публичных торгов на срок 10 месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу. Встречный иск Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю. к Открытому акционерному обществу «Россельхозбанк»о взыскании комиссионного сбора за ведение ссудного счета и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить полностью. Взыскать с Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю. денежные средства в сумме 6 874 (шесть тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля 30 копеек путем зачета данной суммы в счет погашения основного долга по кредитному договору. Взыскать с ответчиков Цепуновой С.В., Цепунова Ф.Ю. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» государственную пошлину в размере 16 513 рублей, 02 копейки и расходы по оплате экспертизы в размере 5 500 рублей, а всего судебные расходы на сумму 22 013 (двадцать две тысячи тринадцать) рублей 02 копейки. Обеспечительные меры сохранить до исполнения решения суда. Взыскать с Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Цепуновой С.В. судебные расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей. Взыскать с Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Цепунова Ф.Ю. судебные расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей. Возвратить Открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» излишне уплаченную госпошлину за рассмотрение дела в суде в размере 315 (триста пятнадцать) рублей 17 копеек. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме. Полный текст решения изготовлен 23.08.11 года Председательствующий Т.Н. Данилюк