Дело № 2-190/2011

Поступило 12 июля 2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

24 августа 2011 года с. Кожевниково

Кожевниковский районный суд Томской области в составе

председательствующего Данилюк Т.Н.,

с участием истца Краузе И.П.,

представителя истца адвоката Михайлова А.Н., ордер Номеробезличен от Дата обезличена г., удостоверение Номер обезличен от Дата обезличена г.

ответчика Дозорца К.В.,

представителя ответчика адвоката Аржанниковой О.В., ордер Номер обезличен от Дата обезличена г., удостоверение Номер обезличен от Дата обезличена г.

при секретаре Баталиной Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Краузе И.П. к Дозорцу К.В. о взыскании расходов на устранение недостатков вследствие передачи недвижимости ненадлежащего качества,

У С Т А Н О В И Л:

Краузе И.П. обратилась в суд с иском к Дозорцу К.В. о взыскании расходов на устранение недостатков в размере ... руб. ... коп., вследствие передачи недвижимости в виде жилого дома, расположенного по адресу: с. ..., ул. ..., ненадлежащего качества. Свои требования мотивировала тем, что по договору купли-продажи от 14.03.2011 года она и ее супруг приобрели указанный жилой дом и земельный участок по тому же адресу по согласованной цене - *** рублей, сделка зарегистрирована в Шегарском отделе Управления федеральной регистрационной службы государственной регистрации. Через два дня после подписания договора она решила сделать в доме косметический ремонт для скорейшего вселения в него, однако, в результате демонтажа обоев и потолочной плитки, были обнаружены скрытые недостатки, а именно, сгнили несущие балки перекрытия на потолке, деревянная стена между маленькой комнатой и залом также сгнила, пол в углу маленькой комнаты и около санузла сгнил, крыша протекала. Все указанные недостатки они не могли обнаружить до ремонта в данном жилом помещении, так как при осмотре дома Дозорец К.В. сказал, что дом сухой и теплый, кроме того, в доме стояла мебель, которая являлась препятствием для вскрытия этих недостатков. 

В судебном заседании истец Краузе И.П. и ее представитель Михайлов А.Н. поддержали исковые требования полностью, пояснив, что после обнаружения недостатков, она предложила Дозорцу К.В. расторгнуть сделку и вернуть ей деньги, на что он сказал, что деньги им уже потрачены, в связи с чем, она не решилась расторгать сделку, так как боялась, что останется без денег и без дома. Указанные недостатки существовали на момент совершения сделки, имеют существенное значение, выявленное техническое состояние дома не позволяет в нем проживать. В настоящее время она и ее семья вынуждены проживать у родителей в с. ..., поскольку, до сих пор ремонт в доме не завершен, так как из-за вскрытых недостатков им пришлось менять крышу, балки перекрытия, бревна в основании дома, на что были потрачены денежные средства

Ответчик Дозорец К.В. и его представитель Аржанникова О.В. иск не признали, пояснив, что родители истца и сама истец с супругом осматривали жилой дом, он не препятствовал осмотру дома во всех доступных и недоступных местах. Истец сама торопилась с заключением сделки, так как еще до заключения договора купли-продажи они начали делать ремонт, снесли перегородку между залом и комнатой, претензий к нему по поводу состояния дома ему никто не предъявлял, а 16.03.2011 года ему уже были предъявлены претензии. Им к тому времени уже были потрачены денежные средства, поэтому расторгнуть договор он не мог, считает предъявленные к нему требования надуманными и не имеющими оснований.

Заслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, исковые требования подлежат удовлетворению полностью, по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.03.2011 года видно, что Дозорец К.В. продал Краузе И.П. жилой дом площадью 48,00 кв.м. и земельный участок площадью 1000,00 кв.м, расположенные по адресу - с. ..., ул. ..., по согласованной цене *** рублей. л.д. 49/

Настоящий договор зарегистрирован в Шегарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области 06.04.2011 года, истцу выдано свидетельство о регистрации права собственности на указанную недвижимость. л.д. 104, 105/

Из технического паспорта на указанный жилой дом, составленного по состоянию на 28.02.2008 г. следует, что дом построен в 1960 году, физический износ составляет 48 %. л.д. 92-98/

Согласно передаточному акту от 14.03.2011 г. видно, что жилой дом передан в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта, каждая сторона по договору подтвердила, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. л.д. 51/

В деле имеется отчет Номеробезличен об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: с. ..., ул. ..., которая по состоянию на дату оценки – 17.03.2011 г. составляет: жилой дом - *** руб., земельный участок *** рублей. К настоящему отчету приложена фототаблица спорного объекта недвижимости с указанием вскрытых недостатков жилого дома. л.д. 37-42/

Свидетель ФИО1 в судебном заседании показала, что мать и отец истца Краузе И.П. искали жилой дом для дочери с семьей. В январе 2011 года, когда они ездили в гости в Германию, то Краузе И.П. передала родителям деньги для задатка за дом в размере *** евро. Она этот дом увидела впервые 10.03.2011 года, он ей сразу не понравился, но ответчик торопился со сделкой, ему нужны были деньги на операцию и 14.03.2011 года они заключили договор купли-продажи. Уже на следующий день Краузе И.П., начиная обрывать обои и потолочную плитку, увидела, что все под ними гнилое. Они сразу же сообщили об этом Дозорцу К.В., но он сказал, что все деньги им уже потрачены и он не может сейчас их вернуть, чтобы не остаться без денег и без квартиры, Краузе И.П. решила не расторгать сделку. При ней рухнула перегородка между двумя комнатами, когда от нее оторвали листы ДСП, потолок был гнилой, оклеен потолочной плиткой, в зале частично сгнил пол. Ее супруг обошел дом и палкой проверил состояние бревен в основании дома, у него палка провалилась в бревна, впоследствии их заменили на новые, все стены обдирали до бревен, поменяли крышу, которая протекала. У истца двое несовершеннолетних детей, которые до сих пор живут в с. ... у родителей истца, мебель частично стоит в ограде ее дома, частично у родителей Краузе. Истец планировала сделать только косметический ремонт и скорее въехать в дом, однако, после демонтажа обоев и потолочной плитки, данное жилье было непригодно для проживания. Дозорец К.В. не сказал истцу точный год постройки дома, не показал технический паспорт на дом, а позже выяснилось, что дом 1960 года постройки.

Свидетели ФИО2 и ФИО3 дали аналогичные друг другу показания о том, что истец Краузе И.П. – их дочь, которой они искали дом для проживания после переезда из Германии в Россию. Через знакомых узнали о том, что продается дом по ул. ... в с. ..., поехали посмотреть, это было в декабре 2010 года. С хозяином дома состоялся предварительный разговор о состоянии дома и цене, которая составила *** рублей, договорились о залоге. Второй раз они приехали в январе 2011 года с залогом в размере *** евро, осмотрели дом, простучали топором бревна, они издавали звук здорового дерева, не гнилого. Дом был заставлен мебелью, по этой причине более тщательно осмотреть дом не представлялось возможным, с виду все было нормально, крыша была под снегом, чердак не осматривали. Потом они приехали в данный дом в марте 2011 года с дочерью, в доме также находилась мебель, визуально осмотрели дом, дочери он понравился. Дозорец К.В. сказал, что дом не старый, ему около 30 лет, но технический паспорт им не предоставил, пояснив, что паспорта у него в настоящее время нет, как оказалось позже, год постройки дома - 1960. Когда хозяин дома отдал ключи, после заключения сделки, они приступили к ремонту, но оказалось, что потолок, пол, стены – все гнилое, в доме проживать было опасно из-за угрозы обрушения потолка, баня не пригодна к использованию. При покупке дома они надеялись на порядочность ответчика.

Свидетель ФИО4 показала, что она супруга ответчика, совместно с ним проживала в доме Номер обезличен по ул. ... в с. ..., принимала участие в продаже данного дома. В декабре 2010 года к ним приезжали родители Краузе И.П., смотрели дом, их он устроил, они договорились о продажной цене, которая составила *** рублей. В январе 2011 года супруги ФИО3 привезли им задаток за дом, еще раз осмотрели дом, отец истца спускался в подполье, никаких препятствий в осмотре дома они им не создавали. Дом, в котором они проживали не гнилой, запаха плесени в нем никогда не было, за период проживания в доме они поставили три пластиковых окна, лишние окна зашили, поменяли обои, провели газ. Когда они меняли обои, то штукатурка со стен не сыпалась, все было нормально, потолок они не обдирали, а лишь вымыли его, крыша не протекала, пол не гнилой. В данном доме они прожили около двух лет, в январе 2011 года у них в доме перемерзла вода, но родителям истца они об этом сказали. Кроме подполья в доме имеется еще один лаз под пол в маленькой комнате, где расположены все коммуникации: канализация, водопровод, туда есть свободный доступ. Оформлением всех документов при продаже дома занимался ее муж, свои личные вещи они вывезли из дома 10-11 марта 2011 года.   

Свидетель ФИО5 показал, что он брат ответчика, первый раз он увидел покупателей дома своего брата 11 марта 2011 года, когда помогал вывозить из дома вещи. Вечером того же дня приехали муж истца и ее отец, они начали снимать гипсокартон со стен, ДВП с потолка. На следующий день, в субботу, они вывозили оставшиеся вещи со двора, когда зашли в дом, то увидели, что Краузе разобрали перегородку между спальней и залом. В тот день никаких претензий по поводу состояния дома высказано в адрес брата не было, наоборот, было все очень дружелюбно, они пожали друг другу руки и разъехались, в это время какой-то парень сбрасывал снег с крыши. В среду 16.03.2011 года ему позвонил брат и попросил его съездить с ним в дом, в котором находилась истица и ее адвокат, ими были высказаны претензии относительно технического состояния дома, а именно, что дом гнилой, отопление плохое и попросила вернуть деньги. Брат предложил Краузе И.П. показать, где именно гниль, но истец не смогла этого сделать. Раньше он не раз был в гостях у брата, помогал ему делать ремонт, но никаких следов гнили он не видел.

     Свидетель ФИО6 в судебном заседании показал, что он знает о  споре по дому, спор возник из-за того, что дом гнилой и он не стоит тех денег, за которые его продали, никаких работ в доме он не проводил, снег с крыши не скидывал, дом на ключ не закрывался, закрывались только ворота, шифер был плохой, наверное протекал, протекал дом или нет он не знает, но штукатурка была обвисшей, в бане мыться нельзя.

      Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал, что 16.03.2011 г. он присутствовал при разговоре ответчика и истца и слышал, что когда истцы начали снимать гипсокатон, то их не устроило качество дома, так как обсыпалась штукатурка, несущие балки были гнилые, полы не ровные и скрипели. Истица просила вернуть деньги за дом, на что ответчик сказал, что у него денег уже нет и что он отказывается их возвращать. Дом тех денег, которые за него отдали, не стоит. Дом требовал больших денежных вложений, без капитального ремонта в доме проживать нельзя. Снег 16.03.2011 г. на крыше лежал. Был разговор про потолок, крышу, выгребную яму и полы.

    Свидетель ФИО8 в судебном заседании показал, что он был в доме по ул. ..., в с. ... один раз, его попросили быть при разговоре по поводу технического состояния дома. При разговоре присутствовали ФИО7, истица, он и ответчик с молодым человеком. В доме без ремонта проживать было нельзя. В дом нужно вложить приличные средства, нужен был ремонт стен, потолков и пола, истица просила ответчика вернуть ей деньги на что ответчик возражал.

      Свидетель ФИО9 в судебном заседании показал, что он супруг истца, первый раз появился в доме 10.03.2011 г., днем и вечером того же дня был в доме при передаче денег. Когда он зашел в дом, то визуально дом осмотрел. В комнате стоял стол с компьютером, еще какая-то мебель. В доме шли сборы по переезду. На полу лежал линолеум, в санузле постоянно журчала вода, к бане дорожки не было. До этого родители жены отдали уже залог за дом.

С ответчиком договорились, что 14.03.2011 г. они подпишут договор после того, как он вывезет свои вещи. В выходные дни 12 и 13 марта ответчик вывозил свои вещи. 14.03.2011 г он после подписания договора забрал у ответчика ключи. На момент приобретения дома, они не знали сколько лет дому, ответчик сказал, что дом не такой уж и старый, но технический паспорт дома им не показал, 10.03.2011 г. они зарегистрировались по данному адресу, так как через таможню шли вещи и нужна была регистрация. Когда сняли обои и оторвали лист гипсокартона со стены, то обнаружили, что штукатурка обсыпается, стена сырая, матка трухлявая, гвозди она не держала. Все держалось на обоях. На чердаке, где проходит газовая труба, имелась большая щель от предыдущей кирпичной трубы.

 Когда увидели сырой потолок, то жена позвонила ответчику и сообщила ему, что вскрылись недостатки и что нам нужно менять потолок.

 Детям в таком доме проживать опасно. На потолке отвалившаяся штукатурка давила на листы ДСП, ДСП отвис, все могла завалиться. Снега на крыше было не очень много и скидывать его не было необходимости.

 14 или 15 марта он полез на чердак и в районе веранды обнаружил гнилые доски. Ранее не смотрел, так как лестницы не было, а в кладовке, где находится лаз на чердак, было много хлама. Когда убрал из кладовки мусор и залез на чердак, тогда обнаружил, что протекает крыша, шифер был в дырах. 12.03.2011 г. в доме еще находились вещи ответчика, его вещи не могли передвинуть. Визуально устраивало состояние квартиры.

   Свидетель ФИО10 в судебном заседании показал, что они работали бригадой в 4 человека по договору у истца. В доме они меняли полы в прихожей, в комнате, полностью поменяли крышу, так как крыша требовала ремонта, она была гнилая, из-за дождя сгнила. Меняли брус под полом и два бревна со стороны фасада. Меняли венцы дома, так как там текла вода, которая зимой замерзала, из-за этого бревна сгнили и их пришлось менять со стороны веранды. На потолке меняли балку, так как она была гнилой и к ней нельзя было прибить гвозди, так как балка гвозди не держала. Меняли потолочное покрытие частями. Крышу полностью меняли, так как над домом шифер был плохой, поставили новую баню, истица покупала сруб для бани. Старую баню не трогали, она так и осталась стоять. Переделали заложенные оконные проемы со стороны огорода.

  Анализируя добытые доказательства по делу, суд приходит к выводу, что переданный жилой дом не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству жилого помещения /п. 2 ст. 469 ГК РФ/

  В связи с чем, суд считает, что требования истца о возмещении своих расходов на устранение недостатков в жилом доме в силу ст. 475 ГК РФ обоснованные, подлежат удовлетворению.

  Согласно ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

  В судебном заседании установлено, что уже на 2-ой день 16.03.2011 года после передачи жилого дома истец обнаружила недостатки при проведении косметического ремонта и предъявила немедленно претензии по поводу качества к ответчику.

  В качестве способа защиты нарушенного права истец Краузе И.П. предъявила требования о возмещении расходов на устранение недостатков в жилом доме.

Заключением специалиста Номеробезличен от 20.05.2011 года определена стоимость ремонта жилого дома, принадлежащего на праве собственности Краузе И.П. по ул. ... в с. ..., которая составляет 184 771 руб. 04 копейки. л.д. 68-72/

Из акта осмотра имущества от 17.03.2011 года, произведенного экспертом нал.д.,л.д. 90, 99 с обор. ст. видно, что при осмотре жилого дома по ул. ... в с. ... выявлено следующее состояние : стены бревенчатые рубленные из бревен, большая степень износа от времени постройки, имеются растрескивание древесных венцов, в некоторых местах трухлявость, внутри стены и потолок обшиты ДВП и оклеены обоями и потолочной плиткой, имеются повреждения отставание обшивки и штукатурки /выкрошилась местами/. Отдельные доски покороблены и повреждены, нижние подвержены поражению /трухлявости/, внутренние перегородки и стены неровные, заметный перекос стен, полы деревянные, имеются прогибы, провисания, перекрытия деревянные, оштукатуренные, имеются следы протечек на потолке, отпадания и отслоения штукатурки и потолочной плитки, в некоторых местах началось разрушение конструкции, имеются повреждения листов шифера, обрешетка местами на крыше сгнила и отваливается, балки перекрытия потолка местами повреждены гнилью, выгребная яма провалилась.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеются основания для взыскания с ответчика денежной суммы, необходимой на восстановление жилого дома, ввиду наличия недостатков, не оговоренных продавцом, за возникновение которых он несет ответственность, так как они возникли до передачи недвижимого имущества покупателю.

Произведенные покупателем затраты на устранение недостатков недвижимого имущества, за которые отвечает продавец подтверждаются товарными чеками, квитанциями нал.д.,л.д. 158-175.

Расчет суммы произведенных затрат имеется нал.д.182.

Не доверять данному расчету у суда нет оснований, поскольку он подтверждается экспертным заключением нал.д.л.д. 68-72.

В соответствии с положением ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом, проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи/п. 2 ст. 474 ГК РФ/

Судом установлено и данное обстоятельство истец не отрицала, что на момент заключения договора и передачи имущества разногласий по качеству товара между сторонами сделки не имелось, имущество передано покупателю и им принято.

Однако, суд считает, что на момент совершения сделки со стороны истца имело место заблуждение относительно качеств предмета сделки – жилого дома, необходимого истцу для постоянного проживания с семьей. Под влиянием заблуждения Краузе И.П. помимо своей воли составила неправильное мнение относительно свойств жилого дома, имеющих существенное значение, осталась в неведении о наличии повреждений листов шифера, сгнившей местами обрешетки на крыше, повреждений местами гнилью балки перекрытия потолка, трухлявости древесных венцов, повреждений отставания обшивки и штукатурки /выкрошилась местами/.

Заблуждение Краузе И.П. следует считать существенным, поскольку без проведения капитального ремонта, требующего значительные материальные затраты, дом не может быть использован для постоянного проживания, т.е. значительно снижаются возможности использования предмета сделки – жилого дома - по назначению, для постоянного проживания. Истец на момент рассмотрения дела уже практически закончила проведение капитального ремонта дома.

Внешний осмотр дома, проведенный Краузе И.П. при покупке дома, не мог выявить наличие недостатков, которые суд считает скрытыми, поскольку увидеть визуальные дефекты невооруженным глазом на момент покупки было нельзя.

  При таких обстоятельствах следует считать, что при правильности соблюдения установленной законом процедуры совершения сделки, имеет место несоответствие воли и волеизъявления истца, имевшего намерение приобрести жилой дом, пригодный для постоянного проживания, существенность наступивших для него последствий, когда требовался капитальный ремонт жилого помещения.

Суд признает несостоятельным довод ответчика о том, что ему неизвестно было о наличии этих недостатков на момент продажи жилого дома, поскольку они опровергаются его пояснениями о том, что он в 2010 году клеил обои, проводил газификацию в доме.

По мнению суда, при проведении такого объема работ он не мог не знать о качестве покрытия крыши, об отсутствии конька, о наличии течи в крыше.

Учитывая, что выраженная воля Краузе И.П. по договору купли –продажи от 14.03.2011 г. неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, чем те, которые истец действительно имел в виду, необходимо обязать ответчика выплатить денежную сумму необходимую на устранение скрытых им недостатков при продаже жилого дома по ул. ... в с. ... по договору купли-продажи от 14 марта 2011 года. 

На основании ст. 94, 98,100 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по оплате услуг экспертиз в размере 11600 рублей, по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. с учетом требований разумности и по оплате государственной пошлины в размере 4 895 50 рублей. л.д. 106/ Размеры судебных издержек подтверждаются квитанциями об оплате услуг экспертиз в размере 4.300 рублей и 7 300 рублей нал.д. 106.

Руководствуясь ст.ст. 454,469,475,476 Гражданского Кодекса РФ, ст. 194-198 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Краузе И.П. удовлетворить полностью.

Взыскать с Дозорца К.В. в пользу Краузе И.П. денежную сумму в размере ... рубля ... копейки в счет возмещения расходов на устранение скрытых им недостатков при продаже жилого дома по ул. ... в с. ... по договору купли-продажи от 14 марта 2011 года, судебные расходы по оплате услуг экспертиз в размере 11600 рублей, по оплате услуг представителя в размере 10000 и по оплате государственной пошлины в размере 4 895 50 рублей, а всего 211 266 54 рублей.

Принятые меры по обеспечению иска сохранить до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Кожевниковский районный суд в течение 10 суток со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения составлен и подписан судьей 30.08.2011года.

Председательствующий Т.Н. Данилюк