Дело № 2-18/2011
Поступило 12.01.2011 г
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
21 февраля 2011 г. с. Кожевниково
Кожевниковский районный суд Томской области в составе
председательствующего Дедовой В.А.
при секретаре Кузнецовой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреева А.С. к Шаленко М.А. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и применении последствий недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения,
У С Т А Н О В И Л:
Андреев А.С. обратился в суд с иском к Шаленко М.А. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома, расположенного в с. ..., ул. ... Номер обезличен, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной под влиянием обмана. Свои требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 07.07.2010 г. он приобрел спорную недвижимость и земельный участок по указанному адресу по согласованной цене -* рублей, сделка зарегистрирована в Шегарском отделе Управления федеральной регистрационной службы государственной регистрации. В октябре 2010 года, в период проживания, в доме вскрылись существенные недостатки: дом при топке не держит тепло, от стен начали отходить обои, осыпалась штукатурка, под которой обнаружены по периметру ... прогнивших бревен, при вскрытии пола выявлены прогнившие лаги, пораженные грибком. Ответчик провел косметический ремонт, скрыл недостатки перед продажей, т.е. преднамеренно создал у Андреева А.С. не соответствующее действительности представление о состоянии строения. 13.12.2010 года комиссией Кожевниковского сельского поселения дано заключение о необходимости проведения капитального ремонта дома. Ответчик добровольно не желает расторгнуть сделку. В соответствии со ст. 179 ГК РФ просил признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании Андреев А.С. изменил исковое требование и просил признать сделку от 07.07.2010 г. недействительной в силу ст. 178 ГК РФ, как совершенную под влиянием заблуждения, и применить последствия недействительности сделки, поскольку указанные недостатки существовали на момент совершения сделки, имеют существенное значение, их наличие исключало на момент продажи возможность использования дома для проживания. При продаже дома ответчик не поставил истца в известность об этом. Зная о наличии грибка в доме, Андреев А.С. отказался бы от совершения сделки купли-продажи полностью, выявленное техническое состояние дома не позволяет в нем проживать.
Ответчик Шаленко М.А. иск не признал, пояснив, что истец осматривал жилой дом, ему показали в комнате, где есть места сырости, предупреждал о замене пола в одной комнате и необходимости замены в других комнатах, о том, что дом использовался как дача, в зимнее время в доме никто не проживал, поддерживалась необходимая температура для сохранения дома.
Представитель третьего лица – государственный регистратор Шегарского отдела управления федеральной службы государственной регистрации по Томской области Кучер В.В., действующий по доверенности, возражал против удовлетворения иска, пояснил, что по условиям договора от 07.07.2010 г. указано, что санитарное состояние и качество недвижимости покупателя устраивали, отдельный передаточный акт не составлялся, регистрация сделки проведена в соответствии с законом.
Заслушав объяснения сторон, мнения представителя истца – адвоката Лазарева Н.В., представителя ответчика – адвоката Вегерса А.С., поддержавших своих доверителей, показания свидетелей Ш., Р., К., Б., А., В., Ч., Г., заключения специалистов С., П., М., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что измененные исковые требования подлежат удовлетворению полностью, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 153 Гражданского Кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ч.1 ст. 178 Гражданского Кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.07.2010 года видно, что Шаленко М.А. продал Андрееву А.С. жилой дом площадью 68,80 кв.м. и земельный участок площадью 1126,00 кв.м, расположенные по адресу - с. ..., ул. ... Номер обезличен, по согласованной цене * рублей л.д. 5).
Указанная сделка зарегистрирована в Шегарском отделе, истец получил свидетельства о регистрации права собственности на указанную недвижимость л.д. 86-87).
Из технического паспорта, составленного по состоянию на 18.01.2007 г. следует, что дом построен в 2000 году, физический износ составляет 10 % л.д. 20 – 24).
Из акта приема – передачи жилого дома от 07.07.2010 г. видно, что жилой дом передан в удовлетворительном состоянии, соответствующим условиям договора, претензий по качеству передаваемого жилья не имеется, расчет произведен полностью л.д. 25).
Из акта обследования жилого помещения комиссией администрации Кожевниковского сельского поселения № 19 от 13.12.2010 года видно, что при визуальном осмотре жилого дома с внутренней стороны по всему периметру дома нижние ряды бревен, начиная от пола и до подоконников, полностью сгнили (в труху), сгнили половые лаги и доски пола во всем доме. Дано заключение о нарушении несущей способности несущих конструкций (стен) и необходимости капитального ремонта, замене половых лаг и полов л.д. 8-12).
Из отчета об определении рыночной стоимости от 05.02.2011 г. следует, что рыночная стоимость жилого дома, с учетом стоимости земельного участка и надворных построек, расположенных в с. ..., ул. ... Номер обезличен, по состоянию на 05.02.2011 г. составляет * рублей л.д. 44-81).
Свидетель Б. показала, что при внешнем осмотре в доме чувствовался запах сырости, им объяснили, что в доме зимой никто не жил. Других дефектов не обнаружено, Ш. говорили о замене полов в дальней комнате. После осмотра подполья не было видно наличие грибка, но во время проживания, в октябре 2010 г. в зале, в кухне появились белые пятна от грибка.
Свидетель А. показала, что в доме растут грибы, лаги покрыты плесенью, в зале обнаружили замену части полов. Истец желал приобрести дом для постоянного проживания, в настоящее время выявленные недостатки препятствуют этому.
Свидетель Ш. показала, что при покупке истец осматривал дом внешне, подвал смотрел при помощи фонаря, в спальне показывали пятно сырости, предупреждали, что в доме зимой никто не жил.
Свидетель Р. показал, что во время ремонта в 2007 году пол не заменяли, он находился в хорошем состоянии, настелили линолеум во всем доме.
Свидетель К. показал, что осенью 2009 г. он заменил полы в дальней комнате, следов грибка не видел.
Свидетели В., Ч., Г. показали, что после замены пола доски имели следы грибкового поражения и гнили. Зимой 2008 г. В. протапливал дом.
Специалист ** администрации района С. показал, что при внешнем осмотре дома наличие грибка невозможно установить, дом выглядел ухоженным, после короткого времени проживания и вскрытия полов, удаления части штукатурки, обоев, по периметру дома, с внутренней части, хорошо видны сгнившие бревна, площадь грибка под полом на кухне около 1 кв. м, фундамент сырой. На образование грибка повлияла сырость от прохода фундамента, перепад температуры от сопряжения кирпичной и деревянной стены. Считает, что при строительстве дома нарушены строительные нормы. Исходя из степени повреждения 4-5 бревен по нижней части периметра дома, время образования грибка не менее 2-4 лет назад. При замене полов в дальней комнате невозможно было не заметить наличие грибка. Со стороны веранды, зала видно, что проводилась предпродажная подготовка. Без проведения капитального ремонта невозможно использовать дом для проживания, требуются значительные капитальные вложения.
Специалист – *** в Шегарском районе П. показал, что в доме отмечается наличие повышенной влажности, понижена температура. В подполье, в разных местах кухни большие колонии грибков, плесень имеется на стенах и несущих конструкциях. Данные споры могут вызывать аллергические, сосудистые вплоть до онкологических заболеваний у людей. Время развития грибков не менее 3 лет назад. Причинами их появления следует считать недостаточную вентиляцию, использование старых бревен при строительстве, близкое расположение к поверхности грунтовых вод. Грибок очень сложно вывести из помещения.
Специалист **** в Шегарском районе М. показал, что при строительстве дома использованы старые цилиндрованные бревна, нижние бревна не меняли. Наличие грунтовых вод, сырости, промерзание дома, отсутствие надлежащей вентиляции привело к гниению бревен за период не менее 3-4 лет, появлению грибка не более 1 года назад. Подтвердил, что при замене полов в дальней комнате нельзя было не заметить гнилых балок, поврежденных грибком.
Суд пришел к выводу, что на момент совершения сделки со стороны истца имело место заблуждение относительно качеств предмета сделки – жилого дома, необходимого истцу для постоянного проживания. Под влиянием заблуждения Андреев А.С. помимо своей воли составил неправильное мнение относительно свойств жилого дома, имеющих существенное значение, остался в неведении о наличии сырости и грибка, приведшие к разрушению стен дома, и совершил сделку купли- продажи, которую он не совершил бы, если не заблуждался. Заблуждение имело место на момент совершения сделки, поскольку в суде установлено, что грибок и сырость образовались в доме не менее 1-3 лет назад. Не доверять специалистам у суда нет оснований. Каждый из них имеет специальное образование, достаточный стаж работы по своей специальности.
Заблуждение Андреева А.С. следует считать существенным, поскольку без проведения капитального ремонта, требующего значительные материальные затраты, дом не может быть использован для постоянного проживания, т.е. значительно снижаются возможности использования предмета сделки – жилого дома - по назначению, для постоянного проживания. Истец не имеет материальной возможности провести капитальный ремонт дома, проведение которого не может полностью исключить наличие грибкового поражения.
Внешний осмотр дома, проведенный Андреевым А.С. при покупке дома, не мог выявить наличие грибка и гниения стен, недостатки дома имели скрытый характер, что подтвердил специалист С. в своем заключении. При таких обстоятельствах следует считать, что при правильности соблюдения установленной законом процедуры совершения сделки, имеет место несоответствие воли и волеизъявления истца, имевшего намерение приобрести жилой дом, пригодный для постоянного проживания, существенность наступивших для него последствий, когда в настоящее время он фактически лишен жилья.
Суд пришел к выводу, что заблуждение истца возникло и по причинам, зависящим от ответчика, который в 2009 году произвел замену полов в дальней комнате и не мог не обнаружить наличие грибка на половых лагах. Указанное обстоятельство подтверждено специалистами С., М. о наличии недостатков и их характеристиках.
Суд критически оценивает показания свидетеля К., Ш., учитывая наличие родственных отношений с ответчиком, показания противоречат заключениям специалистов в части наличия грибка в доме на момент продажи.
Ответчик Шаленко М.А. использует спорную недвижимость в качестве дачи на праве собственности с 2007 по 2010 г., в зимнее время никто в доме не проживал. Суд считает, что поддерживаемая температура в доме в зимний период явилась недостаточной для исключения условий развития сырости и грибка и привела к гниению несущих конструкций дома.
Суд признает несостоятельным довод ответчика о том, что ему неизвестно было о наличии грибка в доме на момент продажи, поскольку он опровергается заключением специалистов, показаниями свидетелей Ч., Г., В. Незнание размеров поражения грибком дома, отсутствие вины Шаленко М.А., составление акта приема – передачи жилого дома от 07.07.2010 г. не влияет на правовую природу сделки купли – продажи от 07.07.2010 г., совершенную под влиянием заблуждения.
Суд признает несостоятельным довод ответчика о том, что дом продан по заниженной стоимости. Он опровергается представленным отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.02.2011 г., согласно которого она составила * рублей.
Объяснения представителя третьего лица Кучера В.В. о надлежащей регистрации указанной сделки, отсутствии претензий Андреева А.С. о качестве передаваемой недвижимости не опровергают выводов суда по делу, сделанные на основании доказательств в их совокупности.
Сделку от 07.07.2010 года необходимо признать недействительной, как совершенную под влиянием заблуждения и применить последствия, предусмотренные ч.2 ст. 167 Гражданского Кодекса РФ: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.
Учитывая, что выраженная воля Андреева А.С. по договору купли –продажи от 07.07.2010 г. неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, чем те, которые истец действительно имел в виду, необходимо обязать его возвратить ответчику спорную недвижимость, а Шаленко М.А. – вернуть полученные денежные средства * рублей.
Решение является основанием для внесения записей в ЕГРП.
На основании ст. 98, 103 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, учитывая, что истцу снижена оплата государственной пошлины при подаче иска в суд до * руб., в остальной части он освобожден от ее уплаты, с ответчика следует взыскать возврат государственной пошлины в пользу Андреева А.С. – * руб., в доход районного бюджета – * руб.
Руководствуясь ст. 167, 178 Гражданского Кодекса РФ, ст. 194-198 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Андреева А.С. удовлетворить полностью.
Признать недействительным с момента совершения договор купли – продажи жилого дома и земельного участка от 07.07.2010 года, заключенный между Шаленко М.А. и Андреевым А.С..
Применить последствия недействительности сделки купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенные в с. ..., ул. ... Номер обезличен, заключенной 07.07.2010 года между Шаленко М.А. и Андреевым А.С..
Обязать Андреевым А.С. возвратить Шаленко М.А. жилой дом и земельный участок, расположенные в ..., ... Номер обезличен.
Обязать Шаленко М.А. возвратить Андрееву А.С. уплаченные по договору купли – продажи от 07.07.2010 года денежные средства в размере * рублей (* руб.), а также возврат государственной пошлины * руб. (* руб.), всего * руб. (* рублей).
Взыскать с Шаленко М.А. в доход районного бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде * рублей (* рублей).
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Кожевниковский районный суд в течение 10 суток со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий В.А. Дедова
Мотивированный текст решения составлен и подписан судьей 25.02.2011года.
Верно.
Судья
Секретарь судебного заседания
Решение вступило в законную силу _____________________ 2011 года.
Судья
Секретарь суда