Дело № 2-10-3840-1
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 ноября 2010 года
Ковровский городской суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Мочаловой Е.Ю.,
при секретаре Корзеневой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Ковровского района к Сауленко Ивану Кузьмичу, Григоряну Вардану Григорьевичу о признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л :
Сауленко И.К. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>.
21.11.2007 г. Сауленко И.К. выдал доверенность на три года, с правом передоверия полномочий другому лицу, ФИО2, ФИО5, ФИО6, которой наделил последних полномочиями по подготовке документов, необходимых для отчуждения за цену и на условиях по своему усмотрению Григоряну В.Г. принадлежащей ему земельной доли, площадью 5,92 га, находящейся в общей долевой собственности ТОО «Ковровское», и земельного участка на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Владимирская область Ковровский район р-он с. Великово, примерно в 160 м от <адрес> на северо-восток.
Кроме того, 21.11.2007 г. Сауленко И.К. составил нотариально заверенное завещание, которым завещал принадлежащую ему земельную долю, площадью 5,92 га, находящуюся в общей долевой собственности ТОО «Ковровское» и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> р-н <адрес>, примерно 160 м от <адрес> на северо-восток, Григоряну В.Г.
18.01.2010 г. ФИО2, действующий от имени Сауленко И.К., обратился в администрацию Владимирской области с извещением о намерении продать земельный участок за 300000 <адрес> от покупки участка отказалась, направив извещение об этом и предложив право преимущественной покупки администрации Ковровского района.
19.02.2010 г. администрацией Ковровского района было издано постановление за № 144 о покупке земельного участка у Сауленко И.К. в порядке реализации права преимущественной покупки по цене 300000 р.
25.02.2010 г. между Сауленко И.К. и администрацией Ковровского района был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, согласно акта приема-передачи от того же числа Глава Ковровского района принял переданный Сауленко И.К. земельный участок. П. 5 договора покупатель обязался оплатить в течение 30 календарных дней со дня его подписания цену земельного участка в размере 300000 р. Платежным поручением № 344529 от 22.03.2010 г. денежные средства в полном размере поступили на счет Сауленко И.К. в Ковровском отделении Сбербанка РФ.
09.03.2010 г. администрацией Ковровского района было получено заявление ФИО2 от 04.03.2010 г., действующего от имени Сауленко И.К., об отказе от совершения сделки купли-продажи земельного участка.
25.01.2010 г. между ФИО2, действующим от имени Сауленко И.К., и Григоряном В.Г. был заключен предварительный договор дарения спорного земельного участка, в котором стороны обязались заключить основной договор в срок до 15.03.2010 г. 03.03.2010 г. между указанными сторонами заключен договор дарения земельного участка, 16.03.2010 г. право собственности на земельный участок зарегистрировано за Григоряном В.Г. Ковровским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Администрация Ковровского района обратилась в суд с иском к Сауленко И.К. и Григоряну В.Г. о признании недействительным договора дарения от 03.03.2010 г. земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>, прекращении государственной регистрации права собственности Григоряна В.Г. на указанный земельный участок, и признании права собственности на него за муниципальным образованием Ковровский район.
Представитель истца на основании доверенности – Власевич Л.В. в судебном заседании требования иска поддержала. Суду пояснила, что поскольку 18.01.2010 г. ФИО2, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени Сауленко И.К., обратился в администрацию Владимирской области с извещением о намерении продать спорный земельный участок за 300000 р., то с указанного момента он был связан отношениями с покупателем, пользующимся правом преимущественной покупки, поэтому не имел права заключать договор дарения этого же земельного участка.
Администрация Владимирской области от приобретения земли отказалась, но в этом случае право преимущественной покупки возникло у администрации Ковровского района, которая согласилась на условия продавца. 25.02.2010 г. стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, стоимость которого была полностью оплачена продавцу.
Однако, при попытке зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок в Ковровском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, выяснилось, что право собственности на него 16.03.2010 г. зарегистрировано за Григоряном В.Г. на основании договора дарения от 03.03.2010 г.
Истец просит признать договор дарения земельного участка от 03.03.2010 г., заключенный между ФИО2, действующим от имени Сауленко И.К., и Григоряном В.Г. недействительным, поскольку договор купли-продажи этого же земельного участка ранее был заключен с администрацией Ковровского района, участок передан покупателю, деньги за него уплачены и получены продавцом. Необходимо также признать право собственности на спорный земельный участок за МО Ковровский район и прекратить регистрацию права собственности на него Григоряна В.Г., поскольку это мешает регистрации права собственности администрацией Ковровского района.
Ответчик Сауленко И.К. в судебном заседании требования иска признал в полном объеме. Суду пояснил, что в действительности имел намерение продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>, за 300000 р., поэтому его представителем ФИО2 было направлено извещение об этом администрации Владимирской области.
ДД.ММ.ГГГГ он лично заключил договор купли-продажи указанного земельного участка с администрацией Ковровского района, деньги в сумме 300000 р. поступили на его счет в Ковровском отделении Сбербанка РФ.
При этом Сауленко И.К. пояснил, что о сделках, производимых его представителем ФИО2 и Григоряном В.Г., ему ничего не известно. Григорян В.Г. родственником либо хорошим знакомым его не является, намерения дарить последнему земельный участок у него не имелось.
Действительно, в 2007 г. он находился у нотариуса ФИО8, где выдавал доверенность ФИО2 на распоряжение спорным земельным участком, подписывал какие-то документы, при этом получил 10000 р. Об имеющем место завещании земельного участка Григоряну В.Г. он не знал до 2010 г.
Представитель ответчика Григоряна В.Г. на основании доверенности - Поздняков В.А., с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что с администрацией Ковровского района Сауленко И.К. никакими обязательствами связан не был, поскольку не направлял в ее адрес извещение с предложением купить принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес> Администрация Владимирской области от своего права преимущественной покупки отказалась, поэтому ФИО2, как полномочный представитель Сауленко И.К., имел право на заключение 03.03.2010 г. договора дарения спорного земельного участка Григоряну В.Г.
Кроме того, предварительный договор дарения был заключен сторонами 25.01.2010 г., то есть ранее заключения договора купли-продажи от 25.02.2010 г. ФИО9 на момент заключения сделок с Григоряном В.Г. являлся полномочным представителем Сауленко И.К., доверенность на его имя не отзывалась.
Представитель ответчика Григоряна В.Г. считает, что оснований для признания договора дарения от 03.03.2010 г., зарегистрированного в надлежащим порядке в Ковровском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, недействительным, не имеется, поскольку заключение его не нарушает права преимущественной покупки.
Представитель третьего лица – Ковровского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явился, мнение по предъявленным исковым требованиям не представил.
Выслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд находит исковые требования администрации <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируются, в соответствии с ч. 5 ст. 79 ЗК РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Ч. 3 ст. 8 указанного Закона предусматривает, что в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона Владимирской области от 12.03.2007 г. № 19-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области», в случае, установленном статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при отказе администрации Владимирской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, преимущественное право покупки этого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, имеют муниципальные образования.
Таким образом, суд считает, что между Сауленко И.К. и администрацией Ковровского района возникли правоотношения, связанные с правом истца на преимущественную покупку спорного земельного участка, с момента отказа от покупки администрацией Владимирской области, который был выражен в письме от 12.02.2010 г. за № 353-01/02-47.
Реализуя свое право преимущественной покупки администрация Ковровского района 19.02.2010 г. направила в адрес Сауленко И.К. согласие на покупку земельного участка за предложенную цену в 300000 р., выраженное в письме за № 272/01-24.
Впоследствии 25.02.2010 г. сторонами был заключен и исполнен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>.
Однако, 04.03.2010 г., то есть после заключения сделки купли-продажи, ФИО2, от имени ФИО10 в адрес администрации Ковровского района было направлено заявление, в котором он отказывался от продажи земельного участка, тогда как подобный отказ от предложения преимущественного права покупки не предусмотрен законодательством РФ. Кроме того, отказ от сделки был направлен в адрес истца после фактического ее совершения.
Таким образом, суд считает, что с момента заключения договора купли-продажи 25.02.2010 г. спорного земельного участка Сауленко И.К. утратил титул собственника и не вправе был заключать какие-либо последующие сделки с уже фактически проданным земельным участком. Договор же дарения с Григоряном В.Г. был заключен лишь 03.03.2010 г., право собственности Григоряна В.Г. зарегистрировано Ковровским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 16.03.2010 г.
Доводы представителя ответчика Григоряна В.Г. – Позднякова В.А. о том, что ранее сделки купли-продажи был заключен предварительный договор дарения Григоряну В.Г. спорного земельного участка, суд считает необоснованными, поскольку заключение предварительного договора дарения не предусмотрено гражданским законодательством РФ.
Кроме того, п. 6 предварительного договора дарения от 25.01.2010 г. предусматривает в случае неисполнения дарителем обязательства по заключению основного договора дарения земельного участка уплату другой стороне неустойки в размере стоимости самого земельного участка, что противоречит существу договора дарения и свидетельствует о возмездном характере договорных отношений, дарение же предполагает безвозмездную передачу вещи одаряемому. Ст. 577, 578 ГК РФ предполагают также возможность отказа от дарения и отмены дарения без каких-либо штрафных санкций.
Следовательно, указанный договор дарения является притворной сделкой, которая не влечет за собой никаких правовых последствий.
Ничтожным по вышеуказанным основаниям в соответствии со ст. 168 ГК РФ, суд признает и договор дарения от 03.03.2010 г., как не соответствующий требованиям закона, так как он был заключен не только на основании ничтожного предварительного договора дарения, но и Сауленко И.К., к моменту его совершения, утратил статус собственника, поскольку уже распорядился спорным имуществом, продав его администрации Ковровского района на основании договора купли-продажи от 25.02.2010 г.
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что у Сауленко И.К. изначально имелось намерение продать принадлежащий ему по праву собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, что объективно подтверждается его действиями по направлению его представителем ФИО2 извещения в администрацию Владимирской области о продаже и последующим заключением договора купли-продажи самим собственником.
Суд считает, что возможность продажи земельного участка и получения при этом денежных средств в размере 300000 р. явно предпочтительнее для собственника, нежели безвозмездное дарение его фактически незнакомому гражданину.
Наличие завещания Сауленко И.К. спорного земельного участка Григоряну В.Г. от 21.11.2007 г. не порождает никаких юридических последствий для лиц, интересы которых затрагиваются завещанием, поскольку создает какие-либо права и обязанности только после открытия наследства.
В настоящее время нотариально удостоверенным распоряжением Сауленко И.К. от 25.08.2010 г. вышеуказанное завещание отменено.
Оценив в совокупности имеющиеся по делу доказательства, действия сторон, предшествующие заключению договора дарения, суд пришел к выводу что сторонами фактически была совершена притворная сделка дарения с целью предотвращения покупки земельного участка муниципальным образованием Ковровский район.
При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительным договора дарения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2010 г., заключенного между ФИО2, действующим от имени Сауленко И.К., и Григоряном В.Г., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принимая во внимание удовлетворение требований администрации Ковровского района о признании недействительным договора дарения земельного участка, на основании которого за Григоряном В.Г. зарегистрировано право собственности, суд считает необходимым право собственности Григоряна В.Г. на данный земельный участок прекратить.
Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 131, 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что 03.03.2010 г. между Сауленко И.К. и администрацией Ковровского района заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>, подписан передаточный акт, денежные средства в размере 300000 р. перечислены на счет продавца.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не была произведена ввиду наличия зарегистрированного права на него Григоряна В.Г., суд полагает исковые требования администрации Ковровского района о признании за муниципальным образованием Ковровский район права собственности на спорный земельный участок подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать договор дарения земельного участка с кадастровым номером 33:07:000317:239, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>, заключенный 03.03.2010 г. между Сауленко Иваном Кузьмичем, от имени которого на основании доверенности действовал ФИО2, и Григоряном Варданом Григорьевичем, недействительным.
Признать право собственности Григоряна Вардана Григорьевича на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>, прекращенным.
Признать за муниципальным образованием Ковровский район Владимирской области право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 64201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный примерно в 160 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское с/п, <адрес>.
Взыскать с Сауленко Ивана Кузьмича, 1935 г. рождения, госпошлину в доход государства в размере 200 р. (двести рублей).
Взыскать с Григоряна Вардана Григорьевича, 1969 г. рождения, госпошлину в доход государства в размере 200 р. (двести рублей).
На решение может быть подана кассационная жалоба во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение 10 дней с момента принятия судом решения в окончательной форме.
Судья:подписьЕ.Ю. Мочалова.
СПРАВКА: Мотивированное решение составлено 15.11.2010 г.
ВЕРНО.
18.01.2011г.
СудьяЕ.Ю. Мочалова
СекретарьО.В. Пичугина
Справка: согласно определению от 23 декабря 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда определила решение Ковровского городского суда Владимирской области от 10 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Григоряна Вардана Григорьевича – без удовлетворения.
Судебное решение вступило в законную силу 23 декабря 2010 года.
Подлинник решения суда подшит в гражданском деле № 2-10-3840-1 находящемся в производстве Ковровского городского суда.
СудьяЕ.Ю. Мочалова
СекретарьО.В. Пичугина