Дело № 2-11-2235-1
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 июня 2011 г. г.Ковров
Ковровский городской суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Бондаренко А.А., при секретаре Свищовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению
Морозов Ю.А. о признании незаконными регистрационных действий и возложении обязанности,
У С Т А Н О В И Л:
Морозов Ю.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 03 июня 2008 г. № 06/06-08 и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 08/023/2011-086, сделанную на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» от 05 марта 2011 г.
В обоснование указано, что 03 июня 2008 г. он заключил договор № 06/06-08 с обществом с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» об участии в долевом строительстве жилого <адрес>. 12 марта 2011 г. он получил по почте уведомление № 08/023/2011-086 о поступлении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области заявления от <ФИО>3, действующего от имени общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс», от 05 марта 2011 г. о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Дальнейшие действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по регистрации расторжения договора считает незаконными, так как основания для расторжения договора не было, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области не провело правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, и совершило оспариваемые действия, несмотря на запрет, наложенный определением Ковровского городского суда от 21 марта 2011 г.
Заявитель и его представитель адвокат Романов А.А., действующий также по доверенности, в судебном заседании требования поддержали по тем же основаниям. Заявитель дополнительно пояснил, что два уведомления от общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» о расторжении договора он получил, но не оспорил.
Представители заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по доверенностям Белякова Т.В. и Полякова С.А. с заявлением не согласилась, указав на то, что приостановление государственной регистрации возможно только при наличии сомнений у государственного регистратора в основаниях для совершения регистрационных действий и в том случае, если после приостановления последует отказ в регистрации. Все предусмотренные законодательством для регистрации документы были предоставлены, по закону требовать иных документов нельзя, факт задолженности подтвержден справкой общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» за подписью генерального директора и главного бухгалтера, оснований для отказа в регистрации не имелось и такой отказ являлся бы незаконным. По закону срок для совершения государственной регистрации составляет календарный месяц, но приказом начальника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области они обязаны государственную регистрацию совершить в течение 14 дней. Этот срок является максимальным и нарушать его недопустимо. Оспариваемые регистрационные действия совершены в последний день 14-дневного срока. На момент осуществления регистрационных действий запрет Ковровского городского суда к ним не поступал. Уведомление лиц о совершённых регистрационных действиях законом не предусмотрено. Договор считается расторгнутым со дня подачи заявления об этом на регистрацию. Договор не оспорен и нельзя отказать в совершении регистрационных действий по действующему договору. Государственной регистрацией расторжения договора права заявителя не нарушены.
Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» его генеральный директор <ФИО>3 с заявлением также не согласился, считая наличие нарушений заявителем условий заключённого договора основанием для расторжения договора. Заявитель должен был внести все денежные средства ещё в 2008 г., но уплатил около 20%. Работая в то время заместителем главы г.Коврова, заявитель обещал погасить задолженность, но деньги не внёс. Заявителю дважды направлялись уведомления, реакции не поступило, поэтому регистрационные действия произведены обоснованно.
Изучив материалы дела, выслушав заявителя и представителей, суд находит заявление подлежащим отклонению.
В соответствии с ч.5 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 ФЗ-214.
Согласно ст.9 ФЗ-214 в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч.5 ст.5 ФЗ-214, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 ФЗ-214, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч.4 ст.9 ФЗ-214.
По смыслу ч.4 ст.8 ФЗ-214 такое предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Частью 4 ст.9 ФЗ-214 предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как видно из материалов дела, между заявителем и обществом с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» 03 июня 2008 г. заключён договор № 06/06-08 об участии в долевом строительстве жилого <адрес> (л.д.6-9). Пунктом 3.1.2 договора предусмотрен порядок расчётов между сторонами, в соответствии с которым окончательный расчёт производится в срок до 30 июня 2008 г.
15 августа 2008 г. стороны пришли к соглашению срок окончательного расчёта изменён на дату до 30 сентября 2008 г.
Поскольку заявитель, являющийся участником долевого строительства, допустил просрочку платежа, у застройщика-общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» имелись основания для расторжения договора.
Заказными письмами с описью вложения общество с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» направляло заявителю уведомления о расторжении договора 14 января и 05 марта 2011 г., заявитель эти уведомления получил и заключенный между сторонами считается расторгнутым.
В части оценки оспариваемых действий суд отмечает следующее.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулирует одноимённый Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее – ФЗ-122).
В соответствии с ч.3 ст.9 ФЗ-122 к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных п.1 ст.9 ФЗ-122, и органов по государственной регистрации относятся:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах;
принятие на учёт в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;
выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершённых в простой письменной форме.
Так как договор участия в долевом строительстве, уступка прав требований по нему в соответствии со ст.17 ФЗ-214 и ст.25.1 ФЗ-122 подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расторжение этого договора также подлежит государственной регистрации.
Порядок проведения государственной регистрации прав раскрыт в ст.13 ФЗ-122, согласно ч.1 которой государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
приём документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Согласно ч.3 ст.13 ФЗ-122 государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приёма заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений – не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Пунктами 1 и 2 ст.16 ФЗ-122 предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу ч.7 ст.16 ФЗ-122 регистрационные действия начинаются со дня приёма документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Несмотря на указанный в ч.7 ст.16 ФЗ-122 момент наступления правовых последствий, в случае прекращения договора участия в долевом строительстве должна быть применена специальная норма ч.4 ст.9 ФЗ-214 о том, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Как следует из чч.1 и 2 ст.17 ФЗ-122, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям его ст.18 и если иное не установлено законодательством РФ.
Обществом с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» на регистрацию расторжения договора с заявителем представлены все необходимые документы, достаточные для совершения регистрационных действий, и основания для приостановления или отказа в государственной регистрации прав, предусмотренных стст.19 и 20 ФЗ-122, у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области отсутствовали.
Кроме того, оспариваемые действия не нарушили прав заявителя, поскольку государственной регистрацией лишь соблюдено требование закона о регистрации не оспоренного заявителем расторжения договора.
На основании изложенного заявление не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Морозов Ю.А. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 03 июня 2008 г. № 06/06-08 и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 08/023/2011-086, сделанную на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Волнакс» от 05 марта 2011 г., оставить без удовлетворения.
Кассационная жалоба может быть подана в течение 10 дней во Владимирский облсуд через Ковровский горсуд после принятия судом решения в окончательной форме.
Судья подпись А.А. Бондаренко
ВЕРНО.
19.07.2011 г.
Судья Н.В. Пуговкина
Секретарь М.М. Щеняева
Справка: решение суда вступило в законную силу 15 июля 2011 года.
Подлинное решение суда подшито в гражданском деле № 2-11-2235-1, находящемся в производстве Ковровского городского суда.
Судья Н.В. Пуговкина
Секретарь М.М. Щеняева