Дело № 2- 11-1616-2 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 июля 2011 года
Ковровский городской суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Смотрицкой Т.А.,
при секретаре Сидоровой Т.Н.,
с участием истца Мордасова А.Ю.,
представителя истца Позднякова В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мордасова А.Ю. к администрации города Коврова о сохранении нежилых помещений в переоборудованном и перепланированном состоянии и признании права собственности на нежилые помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Мордасова А.Ю. обратился в суд с иском к администрации г. Коврова о сохранении нежилых помещений I общей площадью 1 384,5 кв.м., и III общей площадью 1 639,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, согласно технического паспорта, изготовленного КО ВФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 09.06.2010 г. в переоборудованном и перепланированном состоянии, и признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 01.03.2010 г. является собственником нежилого помещения I, общей площадью 986,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 33 АК 916471 от 10.03.2010г., также он является собственником нежилого помещения III, общей площадью 274 кв.м., расположенного по этому же адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 33 АК № 916470 от 10.03.2010г. Земельный участок под указанными объектами, общей площадью 3232 кв.м. с разрешенным видом использования для производственных целей также является собственностью истца на основании договора купли-продажи от 01.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 33 АК № 916472 от 10.03.2010г. Земельный участок для подъезда к указанным зданиям площадью 230 кв.м. находится у истца в арендном пользовании на основании договора аренды земельного участка № 8-01/8127 от 18.02.2009г., заключенного между истцом и МО г.Ковров. Мордасова А.Ю. без получения соответствующих разрешительных документов была произведена реконструкция принадлежащих по праву собственности нежилых помещений <адрес>, которая заключалась в перепланировке и переустройстве существующих помещений и строительстве новых помещений кафе и ресторана с гостевыми номерами и бильярдной. Согласно заключению ООО «СтройФорма» несущие и ограждающие строительные конструкции нежилых помещений выполнены в соответствии с индивидуальным проектом, выполненные работы отвечают требованиям действующих строительных норм и правил, обеспечивают нормальную эксплуатацию и не представляют угрозу для жизни и здоровья людей, поэтому возможна их дальнейшая эксплуатация.
В судебном заседании истец Мордасова А.Ю. и его представитель по письменной доверенности Поздняков В.А. поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям, но уточнили, что истец просит сохранить в переоборудованном и переустроенном состоянии и признать за ним право собственности на нежилые помещения I и III, как на объединенное нежилое помещение общей площадью 3024,20 кв.м., поскольку в соответствии с письмом КО ВФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 17.12.2010 г. исх. № 05/2530 после реконструкции и перепланировки помещения № I и № III в составе здания по адресу <адрес> представляют собой единое нежилое помещение общей площадью 3 024,20 кв.м. К изложенным в заявлении основаниям дополнили следующее. В период рассмотрения настоящего гражданского дела 24.06.2011 г. истец Мордасова А.Ю. предпринял меры для легализации объекта и обратился в администрацию г.Коврова с заявлением о вводе указанных нежилых помещений в эксплуатацию, но письмом от 27.06.2011 г. в удовлетворении данного заявления истцу было отказано со ссылкой на то, что спор о признании права собственности на указанные объекты в настоящее время рассматривается в суде и ему в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не выдавалось разрешение на реконструкцию данных объектов. Дополнительно были проведены обследования спорных строений на предмет отсутствия нарушений прав и законных интересов граждан, угрозы их жизни и здоровью, опасности для человека, окружающей среды и объектов культурного наследия в Центре промышленной экологии, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, ФФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии во Владимирской области» Ковровском и Камешковском районах, которые дали заключение об отсутствии таких нарушений. Министерством промышленности и торговли РФ в лице директора Департамента мобилизационной подготовки, гражданской обороны, предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций с ООО «Эль-мех» в лице Мордасова А.Ю. заключен государственный контракт на выполнение работ по мероприятиям мобилизационной подготовки в 2010 году. Реконструкция им проводилась с лета 2006 г. по 2009 г., в 2006 г. истец обращался в администрацию г. Коврова за градостроительным регламентом, тогда же были выданы первые разрешительные документы. В 2008 г. он, а в 2009 г. <ФИО>5 обращались в администрацию г. Коврова за получением разрешения, ответ был дан только <ФИО>5 Поскольку строительство велось быстрее, чем из-за бумажной волокиты выдавались разрешительные документы, реконструкция является самовольной.
Представитель ответчика администрации г.Коврова в судебное заседание не явился, письменно ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение просит принять на усмотрение суда, возражений по иску не заявил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, ранее представляли ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, решение просили принять на усмотрение суда.
Представитель третьего лица МИ ФНС РФ № 2 по Владимирской области в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, об отложении разбирательства не просил, возражений по иску не заявил.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора <ФИО>5, извещенная о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причину неявки суду не сообщила, об отложении разбирательства не просила. В материалы дела от неё поступило заявление о согласии с иском и подтверждении того, что реконструкция спорных помещений осуществлялась Мордасова А.Ю. за счет собственных средств.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявишихся лиц.
Выслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Истец Мордасова А.Ю. является собственником нежилого помещения I, общей площадью 986,1 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, помещение I, на основании договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме от 01.03.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 33 АК № 916471 от 10.03.2010 г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Также Мордасова А.Ю. является собственником нежилого помещения III, общей площадью 274 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, помещение III, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 33 АК № 916470 от 10.03.2010 г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Он также являлся собственником данных помещений до их отчуждения <ФИО>5 по договору купли-продажи от 28.08.2007 г.
Земельный участок под указанными объектами, общей площадью 3232 кв.м., с разрешенным использованием «для производственных целей» по адресу <адрес>, является собственностью Мордасова А.Ю. на основании договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме от 01.03.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 33 АК № 916472 от 10.03.2010 г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Земельный участок для подхода (подъезда) к принадлежащим истцу зданиям, площадью 230 кв.м. по адресу Владимирская область, г.Ковров, примерно в 1 м. по направлению на запад от <адрес> с разрешенным видом использования «для реконструкции здания по <адрес>», ограничений и обременений нет, находится у Мордасова А.Ю. в арендном пользовании на основании договора аренды земельного участка № 8-01/8127 от 18.02.2009 г., заключенного между Муниципальным образованием г. Ковров и Мордасова А.Ю.
Данный земельный участок с 20.02.2009г. по 01.06.2009г. переходил в пользование <ФИО>5 на основании договора перенайма, заключенного между Мордасова А.Ю. и <ФИО>5 20.02.2009г., данный переход был согласован муниципальным образованием г.Ковров письмом от 02.04.2009г. Однако, в связи с неисполнением <ФИО>5 условий дополнительного соглашения от 20.02.2009г. 20.05.2009г. было сторонами заключено соглашение о расторжении с 01.06.2009г. договора перенайма, о чем муниципальное образование г. Ковров было уведомлено надлежащим образом, в соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ.
Следовательно, на момент обращения в суд с иском, права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 8-01/8127 по адресу: г.Ковров, примерно в 1 метре по направлению на запад от <адрес> вновь перешли к Мордасова А.Ю.
В период с 2006 г. по 2009 г. года Мордасова А.Ю. самовольно, без получения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство, включающее в себя разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, была произведена реконструкция принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений <адрес>, расположенных на находящемся в его собственности земельном участке, которая заключалась в перепланировке и переустройстве существующих помещений и строительстве новых помещений - кафе - ресторана с гостевыми номерами и биллиардной.
В соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.28), и если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения (п.25), с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка, а ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).
В соответствии с п. 5 ст. 8, п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство, включающее в себя реконструкцию объектов капитального строительства, относится к полномочиям органов местного самоуправления, на территории г. Коврова таким органом в силу п. 28 ст. 35 Устава г. Коврова является администрация г. Коврова.
«Правила землепользования и застройки города Коврова», включающие в себя градостроительные регламенты, утверждены решением Совета народных депутатов от 17 ноября 2009 года № 371, т.е. после окончания истцом реконструкции.
Земельный участок площадью 235 кв.м. для реконструкции здания был испрошен истцом у администрации г. Коврова в марте 2006 г., и на его заявлении были проставлены необходимые согласования пристройки, в т.ч. с условием устройства выхода.
10.10.2008 г. и 21.10.2008 г. постановлениями Главы МО г. Ковров № 1943 и № 2031 были утверждены градостроительные планы земельных участков по адресу <адрес> по заявлению от 11.06.2008 г. <ФИО>5, являвшейся на тот период арендатором земельного участка по договору переуступки права аренды земельного участка от 20.02.2009 г., заключенному с Мордасова А.Ю., и по заявлению от Мордасова А.Ю. от 19.09.2008 г. именно с целью реконструкции существующего здания под кафе и гостиницу и для пристройки к зданию.
Соответственно сохранение самовольно переоборудованных и переустроенных помещений не нарушает целевое назначение и разрешенный вид использования земельных участков, находящихся в собственности в аренде у истца.
В соответствии с установленным ст. 48 Градостроительного кодекса РФ 07.10.2008 г. были проведены публичные слушания по вопросу отклонения от предельных параметров разрешенного строительства при реконструкции нежилого помещения Ш результатам, расположенного по <адрес>, с целью его расширения, по результатам которых данное отклонение было разрешено по постановлению главы МО г. Ковров от 24.10.2008 г. № 2052.
Соответственно, предполагалось, что разрешение на строительство при реконструкции нежилого помещения Ш <ФИО>5 выдано и данная реконструкция не являлась самовольной.
<ФИО>5, будучи номинальным собственником строения и земельного участка, 10.04.2009 г. предпринимала меры для легализации реконструкции и обращалась в администрацию г. Коврова с заявлениями о выдаче разрешения на строительство 01.04.2009 г. и 10.04.2009 г. на основании полученного ранее градостроительного плана, на что получила отказ в связи с самовольной реконструкцией (ответ администрации от 09.07.2009 г. – л.д. 58 т. 2).
Мордасова А.Ю. также было отказано в выдаче разрешения на ввод строений в эксплуатацию 27.06.2011 г. в ответ на его заявление от 24.06.2011 г.
В судебном заседании установлено, что реконструкция здания осуществлена Мордасова А.Ю. за счет собственных средств, соответственно именно за ним может быть признано право собственности.
В судебном также заседании установлено и не оспаривается ответчиком отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Заключением ООО «СтройФорма» инв. № 9009/3-н и инв. № 9009/2-н о техническом состоянии нежилых помещений по адресу <адрес>, несущие и ограждающие строительные конструкции нежилых помещений выполнены в соответствии с индивидуальным проектом - заказ № 1-2009- АС, «Пристройка-биллиардная», и индивидуальным проектом – заказ № 3-2008-АС «Кафе- ресторан с гостевыми номерами. Столовая», разработанными ООО «Арт-Мастер» г.Муром.
Выполненные работы отвечают всем требованиям действующих строительных норм и правил, обеспечивают нормальную эксплуатацию и не представляют угрозу для жизни и здоровья людей, поэтому возможна безопасная эксплуатация нежилых помещений.
Дефектов, влияющих на несущую способность строительных конструкций нежилых помещений, не выявлено, они по результатам инструментального обследования работоспособны и имеют большой запас прочности и несущей способности.
Нежилые помещения по адресу <адрес> в г.Коврове в соответствии с «Правилами землепользования и застройки г.Коврова», утвержденными Решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.11.2009 г. № 371, находятся в Зоне «В-1» с основным видом разрешенного использования: «воинские части и городки» и вспомогательным видом разрешенного использования: «гостиницы, дома быта, объекты инфраструктуры: ангары, склады, ремонтные мастерские, котельные, гаражи, автостоянки».
Также в соответствии с частью III «Правил землепользования и застройки г.Коврова» допускается использование земельных участков виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, если использование таких земельных участков не опасно для человека, окружающей среды и объектов культурного наследия.
Согласно сообщению ген. директора ООО «Арт-Мастер» от 20.05.2011 г. осуществлена в соответствии с проектной документацией, разработанной данной организацией.
Из санитарно-эпидемиологического заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека № 33 ВЛ.12.000 М 000008.01.10 от 28.01.2010 г., протокола № 584 лабораторных исследований от 24.03.2010 г. ФФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии во Владимирской области» Ковровском и Камешковском района, заключений «Центра промышленной экологии» ИП <ФИО>4 по предварительному экологическому обоснованию размещения объекта от 11.07.2011 г. № 04-07 и № 05-07 следует, что ООО «Аль-Бухара» по адресу <адрес> соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья», в спорных помещениях отсутствуют источники выбросов загрязняющих веществ в атмосферу, планируемая эксплуатация помещений (кафе-ресторан с гостевыми помещениями, биллиардная) не будет являться объектом образования опасных отходов, отсутствуют источники шумового воздействия способные превысить установленные допустимые уровни звукового давления, звука, эквивалентные уровни звука приняты в соответствии с СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» и СНиП 23-03-2003 «Защита от шума», внешние границы предприятия не являются источником электромагнитных полей радиочастотного диапазона, вибрации, инфразвукового излучения, сбросов техногенного характера от рассматриваемых помещений в водный объект и в систему хозяйственно-фекальной канализации не происходит, водоснабжение осуществляется из городской сети, и учитывая минимальное воздействие объектов на окружающую среду и селитебные территории допускается размещение кафе-ресторана с гостевыми номерами и биллиардной в пристройке к нежилому помещению III.
Министерством промышленности и торговли РФ в лице директора Департамента мобилизационной подготовки, гражданской обороны, предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций с ООО «Эль-мех» в лице Мордасова А.Ю. заключен государственный контракт на выполнение работ по мероприятиям мобилизационной подготовки в 2010 году.
Исходя из вышеизложенного исковые требования Мордасова А.Ю. о сохранении в переоборудованном и перепланированном состоянии и признании за ним права собственности на нежилые помещения, являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
Сохранение помещений в переоборудованном и перепланированном состоянии необходимо с учетом того, что истцом произведено не новое строительство, а реконструирован существующий объект капитального строительства, на который право собственности истца уже зарегистрировано в установленном законом порядке.
В данном случае возможно применить аналогию закона с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которой на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, т.е. требуются аналогичные со ст. 222 ГК РФ условия сохранения переустройства и перепланировки.
Согласно техническому паспорту нежилого здания по адресу <адрес>, изготовленного Ковровским отделением ВФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 09.07.2010 г., общая площадь нежилого помещения I после реконструкции составляет 1 384,5 кв.м. (в т.ч. 1 этаж- 727,6 кв.м., 2 этаж- 309,9 кв.м., мансардн. этаж -347,0 кв.м.), а общая площадь нежилого помещения III после реконструкции составляет 1 639,7 кв.м. (в т.ч. 1 этаж -667,5 кв.м., 2 этаж- 561,9 кв.м., мансардн. этаж- 410,3 кв.м.), а согласно письму КО ВФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 17.12.2010 г. исх. № 05/2530, перепланировка нежилого помещения I и нежилого помещения III по адресу <адрес> произведена путем объединения помещений в единое нежилое помещение общей площадью 3 024,20 кв.м., поскольку помещения имеют между собой прямое сообщение и представляют целое нежилое помещение.
Соответственно, с учетом уточнения в судебном заседании истцом своих требований единое помещение является предметом спора и подлежит сохранению в переоборудованном и перепланированном состоянии и на него же следует признавать право собственности за истцом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Мордасова А.Ю. удовлетворить в полном объеме.
Сохранить нежилые помещения I и III, согласно техническому паспорту, изготовленному КО ВФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 09.06.2010 г., по адресу: <адрес> переоборудованном и перепланированном путем объединения помещений в единое нежилое помещение общей площадью 3024,20 кв.м. (в т.ч. 1 этаж- 1395,1 кв.м., 2 этаж – 871,8 кв.м., мансардн. этаж – 757,3 кв.м.) состоянии.
Признать за Мордасова А.Ю., <дата> года рождения, право собственности на нежилые помещения I и III, представляющие собой единое нежилое помещение общей площадью 3024,20 кв.м. (в т.ч. 1 этаж - 1395,1 кв.м., 2 этаж – 871,8 кв.м., мансардн. этаж – 757,3 кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>.
На решение может быть подана кассационная жалоба во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий: