РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (РОССИИ) ---------------------------------------------------------------------- (дело № 2-330/11) 30 марта 2011 года г. Котовск Котовский городской суд Тамбовской области в составе: председательствующего судьи ЕЛАГИНА Н.И., с участием сторон, при секретаре АЛЕХИНОЙ Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Ермалинского ФИО11 об оспаривании действий государственного регистратора Управления Росреестра по АДРЕС Речкиной В.В. по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок, УСТАНОВИЛ: Обратившись в суд с вышеуказанными требованиями, Ермалинский Г.М. в своем заявлении указал, что ДАТА он сдал документы на государственную регистрацию земельного участка площадью 884 кв.метра, расположенного по адресу: АДРЕС, в Котовский отдел Управления Россреестра по АДРЕС. ДАТА он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием нарушений п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от ДАТА № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в Договоре №_________ купли-продажи вышеуказанного земельного участка от ДАТА. С вышеуказанными действиями государственного регистратора он не согласен. Одновременно с признанием действий государственного регистратора Управления Росреестра по АДРЕС по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконными, просит обязать Управление Росреестра внести в Государственный Реестр спорный земельный участок. В судебном заседании заявитель Ермалинский Г.М. поддержал свои первоначальные требования, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, пояснив, что за последние четыре года с момента приобретения жилого помещения по адресу: АДРЕС в собственность, он сделал все необходимое, чтобы на законном основании стать собственником спорного земельного участка, ранее находившегося у него в аренде. Трижды приходилось обращаться в суд с заявлениями: о выделе земельного участка согласно сложившегося порядка пользования; о разделе жилого дома в натуре; о признании за ним права на раздел общего земельного участка с присвоением ему отдельного кадастрового номера. В результате Администрация города Котовска в феврале текущего года приняла Постановление о передаче ему в собственность земельного участка из земель населенных пунктов. На основании чего с ним был заключен Договор купли-продажи земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, ранее находившегося у него в аренде, что и предусматривалось в одном из пунктов Договора аренды. Обращает внимание на то, что является собственником отдельного жилого помещения, в общей собственности с соседкой по дому Безукладовой Г.В. ни жилых, ни нежилых, или каких-либо других помещений, сооружений не имеет. Каждый своим земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства по договорам аренды пользуются на протяжении многих лет. Государственный регистратор Речкина В.В. выдала ему уведомление о приостановлении государственной регистрации, в котором совершенно непонятно для него изложила мотивы приостановления регистрации, а также никак не пояснила, что же ему необходимо сделать для того, чтобы на законном основании зарегистрировать Договор купли-продажи земельного участка. Начальник Котовского отдела Управления Росреестра по АДРЕС Речкина В.В., чьи действия оспариваются заявителем, с заявленными требованиями Ермалинского Г.М. не согласна. Просит отказать в их удовлетворении по следующим основаниям: - Управлением Росреестра по АДРЕС в ее лице был сделан вывод о несоответствии представленного Ермалинским Договора купли-продажи земельного участка положениям п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, так как Ермалинский Г.М. не имеет в собственности какие-либо здания, строения, сооружения, находящиеся на спорном земельном участке; - жилой дом, расположенный в АДРЕС, в котором расположена квартира Ермалинского, является двухквартирным, следовательно обладает статусом многоквартирного дома, в связи с чем Ермалинский Г.М. имеет право приобретения земельного участка только в общую долевую собственность с соседкой по дому Безукладовой Г.В.; - заявитель не указал, каким конкретно нормам законодательства РФ противоречат действия Управления по приостановлению государственной регистрации его прав; - не согласна с требованием Ермалинского обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию сделки в случае признания судом незаконности приостановления государственной регистрации. Третье лицо на стороне истца, не заявляющее самостоятельных требований, Безукладова Г.В., соседка заявителя по дому, разрешение возникшего спора относит на усмотрение суда. Представитель Администрации АДРЕС по доверенности Степанова Л.В. считает Договор №_________ купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, заключенный ДАТА между Администрацией города и Ермалинским Г.М., отвечающим всем требованиям действующего законодательства. Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона. Таким федеральным законом является, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации, регламентирующий отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. земельные отношения. В частности, как указано в п.11 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации от ДАТА N 136-ФЗ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В судебном заседании установлено, что ДАТА заявитель Ермалинский Г.М., являясь собственником жилого помещения по адресу: АДРЕС, обратился в Котовское отделение Управления Росреестра по АДРЕС с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок площадью 884 кв.метра, кадастровый номер №_________ расположенный по адресу: АДРЕС, приобретенный им ДАТА по Договору №_________ купли-продажи, заключенного между ним и городским округом – городом АДРЕС. До этого несколько лет данный земельный участок находился в его пользовании по Договору аренды. ДАТА за №_________ государственный регистратор Речкина В.В. направила Ермалинскому Г.М. Уведомление о приостановлении государственной регистрации, в котором дословно указала следующее: «На государственную регистрацию Вами в качестве правоустанавливающего документа представлен договор №_________ купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости от ДАТА, который заключен на основании постановления главы АДРЕС от ДАТА №_________. Согласно указанному договору администрация АДРЕС, руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса РФ продает Ермалинскому Г.М. под квартиру земельный участок площадью 884 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане – собственники зданий, строений, сооружений. Согласно данным Единого государственного реестра прав Ермалинскому Г.М. на основании решения Котовского городского суда от ДАТА на праве собственности принадлежит АДРЕС в АДРЕС. Дом, в котором находится квартира Ермалинского Г.М., является двухквартирным. Квартира №_________ в этом доме принадлежит на праве собственности Безукладовой Галине Викторовне на основании вышеуказанного решения Котовского городского суда от ДАТА. Следовательно, собственником здания, строения, сооружения, расположенного на продаваемом земельном участке, Ермалинский Г.М. не является. На основании изложенного Управлением Росреестра по АДРЕС сделан вывод о несоответствии договора купли-продажи положениям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса. Управление Росреестра по АДРЕС разъясняет, что в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 16 Федерального закона от ДАТА № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета. При этом заключения каких-либо договоров по передаче общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность не предусмотрено. В связи с наличием указанных нарушений действующего законодательства государственная регистрация права собственности приостановлена с целью их устранения. В случае, если Вами до ДАТА не будут устранены вышеуказанные нарушения, в государственной регистрации Вам будет отказано»(л.д.4-6). Данное Уведомление государственного регистратора Речкиной В.В. о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок по мнению суда не соответствует действующему законодательству как по форме, так и по содержанию. При этом суд исходит из следующего. Статья 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает основания и процедуру приостановления государственной регистрации прав. При этом, обязывает государственного регистратора в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации, об основаниях принятия такого решения, а также дать рекомендации по устранению причин этого приостановления. В нарушение вышеуказанной нормы закона государственный регистратор Речкина В.В., не указав в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДАТА Ермалинскому Г.М., что же ему необходимо сделать для того, чтобы основания к приостановлению государственной регистрации прав отпали, тем не менее указывает, что в случае, если он до ДАТА не устранит вышеуказанные нарушения, то в государственной регистрации ему будет отказано. Однако, сама просит отказать Ермалинскому Г.М. в удовлетворении его требований, так как последний в своем заявлении не указывает каким конкретно нормам законодательства РФ противоречат действия Управления по приостановлению государственной регистрации его прав. Незаконно приостановление государственной регистрации прав Ермалинского Г.М. на земельный участок и по существу. Государственный регистратор Речкина В.В. от имени Управления Росреестра по АДРЕС в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, а также в ходе судебного разбирательства, делает вывод о несоответствии Договора №_________ купли-продажи земельного участка от ДАТА пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ. Свой вывод мотивирует тем, что дом, в котором находится квартира Ермалинского, является двухквартирным. Следовательно, собственником здания, строения, сооружения, расположенного на продаваемом земельном участке, Ермалинский не является. Далее, ссылаясь на п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, государственный регистратор указывает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Данное рассуждение в отношении конкретно рассматриваемой ситуации ошибочно по следующим основаниям. Действительно, в соответствии с п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с ч.3 ст. 36 настоящего кодекса в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Характеризуя правила п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, нужно иметь в виду, что: - "общее имущество многоквартирного дома" - это единый комплекс недвижимого участка, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст.ст. 36-48, ст. ст. 110, 135, 151, 152 Жилищного кодекса РФ); - в зоне существующей застройки земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев. При этом порядок предоставления таких земельных участков в общую долевую собственность, а также условия их предоставления - реализуются нормами действующего жилищного законодательства (в частности, ст.ст. 32, 36-40 Жилищного кодекса РФ). Особенности правил п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ состоят в следующем: - они посвящены случаям, когда здание (жилое или нежилое) либо помещение в этом здании находится на неделимом земельном участке, то есть земельном участке, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения и отнесения к иной категории земель. Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128 ( «Виды объектов гражданских прав») и 133 («Неделимые вещи») Гражданского кодекса РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности, что направлено на защиту прав и интересов всех участников общей собственности. В данном судебном заседании установлено, что решением Котовского городского суда от ДАТА по иску Ермалинского Г.М. к Безукладовой Г.В. о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, произведен раздел в натуре жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС. В собственность Ермалинскому Г.М и Безукладовой Г.В. переданы отдельные изолированные жилые помещения, органами ГУПТИ каждому из них выданы раздельные Технические паспорта на жилые помещения. Решение вступило в законную силу (л.д.16-17). Ермалинский Г.М. и Безукладова Г.В. не имеют какого-либо общего имущества ни в жилых или не жилых помещениях, ни за их пределами. Они проживают совершенно автономно друг от друга. Земельный участок, прилегающий к дому, также не является неделимым. На протяжении многих лет Ермалинский Г.М. и Безукладова Г.В. пользовались каждый своим земельным участком согласно Договорам аренды. Решением Котовского горсуда от ДАТА за Ермалинским Г.М. признано право на раздел общего с Безукладовой Г.В. земельного участка, площадью 1597 кв.метров, расположенного по адресу: АДРЕС, с присвоением отдельного кадастрового номера. Решение вступило в законную силу (л.д.11-12). На основании данного решения суда и в соответствии с действующим законодательством Постановлением Главы АДРЕС Луговских Н.И. №_________ от ДАТА вышеуказанный земельный участок, предоставленный ранее для ведения личного подсобного хозяйства Ермалинскому Г.М. и Безукладовой Г.В., был разделен на два земельных участка с присвоением им раздельных кадастровых номеров. В аренду Ермалинскому Г.М. был предоставлен образованный из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №_________, площадью 884 кв.метра, Безукладовой Г.В. – земельный участок с кадастровым номером №_________, площадью 713 кв.метров (л.д.24). Постановлением Главы АДРЕС Луговских Н.И. №_________ от ДАТА в рамках его компетенции и в соответствии с действующими нормами закона вышеуказанный земельный участок был передан в собственность Ермалинскому Г.М. на основании заявления последнего, Комитету по управлению имуществом города и земельным вопросам администрации АДРЕС было поручено подготовить проект Договора купли-продажи данного земельного участка (л.д.8). На основании данного Постановления Главы города, с соблюдением всех норм действующего законодательства ДАТА между городским округом-городом АДРЕС и Ермалинским Г.М. был заключен Договор №_________ купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности на территории АДРЕС, собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, согласно которому Продавец (АДРЕС) за соответственную плату передал в собственность Покупателю (Ермалинскому Г.М.) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №_________, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 884 кв.метра для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.9-10). Из вышеуказанного Договора купли-продажи следует, что спорный земельный участок передан в собственность Ермалинскому Г.М. не под квартиру, как указала государственный регистратор Речкина В.В. в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, а для ведения личного подсобного хозяйства, как указано в вышеуказанном Договоре купли-продажи этого земельного участка. Анализируя выше приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что Договор №_________ купли-продажи земельного участка от ДАТА законен и обоснован, заключен в соответствии с нормами действующего законодательства, в частности: в рамках полномочий органов местного самоуправления в области земельных отношений, предусмотренных ст.11 Земельного Кодекса РФ; с учетом процедуры образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренной ст.11.3 данного кодекса и правил ст.11.3 кодекса о выделе земельного участка; с учетом правил предоставления и порядка приобретения гражданами земельных участков, предусмотренных ст.ст. 28,34,36 вышеуказанного кодекса. Следовательно, у заявителя Ермалинского Г.М. имеются все необходимые, предусмотренные законом основания для возникновения прав на землю в соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ, а также основания для государственной регистрации этих прав с учетом положений ст.17 Федерального закона от ДАТА N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При таких обстоятельствах требования Ермалинского Г.М. о признании действий государственного регистратора Управления Росреестра по АДРЕС Речкиной В.В. по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок подлежат удовлетворению. Его же требование обязать Управление Росреестра по АДРЕС внести в Государственный Реестр сведения о его земельном участке удовлетворено быть не может, так как согласно правилам статьи 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Однако при включении в резолютивную часть решения положений, обязывающих орган или должностное лицо, чьи решения или действия были признаны незаконными, совершить определенные действия для восстановления прав заявителя, устранения препятствий к реализации его прав и свобод, суд не вправе предрешать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции обязанного лица. Руководствуясь ст. ст. 194-199, 254-258 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать незаконным действия Государственного регистратора Управления Росреестра по АДРЕС Речкиной В.В. по приостановлению государственной регистрации права собственности Ермалинского ФИО12 на земельный участок площадью 884 кв.метра, кадастровый номер №_________ расположенный по адресу: АДРЕС. Обязать государственного регистратора Управления Росреестра по АДРЕС Речкину В.В. устранить препятствия в осуществлении Ермалинским ФИО13 его прав и свобод в области земельного законодательства. В удовлетворении требования обязать Управление Росреестра по АДРЕС внести в Государственный Реестр сведения о его земельном участке Ермалинскому ФИО14 отказать. Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Котовский городской суд в течение 10 дней. Судья: Н.И. Елагин