Дело № 2-918/11 15 сентября 2011 года г. Котлас
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Котласский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Виричевой Е.В.,
при секретаре Абакумовой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 сентября 2011 года в г. Котласе дело по иску Гущина А. А. к Селяковой Л. И., обществу с ограниченной ответственностью «....», Г. об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,
у с т а н о в и л :
Гущин А.А. обратился в суд с иском к Селяковой Л.И., обществу с ограниченной ответственностью «....» об оспаривании договора купли-продажи квартиры № в ...., заключенного __.__.__ между ним и Селяковой Л.И., признании недействительным свидетельства о праве собственности Селяковой Л.И. на указанное имущество, возложении на Селякову Л.И. обязанности возвратить ему, истцу, все утраченное по сделке. В обоснование требований указал, что он и его супруга Г. в связи с тяжелым материальным положением решили продать принадлежащую им указанную выше квартиру, для чего обратились в ООО «....», где __.__.__ был между ним, истцом, и названным юридическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи. Цена квартиры была определена в .... рублей. Однако договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с уклонением ООО «....» от его совершения. Представитель ООО «....» В., зная о его крайней нужде в деньгах, предложила вариант быстрого получения части стоимости квартиры путем обналичивания жилищного сертификата Селяковой Л.И. посредством продажи ей квартиры по цене сертификата в .... рублей, гарантируя на словах, что Селякова Л.И. впоследствии продаст квартиру за ее действительную стоимость, получит от покупателя эквивалент стоимости сертификата наличными деньгами, а разницу в размере около .... рублей передаст ему, истцу. __.__.__ между ним и Селяковой Л.И. был заключен договор купли-продажи квартире по цене .... рублей. Сопровождением сделки занимался представитель ООО «....» В. Условия договора купли-продажи от __.__.__ были исполнены. В это время ООО «....» подыскивало нового покупателя на квартиру за .... рублей, из которых .... рублей полагался ему. Спустя три месяца он узнал, что Селякова Л.И. продала квартиру за .... рублей. Его супруга Г. сразу обратилась в ООО «....» за получением .... рублей за вычетом стоимости услуг агентства, однако ей было в этом отказано. Полагает, что договор от __.__.__ является недействительным вследствие мнимости сделки, заключения его под влиянием заблуждения, обмана, кабальности.
В ходе судебного разбирательства истец Гущин А.А. исковые требования уточнил в части возложения на Селякову Л.И. обязанности возвратить утраченное по сделке – передать квартиру в порядке реституции. Также дополнил основания иска тем, что просил признать договор купли-продажи от __.__.__ недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание истец Г. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом, что подтвердил его представитель В., который на исковых требованиях настаивал.
В судебном заседании __.__.__ истец на требованиях настаивал по тем же доводам, что изложены в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что Селякова Л.И. в квартиру не вселялась, передачи ключей не требовала. Деньги в сумме .... рублей ему обещал вернуть ООО «....».
Ответчик Селякова Л.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно, надлежащим образом, что подтвердил ее представитель адвокат Самойлов В.В., который иск не признал по тем основаниям, что Селякова Л.И. какого-либо устного соглашения о перепродаже квартиры не заключала. Квартиру она приобретала с целью проживания в ней. По договору купли-продажи квартиры между Селяковой Л.И. и Г. первая получила .... рублей. Сделка является законной. Просил в иске отказать.
Представитель ответчика ООО «....» адвокат Старцев А.Ф. иск не признал, сославшись на то, что данное юридическое лицо стороной сделки не является.
Привлеченная к участию в деле в качестве ответчика Г., ее представитель адвокат Баев А.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. В письменных возражениях по иску просят в удовлетворении требований отказать. Заявляют о том, что Г. является добросовестным приобретателем квартиры.
Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, заслушав свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В судебном заседании установлено, что истец Гущин А.А. являлся собственником квартиры № в .... на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от __.__.__. Право собственности истца было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __.__.__.
__.__.__ между истцом Гущиным А.А. и ответчиком ООО «....» был заключен предварительный договор купли-продажи названной квартиры. По условиям сделки цена квартиры определена в .... рублей.
Договор купли-продажи подлежал заключению не позднее __.__.__, однако заключен не был. С требованием о понуждении заключить договор ни одна из сторон предварительного договора в суд не обращалась.
__.__.__ между истцом Гущиным А.А. и ответчиком Селяковой Л.И., от имени которой действовала по доверенности С., заключен договор купли-продажи названной квартиры. Договор прошел государственную регистрацию.
Пунктом 3 договора определена стоимость квартиры в .... рублей.
Квартира приобретена ответчиком Селяковой Л.И. за счет средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по свидетельству о предоставлении безвозмездной субсидии в сумме .... рублей.
__.__.__ составлен передаточный акт. Денежные средства были переданы истцу __.__.__.
__.__.__ Селякова Л.И., от имени которой действовала С., продала Г. указанную квартиру по договору купли-продажи.
Согласно п. 3 договора продажная цена квартиры составила .... рублей. В тот же день - __.__.__ – квартира передана по акту приема-передачи. Из передаточного акта следует, что деньги в полном объеме переданы покупателем продавцу.
Договор передан на государственную регистрацию, которая приостановлена в связи с наложением судом __.__.__ ареста на квартиру по ходатайству истца Гущина А.А. по настоящему делу.
Истец Гущин А.А., его представитель В. настаивают на том, что договор от __.__.__ является недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168, 170, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сторона истца заявляет о ничтожности договора от __.__.__ как противоречащего ст. 10 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 1 которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В подтверждение факта злоупотребления правом со стороны ответчиков истец Гущин А.А., его представитель В. ссылаются на то, что представитель Селяковой Л.И. - С., совершавшая сделку, знала об истинной стоимости квартиры, о причинах продажи квартиры и о намерении истца получить доплату при последующей продаже квартиры. Приобретение квартиры по заведомо заниженной цене свидетельствует о том, что ответчики действовали с намерением причинить истцу вред, следовательно, злоупотребили своим правом.
Однако в материалы дела не представлено доказательств злоупотребления правом со стороны Селяковой Л.И., ее представителем С., не представлено доказательств того, что Селякова Л.И., приобретая у истца квартиру, действовала исключительно с намерением причинить истцу вред.
Напротив, из аудиозаписи разговора между представителем истца В. и С. следует, что ответчик Селякова Л.И. получила .... рублей. Изложенное свидетельствует об отсутствии вины ответчика Селяковой Л.И. причинить вред истцу.
Доводы стороны истца о том, что квартира была продана по заведомо низкой цене, также не свидетельствуют о злоупотреблении правом ответчиками, поскольку нарушения интересов истца при указанных выше обстоятельствах не установлено. Вред причинен истцу третьими лицами.
Доводы стороны истца о том, что Селякова Л.И. не преследовала цели проживания в квартире, заключила договор __.__.__ с единственной целью обналичить сертификат, не подтвержденные доказательствами, и возражения по которым заявлены представителем ответчика Селяковой Л.И. адвокатом Самойловым В.В., не дают оснований для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Также сторона истца заявляет о мнимости договора от __.__.__.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу закона следует, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. Если хотя бы одна сторона сделки желала ее совершения, то основания для признания сделки мнимой отсутствуют.Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Следовательно, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено, что каждая из сторон оспариваемого договора желала заключения его: истец имел намерение продать квартиру по определенной цене, а ответчик Селякова Л.И. намеревалась купить квартиру. Все условия договора исполнены сторонами. Сделка купли-продажи породила соответствующие ей правовые последствия. Факт непроживания Селяковой Л.И. в квартире, а также то, что Селякова Л.И. не требовала передать ей ключи от квартиры, не влекут оснований к иному выводу. Из материалов дела следует, что товар (квартира) передан продавцом покупателю, а покупатель уплатил деньги.
Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной правовой нормы сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Между тем, судом не установлено наличие существенного заблуждения истца относительно совершаемой им сделки. Он, являясь дееспособным лицом, осознавал, какую сделку совершает и желал ее совершения.
Доводы о том, что он желал продать квартиру по иной цене, нежели указана в договоре от __.__.__, не свидетельствуют о наличии заблуждения, имеющего существенное значение.
Иные доводы стороны истца не дают оснований к иному выводу.
Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Обман должен затрагивать существенные моменты формирования внутренней воли, такие, при достоверном представлении о которых сделка бы не состоялась.
Вместе с тем от обмана, влекущего признание сделки недействительной, следует отличать такие смежные с ним случаи как неисполнение или ненадлежащее исполнение возникшего из сделки обязательства.
Стороной истца не представлено доказательств наличия у ответчиков намерения обмануть истца с тем, чтобы он совершил сделку.
Кроме того, истец имел возможность включить в текст договора от __.__.__ условие о продаже квартиры по иной цене и на условиях рассрочки платежа. Однако таким правом он не воспользовался.
Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Истец должен доказать наличие следующих обстоятельств: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.
Доводы стороны истца о нахождении семьи Гущиных в тяжелом материальном положении, наличии долговых обязательств на сумму более .... миллионов рублей, не свидетельствует о том, что сделка купли-продажи квартиры является кабальной. Доказательств того, что ответчик Селякова Л.И.. ее представитель С. знали о тяжелом материальном положении семьи истца, суду не представлено.
Более того, истец имел возможность продать квартиру иному лицу и на иных условиях, но не сделал этого. Договор купли-продажи Гущин А.А. совершил свободно, без принуждения со стороны ответчиков и иных лиц, осознавал последствия совершаемых действий.
Следует также учесть, что истец имел возможность обратиться в суд с иском о понуждении ООО «....» заключить с ним договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных предварительным договором.
Таким образом, у суда отсутствуют основания признать договор купли-продажи квартиры от __.__.__ недействительным.
Что касается доводов представителя истца В. о том, что истцу не была передана часть денег по сделке между Селяковой Л.И. и Г., в подтверждение чего представлены аудиозаписи разговоров между В. и С., между Г. и В., между В. и Селяковой Л.И., то суд учитывает следующее.
Представленные стороной истца аудиозаписи являются допустимым доказательством в соответствии со ст. 77 ГПК РФ, поскольку представителем истца В. сообщено, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи.
Кроме того, указанные аудиозаписи и перенесенная с них информация на бумажные носители, которые приобщены к материалам дела, совпадают с представленными органами полиции протоколами прослушивания аудиозаписей.
Из объяснений истца, аудиозаписей, представленных стороной истца и приобщенных к материалам дела, протоколов прослушивания аудиозаписей, представленных Межмуниципальным отделом МВД России «....», следует, что ответчик Селякова Л.И. из полученных от Г. денежных средств по договору от __.__.__ себе оставила .... рублей. Также из данных доказательств следует, что истец недополучил деньги в определенной сумме.
Постановлением старшего следователя СО ОМВД России «....» от __.__.__ возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, по факту хищения __.__.__ неустановленным лицом у Гущина А.А. денег в размере .... рублей.
Однако наличие данных обстоятельств не дает оснований признать оспариваемую сделку недействительной. Доводы представителя истца В. о наличии указанных обстоятельств не влияют на выводы суда по делу. Установление факта того, кем удерживаются деньги, находится за пределами рассматриваемого спора.
Суд оказал стороне истца необходимое и достаточное содействие в собирании доказательств.
Также суд отмечает, что ответчик Г. является добросовестным приобретателем квартиры. Доказательств иного суду не представлено.
Истец требований о признании договора купли-продажи квартиры от __.__.__ недействительным не заявлял, просил возложить на ответчика Селякову Л.И. обязанность по возврату квартиры. Однако такое требование не подлежит удовлетворению, поскольку Селякова Л.И. распорядилась квартирой, возмездно передав ее Г.
Исходя из положений, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-п, не может быть разрешен спор с применением правовых механизмов, заложенных в статьях 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в отношении спорного имущества были совершены сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав и законных интересов с учетом статьи 302 Гражданского кодекса РФ (добросовестный приобретатель).
Что касается доводов представителя истца В. о том, что договор от __.__.__ не заключен в связи с отсутствием его государственной регистрации, то суд отмечает, что согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Гущину А. А. к Селяковой Л. И., обществу с ограниченной ответственностью «....», Г. об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Котласский городской суд.
Председательствующий: (подпись) Е.В. Виричева
.
.
.
.
.
.