Дело № 2-212 15 февраля 2012 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Котласский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи: Невоструевой М.В.
при секретаре: Михайлиной А.В.
с участием прокурора Дурапова В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании 15 февраля 2012 года в городе Котласе Архангельской области гражданское дело по иску Карачева А. А. к Махиной Н. А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении
установил:
Карачев А.А. обратился в суд с иском к Махиной Н.А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении. В обоснование иска указал, что он является собственником жилого помещения – .... на основании договора купли-продажи от __.__.__. По решению суда брак с Махиной Н.А. расторгнут __.__.__. В __.__.__ года он направил ответчику уведомление с требованием выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета. Однако требование до настоящего времени не выполнено. Просил прекратить право пользования жилым помещением и выселить Махину Н.А., поскольку она не является членом семьи собственника.
В судебное заседание истец не явился, о дате и месте которого извещен надлежащим образом. О причинах неявки суд не известил. В судебном заседании __.__.__ на иске настаивал, изменил основание иска, просил выселить Махину Н.А. за невозможностью совместного проживания.
Ответчик Махина Н.А. и ее представитель Шестаков А.А. иск не признали. В обоснование требований ответчик Махина Н.А. пояснила, что спорное жилое помещение было предоставлено Карачеву А.А. на основании решения жилищно-бытовой комиссии .... электросетей, где они оба работали. На момент предоставления квартиры они состояли в браке, жилое помещение предоставлялась с учетом состава семьи. После расторжения брака по решению суда от __.__.__ в ее пользование была выделена изолированная комната размером 16,8 кв.м., заключен отдельный договор найма жилого помещения. Срок действия договора не истек, оснований для досрочного расторжения не имеется.
На основании положений статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии истца, надлежащим образом извещенного о дате и месте судебного заседания, не поставившего суд в известность о причинах неявки.
Заслушав пояснения ответчика и его представителя, мнение прокурора, полагавшего в иске отказать, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Судом из материалов дела и пояснений ответчика установлено, что истец Карачев А.А. является собственником жилого помещения – .... на основании договора купли-продажи от __.__.__
Договор купли-продажи от __.__.__ и право собственности Карачева согласно свидетельству о государственной регистрации права зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __.__.__
Указанное жилое помещение до продажи на праве собственности принадлежало ОАО «....» ( в последствии ОАО «....).
В __.__.__ года в квартиру были вселены Карачев А.А. и члены его семьи – жена Махина Н.А. и сын К..
__.__.__ брак между Карачевым А.А. и Махиной Н.А. расторгнут.
__.__.__ .... городским судом вынесено решение по иску Махиной Н.А. к Карачеву А.А., ОАО «....», администрации МО «....», по которому за Махиной Н.А. и несовершеннолетним К. признано право пользования жилым помещением в .... в ...., принадлежащем ОАО «....». В пользование Махиной Н.А. и К. выделена изолированная комната размером 16,8 кв.м.
Между Махиной Н.А. и ОАО «....» был заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю в пользование для проживания одну комнату размером 16,8 кв.м. по адресу: ..... Наниматель обязуется вносить наймодателю плату в сроки и в порядке, установленные настоящим договором, осуществлять все необходимые коммунальные платежи, содержать комнату в надлежащем состоянии и т.д. Настоящий договор заключен на срок два года. По истечении договора стороны вправе заключить новый договор на тех же или иных условиях на новый срок.
Согласно поквартирной карточке с __.__.__ на основании решения суда Махина Н.А. зарегистрирована по указанному адресу.
Возникшие между ОАО «....» и Махиной Н.А. отношения по возмездному пользованию жилым помещением соответствуют критериям, установленным ст. 671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Как следует из условий заключенного между Махиной Н.А. и ОАО «....» договора найма жилого помещения от __.__.__, стороны определили в нем срок его действия – 2 года, в связи с чем на него не распространяются положения, действующие в отношении краткосрочного договора найма.
В п. 3 договора купли-продажи от __.__.__ предусмотрено, что по заявлению сторон в квартире на момент заключения договора зарегистрированы и проживают Махина Н.А., К..
Таким образом, заключая договор купли-продажи, собственник Карачев А.А. знал об обремении жилого помещения, что свидетельствует о фактическом признании новым собственником права на пользование приобретенным им жилым помещением ранее проживавших там лиц, сохранении за ними данного права, поскольку они были вселены в установленном законом порядке.
В силу прямого указания закона (ст. 675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как установлено из пояснений истца и ответчика по окончании сроков действия договора никто из сторон не отказывался от его продления, вследствие чего договор найма жилого помещения считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Срок действия договора с __.__.__ по __.__.__ продлевался до __.__.__, до __.__.__, до __.__.__, до __.__.__
В установленный срок, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения ( срок действия договора в силу положений ст. 684 ГК РФ был продлен с __.__.__), истец не предлагал ответчику отказаться от продления договора. Карачев А.А. с уведомлением о выселении обратился к ответчику, как следует из материалов дела, __.__.__.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о заявлении истцом требования о досрочном расторжении договора найма.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут досрочно, но при этом досрочное расторжение договора может иметь место только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Расторжение договора коммерческого найма допускается только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ.
В исковом заявлении указанных оснований не содержится.
В ходе судебного разбирательства истец просил расторгнуть договор и выселить Махину Н.А. в связи с невозможностью совместного проживания. При этом указывал на то, что ответчик скандалит, захламляет квартиру.
Согласно п. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Как следует из вышеприведенной нормы права, для досрочного расторжения договора найма необходимо установить факт систематического нарушения прав и интересов собственника. Названные истцом обстоятельства не могут быть признаны систематическим нарушением прав истца, и служить основанием для досрочного расторжения договора найма.
Таким образом, срок действия договора найма жилого помещения не истек, оснований для досрочного расторжения договора не имеется. При таких обстоятельствах, поскольку нельзя прийти к выводу о прекращении у Махиной Н.А. права пользования жилым помещением по договору коммерческого найма, то не имеется оснований для ее выселения.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Карачеву А. А. в иске к Махиной Н. А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении – отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.
Председательствующий: подпись М.В. Невоструева
.
.
.
.
.