Дело № 2-1006 19 апреля 2012 года город Котлас
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Котласский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Виричевой Е.В.,
при секретаре Абакумовой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании __.__.__ в городе Котласе дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Русский Дом риэлти» к Щепелину А. Г., Щепелину Д. А. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,
у с т а н о в и л :
Общество с ограниченной ответственностью «Русский Дом риэлти» обратилось в суд с иском к Щепелину А.Г., Щепелину Д.А. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения – .... в .... __.__.__ дома __.__.__ по .... в г. Котласе Архангельской области. В обоснование требований указали, что __.__.__ между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи названной комнаты по цене .... рублей. Срок подписания основного договора не был установлен. Щепелину А.Г. был выплачен задаток при подписании предварительного договора в размере .... рублей, а также .... и .... рублей. Однако ответчики уклоняются от заключения договора купли-продажи.
В судебном заседании представитель истца ООО «Русский дом Риэлти» адвокат Рыжова Е.А. на требованиях настаивала по тем же доводам, что изложены в исковом заявлении.
Ответчик Щепелин А.Г., действующий за себя и малолетнего сына Щепелина Д.А., иск не признал по тем основаниям, что деньги в сумме .... рублей он не получал от истца. Он не желает продавать квартиру на условиях предварительного договора, который подписывал и читал. Согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества сына не испрашивал. У ребенка отсутствует иное жилое помещение.
Третье лицо Щепелин В.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.
Представитель органа опеки и попечительства в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. В заключении по иску указывают на нарушение прав ребенка сделкой по продаже квартиры.
Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Закон не запрещает совершение сделки (предварительного договора) с вещью, созданной либо приобретенной в будущем.
В судебном заседании установлено, что ответчику Щепелину А.Г. и его сыну Щепелину Д., __.__.__ года рождения, принадлежит на праве общей долевой собственности комната 3 в .... __.__.__ дома __.__.__ по .... в г. Котласе Архангельской области, каждый владеет по .... доле в праве.
Третье лицо Щепелин В.Г. является собственником комнат .... в той же квартире.
Права ответчиков и третьего лица на названные жилые помещения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __.__.__.
__.__.__ между ответчиками и истцом заключен предварительный договор, по условиям которого Щепелины обязуются передать в собственность ООО «Русский Дом риэлти» передать три комнаты в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: Архангельская область, г. Котлас, .... Стоимость комнаты .... определена в .... рублей, комнаты .... – .... рублей (п. 1.1).
Пунктом 1.2 договора установлено, что истец обязуется произвести от имени ответчиков и за свой счет приватизацию указанных объектов недвижимости. Переход права истцу произойдет после приватизации.
Согласно п.п. 3.2.1, 3.2.2 договора деньги в размере .... рублей за комнаты выплачиваются истцом ответчикам при подписании основного договора купли-продажи. Сумма в размере .... рублей выплачивается истцом ответчикам при подписании предварительного договора в качестве задатка.
Согласно передаточному акту от __.__.__, соглашению от __.__.__ Щепелин А.Г. получил от истца в качестве задатка .... и .... рублей соответственно, а также .... __.__.__.
Доводы ответчика Щепелина А.Г. о неполучении денег в сумме .... рублей, суд не рассматривает, поскольку они находятся за пределами судебного разбирательства.
Оснований квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не имеется.
Указание Щепелина В.Г. в качестве стороны предварительного договора не порождает для него прав и обязанностей, поскольку договор им не подписан.
Пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ определяет, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В предварительном договоре от __.__.__ отсутствует определенное условие о сроке заключения основного договора.
Следовательно, основной договор может быть заключен до __.__.__.
Как следует из доводов истца и подтверждается объяснениями ответчика, Щепелин А.Г., действующий за себя и сына, не желает заключать основной договор купли-продажи квартиры с истцом.
В соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, истец вправе заявить требование о понуждении ответчиков заключить договор купли-продажи жилого помещения.
Однако данное обстоятельство не свидетельствует о необходимости удовлетворения исковых требований.
Пунктом 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса РФ. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Отсутствие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению имуществом ребенка влечет ничтожность соответствующего договора на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Из объяснений ответчика Щепелина А.Г., заключения органа опеки и попечительства следует, что Щепелин А.Г. в отдел опеки и попечительства администрации МО «Котлас» с заявлением о разрешении на отчуждение имущества малолетнего сына Щепелина Д. не обращался, в связи с чем необходимое согласие органа опеки на данную сделку отсутствует.
При таких обстоятельствах законных оснований возлагать на ответчиков обязанность по заключению договора купли-продажи жилого помещения не имеется.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Р Е Ш И Л :
в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Русский Дом риэлти» к Щепелину А. Г., Щепелину Д. А. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.
Председательствующий Е.В.Виричева