Дело № 2-83/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 января 2011 года город Котлас
Котласский городской суд Архангельской области в составе председательствующего Бобровой В.Г.
при секретаре Старковской И.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полищук А.В., Полищук Л.А. к ... Палкину А.В. о признании договора недействительным.
Установил:
Полищук А.В. и Полищук Л.А. обратились в суд с иском к ... Палкину А.В. (далее по тексту ... Палкин А.В.) о признании недействительным и о применении недействительности условий инвестиционного договора в части включения в общую площадь квартиры площади лоджии. В обоснование требований указано на то, что по заключенному между сторонами __.__._______ инвестиционному договору истцы финансировали строительство квартиры № __ с предварительной проектной общей площадью ... кв. м. в ...-квартирном жилом доме, расположенном на строительной площадке по предварительному архитектурному адресу: ... (строительный номер дома в данном квартале - литер № __). В соответствии с п. № __ приложения № __ к инвестиционному договору при увеличении площади квартиры по факту от проектной истцы должны были оплатить эту площадь в размере ... рублей за один квадратный метр. Стоимость квартиры в размере ... рублей была выплачена ответчику __.__._______. Согласно акту приема-передачи квартиры общая площадь квартиры истцов составляет ... кв. м, площадь квартиры ... кв. м, жилая площадь квартиры ... кв. м, а в соответствии с кадастровым паспортом общая площадь квартиры составляет ... кв. м. Истцы считают, что в нарушение п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ ответчик необоснованно включил в общую площадь квартиры площадь лоджий в размере ... кв. м, что повлекло увеличение стоимость квартиры на ... рублей ... копеек, поэтому настаивают на признании недействительным инвестиционного договора и применении последствий недействительности условий инвестиционного договора в части включения в общую площадь квартиры площади лоджии, а также на взыскании с ответчика убытков в размере ... рублей ... копеек.
В судебном заседании истец Полищук А.В. и представитель истца Полищук Л.А. Шарубин А.М. требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении. Уточнив требования, настаивали на взыскании с ответчика в пользу каждого истца по ... рублей ... копеек.
Представитель ответчика Беляев А.Н., действующий на основании доверенности, иск не признал.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения специалиста, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить причиненные убытки (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).
Исходя из смысла закона (пункт 4 статьи 421 ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Судом установлено, что ... Палкин А.В. __.__._______ заключил с ООО «...» инвестиционный договор на строительство ... квартир в ...-квартирном жилом доме на земельном участке по адресу: ....
Полищук А.В., Полищук Л.А. («Инвесторы-участники строительства») и ... Палкин А.В. («Генеральный инвестор») __.__._______ заключили инвестиционный договор (договор совместного финансирования строительства квартиры в многоквартирном жилом доме) (далее - договор), предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства ...-квартирного жилого дома, расположенного на строительной площадке по предварительному архитектурному адресу: ... (строительный номер дома в данном квартале - литер № __) (л. д. 26-28).
Согласно п. 2.1 договора доля «Инвесторов-участников строительства» в объекте инвестиций определена в виде квартиры № __, расположенной на ... этаже в подъезде № __, с предварительной проектной общей площадью ... кв. м, размер финансирования строительства объекта недвижимости установлен в размере не менее ... рублей (п. 3.1. договора).
В соответствии с пунктом № __ приложения № __ к инвестиционному договору истцы приняли на себя обязательство оплатить площадь квартиры по факту, исходя из стоимости общей площади квартиры согласно измерениям ... Бюро технической инвентаризации. В случае превышения общей площади квартиры над проектной истцы обязались оплатить дополнительно эту площадь в размере ... рублей за один квадратный метр (л. д. 29).
Материалами дела подтверждается, что Полищук А.В. и Полищук Л.А. заплатили ответчику ... рублей ... копеек (л. д. 23).
Жилой дом № __ по улице ... в городе ... введен в эксплуатацию __.__._______, что подтверждается разрешением № __.
__.__._______ квартира № __ в доме № __ по улице ... в городе ... ... Палкиным А.В. передана Полищук А.В. и Полищук Л.А. в общую долевую собственность в размере ... доли в праве у каждого.
Из акта передачи квартиры следует, что она состоит из ... комнат общей площадью ... кв. м согласно справке БТИ, в том числе, площадь квартиры ... кв. м, жилая площадь квартиры ... кв. м (л. д. 24-25).
В соответствии с кадастровым паспортом квартиры № __ в доме № __ по улице ... в городе ... общая площадь квартиры составляет ... кв. м (л. д. 19-22).
Истцы являются собственниками в праве общей долевой собственности на квартиру № __ общей площадью ... кв. м в доме № __ по улице ... в городе ... по ... доле каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от __.__._______ (л. д. 11,12).
Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из пунктов 3.36., 3.37. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года № 37,следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в письмах Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. № 33350-ИП/08 Минэкономразвития РФ от 06.11.2009 г. № Д23-3649 «Об общей площади жилого дома».
Как следует из технического паспорта квартиры № __ в доме № __ по улице ... в городе ..., справки ... филиала Государственного унитарного предприятия ... области «Бюро технической инвентаризации», согласно обмерам БТИ площадь лоджий в указанной квартире составила ... кв. м и ... кв. м, с понижающим коэффициентом площадь лоджий в квартире истцов составила ... кв. м и ... кв. м соответственно.
Указанные обстоятельства в судебном заседании были подтверждены специалистом У., которая также пояснила, что в техническом паспорте на квартиру истцов площадь лоджий указана с учётом понижающего коэффициента ... в размере ... кв. м и ... кв. м.
Таким образом, фактически истцы получили от ответчика не квартиру площадью ... кв. м, а квартиру площадью ... кв. м (включая площадь двух лоджий с понижающим коэффициентом ...), оплатив площадь квартиры в размере ... рублей за один квадратный метр (... рублей ... копеек : ... рублей ... копеек).
Ссылка истцов на положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ о том, что в расчет стоимости построенной квартиры не должна приниматься площадь лоджий, является несостоятельной, поскольку указанная норма дает определение того, из чего состоит общая площадь жилого помещения, регулирует жилищные права, при этом не регулирует вопросы строительства квартиры (включая входящие в неё лоджии) как объекта и вопросы определения стоимости такого строительства, которая, в силу приведенных выше норм, определяется соглашением сторон.
Объектом долевого строительства являлась квартира с проектной общей площадью ... кв. м, а определение (уточнение) её окончательной стоимости стороны предусмотрели в п. № __ приложения № __ к инвестиционному договору, договорившись о том, оплата площади квартиры будет произведена исходя из стоимости общей площади квартиры согласно измерениям ... Бюро технической инвентаризации.
Нормы жилищного законодательства при определении общей площади квартиры не могут применяться к правоотношениям, связанным с долевым участием граждан в строительстве многоквартирных жилых домов.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Полищук А.В. и Полищук Л.А. являются необоснованными, в иске следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ,
решил:
в удовлетворении исковых требований к ... Палкину А.В. о признании договора недействительным Полищук А.В. и Полищук Л.А. отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.
Председательствующий В.Г. Боброва