г. Кострома 04 февраля 2011 года
Костромской районный суд Костромской области в составе
председательствующего судьи Комаровой Е.Н.,
при секретаре Сопачевой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к администрации Костромского муниципального района Костромской области, администрации Караваевского сельского поселения Костромского района Костромской области о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Лебедева Т.И. обратилась в суд с иском к администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании права собственности на объект недвижимости - трехквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование требований истица указывает, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Караваевского поссовета Костромского района ей был предоставлен в собственность земельный участок, на котором разрешено строительство индивидуального жилого дома. В ДД.ММ.ГГГГ дом она сдала в эксплуатацию, а ДД.ММ.ГГГГ дом сгорел. Через несколько лет она вместе с членами семьи стала восстанавливать дом. Поскольку двое сыновей имели семьи, а своего жилья у них не было, то в доме они спланировали три отдельных квартиры с индивидуальными входами. Технический паспорт в БТИ был также составлен на трехквартирный дом. Она в силу своей юридической неграмотности обратилась в администрацию Костромского муниципального района с заявлением о получении разрешения на реконструкцию дома, такое разрешение ей было выдано в ДД.ММ.ГГГГ. Однако впоследствии ей было отказано в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию со ссылкой на ст. 55 ч.6 п.3 Градостроительного кодекса РФ. Просит признать за ней право собственности на трехквартирный жилой дом.
К участию в деле по ходатайству ответчика в качестве соответчика привлечена администрация Караваевского сельского поселения Костромского района.
В судебном заседании истица Лебедева Т.И. заявленное требование поддержала, дала объяснения, соответствующие обстоятельствам, указанным в исковом заявлении. Кроме того, пояснила, что земельный участок был предоставлен ей для строительства индивидуального жилого дома. Впоследствии администрацией сельского поселения было вынесено постановление, которым в свидетельство о праве собственности на землю были внесены изменения, и назначение участка стало «для ведения личного подсобного хозяйства», однако ей юридические тонкости не известны, для нее не имеет значения, какое разрешенное использование имеет принадлежащий ей земельный участок. В ДД.ММ.ГГГГ построенный дом она сдала в эксплуатацию, а через восемь месяцев он сгорел. Восстанавливать дом стали не сразу, так как не было средств. У двух ее сыновей - семьи с малолетними детьми, собственного жилья у них нет, все жили в ее доме, поэтому для удобства, чтобы не мешать друг другу, решили сделать в доме три отдельные квартиры с разными входами, что отражено и в техническом паспорте: однокомнатная, двухкомнатная и трехкомнатная квартира. При этом она не предполагала, что что-то нарушила. Также она перевезла к себе из <адрес> свою престарелую слепую мать, инвалида второй группы, нуждающуюся в уходе. По месту жительства мать снялась с регистрационного и социального учета. В ДД.ММ.ГГГГ она (истица) обратилась в администрацию Караваевского сельского поселения по вопросу регистрации членов семьи, но ей объяснили, что сначала надо получить разрешение на реконструкцию дома и ввести дом в эксплуатацию. Она обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию дома. Разрешение ей выдали в ДД.ММ.ГГГГ, после чего она собрала все необходимые документы, получила согласования у контролирующих инстанций о соответствии дома санитарным, противопожарным и другим требованиям. Однако впоследствии администрация района отказала ей в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию, объяснив, что возведенный дом не соответствует разрешительной строительной документации. Вместе с тем она в силу юридической неграмотности считала, что, оборудуя в восстанавливаемом после пожара доме три квартиры, производила именно реконструкцию дома, и всегда считала, что это индивидуальный дом для ее семьи, а не многоквартирный. Дом возведен на фундаменте первого дома, ни на сантиметр не вышел за его границы, расположен на принадлежащем ей земельном участке. Из объяснений представителя администрации муниципального района ей стало понятно, что на строительство многоквартирного дома требуется другое разрешение и другие документы, нежели на реконструкцию индивидуального жилого дома, и получается, что фактически она осуществила самовольную постройку. Просит признать за ней право собственности на трехквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, поскольку данная постройка не нарушает ничьих прав и интересов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключениями компетентных органов.
Представитель администрации Костромского муниципального района Чиронова Ж.А. исковые требования не признала и пояснила, что разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости не могло быть выдано администрацией района, поскольку дом возведен с нарушением норм градостроительного законодательства. Получив разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома, Лебедева Т.И. фактически построила новый объект - многоквартирный жилой дом, не получая на это разрешения. В соответствии со ст.51 ч. 9 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схему расположения индивидуального жилого дома на земельном участке. В то же время для получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома требуется представить другой пакет документов, в том числе проектную документацию в соответствии со ст.51 ч.7 Градостроительного кодекса. Кроме того, в случае строительства многоквартирного дома вместо индивидуального действующее законодательство предусматривает изменение целевого назначения земельного участка, что производится с согласия сельского поселения путем проведения публичных слушаний. Участок, на котором построен дом истицы, предназначен для индивидуальной застройки, а не для объектов капитального строительства. Изменение вида использования участка как для ведения личного подсобного хозяйства произведено с нарушением закона, на что администрации Караваевского сельского поселения в настоящее время указано. Но и в этом случае на данном участке многоквартирный жилой дом не мог быть возведен, то есть Лебедевой Т.И. нарушены правила застройки. Она полагает, что, хотя указанная постройка прямо и не нарушает права муниципального образования, ее возведением грубо нарушаются требования закона, соблюдение которых обязательно для всех без исключения. Считает, что не имеется законных оснований для признания за Лебедевой Т.И. права собственности на самовольную постройку, поскольку она возведена без соответствующего разрешения, с нарушением норм градостроительного законодательства и на участке, не предназначенном для этих целей.
Представитель администрации Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района Соловьева Т.Б. в судебном заседании полагала, что заявленные требования не подлежат удовлетворению. Согласно плану застройки микрорайон «<данные изъяты>» <адрес>, где Лебедевой Т.И. был выделен земельный участок, планировался как частный сектор, то есть в данном микрорайоне велось строительство индивидуального жилья. В ДД.ММ.ГГГГ дом Лебедевой Т.И. сгорел, и она приступила к строительству нового дома. Администрации поселения до настоящего времени не было известно, что вновь возведенный истицей дом фактически является многоквартирным, а не индивидуальным. Она считает, что данная постройка может нарушать права сельского поселения, поскольку возведена с нарушением плана застройки. Обращений от граждан по поводу нарушения их прав в результате постройки Лебедевой Т.И. многоквартирного дома в администрацию поселения не поступало. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в свидетельство о праве собственности на землю, выданное на имя Лебедевой Т.И., были внесены изменения, касающиеся целевого назначения использования земельного участка: слова «для строительства индивидуального жилого дома» заменили словами «для ведения личного подсобного хозяйства». Представителем администрации Костромского муниципального района было указано, что данное изменение внесено с нарушением закона, так как назначение использования земельного участка возможно только путем публичных слушаний. В настоящее время подобные изменения в свидетельства не вносятся.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешение использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство, то есть документа, выданного заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и устанавливающего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
В судебном заседании установлено следующее.
Постановлением администрации Караваевского поселкового Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ истице Лебедевой Т.И. передан в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>.
На основании вышеуказанного постановления Лебедевой Т.И. выдано свидетельство на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен для строительства индивидуального жилого дома.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о земельном участке площадью <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес> (кадастровый номер №). Данный участок принадлежит Лебедевой Т.И. на праве собственности на основании свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.
Постановлением администрации Караваевского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ в постановление администрации № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельство на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения и дополнения: в строке «целевое использование земель» вместо слов «для строительства индивидуального жилого дома» следует читать «для ведения личного подсобного хозяйства»; добавлена строка «категория земель - земли населенных пунктов».
Согласно акту о пожаре, ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, произошел пожар в частном жилом доме. Время обнаружения пожара - <данные изъяты>, время ликвидации пожара - <данные изъяты>. Пожаром уничтожено 2 единицы строений, площадью <данные изъяты>.
В ДД.ММ.ГГГГ года истица Лебедева Т.И. обратилась в администрацию Костромского муниципального района с заявлением об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ градостроительный план земельного участка утвержден.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Костромского муниципального района Лебедевой Т.И. выдано разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ администрация Костромского муниципального район отказала Лебедевой Т.И. в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, ввиду несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным разрешением на строительство: Лебедевой Т.И. возведен трехквартирный жилой дом, что не соответствует ранее полученному разрешению на реконструкцию индивидуального жилого дома.
Доводы представителя администрации Костромского муниципального района о нарушении истицей Лебедевой Т.И. градостроительных норм при возведении дома являются обоснованными.
В силу ст. 1 п.10 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства.
В соответствии со ст. 16 ч.2 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно Инструкции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 года № 29, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Исходя из анализа вышеприведенных норм, индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом являются объектами капитального строительства.
В соответствии со ст. 1 п.16 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Градостроительным кодексом РФ предусмотрена обязанность застройщика по оформлению разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч.2 ст. 51 Кодекса).
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает различный перечень документов, требующихся для получения разрешения на строительство, реконструкцию, для объектов индивидуального жилищного строительства и для других объектов капитального строительства.
Согласно ч.9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (к числу которых не относится объект индивидуального жилищного строительства) требуется представить в уполномоченный орган более широкий, по сравнению с вышеприведенным, пакет документов (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса).
Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, расположен вновь восстановленный после пожара трехквартирный жилой дом <данные изъяты> пристройка <данные изъяты> баня <данные изъяты> предбанник <данные изъяты> В доме расположены три квартиры (однокомнатная, двухкомнатная, трехкомнатная), из которых имеются самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, а также в доме имеются помещения общего пользования (подсобные помещения и котельная).
Таким образом, установлено, что истица Лебедева Т.И., получив на основании представленной документации разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома, фактически возвела многоквартирный жилой дом, для получения разрешения на строительство (реконструкцию) которого требовались иные документы. Следовательно, спорный объект недвижимости возведен истицей с нарушением норм градостроительного законодательства, а именно без соответствующего разрешения.
Земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом, принадлежит Лебедевой Т.И., и был предоставлен ей для индивидуального жилищного строительства. Впоследствии вид разрешенного использования был изменен, вследствие чего в настоящее время он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. В любом случае данный земельный участок не предназначен для строительства многоквартирного дома.
Таким образом, по определению, данному в п. 1 ст.222 ГК РФ, возведенный истицей трехквартирный жилой дом является самовольной постройкой, так как создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения необходимым разрешений, а также с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В силу закона указанная самовольная постройка подлежит сносу.
Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно правоустанавливающим документам земельный участок, на котором Лебедева Т.И. возвела трехквартирный жилой дом, принадлежит ей на праве собственности, что не исключает возможности признания за ней права собственности на самовольную постройку при соблюдении определенных условий.
Как разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в совместном постановлении № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суду необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п.26 постановления).
В судебном заседании установлено и не оспаривается ответчиком, что истица Лебедева Т.И. предпринимала меры к получению разрешения о вводе построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, о чем свидетельствует письменный отказ администрации муниципального района в выдаче такого разрешения.
Согласно экспертному заключению главного врача ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Костромской области» № от ДД.ММ.ГГГГ, трехквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, после реконструкции после пожара соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», оценивается как работоспособное и пригодное для безопасной эксплуатации.
Электроустановки в доме допущены к эксплуатации на основании акта ЦО УТЭН «Ростехнадзора» № от ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ Костромское областное отделение общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество», имеющее лицензию Министерства РФ по ГО и ЧС, по заказу истицы Лебедевой Т.И. проведены работы по обеспечению пожарной безопасности. Согласно заключению КОО «Всероссийское добровольное пожарное общество» № от ДД.ММ.ГГГГ и акту проведенных о выполнении работ в области пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ, конструктивные решения по реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к многоквартирным домам.
Согласно инженерно-техническому заключению ООО «АС ПБК», имеющего свидетельство о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, на основании проведенного в ДД.ММ.ГГГГ инженерно-технического обследования несущих и ограждающих конструкций реконструируемого после пожара трехквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оценивается как работоспособное и пригодное для нормальной безопасной эксплуатации.
Также из данного заключения следует, что технические решения, принятые при реконструкции указанного жилого дома, соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, при соблюдении предусмотренных строительными нормами и правилами мероприятий по эксплуатации здания.
Оснований не доверять представленным заключениям о безопасности строения для жизни и здоровья граждан не имеется.
Из объяснений представителей ответчиков следует, что спорная постройка напрямую не нарушает права муниципального образования, но нарушает требования действующего градостроительного законодательства, устанавливающего определенный порядок получения разрешения на строительство и порядок введения объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Оценивая в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание положения ст. 222 ГК РФ и разъяснения Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 о самовольных постройках, суд приходит к выводу о том, что за Лебедевой Т.И. может быть признано право собственности на трехквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, поскольку данная постройка расположена на принадлежащем ей земельном участке, соответствует экологическим, санитарно-техническим, противопожарным и другим нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Лебедевой Т.И. о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.
Признать за Лебедевой Т.И. право собственности на трехквартирный жилой дом <данные изъяты> с пристройкой <данные изъяты> баней и предбанником по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.Н. Комарова