№ 2-38/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 февраля 2011 г. г. Кострома
Костромской районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи О.В. Гурьяновой,
с участием представителя истца - Волнухина Д.Н., действующего на основании доверенности,
представителя третьего лица - Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> - Назарова М.Б., действующего на основании доверенности,
при секретаре судебного заседания - Смирновой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Московкиной Е.Я. к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок, заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Московкина Е.Я. обратилась в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок, заключить договор аренды земельного участка. Свои требования мотивирует тем, что она приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилое строение - корпус <данные изъяты>., в том числе жилой <данные изъяты>, две пристройки <данные изъяты>, находящиеся по адресу: <адрес> Земельный участок под данным объектом недвижимости принадлежал продавцу ООО «К.» на праве аренды по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи, продавец обязался предоставить необходимые документы и совершить все необходимые действия для переоформления покупателем своих прав на земельный участок. Документы для оформления права аренды на земельный участок были предоставлены в ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу было сообщено, что решение по данному вопросу принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), пакет документов, предоставленных истцом был направлен в адрес Росимущества ДД.ММ.ГГГГ Письмом Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ истцу было сообщено, что его обращение от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрено и направлено в ТУ Росимущества по Костромской области для предоставления аргументированного ответа. До настоящего времени вопрос о предоставлении истцу земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости не решен. На основании изложенного, истец просит возложить на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обязанность предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и заключить договор аренды указанного земельного участка.
В ходе судебного разбирательства, сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписано дополнительное соглашение №, о внесении изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого произведена замена арендатора с ООО «К.» на Московкину Е.Я., дублированы условия и размер внесения арендной платы, предусмотрены дополнительные условия изменения арендной платы, указаны реквизиты сторон по договору. В соответствии с п. 5 указанного дополнительного соглашения, установлено, что условия данного дополнительного соглашения распространяются на отношения по пользованию земельным участком, возникшие между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Московкина Е.Я., не согласившись с условиями вышеуказанного дополнительного соглашения, представила ТУ Росимущества в Костромской области протокол разногласий к дополнительному соглашению № о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым предложила исключить п. 5 дополнительного соглашения в редакции Арендодателя. ТУ Росимущества в Костромской области указанный протокол разногласий не подписало.
Представитель истца Московкиной Е.Я. - Волнухин Д.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования истца поддержал в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом уточнил, ввиду того, что условия дополнительного соглашения, согласно протокола разногласий, не согласованы, соответственно дополнительное соглашение № о внесении изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, не считается заключенным. Пояснил, что не намерен заявлять об уточнении исковых требований о заключении указанного дополнительного соглашения, в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ Считает, что договор аренды земельного участка должен был заключен по нормам ГК РФ и ЗК РФ, а именно статьям 1, 29, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Представитель третьего лица - Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области - Назаров М.Б., действующий на основании доверенности, исковые требования Московкиной Е.Я., не признал в полном объеме. При этом пояснил, что на момент приобретения Московкиной Е.Я. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого строения - <данные изъяты> в том числе жилой площадью <данные изъяты> двух пристроек <данные изъяты>, находящихся по адресу: <адрес>, земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимости, находился в аренде у ООО «К.», на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ На момент регистрации перехода права сосбственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут не был. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Московкина Е.Я. приняла вышеуказанное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно находилось на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ До ДД.ММ.ГГГГ ООО «К.» с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не обращалось, ТУ Росимущества в Костромской области от общества, указанный земельный участок не принимал. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ТУ Росимущества в Костромской области поступило уведомление Москвкиной Е.Я. о принятии права пользования спорным земельным участком. Данное право, обосновано ею действующим договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, в соответствии с пунктом 8.6. ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Костромской области и Московкиной Е.Я. подписано дополнительное соглашение №, о внесении изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, которым предусмотрена замена стороны по вышеуказанному договору с ООО «К.» на Московкину Е.Я. Считает, что вступление в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № путем оформления дополнительного соглашения о замене стороны, носит формальный характер и не влияет на права и обязанности Московкиной Е.Я. по исполнению указанного договора. Как следствие, в настоящее время, спор, переданный на рассмотрение суда, отсутствует.
Истец - Московкина Е.Я., представитель ответчика - Федерального агентства по управлению государственным имуществом, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщали, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили, заявления об отложении дела в суд не направляли.
Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Заслушав мнение представителя истца, представителя третьего лица, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся истца Московкиной Е.Я и представителя ответчика - Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Выслушав представителя истца - Волнухина Д.Н., представителя третьего лица - Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области - Назарова М.Б., исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с подпунктом «е» п. 4.8. Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, ТУ Росимущества в Костромской области по поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом, предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в сосбственности Российской Федерации, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование. При этом, согласно указанного положения, ТУ Росимущества в Костромской области полномочно заключать дополнительные соглашения по заключенным договорам аренды земельных участков, в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на них.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п.1. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «К.», в лице генерального директора Ж.С. и Ж.Ю.., действующим от имени Московкиной Е.Я. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последняя приобрела недвижимое имущество - <данные изъяты> в том числе жилой площадью <данные изъяты>, две пристройки <данные изъяты> находящиеся по адресу: <адрес> Согласно абз. 3 п. 1 указанного договора, земельный участок площадью <данные изъяты>., предоставлен продавцу - ООО «К.» в аренду, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которое обязалось предоставить необходимые документы и совершить все необходимые действия для оформления покупателем своих прав на земельный участок. На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ Ж.Ю. действующий от имени Московкиной Е.Я., принял вышеуказанное имущество в таком виде, в котором оно находилось на момент подписания вышеуказанного договора.
В соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Костромской области и ООО «К.», обществу передан в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для эксплуатации здания ООО «К.».
В соответствии с п. 8.6 указанного договора аренды, при переходе права собственности на недвижимое имущество, расположенное на арендуемом земельном участке, новый владелец недвижимого имущества признается арендатором земельного участка и уплачивает арендную плату за используемый земельный участок с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Право собственности Московкиной Е.Я. на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы по Костромской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством серии №.
Таким образом, Московкина Е.Я. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность указанный объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставленном прежнему собственнику на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Совокупность вышеуказанных норм права реализована в специальном правиле - п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которого, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пункт 3 ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Данная статья Земельного кодекса РФ, конкретизирует принцип единства судьбы земельного участок и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все объекты недвижимости следуют юридической судьбе земельного участка, сформулированному в п. 5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положения п. 3. ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.
На основании изложенных норм права следует, что приобретая по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества - <данные изъяты>, две пристройки <данные изъяты> находящиеся по адресу: <адрес> и осуществив государственную регистрацию права сосбственности на вышеуказанный объект недвижимости, Московкина Е.Я., в силу прямого указания закона, с ДД.ММ.ГГГГ приобрела право пользования земельным участком, на котором располагается указанный объект недвижимости, на тех же условиях, что и прежний собственник ООО «К.» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Суд отклоняет довод представителя истца - Волнухина Д.Н., о том, что земельный участок, на котором располагается вышеуказанный объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Московкиной Е.Я., должен быть предоставлен в аренду и заключен договор аренды в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, как не имеющий материально-правового основания.
Статья 36 Земельного кодекса РФ закрепляет условия приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на них находятся здания, строения, сооружения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления, в том случае, если данный земельный участок, ранее не предоставлялся собственнику объекта недвижимости на каком-либо праве. Также указанная статья Земельного кодекса РФ закрепляет исключительное право приватизировать земельный участок, или приобрести право его аренды за лицами, собственниками объектов недвижимости, расположенными на земельном участке.
Таким образом, с учетом приведенных выше норм закона, исследованных в ходе судебных заседаний обстоятельств дела, суд установил, что Московкина Е.Я. фактически арендовала спорный земельный участок начиная с ДД.ММ.ГГГГ, в силу закона приобрела право пользования истребуемым земельным участком на тех же условиях и основаниях, что и продавец недвижимости. Перемена лица - Арендатора в договоре аренды земельного участка №, не влечет за собой обязательства Федерального агентства по управлению государственным имуществом к заключению нового договора аренды, с новым собственником объекта недвижимости, расположенного на нем, и соответственно в предоставлении в аренду уже арендованного земельного участка.
Суд отмечает, что истец Московкина Е.Я.. ее представитель - Волнухин Д.Н., каких-либо дополнительных исковых требований, в судебных заседаниях, не заявляли.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Московкиной Е.Я. к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок, заключить договор аренды земельного участка.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда в течение десяти дней с момента изготовления мотивированного решения суда, через Костромской районный суд Костромской области.
Судья О.В. Гурьянова