О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени



Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

гор. Костомукша                    08 декабря 2011 года

Костомукшский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тимонен Н.М.

при секретаре Рахимовой Ю.Б.

с участием представителей истца (ответчиков по встречному иску) ООО «Коста» и ООО «Каспий» Полкового А.А.. Ибрагимова А.К.

ответчика (истца по встречному иску) Исмаилова И.Б, и ее представителя Фалалеевой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Коста» к Исмаиловой И.Б. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени за просрочку платежа и встречному иску Исмаиловой И.Б. к ООО «Коста» и ООО «Каспий» о признании договора аренды недействительным, зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет арендной платы и взыскании неосновательного обогащения,

у с та н о в и л:

ООО «Коста» обратилось в суд с иском к Исмаиловой И.Б. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени за просрочку платежа, указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно которому ответчику по акту приема-передачи в аренду было передано нежилое помещение, расположенное по адресу: РК, <адрес>. Срок действия договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и продлевался дополнительными соглашениями. Исмаилова И.Б, допустила неисполнение обязательств по внесению арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ Исмаиловой И.Б. направлено претензионное письмо с требованием погасить образовавшуюся задолженность до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался от исполнения обязательств. Просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в сумме 544774 руб., пени в размере 544774 руб., расходы по оплате госпошлины, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 руб.

В судебном заседании 30 июня 2011 года ООО «Коста» в лице представителя Полкового А.А. заявило об увеличении исковых требований. Просил взыскать с Исмаиловой И.Б. в пользу ООО «Коста» задолженность по оплате арендных платежей в размере 472 414 руб; пени в размере 472 414 руб. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, задолженность по арендной плате в размере 72360 рублей и пени в размере 72360 рублей по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исмаилова И.Б, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Коста» о признании договора аренды недействительным, о зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет арендной платы и взыскании неосновательного обогащения, указав в заявлении, что ООО «Коста», не являясь собственником помещений, в нарушение законодательства при заключении договора аренды с ней выступило в качестве арендодателя, в связи с чем договор аренды является недействительной сделкой. О том, что собственником помещения является ООО «Каспий» арендатор не был поставлен в известность. Переданные в аренду помещения не были пригодны для использования в целях, указанных в Договоре аренды №, в связи с чем она понесла дополнительные расходы для обеспечения принятых в аренду помещений системой водоснабжения, канализации, электроэнергией. Ею были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 829553 руб. 30 коп. Просила зачесть стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в счет арендной платы, признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, взыскать с ООО «Коста» 284779 руб. 30 коп. в порядке возмещения неосновательного обогащения.

Определением суда от 16 мая 2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Каспий».

В судебном заседании 17 июня 2011 года Исмаилова И.Б, представила заявление об уточнении исковых требований, в котором в качестве второго ответчика указала ООО «Каспий» и просила зачесть стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 829 533 руб. 30 коп, признать договор аренды недействительной(ничтожной)сделкой, взыскать с ООО «Коста» неосновательное обогащение в сумме 195 985 руб. 72 коп, взыскать с ООО «Коста» и ООО «Каспий» солидарно неосновательное обогащение в сумме 829533 руб. 30 коп.

Решением Костомукшского городского суда от 8 августа 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Зачтена стоимость произведенных арендатором Исмаиловой И.Б. неотделимых улучшений арендованного имущества в виде нежилого помещения в счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 238 616 руб. 30 коп, в иске Исмаиловой И.Б. к ООО «Коста» о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и взыскании неосновательного обогащения отказано. Взыскано с Исмаиловой И.Б. в пользу ООО «Коста» задолженность по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 233 797 руб. 70 коп, пени за просрочку платежа по указанному договору в сумме 100000 рублей, государственная пошлина в размере 6537 руб. 98 коп, а всего 340 335 руб. 68 коп. В остальной части иска отказано. Взыскана с ООО «Коста» в пользу Исмаиловой И.Б. государственная пошлина в размере 5585 руб. 16 коп.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 4 октября 2011 года решение суда от 8 августа 2011 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением суда в качестве соответчика по встречному иску привлечено ООО «Каспий».

В судебном заседании представители истца (ответчика по встречному иску) ООО «Коста» Полковой А.А., Ибрагимов А.К., действующие на основании доверенности, изменили исковые требования, просили взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 472414 руб., пени в размере 472414 руб., встречный иск не признали.

Представитель истца (ответчиков по встречному иску) ООО «Коста» и ООО «Каспий» Полковой А.А. пояснил, что по договору аренды Исмаилова И.Б, должна была внести арендную плату в размере 2529208 руб., а произвела оплату в сумме 2056794 руб. Договором аренды предусмотрена ответственность арендатора в случае неисполнения обязательств в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. С учетом положений ст. 333 ГК РФ считает разумным взыскать с ответчика сумму неустойки в размере суммы задолженности по арендной плате. Встречный иск заявлен необоснованно, поскольку договором между ООО «Каспий» и ООО «Коста», ООО «Коста» предоставлено право сдавать нежилые помещения в субаренду. Переданное ответчику имущество было оборудовано сетями, т.к. находится в построенном помещении. Согласно договору аренды неотделимые улучшения могли быть зачтены в счет арендной платы при условии получения письменного согласия арендодателя. Договором предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без письменного разрешения арендодателя, не компенсируются. Истцом производился косметический ремонт помещений для осуществления выбранного ею вида деятельности. Представленные договоры подряда являются подложными доказательствами, поскольку истец располагает сведениями о том, что названные договоры подписаны сторонами не в указанную в них дату. Объемы работ и их стоимость существенно завышены, т.к. приводимая в них стоимость не соответствует ценам 2007 года. Данное обстоятельство подтверждается тем, что последующий арендатор также осуществлял ремонт арендованного помещения в 2011 года и понес затраты значительно меньше заявленных истцом по встречному иску. Договоры подряда не являются финансовыми документами, не соответствуют требованиям законодательства о бухгалтерском учете, составлены от имени физического лица без указания на статус индивидуального предпринимателя.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Коста» и ООО «Каспий» Ибрагимов А.К., поддержал доводы Полкового А.А.

Ответчик (истец по встречному иску) Исмаилова И.Б, и ее представитель Фалалеева Л.И., действующая на основании нотариальной доверенности, исковые требования ООО «Коста» не признали, полностью поддержали встречный иск.

Ответчик (истец по встречному иску) Исмаилова И.Б, пояснила, что переданное в аренду имущество не могло быть использовано по назначению, вынуждена была понести дополнительные расходы на ремонт помещений. О том, что собственником имущества является ООО «Каспий» узнала лишь после обращения ООО «Коста» в суд. Ибрагимов К.Д. видел все произведенные ею улучшения, и никогда не возражал против них. В случае соответствия договора аренды требованиям закона неисполненная ею обязанность по уплате арендных платежей выражается в сумме заявленной истцом по первоначальному иску - 472 414 руб. Приостановление платежей по договору аренды в течение четырех месяцев последовало после того, как Ибрагимов К.Д. предложил представить документы, подтверждающие вложения Исмаиловой И.Б. в улучшение помещения. Договоры подряда, подвергнутые сомнению представителем истца, не являются подложными доказательствами. Составлены не в связи с судебным производством. Часть договоров была утрачена и Исмаилова И.Б, вынуждена была их восстановить с привлечением подрядчиков еще до возбуждения дела в суде.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Фалалеева Л.И. пояснила, что поскольку собственником арендованного Исмаиловой И.Б. помещений является ООО «Каспий», ООО «Коста» не имело право сдавать помещения в аренду, устанавливать размер платы, в связи с чем, сделка является недействительной (ничтожной), по этим же основаниям необоснованны требования в части взыскания пени. Исмаилова И.Б, понесла значительные расходы по улучшению помещений, обеспечила принятые в аренду помещения инженерными сетями, отделкой за собственный счет и рассчитывала, что ООО «Коста» зачтет ее затраты в счет арендной платы. Арендная плата за август-ноябрь 2009 г. не производилась с согласия собственника, который предложил готовить документы для зачетов. Стоимость неотделимых улучшений составила 829533 руб. 30 коп. Поскольку ООО «Коста» не являлось собственником имущества и не могло устанавливать размер арендной платы, считает, что при расчете суммы неосновательного обогащения, полученного ООО «Коста» за счет Исмаиловой И.Б. должна применяться стоимость средней арендной платы в данной местности по данному виду деятельности. С учетом предоставленных Администрацией Костомукшского городского округа сведений Исмаилова И.Б, должна была оплатить арендную плату за все время действия договора в размере 1860808 руб. 28 коп., фактически ею произведена оплата в сумме 2056794 руб.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, огласив с согласия лиц, участвующих в деле показания свидетелей Ч., Л., П., В., Б,, К., С., Г., Межуевой А.Л., П., Ю., допрошенных в судебных заседаниях при предыдущем рассмотрении дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает, что иск ООО «Коста» к Исмаиловой И.Б. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени за просрочку платежа удовлетворению не подлежит. Встречный иск Исмаиловой И.Б. к ООО «Коста» и ООО «Каспий» о признании договора аренды недействительным, о зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет арендной платы и взыскании неосновательного обогащения, подлежит частичному удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно которому Исмаиловой И.Б. с ДД.ММ.ГГГГ были переданы в аренду нежилые помещения № общей площадью 69,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт приема-передачи нежилых помещений. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение №, в соответствии с которым размер платы был установлен в размере 50328 руб. в месяц, срок действия договора был продлен по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение, согласно которому Исмаиловой И.Б. переданы нежилые помещения общей площадью 85,7 кв.м., размер арендной платы установлен в размере 61700 руб., срок действия договора продлен по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ согласно дополнительному соглашению № Исмаиловой И.Б. переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 112,2 кв.м., размер арендной платы установлен в сумме 80780 руб. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику переданы нежилые помещения, общей площадью 122,2 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ арендная плата согласно дополнительному соглашению № установлена в размере 85540 руб. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ и в договор аренды внесено дополнение в части условий продления договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коста» в адрес Исмаиловой И.Б. было направлено претензионное письмо о погашении задолженности по арендной плате в сумме 506074 руб. и процентов за просрочку платежа в сумме 506074 руб. ДД.ММ.ГГГГ Исмаилова И.Б, признала арендные платежи в сумме 414520 руб., которые отнесены ею в счет частичного возмещения понесенных ею расходов на устранение недостатков арендованного помещения в сумме 760074 руб. и уведомила арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендодателем имущества в виде нежилых помещений №№ общей площадью 69,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> выступает ООО «Коста», при этом в договоре, а также в дополнительных к нему соглашениях и акте приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ собственник имущества не назван.( т.1. л.д. 16-20, 29-35,91) отсутствует также и указание на то, что данное имущество является арендованным и фактически ООО «Коста» и Исмаилова И.Б, заключают договор субаренды.

При возбуждении судебного производства представителем истца был предъявлен договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Каспий» и ООО «Коста», единственным учредителем которых является Ибрагимов К.Д., на основании которого ООО «Коста» были переданы 54 нежилые комнаты, расположенные по адресу: <адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права собственности за ООО «Каспий» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает принадлежность имущества ООО «Каспий». Согласно п.1.5 договора ООО «Коста» с согласия ООО «Каспий» вправе было сдавать арендованное им имущество (нежилые помещения) в субаренду (поднаем)( т.1.л.д. 72-78).

Также в ходе судебного рассмотрения спора представителем истца был предъявлен суду документ, не содержащий даты его изготовления, именуемый как «Уведомление о согласии на сдачу в субаренду нежилых помещений по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ», в соответствии с которым ООО «Каспий» в лице директора Ибрагимова К.Д, уведомляет директора ООО «Коста» о том, что ООО «Каспий» не возражает против сдачи арендатором ООО «Коста» по договору от ДД.ММ.ГГГГ в аренду, в наем третьим лицам переданных ему по вышеуказанному договору в аренду помещений( т. 2 л.д. 101).

Явление данного документа суду после возбуждения спора по поводу арендованных Исмаиловой И.Б. помещений не свидетельствует о том, что содержащееся в нем согласие собственника имущества следует рассматривать как уполномочивание ООО «Коста» собственником в лице ООО «Каспий» на передачу в аренду имущества Исмаиловой И.Б. Существование данного документа и его известность Исмаиловой И.Б. как на момент заключения договора, так и в период его исполнения вплоть до предъявления иска вызывает неустранимые сомнения, которые не позволяют признать обоснованными доводы представителей истца по первоначальному иску о наличии у ООО «Коста» права передавать спорное имущество в аренду. Не имеет значения для дела то, что учредителем и генеральным директором обоих обществ является один и тот же гражданин, Ибрагимов К.Д. Предусмотренное законом волеизъявление собственника должно быть очевидным и понятным для третьих лиц, принимающих имущество от лица, не являющегося его собственником.

Содержащееся в п.5.17 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ положение о том, что выгодоприобретателем по договору страхования является ООО «Каспий», не свидетельствует о том, что ООО «Каспий» является собственником данного помещения, учитывая, что под выгодоприобретателем, в соответствии с законодательством, регулирующим отношения в области страхования, понимается лицо, в пользу которого заключен договор страхования безотносительно принадлежащего ему имущественного права.

Изложенное свидетельствует о том, что на момент передачи имущества в аренду Исмаиловой И.Б. ООО «Коста» ни в силу закона, ни уполномочия собственника не имело права передавать в аренду известное имущество.

        Отсутствие права передать имущество в аренду влечет отказ в удовлетворении иска в части, касающейся взимания с ответчика образовавшейся задолженности по внесению арендной платы и пени, поскольку право требования исполнения условий договора субаренды, о чем фактически заявляют представители истца, может принадлежать лишь лицу, имеющие законные основания предоставить имущество третьему лицу.

         В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик Исмаилова И.Б, не представила доказательства тому, что все выполненные работы, относятся к неотделимым улучшениям и их стоимость составляет 829 533 руб. 30 коп.

Представленные в суд договоры подряда с Б,, О., П. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть полностью приняты в обоснование требований о проведенных неотделимых улучшениях, поскольку из указанных договоров следует, что Исмаиловой И.Б. были проведены также текущие ремонты помещений в связи с коммерческой эксплуатацией, расходы по которым согласно п. 5.6 Договора несет арендатор.

Из показаний свидетелей, допрошенных в судебном заседании, установлено, что Исмаилова И.Б, произвела ремонт арендованных помещений, установила дополнительное оборудование, необходимое для осуществления предпринимательской деятельности.

Представленными доказательствами подтверждается, что работы, выполненные ИП Г. по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 99900 руб, по договору подряда с П. от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 133560 руб. 30 коп. и частично стоимость сантехнического оборудования и также стоимость работ по его монтажу по договору подряда с П. от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7090 руб. и 24140 руб. относятся к неотделимым улучшениям и выполнены с согласия арендодателя ООО «Коста». Выполнение ряда работ, обозначенных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, явилось обоснованным вследствие расширения помещений, передаваемых Исмаиловой И.Б. в аренду на основании дополнительных соглашений( т. 1 л.д. 113-120, 134-136, 155-161).

Из расходов, понесенных Исмаиловой И.Б. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, суд исключает приобретение мойки со шкафом (кухонной) как не относящейся к неотделимым улучшениям. Из договора от ДД.ММ.ГГГГ подлежат учету расходы на приобретение сантехнического оборудования на сумму 7090 руб. и стоимость сантехнических работ 24140 руб.

Общая сумма расходов Исмаиловой И.Б., направленных на улучшение помещения, подлежащих рассмотрению как неотделимые без вреда для помещения и выполненные с согласия Ибрагимова К.Д, составляет 264 690 руб. 30 коп.

Из показаний свидетеля Г., допрошенного в судебном заседании 21 апреля 2011 года и оглашенных при настоящем рассмотрении дела с согласия сторон, следует, что им с согласия собственника были выполнены электромонтажные работы, по окончании работ были выполнены испытания, которые были подписаны представителем ООО «Коста» Ибрагимовым А.К. Показания свидетеля объективно подтверждается схемой электрических соединений, подписанной Ибрагимовым А.К.

Из показаний свидетеля П., допрошенного в судебном заседании 30 марта 2011 года и оглашенных при настоящем рассмотрении дела с согласия сторон, следует, что он по просьбе Ибрагимова К.Д, неоднократно выполнял сантехнические работы в помещениях, расположенных по <адрес>. По просьбе Ибрагимова К.Д, им был обрезан водопровод в подвальном помещении с места ввода. Впоследствии к нему обратилась Исмаилова И.Б, для проведения сантехнических работ, он восстановил систему водоснабжения в помещениях, арендованных Исмаиловой И.Б.

Доводы представителя истца по первоначальному иску о подложности представленных Исмаиловой И.Б. договоров подряда объективно ничем не подтверждены. Объяснения ответчика в части, касающейся выражения Ибрагимовым К.Д, намерения зачесть понесенные расходы в счет арендной платы и о возможности выкупа помещения подтвердили свидетели, показания которых оглашены в судебном заседании, Ю., В. Ссылка представителя истца на то, что текст договора не соответствует датам исполнения работ не имеет существенного значения для дела, поскольку сам факт выполнения обозначенных в договорах работ был подтвержден свидетельскими показаниями.

Доводы представителя истца об отсутствии доказательств, подтверждающих понесенные Исмаиловой И.Б. расходы, означенные в договорах подряда, не препятствуют принятию названных документов в качестве доказательств в силу их допустимости и достоверности, подтверждаемой совокупностью других доказательств. Тогда как возражения представителя истца относительно объемов выполненных работ и их стоимости объективно ничем не подтверждены. Ходатайство о допросе в судебном заседании свидетеля П., последующего арендатора спорного помещения, судом оставлено без удовлетворения, поскольку, как следует из материалов дела, названный арендатор получил от ООО «Каспий» помещение, не требующее таких вложений, какие понесла Исмаилова И.Б,, а осуществлял лишь работы по обустройству помещения под собственные эстетические представления. Вследствие чего сведения о расходах П. не имеют значения для дела. Наличие же в помещении загнутых труб системы водоснабжения, на что указала П., объясняется аварией в указанном помещении, для устранения которой при отсутствии ключей от помещения, в котором находится соответствующее оборудование, позволяющее прекратить подачу воды, Исмаилова И.Б, вынуждена была прибегнуть к такой мере.

Необходимость проведения работ, направленных на установление в помещении системы водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, а также приведения помещения в состояние, соответствующее санитарным требованиям, предъявляемым к помещениям парикмахерских, учитывая, что ранее в данном помещении находилась баня, к которым предъявляются иные санитарные требования,     подтверждается документами, составленными специалистами Роспотребнадзора: Консультация о возможности размещения салона красоты «<данные изъяты>» от 17 мая 2007 года, Программой производственного контроля за выполнением санитарных правил и санитарно-профилактических мероприятий на объектах от 26ДД.ММ.ГГГГ, актами обследования проточно-вытяжных установок отДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, протоколами лабораторных испытаний (т. 3 л.д. 13-51). Обстоятельства, изложенные в данных документах подтвердила свидетель М., допрошенная в судебном заседании 17 июня 2011 года, показания которой в настоящем судебном заседании оглашены с согласия сторон. Следует принять во внимание и доводы представителя Исмаиловой И.Б. о том, что по договору № от ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение сдано в аренду ООО «Коста» как для размещения офисов, так и под торговые площади, тогда как это же помещение передается в аренду Исмаиловой И.Б. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ для размещения парикмахерской. Очевидно, что без выполнения перечисленных выше работ использовать помещение в целях, которые предусмотрены договором аренды № было невозможно.

        В соответствии с ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч.2,3 ст. 623 ГК РФ).

Согласно п.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора являлось предоставление арендодателем за плату арендатору нежилого помещения для размещения на данной площади парикмахерской.

Согласно п. 5.16 Договора арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без письменного разрешения арендодателя, не компенсируется.

Анализируя положения ст. 623 ГК РФ в их взаимной связи с содержанием п. 5.16 Договора № и фактическим обстоятельствами дела, установленными в ходе рассмотрения судебного спора, суд пришел к выводу о том, что содержащееся в приведенном пункте договора положение о письменном согласии арендодателя на производство неотделимых улучшений вступает в противоречие с требованиями закона, в силу чего применению подлежит закон.

         В судебном заседании установлено, что Ибрагимов К.Д., являясь директором ООО «Коста» и ООО «Каспий», достоверно знал о том, что помещение, преданное Исмаиловой И.Б. не может быть использовано под цели, упомянутые в п. 1.1 известного договора без проведения работ по оборудованию его сетями водо- и электроснабжения (водоотведения). Форма выражения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений законом не определена. Учитывая установленные обстоятельства, суд считает, что отсутствие возражений со стороны Ибрагимова К.Д,, представлявшего интересы обоих Обществ, относительно производимых арендатором неотделимых улучшений, следует рассматривать как согласие с таковыми.

Учитывая, что в период действия договора аренды до его прекращения за Исмаиловой И.Б. образовалась задолженность арендной платы в размере 472 414 руб, фактически признанная ответчиком в судебном заседании, принимая во внимание, что Исмаилова И.Б, использовала данное имущество, не являясь его собственником, суд считает, что иск Исмаиловой И.Б. в части зачета в составе арендной платы стоимости неотделимых улучшений подлежит удовлетворению в размере стоимости таковых, установленной при рассмотрении дела в размере 264 690 руб. 30 коп.

        Требования Исмаиловой И.Б. о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой удовлетворению не подлежат.

        Отказ истцу в удовлетворении его иска о взыскании задолженности арендной платы и пени по мотиву отсутствия у него права требования таковой с ответчика является основанием для отказа Исмаиловой И.Б. в удовлетворении заявленных ею требований о признании недействительным договора аренды. Признание данной сделки недействительной должно повлечь наступление последствий в виде возвращения сторон в первоначальное положение в соответствие со ст. 167 Гражданского кодекса РФ либо возмещение стоимости полученного по сделке, что по обстоятельствам дела очевидно невозможно и нецелесообразно.

        Исковые требования Исмаиловой И.Б. в части взыскания с ООО «Коста» неосновательного обогащения в размере 195 985 руб. 72 коп, образовавшегося, по мнению истца, в результате установления ответчиком арендной платы выше средней рыночной стоимости, которая должна соответствовать сведениям представленным Администрацией Костомукшского городского округа, удовлетворению не подлежат, поскольку истец не представил доказательства, подтверждающие, что при установлении размера арендной платы арендодатель должен был исходить именно из величин, сведениями о которых располагает орган местного самоуправления.

       Исковые требования Исмаиловой И.Б. в части взыскания с ООО «Коста» и ООО «Каспий» солидарно неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений, изложенной во встречном иске и поддержанной в судебном заседании, удовлетворению не подлежат ни по размеру, ни по праву. Как указано выше, стоимость неотделимых улучшений составляет 264 690 рублей 30 копеек, учитываемых данным решением в составе арендной платы. Невозможность взыскания данной суммы обусловлена отказом в удовлетворении иска в части признания сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «Коста» в пользу Исмаиловой И.Б. подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 5 846 руб. 90 коп.

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-196 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

    Иск Общества с ограниченной ответственностью «Коста» к Исмаиловой И.Б. о взыскании задолженности арендной платы и пени за просрочку платежа оставить без удовлетворения.

    Встречный иск Исмаиловой И.Б. удовлетворить частично.

    Зачесть стоимость произведенных арендатором Исмаиловой И.Б. неотделимых улучшений нежилого помещения в счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Коста» и Исмаиловой И.Б. в размере 264 690 рублей 30 копеек.

     Исковые требования Исмаиловой И.Б. к ООО «Коста» и ООО «Каспий» о признании договора аренды недействительным, о взыскании стоимости неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

     Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Коста» в пользу Исмаиловой И.Б. в возврат государственной пошлины 5 846 руб. 90 коп.

     Решение в течение 10 суток со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Костомукшский городской суд.

     Судья                                                                                                Н.М.Тимонен

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

      Судья                                                                                               Н.М.Тимонен